房地产开发最全的16种融资方法.pdf

1、房 地 产 开 发 16 种 融 资 方 法房 地 产 开 发 是 一 种 资 本 、 技 术 、 管 理 密 集 型 的 投 资 行 为 ， 开 发 一个 房 地 产 项 目 所 占 用 的 资 金 量 是 非 常 庞 大 的 ， 如 果 不 借 助 于 各 种 融 资手 段 ， 开 发 商 将 寸 步 难 行 。 同 时 ， 融 资 渠 道 作 为 产 业 链 中 的 首 环 ， 一直 以 来 便 是 房 地 产 开 发 的 瓶 颈 ， 需 要 金 融 业 和 健 全 的 资 金 市 场 作 为 后盾 。 然 而 房 地 产 开 发 的 不 同 项 目 、 不 同 环 节 或 不 同 的

2、房 地 产 公 司 有 着不 同 的 风 险 和 融 资 需 求 ,因 此 必 须 对 房 地 产 的 融 资 途 径 进 行 分 析 ， 确定 最 优 的 融 资 结 构 :1 自 有 资 金 。开 发 商 利 用 企 业 自 有 资 本 金 ， 或 通 过 多 种 途 径 来 扩 大 自 有 资 金 基础 。 例 如 关 联 公 司 借 款 ， 以 此 来 支 持 项 目 开 发 。 通 过 这 种 渠 道 筹 措 的资 金 开 发 商 能 长 期 持 有 ， 自 行 支 配 ， 灵 活 使 用 ； 必 要 的 自 有 资 金 也 是国 家 对 开 发 商 设 定 的 硬 性 “ 门 槛

3、” 。 121号 文 件 规 定 ， 自 有 资 金 比 例必 须 超 过 30%。 全 国 房 地 产 企 业 的 数 量 多 ， 但 有 规 模 和 有 实 力 的 企 业少 ， 随 着 投 资 规 模 的 不 断 加 大 ， 对 自 有 资 金 的 需 求 也 会 变 得 越 来 越 大 ，众 多 实 力 不 足 的 中 小 房 地 产 商 将 会 被 排 除 出 局 。 :2 预 收 房 款 。预 收 房 款 通 常 会 受 到 买 卖 双 方 的 欢 迎 ， 因 为 对 于 开 发 商 而 言 ， 销售 回 笼 是 最 优 质 、 风 险 最 低 的 融 资 方 式 ， 提 前 回

4、笼 的 资 金 可 以 用 于 工程 建 设 ， 缓 解 自 有 资 金 压 力 ， 还 能 将 部 分 市 场 风 险 转 移 给 买 家 ； 而 对于 买 方 而 言 ， 由 于 用 少 量 的 资 金 能 获 得 较 大 的 预 期 增 值 收 益 ， 所 以 只要 看 好 房 产 前 景 ， 就 会 对 预 售 表 现 出 极 大 的 热 情 。 121号 文 件 规 定 ，商 品 房 必 须 在 “ 结 构 封 顶 ” 时 才 能 取 得 商 业 银 行 的 个 人 购 房 按 揭 贷款 ， 而 中 国 目 前 绝 大 部 分 购 房 者 都 是 贷 款 买 房 ， 没 有 住 房

5、贷 款 的 支 持 ，房 地 产 开 发 商 很 难 把 房 子 预 售 出 去 ， 也 就 很 难 获 得 预 收 房 款 。 房 地 产项 目 从 开 工 建 设 ， 办 得 “ 五 证 ” ， 到 “ 结 构 封 顶 ” 平 均 需 要 1 年 左 右时 间 ， 这 段 时 间 正 是 资 金 最 为 短 缺 的 时 间 ， 预 收 房 款 的 不 足 ， 会 使 自有 资 金 压 力 更 大 ， 项 目 开 发 难 以 为 继 。3 建 设 单 位 垫 资一 种 是 由 建 筑 商 提 供 部 分 工 程 材 料 ， 即 “ 甲 供 材 ” ； 一 种 是 延 期支 付 工 程 款 。

6、 据 建 设 部 统 计 ， 房 地 产 开 发 拖 欠 建 设 工 程 款 约 占 年 度 房地 产 开 发 资 金 总 量 的 10%， 它 解 决 的 资 金 有 限 ， 而 且 也 只 是 缓 解 ， 不能 解 决 根 本 问 题 。 121号 文 件 对 建 筑 施 工 企 业 流 动 资 金 贷 款 用 途 作 了严 格 限 制 ， 严 禁 建 筑 施 工 企 业 使 用 银 行 贷 款 垫 资 房 地 产 开 发 项 目 。2004 年 起 国 家 大 力 清 欠 农 民 工 工 资 ， 继 而 引 发 大 力 清 欠 工 程 款 ， 使得 开 发 商 业 利 用 建 设 单 位

7、 垫 资 筹 集 到 的 资 金 会 更 有 限 。4 银 行 贷 款在 我 国 ， 房 地 产 项 目 的 开 发 对 银 行 贷 款 具 有 高 度 的 依 赖 性 ， 一 直以 来 银 行 贷 款 都 是 房 地 产 开 发 企 业 主 要 的 融 资 途 径 。 据 保 守 估 计 ， 房地 产 开 发 资 金 中 约 有 50%以 上 来 源 于 银 行 贷 款 ， 如 果 再 算 上 施 工 企 业垫 资 、 延 迟 供 应 商 材 料 付 款 等 ， 至 少 应 有 70%。 而 近 年 来 ， 国 家 出 台的 一 系 列 房 地 产 宏 观 调 控 政 策 主 要 是 针 对

8、 银 行 信 贷 方 面 ， :房 地 产 企业 资 金 链 的 骤 然 紧 绷 主 要 也 是 由 于 银 根 紧 缩 。 银 行 之 所 以 肯 贷 款 ， 也是 再 三 考 虑 了 房 地 产 公 司 的 品 牌 、 项 目 进 展 以 及 未 来 收 益 ， 最 终 有 限度 地 给 予 放 贷 。 当 前 形 势 下 ， 银 行 信 贷 ， 对 于 我 国 的 房 地 产 企 业 而 言 ，依 旧 是 首 选 ， 它 便 捷 ， 实 际 经 济 成 本 较 低 ， 财 务 杠 杆 作 用 大 ， 可 以 通过 调 整 长 期 负 债 和 短 期 负 债 的 负 债 结 构 来 规 避

9、 还 债 压 力 大 等 缺 点 。 但由 于 银 行 贷 款 门 槛 被 大 大 抬 高 ， 面 对 资 金 瓶 颈 ， 开 发 商 亟 待 开 拓 新 的融 资 渠 道 。5 房 地 产 信 托现 阶 段 信 托 产 品 主 要 有 两 种 模 式 ： 一 种 是 信 托 投 资 公 司 直 接 对 房地 产 项 目 投 资 ， 另 一 种 模 式 是 债 权 融 资 。 相 对 银 行 贷 款 而 言 房 地 产 信托 计 划 的 融 资 具 有 降 低 房 地 产 开 发 公 司 整 体 融 资 成 本 、 募 集 资 金 灵 活方 便 及 资 金 利 率 可 灵 活 调 整 等 优

10、势 。 由 于 信 托 制 度 的 特 殊 性 、 灵 活 性以 及 独 特 的 财 产 隔 离 功 能 与 权 益 重 构 功 能 可 以 财 产 权 模 式 、 收 益 权 模式 以 及 优 先 购 买 权 等 模 式 进 行 金 融 创 新 尔 后 再 与 银 行 贷 款 充 分 结 合起 来 就 形 成 了 一 种 新 的 组 合 融 资 模 式 即 信 托 +银 行 。 :6 上 市 融 资上 市 融 资 包 括 国 内 上 市 融 资 和 海 外 上 市 融 资 两 种 方 式 。 房 地 产 企业 通 过 上 市 可 以 迅 速 筹 得 巨 额 资 金 且 筹 集 到 的 资 金

11、 可 以 作 为 注 册 资本 永 久 使 用 没 有 固 定 的 还 款 期 限 ,因 此 对 于 一 些 规 模 较 大 的 开 发 项 目尤 其 是 商 业 地 产 开 发 具 有 很 大 的 优 势 。 商 业 地 产 的 开 发 要 求 资 金 规 模较 大 投 资 期 限 较 长 上 市 可 以 为 其 提 供 稳 定 的 资 金 流 保 证 开 发 期 间 的资 金 需 求 。 从 企 业 规 模 上 看 由 于 上 市 的 门 槛 比 较 高 ,能 够 利 用 其 融 资的 多 为 规 模 大 、 信 誉 好 的 大 型 房 地 产 企 业 一 些 急 于 扩 充 规 模 和

12、资 金 实力 的 有 发 展 潜 力 的 中 型 企 业 还 可 以 考 虑 买 :(借 ):壳 上 市 进 行 融 资 ， 从而 达 到 增 发 和 配 股 的 要 求 ， 实 现 从 证 券 市 场 融 资 的 目 的 。7 房 地 产 资 产 证 券 化房 地 产 证 券 化 就 是 把 流 动 性 较 低 的 、 非 证 券 形 态 的 房 地 产 投 资 直接 转 化 为 资 本 市 场 上 的 证 券 资 产 的 金 融 交 易 过 程 从 而 使 得 投 资 者 与投 资 对 象 之 间 的 关 系 由 直 接 的 物 权 拥 有 转 化 为 债 权 拥 有 的 有 价 证 券形

13、 式 。 :资 产 证 券 化 的 有 利 之 处 是 开 发 商 在 吸 纳 了 投 资 基 金 后 ， 虽 然要 让 出 部 分 收 益 ， 但 能 够 迅 速 得 到 资 金 ， 建 立 良 好 的 资 金 投 入 机 制 ，顺 利 启 动 项 目 ； 它 还 有 助 于 房 地 产 投 资 与 消 费 两 方 面 的 实 现 ， 依 托 有价 证 券 作 为 房 地 产 产 权 的 转 移 载 体 ， 能 吸 引 更 多 的 资 金 进 入 这 一 领域 ； :同 时 ， 基 金 价 格 的 变 动 包 含 着 投 资 者 对 基 金 投 资 获 利 能 力 的 判断 和 市 场 的

14、预 期 ， 这 种 变 动 有 助 于 集 聚 房 地 产 购 买 力 和 市 场 价 格 发 现 。2005 年 12 月 1 日 起 金 融 机 构 信 贷 资 产 证 券 化 试 点 管 理 办 法 :正式 施 行 为 房 贷 证 券 化 提 供 了 政 策 和 法 律 依 据 。 管 理 办 法 就 信 贷 资产 证 券 化 发 起 机 构 的 资 格 、 资 本 要 求 和 证 券 化 业 务 规 则 、 风 险 管 理 、监 督 管 理 与 法 律 责 任 等 方 面 明 确 作 出 了 规 定 ,为 房 地 产 证 券 化 走 向 规范 化 提 供 了 有 力 的 保 障 。8

15、联 合 开 发联 合 开 发 是 房 地 产 开 发 商 和 经 营 商 以 合 作 方 式 对 房 地 产 项 目 进行 开 发 的 一 种 融 资 方 式 。 这 种 方 式 能 够 有 效 降 低 投 资 风 险 实 现 商 业 地产 开 发 、 商 业 网 点 建 设 的 可 持 续 发 展 。 地 产 商 和 经 营 商 实 现 联 盟 合 作 、统 筹 协 调 使 双 方 获 得 稳 定 的 现 金 流 有 效 地 控 制 经 营 风 险 。 目 前 我 国 对开 发 商 取 得 贷 款 的 条 件 有 明 确 规 定 即 房 地 产 开 发 固 定 资 产 投 资 项 目的 自

16、有 资 本 金 必 须 在 :35%及 以 上 。 因 此 对 于 中 型 开 发 企 业 来 说 选 择 联合 开 发 这 种 方 式 可 以 在 取 得 银 行 贷 款 有 困 难 的 情 况 下 获 得 融 资 保 障避 免 资 金 链 条 断 裂 。 多 数 商 业 地 产 开 发 商 是 从 住 宅 开 发 转 过 来 的 对 商业 特 性 和 商 业 规 律 的 把 握 存 在 着 偏 差 套 用 住 宅 开 发 的 模 式 开 发 不 能将 地 产 商 、 投 资 商 、 经 营 者 、 物 业 管 理 者 有 机 地 结 合 起 来 这 就 会 带 来巨 大 的 投 资 风 险

17、 。 联 合 开 发 可 以 实 现 各 开 发 环 节 的 整 合 和 重 新 定 位 并且 地 产 商 与 经 营 商 强 强 联 合 可 以 通 过 品 牌 组 合 产 生 经 营 优 势 。 开 发 商和 经 营 商 的 品 牌 效 应 能 有 效 提 升 商 业 地 产 的 租 售 状 况 使 其 在 吸 引 客流 、 营 造 商 业 气 氛 上 得 到 保 证 。9 开 发 商 贴 息 贷 款开 发 商 贴 息 委 托 贷 款 是 指 由 房 地 产 开 发 商 提 供 资 金 委 托 商 业 银行 向 购 买 其 商 品 房 者 发 放 委 托 贷 款 并 由 开 发 商 补 贴

18、 一 定 期 限 的 利 息其 实 质 是 一 种 “ 卖 方 信 贷 ” 。 对 商 业 银 行 来 讲 通 过 委 托 贷 款 业 务 既 可以 规 避 政 策 风 险 、 信 贷 风 险 也 能 获 得 可 观 的 手 续 费 等 中 间 业 务 收 入 。对 于 房 地 产 开 发 商 来 讲 委 托 贷 款 业 务 有 利 于 解 决 在 销 售 阶 段 的 资 金回 笼 问 题 实 现 提 前 销 售 。 回 笼 的 资 金 既 可 作 为 销 售 利 润 归 入 自 有 资 金也 可 直 接 投 入 工 程 建 设 还 能 够 更 好 地 解 决 35%的 开 发 商 的 自 有

19、 资 金 短缺 难 题 使 他 们 更 容 易 得 到 商 业 银 行 的 开 发 贷 款 。 :同 时 ， 商 家 贴 息 提供 了 极 具 诱 惑 力 的 市 场 营 销 题 材 ， :购 房 者 感 觉 更 有 保 证 ， 也 刺 激 了房 产 的 销 售 。 开 发 商 还 可 根 据 情 况 ， 将 今 后 固 定 每 期 可 收 回 的 购 房 按揭 贷 款 抵 押 给 银 行 ， :获 得 一 定 比 例 的 现 实 贷 款 ， :来 解 决 临 时 性 资 金需 求 。 这 种 融 资 是 在 销 售 过 程 中 实 现 的 ， 安 全 可 靠 ， 但 不 是 所 有 的 开发

20、 商 都 可 以 尝 试 的 ， 因 为 要 投 入 一 笔 可 观 的 铺 底 资 金 并 在 长 时 间 内 分期 收 回 ， 所 以 它 仅 适 合 那 些 有 实 力 、 有 规 模 的 大 型 房 地 产 企 业 ， 而 且开 发 的 项 目 为 高 利 润 、 高 档 次 的 精 品 社 区 。10.售 后 回 买 及 回 租售 后 回 买 指 开 发 商 将 自 己 所 开 发 的 物 业 ， 出 售 或 典 当 给 贷 款 机 构 ，以 获 得 大 量 现 金 ， :用 于 再 投 资 ； 同 时 ， 在 今 后 较 长 一 段 时 间 内 以 类似 分 期 还 贷 形 式 ，

21、 再 将 该 项 物 业 赎 回 。 这 里 所 称 的 贷 款 机 构 可 以 是 银行 、 投 资 公 司 、 财 务 公 司 、 信 托 公 司 等 金 融 机 构 ， 也 可 以 是 资 金 雄 厚的 实 业 公 司 。 售 后 回 买 不 仅 使 开 发 商 可 以 获 得 高 比 例 的 融 资 ， 用 于 连续 开 发 其 他 项 目 ， 还 绕 过 了 国 家 不 允 许 一 般 性 公 司 之 间 相 互 拆 借 资 金的 政 策 禁 令 ， 在 赎 回 物 业 后 还 能 得 到 产 权 ， :再 次 销 售 。 这 种 融 资 方式 特 别 适 合 那 些 因 为 手 中

22、 大 量 持 有 长 时 间 内 难 以 销 售 出 去 的 存 量 房产 而 使 资 金 周 转 不 畅 的 开 发 商 ， 对 于 盘 活 资 产 、 启 动 再 投 资 有 着 极 其重 要 的 作 用 。 但 在 售 后 回 买 过 程 中 会 发 生 两 次 交 易 税 费 ， 还 要 付 给 贷款 机 构 一 笔 不 小 的 销 售 价 差 ， 以 作 贷 款 利 息 ， 因 而 资 金 成 本 相 对 较 高 ，在 操 作 前 要 缜 密 分 析 经 济 可 行 性 。 售 后 回 租 指 开 发 商 将 自 己 开 发 的 物业 出 售 以 后 ， 再 租 回 来 自 营 或

23、委 托 他 人 经 营 。 在 售 后 回 租 过 程 中 ， 拥有 某 项 物 业 的 开 发 商 可 获 利 二 次 ： 他 先 出 让 了 该 物 业 的 所 有 权 ， 使 开发 资 金 即 时 变 现 回 笼 ， 以 达 到 减 少 资 金 占 用 和 获 得 销 售 利 润 的 目 的 ；同 时 ， 又 保 留 了 对 该 物 业 的 使 用 权 ， 以 在 今 后 的 租 赁 中 长 期 获 得 经 营收 益 。 :整 个 操 作 的 关 键 在 于 后 期 的 经 营 能 否 兑 现 售 时 承 诺 的 投 资 回报 ， 也 就 是 经 营 能 否 达 到 预 先 计 划 的

24、盈 利 水 平 ， 为 此 在 销 售 之 前 必 须有 客 观 细 致 、 切 实 可 行 的 经 营 计 划 ， 有 值 得 信 赖 的 委 托 经 营 机 构 ， 否则 就 有 销 售 欺 诈 之 嫌 。 这 种 方 式 特 别 适 合 开 发 产 品 为 商 用 建 筑 的 房 地产 企 业 融 资 ， 如 酒 店 、 商 场 等 。11.海 外 融 资海 外 房 产 基 金 的 进 入 对 中 国 房 地 产 业 的 发 展 是 有 益 的 。 一 方 面 可以 缓 解 国 内 房 地 产 业 对 银 行 信 贷 的 过 度 依 赖 ， 有 助 于 房 地 产 市 场 的 持续 发

25、展 ； 另 一 方 面 ， 融 资 方 式 的 多 样 化 ， 也 可 以 起 到 分 散 金 融 系 统 风险 的 作 用 。 但 由 于 目 前 我 国 尚 未 颁 布 房 地 产 投 资 基 金 的 法 律 法 规 ， 海外 地 产 基 金 在 中 国 投 资 还 存 在 诸 多 风 险 ， 国 外 房 地 产 投 资 基 金 对 开 发项 目 的 本 身 要 求 很 高 ， 投 入 项 目 后 在 运 作 过 程 中 要 求 规 范 而 透 明 ， 而国 内 一 些 房 产 企 业 运 作 不 规 范 ， 所 以 海 外 房 产 基 金 在 中 国 的 发 展 还 存在 着 一 些 障

26、 碍 。12.融 资 租 赁根 据 合 同 法 的 规 定 房 地 产 融 资 租 赁 合 同 是 指 房 屋 承 租 人 自 己选 定 或 通 过 出 租 人 选 定 房 屋 后 由 出 租 人 向 房 地 产 销 售 一 方 购 买 该 房屋 并 交 给 承 租 人 使 用 承 租 人 交 付 租 金 。 :出 租 人 通 过 收 取 租 金 获 得 收益 在 存 款 利 率 不 断 下 降 的 情 况 下 出 租 人 更 愿 意 以 这 种 无 风 险 的 方 式获 得 比 利 息 更 高 的 回 报 。 房 地 产 融 资 租 赁 与 银 行 贷 款 相 比 ， 具 有 更 简单 ，

27、快 捷 的 优 势 。 尽 管 租 赁 的 租 金 相 对 较 高 ， 但 与 银 行 借 款 相 比 ， 申请 过 程 更 简 单 快 捷 ， 另 外 ， 租 赁 条 款 还 可 以 根 据 承 租 人 的 现 金 流 量 需要 加 以 安 排 ， 还 款 方 式 更 具 有 灵 活 性 ， 以 上 特 点 更 有 利 于 房 地 产 企 业的 健 康 、 持 续 的 发 展 。13.非 上 市 增 资 扩 股 私 募 股 权 融 资受 美 国 次 级 贷 款 引 起 的 全 球 股 灾 和 经 济 衰 退 的 影 响 ， 2008 年 3月 20日 恒 大 地 产 在 香 港 全 球 公

28、开 发 售 （ IPO） 未 获 一 家 机 构 认 购 而 被迫 放 弃 ， 显 示 了 国 际 资 本 市 场 的 十 足 寒 意 。 在 这 种 情 况 下 ， 恒 大 地 产选 择 了 非 上 市 增 资 扩 股 ， 其 中 ， 香 港 新 世 界 发 展 有 限 公 司 主 席 郑 裕 彤投 资 入 股 1.5亿 美 元 ， 占 公 司 股 份 3.9%； 中 东 某 国 家 投 资 局 投 资 1.46亿 美 元 ， 占 公 司 股 份 3.8%； 德 意 志 银 行 、 美 林 银 行 等 其 他 5 家 机 构投 资 入 股 2.1亿 美 元 。14.夹 层 融 资夹 层 融

29、资 是 一 种 介 乎 股 权 与 债 权 之 间 的 信 托 产 品 在 房 地 产 领 域常 常 是 对 不 同 债 权 和 股 权 的 组 合 处 于 公 司 资 本 结 构 的 中 层 具 有 灵 活性 高 、 门 槛 低 的 优 势 。 近 年 来 欧 美 的 抵 押 贷 款 渠 道 变 窄 房 地 产 开 发 商融 资 的 :15%:至 :0%:,是 靠 夹 层 融 资 来 补 足 的 。 :对 于 房 地 产 商 来 说 可以 根 据 募 集 资 金 的 特 殊 要 求 进 行 调 整 股 权 进 去 后 还 可 以 向 银 行 申 请贷 款 资 金 回 报 的 要 求 适 中

30、;:对 于 项 目 要 求 较 低 不 要 求 “ :四 证 ” 齐 全投 资 方 对 控 制 权 的 要 求 较 低 。 对 夹 层 融 资 的 提 供 者 而 言 还 款 方 式 灵 活投 资 风 险 比 股 权 小 ;:退 出 的 确 定 性 较 大 比 传 统 的 私 有 股 权 投 资 更 具流 动 性 。15.债 券 融 资由 于 地 产 项 目 具 有 资 金 量 大 、 风 险 高 以 及 流 动 性 差 等 特 点 再 加 上我 国 的 企 业 债 券 市 场 运 作 机 制 不 是 十 分 完 善 ,屡 屡 出 现 企 业 债 券 无 法按 期 偿 还 的 案 例 ,因 此

31、 国 家 对 房 地 产 债 券 的 发 行 始 终 控 制 得 比 较 严 格 。监 管 部 门 为 规 范 债 券 市 场 ,采 取 了 严 格 债 券 审 批 程 序 、 尤 其 是 严 控 房地 产 项 目 债 券 审 批 的 措 施 。 诸 如 此 类 的 约 束 使 得 我 国 房 地 产 发 债 融 资的 门 槛 较 高 而 不 易 进 入 且 发 行 成 本 较 高 对 于 一 些 民 营 企 业 来 说 是 可望 而 不 可 及 的 融 资 方 式 。16.项 目 融 资所 谓 项 目 融 资 ， 指 以 项 目 的 资 产 、 收 益 作 抵 押 来 融 资 。 这 种 方 式具 有 一 次 性 融 资 金 额 大 、 项 目 建 设 期 和 回 收 期 长 、 风 险 分 担 等 特 点 因此 对 于 大 型 的 商 业 房 地 产 项 目 可 以 考 虑 采 用 项 目 融 资 的 方 式 来 实 现融 资 目 标 和 风 险 屏 蔽 的 作 用 。