1、 1 签购房合同先问 10 个问题 - 五分钟分辨合同陷阱 一、 房子 可以 卖了 吗 ？ 看有 没有 两证 ， 一个 是国有 土地使 用证， 一个是 预售许 可证。 一定要 看原件 。 要看 清楚您 所预购 的房屋 是不是 在预 售范围 之内， 这个呢 一般在 售楼部 都有张贴 复 印件 及悬挂 原 件。 商品房 预售， 开放经 营企业 应当与 消费者 签订商 品房预 售合同 ， 预售 人应当 在签约 之日起 三十日 内持商 品房预 售合 同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备 案手续 。确保 将来顺 利的办 理产权 证。 二、 房产证 什么 时候 下来 ？ 必须要 求承诺 办理
2、产 权证的 时间。 明确房 产证办 理的具 体时间 以及无 房产证 、 迟办 房产证 的违约 责任。 出卖人 应当 协助买 受人于 房屋交 付之日 起或合 同签订 之日起 日 内， 办理产权登记手续。( 第一阶段，开发企业应当在交付使用 后日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报 送产权 登记机 关； 第 二阶段 的 日里， 由买受 人办理 产权 登记手 续) 2 三、 房屋面 积的 是多 少 ， 是 咋算 的 ？ 1 建筑 面积、 套内面 积、 使 用面积 和公摊 的面积( 自己 分摊的公用面积) 及其测量方法要明晰。具体做法：a, 应在 条款中 写明建 筑面积 ， 建筑 面积中 含公用
3、 面积的 组成部 分及 具体平 米数 、 使 用面积 平米数 、 建筑面 积与使 用面积 的比例 。 b, 公摊 面积： 和开发 商约定 清楚， 不仅要 有一个 笼统的 公摊面 积的数 字， 而 且要约 定公摊 的是哪 一部分 ， 要确 定公 摊的位 置。 现 在有很 多赠与 这个， 赠与那 个， 实 际上有 的时 候是公 用的面 积。 c, 其 他： 所购 楼房的 楼号、 房号、 单元在 整幢楼 中的位 置示意 图、 单 元的平 面图也 应在合 同中写 明或作 为附件 。 另 外房子 宏观规 划（主 要是外 部环境 ）要详 细约定 。 面积差 异的处 理方式 ： 一种 是双方 自行约 定，
4、约 定使用 面积不 能大于 1% ， 或者 0.5%；另一 种，约 定面积 误差比 绝 对值在 3% 以内的 据实结 算房款 ， 面积 误差比 绝对值 超过 3%， 开发商 必须承 担违约 责任， 同时允 许购房 者退房 。 某些 开发 企业将 这一条 规定在 合同中 直接格 式化为 “多退 少补、 据实 结算” ， 此点必 须注意 不接受 ，约定 清楚。 四、 房屋质 量 出 问题 怎么 办? 要详细 地把质 量要求 写进合 同。 如 ： 卧室 、 厨房 、 卫生 间的装 修标准 、 等级 ， 建材配 备清单 、 等级 ， 屋内设 备清单 ， 3 水、 电 、 气、 管线通 畅， 门 、 窗
5、、 家具瑕 疵， 房 屋抗震 等级 等。 同 时， 合 同中还 可以规 定房屋 的保质 期、 附 属设备 保质 期等。( 下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等 问题) 注意： 涉及装 饰、 设 备标准 承诺和 基础设 施、 公 共配套 建筑正 常运行 的承诺 时， 合 同要求 双方对 有关承 诺的违 约责 任作出 处理约 定。 避 免笼统 地写上 “由出 卖人继 续完善 ” 或 是“由买卖双方协商解决” ，或干脆空白不填。另外要注意 楼盘小 区内的 规划及 配套是 否与广 告说明 相符。 如户型 、 绿 化、 相 关配套 设施、 开发商 对小区 的承诺 等， 可 以以 “ 附页” 或“
6、附 条件合 同”的 形式签 订。 下列情 况， 购 房人因 为房屋 质量问 题， 有 权要求 解除合 同并要 求赔偿 损失： 房屋主 体结构 质量不 合格， 不能交付 使 用； 房屋 交付使 用后 ， 房 屋主体 结构质 量经检 验确属 不合格 ； 因房屋 质量问 题严重 影响正 常居住 使用。 交付使 用的房 屋存 在质量 问题， 在保修 期内， 出卖人 应当承 担修复 责任； 出卖 人拒绝 修复或 者在合 理期限 内拖延 修复的 ， 买受 人可以 自行 或者委 托他人 修复。 修复费 用及修 复期间 造成的 其他损 失由 出卖人 承担。 注意查 看交付 标准： 多数开 发企业 选择的 是第
7、一 种交付 标准，即“该商品房经验收合格” 。而国务院城市房地产 开发经 营管理 条例 中已明 确规定 ， 住宅 小区等 群体房 地产 4 开发项 目应当 进行综 合验收 ， 分期 开发的 应当分 期验收 ， 否 则不得 交付使 用。确保 将 来顺 利的 办理产 权证。 五、 房子 什么 时候 交房 和假如 违约 了 咋办 ？ 在预售 合同中 应予明 确交付 时间。 比如交 房装饰 标准、 物业的 服务项 目、 收 费等， 同时明 确违约 责任。 注意开 发商 利用 “ 合理顺 延” 权 利过长 延迟交 楼时间 。 对于 一些不 合理 的、 缺 少依据 的收费 ， 如发 展商聘 请律师 的费用
8、 、 委托 中介 费、 银 行手续 费等， 拒付。 要清楚 您所预 购的房 屋是不 是在 预售范 围之内 ， 应注 意： 如 要购买 地下车 库应注 明地下 车位 的范围 、 车位 号、 预 售面积 、 预售 价款， 维修费 、 物管 费等 等。 还应明 确假如 按揭办 不下来 的话， 双方的 责任。 现在买 房通常 需要按 揭， 确 实有的 情况下 按揭没 有办下 来， 没 有办 下来的 原因比 较复杂 ， 有购 房者的 原因， 也可能 有房地 产开 发商的 原因， 甚至也 有一些 是银行 方面的 原因， 也有一 些是 综合的 。 要明 确， 如 果按揭 办不下 来， 双 方各自 的责任 是
9、什 么。 应 注意： 一些比 例数字 。 比如 说违约 金是千 分之几 还是 万分之 几，还 是百分 之几。 六、 开 发 商 有 没有 拿 不可 抗力 來推卸 责任 ？ 不可抗 力应该 是指不 能预见 、 不能 避免、 不能克 服的客 5 观情况 ， 比如 说地震 、 发洪 水等等 ， 一般 开发商 通常把 不可 抗力的 范围扩 展了， 比如说 施工中 如果遇 到异常 困难或 者重 大的事 故问题 不能解 决， 比 如说契 约协定 后政府 颁布的 法规 和原来 不同， 比如说 施工配 套的批 准和安 装的延 误， 都 认定 为不可 抗力。 建议一 定要仅 仅把握 住三个 条件， 就是不 能预
10、 见、不 能避免 、不能 克服的 情况下 ，约定 在最小 的范围 内， 不要扩 展， 扩 展 以后， 延 期交房 的时候 ， 他都可 以说我 免责。 七、 补充 条款 是 什么 用意 ？ 签订 前 要 三思 。 由于补 充协议 大多含 有建筑 、 房地产 、 法律等 专业术 语， 一般购 房人很 难完全 搞懂。 因此， 购房人 不要急 于和开 发商 签订补 充协议 ， 先将 补充协 议拿回 来， 找 专家进 行咨询 ， 将 补充协 议中不 合理的 地方找 出来， 并对其 进行修 改。 同 时由 于补充 协议是 由开发 商拟定 的， 保 护购房 人的条 款很少 ， 因 此， 应 在专家 的指导
11、下， 在 补充协 议中增 加保护 购房人 的条 款。 如 果开发 商不能 满足购 房人以 上的合 理要求 ， 那么 ， 购 房人最 好不要 和开发 商签订 补充协 议。 八、 中间 不想 要 了， 有 没有 机会 可以 退房 呢 ？ 如果出 现以下 八种情 况，购 房人可 提出退 房。 1. 实测 面积与 合同约 定面积 误差绝 对值超 过 3%。 楚您所 预购的 房屋是 不是在 预售范 围之内 。 6 2. 开发 商逾期 交房构 成根本 违约， 即逾期 交房达 到合同 约定的 退房日 期。 3. 开发 商变更 规划、 设计影 响房屋 结构型 式、 户 型、 空 间尺寸 、朝向 的。 4. 开
12、发 商预售 未取得 商品房 预售许 可证的 房屋的 （故意 隐瞒未 取得预 售许可 证的除 外） 。 5. 开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量 严重影 响房屋 正常使 用的。 6. 不能 或不能 按期办 理产权 过户的 。 7. 购房 者贷款 申请未 批准， 合同双 方对付 款方式 不能协 商一致 的。 ， 一 个是预 售许可 证。一 定要看 原件。 要看清 。 8. 合同 中约定 的其它 退房条 件出现 时。 九、 还有 没有 其他 需 要 注意 的 事项? 在 签 商品房 买卖合 同 时 ， 应在 所有空 白处划 线； 双 方另有 约定的 ，在每 句话末 了盖章 或者划 线。 在
13、签订 正式购 房合同 后，最 好对该 合同进 行复印 备份， 并由房 地产公 司销售 负责人 签名确 认， 直 至该合 同由房 地产 公司到 房管部 门备案 ，以便 日后出 现纠纷 时作为 证据。 房产合 同编号 只能在 房管部 门内部 的联网 中才能 查到， 即只有 内部工 作人员 才能查 到。一 般的房 产网是 查不到 的， 只能查 房屋代 码。问 一下。 7 十、 开发 商有没有 塞给 我不平等 条约 ？有 ， 那赶紧 投诉. 有的开发企业竟单方在合同中这样规定， “出卖人逾期 交房 日 ， 买 受人有 权解除 合同 ； 买 受人逾 期付款 日 ， 出卖人有权解除合同” “出卖人逾期交房
14、的付违约金， 买受人逾期付款的付违约金” 。双方权利、义务不对等 的严重 程度可 见一斑 。 当涉及 屋面使 用权、 外墙使 用权约 定时， 少数企 业将其 约定为 “归出 卖人” 是完全 不合理 的。 基 于建筑 物区分 所有 权的法 律理论 ， 建筑 屋面之 所有权 、 外墙 之所有 权均应 当归 房屋买 卖双方 共同所 有， 房 地产开 发商在 物业售 完后依 然无 偿、 无 限期保 留该物 业屋面 使用权 和外墙 使用权 ， 明显 有悖 公正。 开发商 的补充 条款只 表明了 开发商 的态度 ， 如不 接受 可以不 签合同 ，或者 就这些 条款增 加自己 的限制 条件。 消费者发觉自己
15、签订了“不平等条约” ，也不要自认倒 霉， 可 与经销 商或开 发商协 商， 找 消费者 协会协 调， 到 工商 和建设 主管部 门申诉 ， 或通 过法律 途径解 决购买 中遇到 的问 题。 根 据 中 华人民 共和国 民法通 则 和 最高 人民法 院关 于贯彻 执行 中华人 民共和 国民法 通则 若干问 题的意 见 的有关 规定， “ 一方当 事人利 用优势 或者利 用对方 没有经 验， 致使双 方的权 利义务 明显违 反公平 、 等价 有偿原 则的， 可以 认定为 显失， 一个是 预售许 可证。 一定要 看原件 。要看 清。 公平。 ” 中华 人民共 和国消 费者权 益保护 法 也 规定了 8 格式合 同中不 公平、 不合理 的内容 无效。 因此， 购房者 可以 在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销 该合同 或合同 中显失 公平的 条款。 另外在 此说一 点， 大 家在签 订认购 协议书 时， 也 特别要 注意一 点， 就 是： 自 签订认 购协议 书之日 起在 X 日内交 付房 款及首 期款并 与卖方 签订购 房合同 ， 若买 方不能 在规定 时间 内交款并签订合同，则视为弃权要赔偿定金。 （在此没有就 因双方合同条款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到 购房者头上） 。因此，请各位打算签订购房认购协议时，一 定要看 清楚。
