1、Part1 城市慨况 Part2 板块竞争 Part3 商业市场 Catalog 目录 Part3 住宅市场 1 城市概况 近两年 广安 市与国内宏观经济形势步伐一致， GDP增 速放缓， 2014年突破 900亿元 ，位列四川省各市州 14位；14年广安 GDP、服务业增加值、固定资产投资、工业增加值等主要经济指标增速居 川东北五市首位 。 2014年广安农民人均纯收入为 9514元，增长 12%；城镇居民人均可支配收入为 24475元，增长 10.2%；城镇居民及农民收入增速 均居四川省第 5位 。 到 2015年 ，经济社会发展水平进一步提高，经济总量规模不断扩大 ，广安正式进入“千亿俱
2、乐部”，城镇化率达到 37.81%，居民人均收入达 27000元。 Macro economy 宏观经济 城市化进程 2010年城镇化水平29.3% 规划到 2015城镇化水 平38% 规划到 2020城镇化水平50%（ 达全省平均水平） 广安城镇化水平目前处于第二发展阶段 ，城镇化进程必然伴随巨大商业需求，而大量人口的角色演变必然以房地产为基础。 Urbanization process 城市小结 广安市全区 GDP、 人均 GDP、 常住人口三大指标排名均为全省 21市州第 14位，人均可支配收入排名 11位，可见广安经济发展趋于平均水平 ，但其 主要经济指标已经多次位居川东北五市首位，经
3、 济发 展强劲有力。 城镇化率排名仅为第 19位，城镇化发展相 对起步较晚， 城市目前正处于大量人口转型时期 ，近几年，结 合全国新型城镇化规划发展目标的实施，广安也将迎来城镇化发展所带动的人口、经济、城市发展红 利。 城市化进程提速，地 产发展机遇明显，但其发展速度、空间及价值深度 受宏观形势掣 肘。 2014年广安房地产行业发展增势明显，广安市完成房地产开发投资 122.1亿元，同比增长 87.1%；商品房施工面积 1045.6万平方米，同比增长 37.2%；商品房竣工面积 230.3万平方米，同比增长236.8%；商品房销售面积 305.9万平方米，同比增长 28.6%。 引自 2014
4、年广安市政府经济运行报告 2 板块竞争 枣山板 块： 以川渝建材城、万贯风情街、临港大市场、 ICEC为代表， 在 售项目众多 ；区域内以 专业市场、配套住宅 为主。 东南板 块： 以锦绣山河、承平盛世、明发国际为代表。 在售项 目众多，区域内以 品质住宅、集资房、快销盘为主。 城北板 块： 以 御江华庭、黄金水岸、翠屏书院、龙城名都 为代表，城北项目较少；以 刚需住宅 为主。 城南板块： 以龙庭上居、加州阳光为代表，区域内项目位置好，竞争小， 以首置首改住宅 为主。 板块竞争 四大板块旗帜鲜明，枣山由于政府规划（枣山物流园），东南板块因住宅品质较为受市场关注；城北、城南板块主打传统市场。 临
5、港大市场 ICEC 万贯风情街 川渝建材城 板块竞争 板块内部竞争程度明显不同，其中以城南、城北板块竞争相对缓和；枣山、东南板块竞争激烈，且多以价格为核心要素 项目名称 物业类型 总建面（万 m2） 面积区间 主力户型 主力总价 临港大市场 住宅、专业市场、酒 店、写字楼 60 25-35 商业街 0.49-0.87万（ 1-3F） 川渝建材城 专业市场、酒店、写 字楼 21 40-50 排楼 +大馆 0.48-0.9万（ 1-3F） 万贯风情街 专业市场、酒店、写 字楼 37 60-150 底商 +商业街 0.5-1万（ 1-3F） 锦绣山河 高层、洋房、商业街 113 53-167 套三
6、105 46万 金安御景 高层、商业街 15 85-110 套三 90-110 50万 环宇世纪城 高层、洋房 30 73-153 套三 120 60万 南城印象 高层、商业街 23 88-118 套三 93-110 50万 凌云阳光 高层、底商 13 75-97 套三 97 49万 承平盛世 城市综合体 19 75-110 套三 105 49万 加州阳光 洋房、别墅 20 100-124 套三 100 55万 龙庭上居 高层、底商 5 90-110 套三 105 60万 御江华庭 高层、商业街 20 70-102 套三 95 46万 翠屏书院 高层、小高层、底商 8 60 4.9米层高 30
7、万起 黄金水岸 高层、底商 7 62-107 套二 90套三 107 38-50万 明发国际 城市综合体 30 70-120 套三 105 46万 龙城名都 高层、底商 49 80-120 套二 90套三 120 41-55万 各类专业市场，以住宅、酒店、写字楼辅助 品质大盘、集资房、快销盘混杂，竞争格局混乱 刚性需求旺盛，入城客群多 占据城市核心位置，竞争极小，价值易实现 枣山板块 城南板块 东南板块 城北板块 主打专业市场，辅助配套型住宅，依托火车南站物流园区发力 广安城区及下辖区县投资客户为主，较难实现住宅溢价 主打主城核心位置，辅助产品设计，依托先天优势发力 广安城区及周边乡镇改善型客
8、户，价格起点及上浮都较高 板块内部特征差异较大，品质大盘、集资房等汇聚 广安城南单位职工、首置、首改客户、注重品质的优质客户，价格差异较大 传统城市居住区，主要沿河分布，主打景观及价格 广安城北周边乡镇客户，首置刚需客户为主，价格相对稳定 (专业市场、办公、商业街，商业比重大） (高层、洋房、别墅 ) (高层、别墅、洋房为主，商业比重小） (高层为主，商业比重小） 商业客户 首改客户 首置首改 首置刚需 市场小结 ： 城北区域市场目前项目不多，但项目规模较小， 区域市场竞争波动较小 ； 枣山片区以专业市场竞争最为激烈，且以价格为核心要素，区域内住宅市场较为温和，价格优势较其他板块较为明显 ；
9、东南片区虽然是大盘、集资房、快销盘混杂，产品布局重合，同质化较为严重，区域溢价能力较低 ； 城南片区占据先天地理优势，且当前面临竞争小、市场供应少的情况，板块整体价格高于其他片区； 市场小结： 目前整个广安房地产住宅市场整体趋于良好，库存量相对合理，尤其以城南城北板块情况最为乐观； 3 商业市场 广安商业市场以枣山为重灾区，从商业产品形态、商业销售模式、营销推广手段上都是整个城市最为活跃的区域，而反观城北、城南及东南片区，市场虽存在部分商业，但目前供应均以住宅为主，商业必然是项目销售后期挖掘价值的重点。 明发国际 华美立家 泰合 商贸城 临港大市场 万贯风情街 川渝建材 城 亿联轻工 国际会展
10、中心 时代奥特莱斯 金海岸 水景美地 广安皮革城 临港大市场 城南一号 黄金水岸 新天地 御江华庭 承平盛世 属性 项目 类型 总建 面 (万 m2) 商业体 量(万 m2) 配套体 量(万 m2) 备注 在售 川渝建材城 专业市场（家居建材） 21 14 7 住宅、酒店、写字楼 临港大市场 专业市场（食品） 22 18 4 住宅、酒店、写字楼 轻工博览城 专业市场（汽配） 27 18 9 酒店、写字楼 万贯风情街 商业街 36 25 11 住宅、酒店、写字楼 ICEC 专业市场（会议、展览） 40 28 12 住宅、 SOHO、 LOFT 华美立家 专业市场（家居建材） 29 23 6 酒店
11、、写字楼 辉腾物流园 专业市场（物流、仓储） 6 5 1 住宅、写字楼、配套商业 泰合商贸城 专业市场（小商品、服装等） 29 15 14 住宅、酒店、写字楼 金海岸 商住一体 0.05 0.9 底商 水景美地 商住一体 4.8 1 3.8 底商 城南一号 商住一体 27 3.7 23 集中商业、底商、摊位 新天地 商住一体 17 5 12 商业街 黄金水岸 商住一体 6.7 0.7 6 底商 时代奥特莱斯 购物中心、商业街 68 28 40 住宅、酒店、写字楼 广安皮革城 专业市场（皮革皮草） 128 90 38 住宅、酒店、写字楼 未售 承平盛世 城市综合体 18 2.5 15.5 酒店、
12、公寓、写字楼、商业街 明发国际 城市综合体（购物中心） 30 14 15 住宅 御江华庭 商住一体 20 3 17 特色商业街（古镇） 目前广安城区及枣山片区在售商业项目 15个，市场储备量 308万方，目前枣山供应量 120万方左右，主城区即将上市体量 19.5万方左右。 川渝建材城 广安五星级家居建材体验 MALL，通过住宅、酒店、写字楼等配套形成广安一站式家居建材中心； 项目名称 川渝建材城 开发商 广安川渝建材家居城有限公司 项目位置 枣山物流园区物流大道中段 占地面积 140亩 建筑面积 21万 m2 销售均价 4800、 7000、 9000 主力面积 40-50m2 核心卖点 地
13、缘优势，政策扶持 政府 对进驻该项目的经营户相关的税费进行了一定的优惠； 规划全面，吻合市场 在以家居建材为核心要素的同时，规划 4000平物流仓储，功能全面； 销售情况：由于抢占市场先机，总销售 1500套，剩余体量不大，月均去化 20套，日均来访 4组左右，目前主要销售住宅产品，价格 3800左右，剩余 200套左右。 项目剖析 项 目总建面积 ： 21.3万平米； 专业市场面积 ：约 14万平米； 商 业板块楼层 ： 3层； 项目商铺类型 ： 排楼 +大馆； 项 目销售模式： 10年签约， 10年返租共 81%；签约后立返 3年 21%， 4 6年 8% 7 10年 9%进行反 租； 项
14、目开盘时期： 2014年 1月开盘； 一 期推出体量 ： 6.6万平 米； 推售商铺数量： 1179个； 主力商铺面积： 4050平米； 项目商铺公摊： 30%以内； 市场推广均价： 1F 18000元 / 2F 1000元 / 3F 8000元； 实际执行均价： 1F 9000元 / 2F7000元 / 3F 4800元； 项目定位 ：虽然主推五星家居建材 MALL，但无论从规模上、规划上都难以达到宣传效果； 地段劣势 ：不具备枣山门户位置，建筑规划上无特色标识，市场占位条件差； 招商营运差 ：商家资源、运营经验、资金实力三方面造成项目开发难度大，销售先行、高开低走也体现开发信心不足； 项目
15、剖析 临港大市场 集食品、农产品、冷链、进口商品、餐饮用品一站式批发平台，系五大批发市场集群； 项目名称 临港大市场 开发商 四川临港置业有限责任公司 项目位置 枣山物流园区物流大道 占地面积 360亩 建筑面积 60万 m2 销售均价 4900、 5700、 8700 主力面积 25-50m2 核心卖点 差异定位，民生需求 与竞品项目形成定位错位、以食品、小商品批发为主，零售为辅的消费结构，主打民生需求，促进市场接受； 业态唯一，迎合大众 在以食品、农产品等具备区域唯一性业态入市，以低总价、广客群的营销手法推进去化； 销售情况：目前一期已售罄，二期在售 1700套商铺，项目总销售 2200套
16、，月均去化 10套左右，日均来访 3组；招商上一楼 30-50租金，交一年抵三年租金。 项目总建面积 ： 60万平米； 专业市场面积 ： 22万平米； 商业板块楼层 ： 3层； 项目商铺类型 ： 多馆线性布局的店中店模式； 项目销售模式： 5年 36%返租；签订 5年后 8%回报以上部分按 1:9提点分成； 项目开盘时期： 2014年 5月 17日 一期推出体量： 9万平米； 推售商铺数量： 1892个； 主力商铺面积： 25/35平米 项目商铺公摊： 32% 市场推广单价： 1F 15000/ 2F 8800/ 3F 7500/ 实际执行单价： 1F 8700/ 2F 5700/ 3F 49
17、00 行业背景 ：电商冲击，致使快消品、食品、服饰、农产品行业的传统批发零售终端经营面积日益浓缩，终端经营前景堪忧； 地段劣势 ：在枣山所处的地段相对较差，临港距离火车站距离较远，不如万贯、 ICEC等； 性价比 ：虽然大市场小商铺，但公摊率达32%，低总价、低门槛说服力弱； 项目剖析 轻工博览城 广安国际汽配城，集汽车类配件市场、 4S店、酒店、商务办公、商业街等为一体的综合商业体 ； 项目名称 轻工博览城 开发商 广安亿佳置业有限公司 项目位置 广武路与物流大道交汇处 占地面积 223亩 建筑面积 27万 m2 销售均价 5300、 7100、 9500 主力面积 32-69m2 核心卖点
18、 开发实力强，营运经验丰富 亿联投资集团在全国开发四十多个大型商业地产项目，投资额达 580多亿元，建筑面积达 1300万多方； 差异定位，规划形象好 定位为轻工、汽配一级专业批发市场，该定位与枣山建材家居市场进行了错位，整体外观以蝶形布局，形象高端，动线分明，同时配套规划较为完善； 销售政策强势 五年无理由退款且加返 25%（除 5年返租 36%以外）的保障性政策，在广安投资者市场内起到了较好的反应； 销售情况：一期已售罄，目前总销售 800余套，月均去化 15套左右，日均来访 4组； 一期开发体量 ： 27.5万平米； 专业市场面积 ： 18万平米； 商业板块楼层 ： 3层； 项目商铺类型
19、 ：多馆围合布局店中店模式； 项目销售模式 ：签约 10年托管； 5年返租 36%，分别为 6%、 7%、 7%、 8%、 8%；签合同即返 3年租金即20%；后 5年运营公司与小业主按 1:9比例进行提点； 项目开盘时间 ： 2014年 1月 18日 一批推出体量 ： 3.2万平米； 推售商铺数量 ： 578个； 主力商铺面积 ： 32-69平米 项目商铺公摊 ： 19%42% 市场推广单价 ： 1F 1.3万 / 2F 0.95万 / 3F 0.7万 实际执行单价 ： 1F 0.95万 / 2F 0.7万 / 3F 0.5万 招商与销售矛盾： 汽配领域需要大面积独立经营业态，不适合化整为零
20、的产权商铺销售； 地段劣势 ： 与火车站联系相对松散，沪蓉高速已经将项目与站台进行了隔离，是否会建下穿通道尚无定论； 实用性 ：所有店中店模式商铺形态的通性，其公摊率平均 42%，分摊系数最高达到 76%；客户反应较大； 项目剖析 项目名称 万贯风情街 开发商 广安万贯置业有限公司 项目位置 枣山物流商贸园区（毗邻火车站） 占地面积 202亩 建筑面积 36万 m2 销售均价 5000、 7000、 10000 主力面积 20-150m2 核心卖点 开发实力强，营运经验丰富 万贯具有 28年开发历史的川内知名企业，主要从事旅游地产开发与五金机电专业市场的开发运营，有地产开发经验与广阔的合作商家
21、、投资者； 差异定位 以风情商业街区的定位展现，与枣山的其它项目形成了鲜明错位竞争； 街区优势 定位为传统的风情商业街区，其商铺的经营业态与功能体现可以多元化、复合化，市场吸引力强； 销售情况：总销售 400余套，月均去化 14套，日均来访 3组左右，目前全款 97折，分期 98折，按揭无优惠，分期 2年内分四次付清； 万贯风情街 广安的法式风情商业生活街区，主要以餐饮、娱乐、休闲业态为主，以酒店、写字楼为补充配套； 项目总建面积 ： 36.4万平米； 一期开发体量 ： 12万平米； 街区商业楼层 ： 35层； 项目商铺类型 ：底商 +街区式商业； 项目销售模式 ：传统销售模式，即买即售，承诺
22、以协助招租，项目目标以销售回款为核心； 预计开盘时期 ： 2015年 1月 认筹开始期限 ： 3个月左右 主力商铺面积 ： 20150平米； 推售商铺公摊 ： 20%； 项目推广单价 ： 1F 19000 2F 11000 3F 8000 项目执行单价 ： 1F 10000 2F 7000 3F 5000 行业背景： 与临港相类似，食品、服饰、饰品等快消品行业受电商阻击影响较大，目前在该行业的终端销售量与终端经营面积均处于一个浓缩下行阶段，对项目的商气人气的支持会越来越薄弱； 集群劣势 ：该项目在该地段略显孤立 1 商业氛围不容易缔造； 2 火车站附近的人流消费主要以快速、便捷形态体现，体量无
23、需过大，火车站优势对其项目支撑薄弱； 规模劣势 ：一个地段相对孤立的项目、一个单靠建筑风格与概念吸引经营者与投资者的项目，其支撑力度较为薄弱，同时项目周边无自然资源，项目特色展示比较单一，主城各类商业体对其人气的分流势成必然，近 25万方的商业体量规划在此，体量过大，吻合度差； 招商难度大： 虽然万贯拥有辉煌的开发历史，积累了众多商家资源，但是本项目地段及规划较难达到大商家要求，且开发商本身也不以招商为首要目标； 项目剖析 项目名称 泰合商贸城 开发商 广安泰合国际商贸有限公司 项目位置 枣山物流商贸园区（毗邻火车站） 占地面积 216亩 建筑面积 29万 m2 销售均价 商业目前排号， 3万
24、抵 6万， 3700 主力面积 40-150m2 核心卖点 地段优势 泰合项目的地段较为优越，扼守枣山门户、火车南站、紧临广南高速出口的重要口岸； 地缘优势 在于其在本地与邻近地域（南充）有较为知名的开发项目，整体的资金实力、项目广知度、人脉资源颇为丰足，带动专业市场板块的营运实力不容小觑； 复合业态 综合专业市场、商务办公、酒店、配套住宅等多元化物业类型，充分调动市场需求，扩大接受度和客群； 销售情况：目前暗销住宅，住宅共计 500余套，目前 200余套套三已经售完，剩下套二、套一难以去化；商铺目前 3号楼正排号， 40-150平，日来访 2-3组，排号情况较差，销售政策未出台； 泰合商贸城
25、 HOPSCA类型物业，汇集家居建材、五金家电等商品研发、加工、展示、交易和电子商务、办公、星级酒店于一体的全能型综合体； 项目总建面积 ： 29.2万平米； 专业市场面积 ： 15万平米； 一期开发体量 ： 14 万平米； 商业板块楼层 ： 3层； 项目商铺类型 ： 全围合封闭式排楼商铺 +大馆； 项目销售模式： 未出台； 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 目前泰合招商情况不为乐观，成都创美合作失败，据了解， 2 3 4号楼建材板块的招商约 80%左右，意向金较低（如 12万元就预定了 500平米的面积 ,），大多数缴纳意向金的商家仍然保持观望选择态度，入驻商家少，入驻商家多来自中桥建材市场，
26、海宁皮革城意向入驻项目； 品类 面积 家数 洁具卫浴 4568 20-25 板材 2207 10-12 墙地砖 3571 15-20 门业 1216 10-13 涂料油漆 1576 15-18 五金 657 5-8 防水 657 11-13 品类 面积 家数 衣帽间 1322 8-12 厨卫电器 692 4-8 灯具 2836 15-20 木地板 2490 18-23 中央空调 104 2 整体衣柜 2067 12-16 管线 1569 18-22 开关 电器 837 15-19 机电工具 1059 9-13 吊顶扣板 740 4-8 楼梯 204 2 品类 面积 家数 墙纸 1596 15-
27、20 装饰公司 762 6-10 窗帘布艺 953 10-14 软装 430 5-9 家具 10411 美食广场 400 物业办公室 524 营运经验不足： 泰合与川渝有相同的问题，即对建材家居板块的资源整合力、营运能力与经验不足 ,创美的合作失败即是如此； 规划与定位矛盾： 该项目从到开发时序、市场定位、营销宣传均回避了 HOPSCA的特性发挥，而转向专注于建材专业市场板块的打造，而其专业市场的面积规模却又与其欲打造方向主题相背离； 市场效应 ：招商上因体量、规划等问题，引发市场商家的不满，商家反作用于买方市场，造成市场口碑不佳； 项目剖析 项目名称 华美立家 开发商 广安华美立家置业有限公
28、司 项目位置 广安枣山物流园区 占地面积 262亩 建筑面积 30万 m2 销售均价 5000、 6000、 8500 主力面积 35-80 核心卖点 开发实力强，营运经验丰富 由华耐家居集团、唯美集团、乐华集团等多家产业资本共同开发，拥有丰富的企业资源，在招商、运营、销售商均能有效把控； 地段优势 地段较为优越，扼守枣山门户、火车南站、紧临广南高速出口的重要口岸； 市场保障 开发商自持 40%物业，与商家、业主风雨同舟，每年定额广告投入，反向建立市场信心； 销售情况：总销售 960套，月均去化 40套，月来访 120组，交 2万抵 5.7万，全款 95折，按揭 9.8折； 8%/年，返 3年
29、，一次性抵扣房款。 华美立家 一站式家居建材 MALL，枣山物流园内较为纯粹的专业市场，配以少量酒店、写字楼、配套商业； 项目名称 国际会展中心 开发商 广安盛安文旅 ,广安丽安商旅 项目位置 枣山物流园区广安南站正门 占地面积 209亩 建筑面积 40万 m2 销售均价 清水 3200，精装 5300， 8000、 9000、16000 主力面积 30-50m2 核心卖点 多元化业态 以会展为核心，以商业、 SOHO、 LOFT等前沿产品为支撑，扩大项目需求范围； 地段优势 地段尤为突出，扼守火车南站、公交站、客运中心三大出入咽喉，占据枣山园区最重要的口岸； 产品设计合理 在扼守交通枢纽的前提下，搭配小面积、低总价、低门槛产品，最大限度满足市场需求； 销售情况：总销售 800套，商铺 200套，月均去化 70套，月来访 300组，交 5万抵 3%，交 10万抵 5%，全款 96折，按揭 99折，蓄客半年左右，二期同样为公寓+商铺，预计国庆节入市； 广安国际会展中心 广安国际会展中心以国际会展为核心，依托广安南站辐射川渝的动车交通优势，规划会议、展览、商业、 SOHO、 LOFT等多种稀缺业态，打造全方位一站式“站前商业”；
