1、新政下如何协助企业拿地（上）字体： 大中小主讲人：程守太引言我们今天主要有四个方面，第一个就是传统拿地方式的简介，大约有哪些传统的拿地方式？房地产就是事务所，不管是律师还是律所，如果我们现在做一个房地产律师，我们很多时候都是在跟房地产企业销售环节去做一些关于咨询或者修改合同，甚至销售环节当中的见证。真正律师事务所律师能挣钱还是在两头，谁也不愿意说我退出，我把这个项目解散了还能挣到钱。他都没钱了，利润都已经赚完了，他怎么样在项目退出的时候能挣钱？当然更多是项目清算，但是最好的方式还是在最头上，就是如何拿地。以我们现有的房地产土地所有权的制度，设计上的城乡二元结构，就可以说明一件事。我们国家供房地
2、产开发的只有国有建设用地，这一现实再加上严格的土地控制、审批、储备、招拍挂等一系列的制度，就造成土地供应长期相对不足，进而也直接造成了开发商拿地难，在我们国家这是一个大的背景，大的现象。我们说这次金融危机在西方有时候一套房子值几万或者十几万美元就可以买一套。但是他们买的跟我们国家不一样，大家都知道我们国家土地使用权是没有收益权的，只有使用权。又根据它的供地性质不同，又有年限的限制。那么正是在现行的制度框架下，争取各种合法的方式获取别人无法取得或者必须高价取得的土地，这就成为开发商最重要的一个课题。如果我们在座的各位同事，我们从事法律服务工作，能够协助开发商在这个方面做一些探索，那将是非常有必要
3、的。也可以说是做房地产律师事务所当中做一些延伸领域，比如说投融资，融资手段，再比如说引入 PE 或 VC，或者说现在通过房地产给别人进行合作等等，这是最重要的一个课题。我们曾经为企业创设了多种拿地的方式，今天我跟大家都要说说。协助房地产开发企业尽可能的以较低的成本获得期待的土地。因为本次课题主要是对房地产调控土地收紧政策下拿地方式的介绍，所以这次对我们基本土地制度以及传统的拿地方式的法律依据渊源还有具体的操作方式我在这里不做深入的阐述。我们简单介绍一下以前传统的拿地方式有哪些。之后进入第二个话题新政下如何协助企业拿地。第一个方面我们总共大约要介绍的接近 10 种，现在能够把它总结到 13 至
4、15 种方式，但是不一定对，仁者见仁，智者见智。一、传统拿地方式简介（一）依法招拍挂取得土地这是完全按照我国土地管理法律规定，在政府出让储备土地时依法参与拍卖、挂牌等方式，以竞价的方式取得土地，这种方式下房地产开发商通过公开竞价，以价高者得这样一个原则取得房地产开发用地。相对而言对于已经达到出让的标准，过去我们说三通一平、五通一平、七通一平。国有土地使用权法律风险比较小，但取得成本比较高，房地产开发商需要关注的是对目标土地的规划条件，比如说容积率等等。那么其取得的成本与其将来开发后的收益是否能够匹配，将来是否能够有利润，一旦出现了房地产市场的下滑，对于高价竞地，自然会产生经济风险，同时招拍挂方
5、式无疑也受到了诸多条件的限制，遇到竞争者的竞争，容易导致房地产开发商拿地目标落空，这是一种最传统的基本的拿地方式，也是我们现在国家最流行的拿地方式。此种方式下作为律师，我们往往提示企业做什么？要注意土地的用途，规划的条件等相关的重要因素；要提示企业注意做好预算；同时对于政府行为导致的土地交付的迟延，土地交付不符合标准等风险进行预测判断，并在协议当中作出相关的规定。我给大家举个例子，在我们国家央企不管做什么，基本上都也进入了房地产。央企有 100 多家，听说在十二五规划期间要准备做到50、60 家。在房地产最热门的 2004 到 2007 年，这个时候央企几乎没有进入房地产，之后中央国资委受到老
6、北京法律的影响，也专门做了一些限制条件，最后说有 10 几家可以从事房地产开发，像中远等等一些企业都要求他们退出。他们退出的过程当中发现了一些问题，有的是真退出了，有的是假退出了。包括我们其中一个客户中粮地产，你说做粮油的你就好好做粮油就行了，它不，它去做房地产，而且它还取得了中央国资委对它从事房地产经营范围的批准，这是一个方面，我需要跟大家讲。另外一个问题我需要说明的问题，就是说现在的招拍挂当中，虽然它是最流行的方式，但是政府也有一些行为在里面。中国海外地产曾经拿了一个地，2000 多亩，但是这块地当地政府的心里价格是150 万，因为地比较大，也有一些国际小区、国际医院的配套，最后土地储备中
7、心举牌的时候就希望大概在 120 万到 150 万能成交，结果没想到那天土地储备中心的拍卖师昏头了。像这种大宗的土地进行招拍挂，大家一定不要忘了一件事情，我为什么说一定要符合规划条件等等，政府一定会有一个第一个入预设门槛，这个预设的门槛是什么？事先我们要达到一个什么样的条件，什么样的配套，你必须在这个基础上把规划做出来。所有的开发商在进行招拍挂这种程序的时候，它实际上已经花了几百万甚至上千万去做这么一个大项目的策划。但是最终有可能拿不到地，那么在经过第一轮的筛选之后，就有中海外、上海世茂、上海绿地、天津的融创、西湖精进入了前五名。进入前五名以后，在这五名当中大家说你有这个资格，你符合政府第一批
8、通过的预审规划的条件。在这种方式下，政府会设置一个预设的门槛，你要进来你要达到多少保证金，你的规划容积率是多少，你的配套是什么要说清楚。那么在这样一种情况下，土地指挥中心副主任，也就是当天的拍卖师就在 60 万的时候就提出来，60 万是起拍价，喊了第一声、第二声，这个时候中海就把这个牌子举起来了。如果没有第二个应价的，就不能再往上叫价，它就要落槌，在这样一种情况下，到了第二次叫价，大家有没有应价，这个时候中海举了以后，就看见世茂和绿地联合起投标，他那个手慢慢刚准备往上举，谁也没去看那个拍卖师。那个拍卖师说第三次，说完这个话的时候，他们的手还没举起来，啪，一下子落槌了，这 60 万成交。这个地成
9、交以后，因为是 2000 亩，当时这块土地就已经溢价 10 多个亿了，因为太便宜了，完了以后就出现一场轩然大波，这是正常的一种招拍挂的程序。中海拿到地以后，整个中国国外集团一片沸腾，但是对方两家马上提出异议，说我们已经应价了，拍卖师没看到，然后就通过录像回放，叫了公证处、专家，我们全程进行跟踪。这个地虽然中标了，但他不给你中标通知书，他为什么不给你呢？他给你不就意味着你中标了吗？只是宣布这件事你中标了，但是不给你中标通知书。下来以后当地的省商对这个事情非常不满意，说你们等于把国家本来该多卖的东西你们现在少卖了，甚至个别领导要进行查处。然后进行录像回访，现场就在做评议，评议了半天，大家有一个标准
10、，你应价的时候你有没有举过头顶这件事，最后拿个尺子在量，怎么量都没超过头顶。最后公证处的人说，还有市政府的法制专家说，还有很多律师说，说这个确实没超过，中标有效。这一宣布，黄主任当天下午就被下课了，我讲这个事情是真实的事情。依照传统的招拍挂 大家一定要注意政府的诚信，它的规划条件往往有提前的关口要过去。结果宣布它中标以后，最后还是不给你，因为他还想废标。后来中海外说你要不给我，我就跟你打官司，打官司其实都是一个口号，都是国家政府又是央企。他是又是从香港过来，大家都知道央企在香港最重要的两个企业就是华润和中国海外建设。在这样的一种情况下，最后在 2004 年 3 月19 日，他们说：“程律师你说
11、这个钱怎么办？我说第一笔钱一定要打进去，不管将来这个地怎么样。三个多亿，那个时候钱还是比较大，当时打进去以后，第二天就告诉我们，你们来拿中标通知书，签国有土地使用权出让合同。我讲这个意思就是说，在依法招拍挂的时候，大家要特别小心这一点。（二）土地有形交易市场的竞买方式这种方式属于土地转让，而不是土地出让，也就是说的二级市场。那么也属于开发企业已经取得土地使用权的主体处，他已经取得土地使用权了，你怎么再拿到受让土地使用权方式。根据各地的不同规定，土地转让可以通过协议转让直接进行，也有可能需要进入公开的市场挂牌进行。我们在 2006 到 2008 年天津滨海新区做了很多案例，明确的说它去挂牌，但是
12、挂牌给你设定保证金，你企业的背景是什么？基本上都照着那个企业来办。这种方式我需要提醒大家的是，法律风险主要有哪些？第一，转让方你拿到了土地使用权，你要给你的受让方转让。那么我们作为受让方，我们协助企业拿地我们更多是受让方，我们重点了解转让方有没有权转让。那么转让方是不是目标土地的权利人，是否将目标土地依法转让给第三方？转让方获得的土地权利上是否存在有关的转让限制。同时根据我们土地和房地产管理的相关法律法规，拟转让的土地必须达到一定的条件方可转让。大家都知道房地产管理法，第 39 条关于转让时必须完成开发总额的 25%的投资，这是一个方面。我们说除了这种硬性的条件，还有没有其他的问题？所以转让方
13、是否完成它应当履行的义务，是否已经使目标土地达到转让条件，也属转让前应该调查清楚的事情。第二，税费的风险，直接收购土地涉及到较重的税赋，且目标土地转让前，其应当缴纳的税赋是否完成，均属于影响土地收购价格和收益的重要因素。你可能买这块地花两个亿，但是你要交税，如果是在这之前，他虽然拿到了这块土地。有些地方不一样，有些地方是全部交完土地出让金才给办土地使用权，有些只需要交 25%。甚至在更小的地方，在二、三线城市他就给你办了一个土地使用权。但是这个时候他跟政府之间的出让金没交完，他涉及到的有些税收也没给完。如果单纯这块地评估的价值，实际上你进去不做调查里面肯定有很大的税赋和欠账风险。第三，关于土地
14、抵押的担保情况，如果目标土地存在抵押担保将直接影响转让的进行，以及开发企业收购目的的实现。第四，你收购了这块土地，它现在还有多少年？它剩余土地使用权的年限还有多少年？因土地使用权转让时受让方享有的土地使用权的年限为出让使用年限减去已经使用的年限，摸清剩余的土地使用年限十分重要。你买了一个商业用地 40 年，结果你买的时候只有 20 年，你拿的价显然就不一样，很多开发商说没问题，我买了一个我再给它变土地使用权的使用年限。那个太难，除非政府作为政府的招商引资项目进去往往可以给你变。一般只要在二级市场受让土地，一定是有剩余使用年限的计算和把控。第五，关于地上、地下建筑物及空间所有权人的情况，土地上附
15、着的建筑物随着土地一并转让，不具有分割性。如果目标土地地上、地下建筑物及空间存在于目标土地使用权不同的权利，开发企业又不了解，将对交易造成极大障碍和影响。我刚才说的这五点都是提醒在座的各位，你简单的想到就行了。为了防范上述的法律风险，作为律师，尤其是为开发企业提供竞买土地前的尽职调查。我跟大家说，我们如果作为土地销售环节的律师，更多去做买卖合同的补充协议版本，那是很重要，但是那里也没什么复杂，无非就是几页纸而已。如果真正为开发商拿地提供帮助，他是愿意花钱的，而且花很多的钱。这样的一种情况下，有一项业务在公司并购中经常用的就是尽职调查。当这个企业和转让方之间签一个排他性的协议，一个月、两个月，你
16、就可以率先做一个团队进去来做调查，而且这个时候往往转让方对锁定的受让方，就是我们这一方，都会开放，而且会配合你去做调查。明确目标土地及其权利人附着建筑物相关情况防范法律风险非常重要。（三）项目转让根据我国房地一体的法律原则，为了回避土地转让必须进入有形市场的一种交易及税赋等风险合为一体。我们也曾经为房地产开发企业涉及和操作诸多项目转让的交易模式，通过收购房地产的项目实现土地转让的目的。这种情况下除了直接收购土地的常见法律风险之外，因交易对象涉及到项目，故还包括对项目的权属、修建情况、销售或租赁情况等因素。随着国有土地上房屋征收与补偿条例这个规则的出台，收购这个项目后显然是为了拆了重建。是否能够
17、迅速的拆除重建，实现仅获取土地的目的？是对这种方式的限制和风险。在涉及关于项目转让上，表面看起来比较简单，但是能不能收购以后拆了重建，这个问题要作为一个重要的因素来考虑。（四）股权并购股权并购一定是最重要的一种方式，我说的最重要的方式是指什么呢？是指我们在座的各位大有可为的一种方式，往往通过收购股权，间接的或者直接控制土地，这都是私募股权最直接的，最方便的，这也是有钱的民营的大型的开发商最喜欢的一种方式，贵点没关系，只要我能拿得到。我们拿龙湖来说，今年我们跟龙湖总部签约，我印象非常深刻的一点是什么？大家都知道龙湖是从重庆诞生的一家小的地产企业，最近这几年它一直都是重庆的老大。龙湖从香樟林别墅出
18、现的第一个楼盘，再到最近在北京的颐和园住，一个楼盘现在最便宜 9000 万，就是一栋别墅，最贵的可以达到 3 个亿一栋别墅。他卖的燕山是引入北京的第一个项目，当他把这个项目开发出来按照 400 万到 600 万一套的时候，二、三天就抢完了。昨天我专门去了烟台，看了它现在在整个中国，应该也是最大的楼盘叫菩提海湾。据说是 8000 多亩，接近 1 万亩，要开发10年到 12 年，最少 10 年才能开发完。这个楼盘通过当年当地招商引资过去，进行土地整理拿到一个靠海边的楼盘。在青岛有一个项目，据说旁边是清河湾，也是非常了不起的别墅楼盘。据说当地的村支书专门阻挠建筑施工企业楼盘奠基，原因很简单，你必须得
19、保证我买到一套房子，而且要以比较优惠的价格。龙湖是在 2007 到 2008 年我们协助它，仅仅成都和重庆公司就谈了 40 个项目成了 28 个，完全用股权收购。只要看着行，它的投资总监、它的规划设计，还有其他的部门进去，一驻就驻上半个月在这个项目。所以股权并购是属于通过收购持有目标土地使用权的主体之间，以股权的方式间接获取土地的使用权及控制权方式。这种方式应该说是二级市场最好的一种方式，它的税负相对直接收购土地比较小。我们国家关于收购股权溢价的增值税，虽然政府查的比较严，但是往往都没收，这是第一点；第二点如果这些企业有离岸公司在香港，或者有新加坡公司在香港。虽然前段时间曝出了一个企业收购的时
20、候做的很低，相当于注册资本，但是它同时有两个协议，另外一个协议就是用它香港的公司和它另外一家公司产生溢价。这件事情损害了中国大陆土地的税收制度，所以得到了追缴，如果不出以外这种方式也是很好，而且是合理做法。我们律师至少给你说了这种方式，至于偷税方式不是我要选择的方式。所以我不是对政府，我是对企业，这种情况下往往很多开发商前几年就是通过在海外、在香港、在一些群岛设立离岸公司，通过外资跟外资交易，内资跟内资交易的方式达到股权收购的目的，避了很多税赚了很多钱。它深受房地产开发企业的青睐，但是因这种方式直接收购的是土地使用权人股权。如果收购公司债务的情况不明，股权有瑕疵，项目或者目标土地本身有瑕疵，涉
21、诉就可能比较大。以及土地增值税等现实的风险将会给开发企业造成重大的不利影响。所以在采取这种方式，律师和会计师往往会对目标公司进行全面的尽职调查，并在协议当中作出相应的约定来防范法律风险。我们做房地产开发企业法律顾问，一定要往深里去做。如果你不往深里去做，你只做它面上的法律服务是赚不到钱的。赚不到钱的原因就是，它都卖出去一套房子，那个协议他看着你没出什么力。如果你协助他谈判，你这个律师工作组有几个人组成一个团队，从协议，备忘录，谈判中间应当注意哪些问题，法律法规的收集，现场起草文件，陪着他熬夜，他觉得你这个律师很辛苦。老总看律师一定是有三个眼光，第一个眼光你只有面对董事长和总经理才能赚到钱。一般
22、的律师为什么赚不到钱？做 TM 当中，他去服务他的法务部或者总经办，或者一些具体的销售部门是赚不到钱的。尤其是内部在有法务部门的情况下，他们本身怕你抢他们的饭碗，你如果跟他之间关系处不好，你的法律服务也不会深入。你如果处的太好，又觉得企业聘请的顾问，你是职业经理人，这个时候往往有些话，你就当着他，我们是在贵公司法律部门的领导下配合你们开展工作，实际上当着企业老总又说另外一种话。当着企业老总怎么说呢？您看，如果这么大一个决策不做尽职调查，不外部请律师，责任不外包，将来这个事出了问题他大不了辞职走人，责任还在你身上，老总这句话听的进去。那我们外部的律师干什么？我这么一个律师事务所我给你进行服务，我
23、是要负责任的，错了我要赔的，老总一听这个好，那你要多少钱？整个项目收购标的多少钱？或者按照时间来进行来计费，或者按包价来计费。老板感觉你跟他同甘共苦，专业是他认可的，感觉对你的水平也认可，同时对你付出的努力也认可，当然钱也就来了。这个时候我们做尽职调查，也就是把公司并购上市必须要做的。我想说的意思是央企到大型的国企民企，几乎没有不涉及房地产开发的。房地产开发企业常规法律服务当中千万别只懂房地产律师去参与，还要懂公司商务的，还要懂投资的，他最起码是这些方面。因此在股权并购当中，一定要做尽调，做尽调收购不成也没关系，至少你为他付出了，他看得见；第二，如果你这个律师做的非常聪明，而且老板又非常信任你
24、，事先也有成功的案例，我整个半个月都为你干这件事，事先咱们先说好，付多少钱；第三，如果你是他的常年顾问，他收购很多业务，我们往往都是诉讼仲裁收费，这个收费标准。但是我们跟你提，在经过常规法律服务的时候，如果涉及到你的收购投资行为，标的额在 5000 万或者 1 个亿以上的，收购完成成功我要按照标的多少去收费，他往往都能给。但是谈不成我就是你的顾问，我就不收钱了，或者你象征性地给一些。这两种方式的结合考虑，是作房地产律师当中必须要掌握的。（五）联合开发关于监管部门为了防止名为联合开发实际土地转让的情形，土地使用权的加盟或者变更手续变的越来越难获得批准。大家都知道最高人民法院出台了关于联合开发当中
25、一些的司法解释。实际上现在你有土地，我拿钱来给你开发，我很希望在你的土地上再加个名，把我的名字放在后面。就像夫妻之间买房子一样，过去谁的名字都是夫妻双方都有的，现在不行，现在结婚买房子，如果不在上面有名字那就有问题。联合开发我给大家讲的意思是更多注意的是加盟，在联合开发当中我们往往企业有钱的时候，企业不到万不得已，谁愿意拿地给你开方便，它肯定是缺钱，所以代表有钱企业去跟有土地开发企业进行联合开发一定要注意一些问题。常见的方式有投资协议、联合开发协议等等，它风险点主要在于不能加盟联合开发。持有土地一方违约的风险以及投资协议可能会认定为企业间借款而导致无效的风险就变的很大了。所以我跟各位讲，在这里
26、一定要明白，他拿有土地的一方，他一旦想明白了，他就想把你赶走，所以我们有钱的一方和有土地一方联合开发最大的问题，就是防范有土地一方违约的风险，我们一定要把这个问题想的越细越好。但是还有一个问题，联合开发出现了问题，那么完全有可能因企业借贷而导致合同无效，这不是我们想要的出路。对于提供资金的一方，律师服务主要侧重于保障资金的安全及交易目的的实现，通过担保措施等相关的涉及保证资金方收回投资及享有收益，并通过开发流程决策权限等来涉及保障安全，开发流程当中我们怎么样共同建章或者共同签字等等。对于提供土地的一方，主要侧重于保障该方对土地的决策以及涉及合法且有效的利润分配方式，避免重复交税的风险，所以联合
27、开发也是一种方式。（六）收购房屋这种方式跟项目转让比较类似，表面上是转让房屋，但目的是取得相应范围内的土地使用权，而不是房屋本身。即通过收购目标土地上附着的房屋实现拿地的目标。风险点及律师的尽职调查和法律服务的要点也跟项目收购、项目转让比较类似，主要在于目标土地规划的条件是否可满足我们打算开发的项目需求，以及收购后拆除重建的可行性，所以大家关于收购房屋这种情况下，我买你的房，实际上是买你的地。为什么我们说收购股权注册资金只有 200 万，但是我们能给几个亿的价格，那是因为买的是地。但是这种情况买的就一个问题，除非你实打实的上税，注册资金 200 万，你给他 2 个亿，那不是溢价吗？溢价有时候你
28、交的税就是几千万，所以股权并购虽然是最主要的方式，但是往往最难，因为它避税的难度太大了。尤其是这种刚刚成立的或者是一些小公司。（七）土地整理大家听到这个词都不陌生，也有人称为一级开发。土地整理也叫一级开发，一、二级土地市场的联动，名称虽然各异，但是操作的手法却比较类似。简单的说就是开发商和政府约定，开发商出钱，针对某个特定区域内的地块，由开发商进行一级开发投资，进行土地整理。最常见的就是这一块地全部是一块毛地，甚至还有一些居民在上面。我给你一个政策，你开发商来拿钱，完了以后你就把道路，关于市政设施全部给我修建好，变成五通一平或者七通一平，达到一块可以招拍挂的条件，那么涉及到土地整理，土地整理做
29、的最好的像中信、华润，甚至香港的公司在大陆也在搞土地整理。整理以后，土地交政府以招拍挂的形式出让，那可能各位就会说，这关我什么事，政府现在投了钱，最后还要招拍挂，这里有几种情况：第一，你真正的必须要通过招拍挂这种方式，招拍挂有招标，也有挂牌，也有拍卖。在这样的一种情况下，卖了以后能不能归我，当然。怎么归你？如果这块地你拿到了，实际上变相实现了拿地，以较低的成本拿地。如果这块地你没拿到，你不是把这个土地交给政府，政府进行拍卖，卖出去你没拿到或者你不愿意拿，你跟政府之间约定了关于投资的收益，卖地的收益，有一个分成。出让所得归还开发商投资款，往往都采取了事先跟政府之间有协议，这个协议我想跟大家说，一
30、般的律师协助企业给政府做这么一单就会了，但是这种协议在政府层面都是保密的，在企业里也是保密的，因为是见不得光的，但是又不违法。政府拿钱，无非就是共产党的政府把地卖了，然后自己又没有钱去做，叫开发商拿钱，开发商拿钱肯定要有收益。双方对部分土地的收益按照一定比例分成，比如说我们起价是 100 万，100 万我要举牌，但是超过 100 万就不举了，我拿不到了。但是已经有人就 120万拿，那么就关于中间 20 万的价差，你得给我 50%，这是这种土地溢价部分收益分成。这个过程当中开发商自己或者关联企业一般会参与到招拍挂的过程，这种方式下甚至可以锁定土地，包括锁定位置和用途。我们这个舞台相当于一块整理的
31、土地，现在政府把这块土地给整理差不多了，它整理也是分步的，都是政府和开发商故意商量好的，这么一块土地假设你要在边上划出一块招拍挂，你拿不到很正常，谁拿不一样？但是有一些开发商跟政府商量一个办法，中期开荒，在中间找那么几个地方打个钉子。俗话讲做房地产律师拿地这块做得比较多的就是打钉子，先在那个地方挖一块出来，第二次再来拍另一块角，同时在这里头还要达到哪些配套，而且临时在变更拍卖的地点，那么往往很多企业，它前期的条件到底要建成什么样的，才符合政府规划部门的要求，他们不清楚。所以往往他们不敢贸然的进入，你只要在那边打个钉子，这边打个钉子，谁还跑到你这块地来，没有来，所以关于土地整理当中是非常好的一种
32、方式，一种非常好的拿地方式。政府已经注意到，国家已经注意到，也开始出台政策限制，但是我可以告诉大家这种政策土地整理各个地方都不一样，尤其在二、三线城市非常普遍新政下如何协助企业拿地（上）字体： 大中小主讲人：程守太（八）旧城改造我们说的城中村，旧城改造当中，比如说广东省关于旧城改造的 78号文，因为可以规避招拍挂的制度，给开发商留下了很多想象空间。实际操作当中开发商参与旧城改造项目，即使获取土地仍然需要招拍挂，但是其条件基本上为开发商量身订做。比如说广州市几个月以前成交了一宗大型土地，耗资上百亿，雅居乐、恒达几家公司一块来中标这种情况。基本上都是量身订作，不过在实际当中操作难度比较大，小的开发
33、商往往不可能进去水太深，为什么水太深？这片这些人起码有几百户、上千户乃至几千户，往往很多大型的企业，在旧城改造当中要拖很多年，拖着拖着有些时候就拖不起了就退出来了，小的开发商往往一旦进去就再也出不来了就死掉了。主要在于拆迁安置的难度太大了，国有土地上房屋征收与补偿条例第 9 条规定，旧城改造应纳入市县国民经济和社会发展的年度计划；第 11 条规定因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收方案不符合条例规定的，市县人民政府应当组织被征收人和公众人代表参加的听证会，听证会过不了怎么办？那就不能拆。现在越来越有异议，这方面无论是吉林市还是长春市发生的事件，还是过去重庆的钉子户等太多了。我们国家如
34、果政府不出面，往往请的都是社会上跟拆迁有关的公司，往往都是黑社会。但是在拆迁过程中还有一个问题，深圳一家上市公司，前段时间有一个大型的项目，当时说的好好的，几千万块钱给了以后，说没问题，找了家拆迁公司，而且还是政府介绍的。大多数拆迁公司都是为了某一个大型的项目而设立的，拿了钱以后，原则上他应该怎么办呢？他应该在其他的地方去买一些安置房，来把拆迁的这些业主、客户搬到那去，临时进行安置住一段时间，等这边房子修起来以后，再来返还他拆迁应当得到的收益或者房屋。但是这些拆迁公司大多数采取的做法是买的房子，全部是城郊结合部当中的小产权房，钱很低，他给你做出来的预算也得 2000万，实际上他花了四、五百万，
35、甚至二、三百万就买了。当这个拆迁不行的时候，你想告这个拆迁公司，完了你突然发现这个拆迁公司没了。所以在我们过程的拆迁往往靠政府，又想去图便宜，只要找民间的这些公司，十个有八个、九个都是沾黑，而且没有经济实力。刚才说的这个条例出台，国有土地上征收与补偿条例，再加上听证会一开，往往在一些文物保护地区，老城区很难实行下去，所以旧城改造不是民营企业房地产。旧城改造项目在国内很多城市都有，各地具体政策、设计细节不同，具体是需要特别注意的，但是万变不离其宗，都是开发商出钱，政府出政策，村委会配合方式。那么参与旧城改造项目风险较大，但确属第一家获取土地的一种方式，不过我在这里需要说明的是，虽然政府再跟你谈，
36、但是最后你参与土地整理的时候，往往跟你签协议的是政府的投资公司，或者是土地部门，但是一定不是政府，这是第一个担心；第二个担心，换了市长或者书记了，你这里要受到很大的影响，所以它是政治和政府主要领导人更替影响非常大。这个时候提醒大家怎么办？我们找政府要会议纪要，这是一种做法，相关部门的参与，只要省委书记一着急了，各个部门规划、建设、城乡、环保都来了。会议纪要往往只有签到没有会议纪要，怎么办？你一定要想办法把所有出席会议的人名字、电话、职位记下来了，尤其是单位，你自己做会议纪要下来以后找他们送签，送给他们，完了以后让他在送的内容上签字，达到间接的目的，这是一个点；第二，最好与当地的人大通过一项财政
37、预算，只要过了当地人大会议，新来的书记往往推翻不了，除非他把你人大主任给搞掉。只要过了人大预算方案一般政府不会给你说什么，当然只有会议纪要是不顶用的。（九）关于存量的土地盘活因为历史的原因，大型的国企及其下属的分子公司往往由于大量划拨而得的，用途各异的土地资源对于这些土地资源如何盘活利用。比如说像我们中国海洋大学这块地，再比如说像中国政法大学在海淀那个，这些往往大型的企业也愿意开，我跟你们大学谈，谈了以后，我在哪个地方给你建，但是建完了这块地一定归我，这就叫土地置换或者存量盘活是一个很好的方式。第二个方式某某一个大型的医院或者某某一个大型的国有企业要搬到很远，比如说整个城市搬迁东南西北四个方位
38、，要搬到哪个方向去，它这块地就挪出来了，挪出来以后，如果它不是搞房地产，跟咱们不沾边，你可以跟他之间搞联合。我帮你建，虽然要介于政府的招拍挂程序，但是能不能采取挂牌的方式，招拍挂有好几种方式，不一定非要拍卖。但是事先必须跟这个企业有什么关系，这个企业有多大的注册资金，有多少保证金，这个企业是从事什么行业？实际上没限定，它就中标了。我们在这里举两个例子，第一个是深圳市城市更新办法，它的旧工业区可以做功能改变类城市更新，我需要跟大家说明的是，深圳这个城市有立法权，所以权利人可以直接协议出让土地，不需要招拍挂，要利用这种政策就非常好。具体拥有相应资源的企业完全有条件盘活在深圳的存量土地，而投资人以增
39、资扩股的形式进入了原权利人的企业，从而实际控制了更新地块。我这个房地产企业，我在你这个企业进行改造的时候，我事先进去增资、出资跟你一块做股东，慢慢根据你的退出时间我掌握更多的股份。国有企业改革当中，划拨土地使用权管理暂行规定国有企业改制有限责任公司涉及到划拨土地应采取出让的方式处置。据此我们代理五中央企业在大连机场附近的公路设施用地，以改制的名义补交土地出让金给大连市政府，将原划拨的土地变更为出让用地，同时变更为工业用地，从而大幅度的增加了企业的资产价值。（十）其他的方式比如说在建的工程转让，这种情况跟项目转让差不多，在建工程转让开发筹资额要达到 25%，这是必须的。以土地出资设立公司获得增资
40、扩股，比如工业产生或科研性用地的转让。我在这里需要说明一下，各个城市都有开发区，而开发区里头有各种各样的开发区，这些开发区里头分为文化用地、科研用地、教育用地，其实都是工业用地的一种形式。你千万别被它迷糊了，它就是工业用地的一种形式，但是往往周边都是出让用地了，都已经成为熟地了，已经变更了性质了，不是工业用地了，那么这块地要给你变一个味，那个工业用地一定要搬出去，城市规划也过不了，城市规划就在一段时间，调规矩给你调成科研用地或者教育类用地，那么你拿这块地千万别认为这就是住宅，不是，但是它可以和商业和住宅用地上引，你先拿着再说，实际上将来这块地，中间这块没有工业区了，你再交一定的出让金，就变成了
41、商业用地了。但是你得先去看大规划，看了这一区域的大规划中间有个钉子，它是教育科研用地，你就记住这个是可以考量的可以拿的，拿了以后如果这个开发商不着急，马上开发是完全没有问题。还有一种情况大家都知道，也是拿地的一种方式，法院司法判决，以土地抵偿债务，我可以负责任的告诉大家，很多地方开发商都搞，下一个判决，下一个裁定，下一个仲裁的裁决，那我们地就拿到了。还有一种方式是土地的置换与土地的整合，但是不能超过 5亩，这是很小的一块地。在一个城市主要街道的尽头，它会有一个三角区或者有一个空闲地带，但是政府又觉得也没有办法把它卖了，如果它又是一个空闲地，要不就打造成一个公共用地，要不然就做一个临时设施，专门
42、由当地政府做一个招商引资，说这个地方干脆建一个景点，比如说某某风味楼，但是明确说只有使用权，你可以向政府租，一租多少年，一般租赁都不会超过 20 年，好就给你租20 年，租赁好你就投资，投资 500万把楼建起来了，但是你是办不了产权证的。你来就营业20 年，但 20 年以后要拆怎么办？你得还给政府，有的政府就说，咱们先说你到时候还给政府，至于怎么还不说，为什么不说？到时候说一定你要给政府提出一个条件，让政府补钱给你，这种情况下往往在两条道路的中间或者交叉的尽头，或者在一个公园的旁边，地很小就有这种情况，这种情况往往都是办餐馆，开小店的一种很好的融资，这种情况也有。抵押权人实现抵押权实现的土地转
43、让，比如银行，虽然它往往也通过法院来进行拍卖，但是抵押权实现以后，它往往有一些大型的银行或者不良资产公司，它会用资产包的方式去收购一批，其中就有这种土地项目。抵押权人实现抵押权产生的土地所有，企业合并或者兼并或者分离产生的土地使用权转移，合作设立项目公司等方式获取土地。这些方式都不具有普遍性，与上面提到的股权收购等间接转让土地使用权的方式实际上是一致的，在此不做追溯。以上我讲了十几种拿地的方式，重点有 9 种。这些传统的拿地方式因受我国土地管理制度不断延伸以及新的房地产调控政策的影响，在很多地方实行的情况可行性都不同，特别是近年内随着国家和各个地方对房地产调控的收紧，乱加钱，土地资源的获取越来
44、越受到局限，土地整理等方式，均需有相应的变通措施。二、近年来房地产调控收紧政策对传统拿地方式的影响（一）部分政策回顾2007 年11 月份国土资源部关于招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权规定，它的意义和影响是强调和明确了土地招拍挂制度，改变土地出让的灰色地带。2008 年1 月关于促进集约用地。大家都知道一个城市规划往往比较乱，几乎没有什么新鲜的做法，这才有了关于把城市的楼房设计成蓝色的。重庆曾经一度想设计成红色的，但是讨论半天通不过，大家说重庆本来就够红的了，又唱红歌，还要再设计成红色。但是说明一个什么问题呢？整个城市的建筑几乎很难有特色，所以在一些集约用地上国家越来越看好。2009 年
45、时候关于严格建设用地管理促进批而未用地利用的通知。我们大家都知道你拿了这块地两年内不开发，政府可以无偿收回。加强了建设用地的批后监管，以前主管批，只要拿到这块地，我什么时候想开发什么时候开发，我只要把政府之间关系疏通好，剩余它只要不给我收回，那都没问题。2009 年12 月份关于进一步加强土地出让收支管理的通知。这个时候不是你有没有钱拿地，往往很多做房地产的就是几百万块，把第一期钱交完了就没钱了，但是他拿到了土地使用权证，欠着国土局的出让金，完了还向银行贷款。这是过去房地产开发企业通常的做法，现在不行了。关于土地出让金首付原则在 50%，一年内支付完毕，造成房地产开发企业拿地资金压力变大。20
46、10 年1 月份国务院办公厅下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，加强改善房地产市场调控，稳定市场预期。2010 年3 月份国土资源部关于加强房地产用地供应和监管，进一步加强房地产开发企业的拿地限制，严格土地的出让条件。比如说关于土地出让的底价，审查土地竞买人的资格，出让合同的管理，坚持和完善土地招拍挂。这个时候基本上就没有了不同的类型，你可以不走招拍挂。2010 年4 月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知，进一步加大房地产开发企业拿地的资金，加重房地产开发企业地的限制，将闲置的土地过往违规，如果有这种行为或者有内部开发等等作为再拿地的基本。虽然上有政策下有对策，这是毕竟这是从
47、中央层面作的一个规定。2010 年6 月份国土资源部关于进一步加强改进国家和省级重点项目建设用地管理服务的通知，要求依法用地，严格执行监察制，国土资源部还专门设立了总督察到各地去。大家可能注意到一个现象，国土资源部的总督察下去都是当地的市委书记接待，原因很简单，因为土地是各个地方政府的财政重要收入来源。2010 年的 7 月份国土资源部、国土资电发93 号文，闲置土地通缉令，通过很多省、市，每一个省一、二个黑名单上去。2010 年9 月份国土资源部住房城乡建设有关进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，禁止两宗土地捆绑出让，毛地出让，说白了就是没有经过平整、整理。规划条件细化了房屋的面积、户
48、型等条件都要写入招拍挂的合同，你要来投标，你要写入合同，对房地产开发企业加大了限制。2010 年9 月份关于 10 号文严格住房建设用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010 年度住房建设计划和用地供应情况、完成情况的督察考核力度。2010 年10 月份严格落实房地产用地调控政策，进一步加强监管。2011 年1 月份，国务院办公厅关于做好房地产市场调控的通知，严格住房用地的供应管理。还有一个国有土地上房屋征收与补偿条例，对旧城改造、拆迁等做了细化的规定，对开发商拿地的方式产生了限制和影响。这个时候确确实实很明确了，关于旧城改造拆迁你不能做强制拆迁，你要给一定的合理补偿。如果在拆迁过程
49、中没有引入听证原则，你不能强制拆迁。2011 年5 月份国土资源部关于坚持和完善土地招标挂制度、出让制度意见，调整和完善土地招拍挂制度，提出“限房价定地价”。先把房价限定了，再给你把地价确立一个起拍价，再来拍。限定价竞房价、限配保障房的政策。也就是在这个时候，华润、万科等一批央企业进入了保障房，通过保障房来配套其他的房屋建设用地。上述政策出台期间，财政部门、央行也先后出台了有关房地产加息、贷款限制条件等政策文件。同时各地为贯彻国务院及国土资源部等部门的相关政策、纷纷出台限购令和加强房产用地出让管理。（二）现行的政策对传统拿地方式的影响应该说自国家的地方房地产政策加强以来，房地产开发企业拿地受到严峻的挑战，对传统的拿地方式产生了较大的影响。1.首先来看第一个方面依法招拍挂，依法招拍挂取得土地加大了规划条件等限制，并且对于土地出让金的严格要求以及房地产企业融资难的政策限制，导致房地产开发企业通过依法招拍挂方式拿地将面临细致苛刻的规划条件限制以及极大的资金压力。对于大多数资金链条已经绷紧的房地产开发企业来说，存在较大的问题。我在这里跟大家做一个说明，我们今年做了差不多 300 到400 家房地产开发企业客户，在北京、重庆、成都、深圳都有。这些房地产客户有些在国内很有影响，往往央企拿地影响不是太大，但是民营企业有的
