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世联-城市更新的市场化之路.pdf

上传人:weiwoduzun 文档编号:3131769 上传时间:2018-10-04 格式:PDF 页数:80 大小:2.82MB
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资源描述

1、城市更新的市场化之路本报告是严格保密的。 2分享内容城市更新的市场化之路一、城市更新的市场化之路趋势和方向?三、城市更新的市场化之路该如何走?二、当今中国城市更新市场化之路的主要模式?四、世联实践及服务客户的价值点?Source: Roland Berger 90年代以来“内旧外新”使城市空间形态受到了忽视;“填空补实”的更新下,老城的生活和生产环境都有所恶化;“拆一建多”破坏了城市的肌理,使城市失去特色。以局部危房改造、基础设施建设为主的小规模形体更新;采取从边缘向中心指向的“填空补实”的方式进行标准偏低的更新;采用“拆一建多”的开发方式,以最少的资金解决最多人的居住问题。市场经济体制发育,

2、但是计划经济发展思想仍然贯彻了城市发展建设基本过程。第二阶段:70年代后期到80年代末旧城区在整体上维持现状,未进行实质性的更新改造。需要解决的问题在“充分利用、逐步改造”的政策下,主要改造危房简屋;增添一些市政设施,以解决居民最基本的生活问题;交通仅限于拓宽打通少数道路。特征城市建设是进行社会主义工业化的手段,建设重点在于发展工业生产,项目集中于城市新区。背景第一阶段:从解放初期至70年代中国城市更新发展历程本报告是严格保密的。 6西方城市更新的发展历程社区参与及赋权成为政策焦点;三方伙伴关系中重要的权力制衡者被显著边缘化;市场化更新的效应令社区受益相当有限政府福利主义政策的对象;在城市更新

3、决策中参与程度较低社区的角色城市更新总体模式特点开发商的角色政府的角色城市更新理念可持续,多目标(经济、社会、环境等)的综合城市更新房地产开发为主导;经济增长为目标的物质更新物质更新为主;兼顾社区需求公、私、社区三方伙伴关系为基础,自上而下与自下而上决策模式相结合的综合、全面型城市更新市场主导;自上而下,公私双方伙伴关系,以增长为取向的物质更新政府主导;自上而下,福利主义模式的物质更新与社区改善三方伙伴关系中重要的投资者角色公私双方伙伴关系;政府大力鼓励私人投资自发性投资活动;与政府部门的合作尚未深化三方伙伴关系中起协调、引导及促进作用公私双方伙伴关系;政府投资少量资金作为“引诱”开发商的手段

4、政府主导;公共资源为基础;带有“国家福利主义”色彩第三阶段90年代至今第二阶段80年代第一阶段70年代本报告是严格保密的。 7中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性u政府u开发商u居(村)民u政府主导阶段 u政策主导阶段 u市场主导阶段u特点 强制性 指挥部模式 代建者角色 敢怒不敢言 被掠夺者 国家利益至上 牺牲居民利益 无法可依 强势性 政策=工具 投资者角色 上访 维权 居民与政府博奕 有法可依、标准政策化 温和性 幕后支持者 与政府伙伴关系 主导角色 坐地要价 针锋相对 居民与开发商和政府共同博奕 标准市场化本报告是严格保密的。 8在我国高速城市化过程中,一些城市的

5、城市更新已经显现出与西方国家相似的历程u政府主导阶段 u开发商主导阶段 u三方伙伴关系阶段以深圳为例深圳渔民村 深圳绿景蓝湾半岛 深圳渔农村本报告是严格保密的。 9因此对比中西方城市更新发展历程,可以判断我国城市更新发展趋势三个转变社会经济环境经济利益趋势一:更新目标从单一目标向多目标转变本报告是严格保密的。 10因此对比中西方城市更新发展历程,可以判断我国城市更新发展趋势三个转变趋势二:更新理念从单维更新向多维更新转变空间结构 土地资源经济利益 区域功能物质形态本报告是严格保密的。 11因此对比中西方城市更新发展历程,可以判断我国城市更新发展趋势三个转变趋势三:更新模式从三方搏奕型向三方伙伴

6、型转变政府 社区(股份公司)开发商u政府u开发商u社区(股份公司)搏奕 伙伴本报告是严格保密的。 12结合世联实践我们对城市更新的理解和观点u城市更新是用一种综合的,整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题,应致力于在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区作出长远的,持续性改善和提高。观点一:城市更新是城市发展到一定阶段的必然,并伴随着城市的发展而发展;观点二:城市更新有其自身的发展规律,与常规房地产开发不同的是,其与城市化水平,产业结构调整,人口结构变化等紧密相关;观点三:在城市不同发展阶段适用不同的更新模式,超越发展阶段的模式难以操作,反之,滞后于发展阶段的模式也难以成功;

7、观点四:城市更新并非市场经济的产物,因此仅用市场的手段是不够的,必须兼顾多主体的利益,实现多目标可持续发展;观点五:城市更新的实质是城市多维度的重建:空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配、区域功能的重新塑造;观点六:三方伙伴关系,社区公众(村民)参与及社区(股份公司)能力的培育将成为我国今后城市更新的政策取向和市场趋势。本报告是严格保密的。 13随着社会进步和城市发展,中国城市更新将进入全新阶段从搏奕到伙伴在这样的背景下,开发商城市更新的市场化之路:兼顾多方主体,多目标实现,以三方伙伴关系为导向的综合、全面型城市更新关键词:多主体多目标多角度多维度多方决策本报告是严格保密

8、的。 14当今中国城市更新的市场化之路的主要模式?本报告是严格保密的。 15从三方主体关系来看,目前我国城市更新的市场化运作主要有三种模式政府社区(股份公司)开发商关系模式一:政府+开发商模式(两方伙伴关系)模式二:开发商+社区(股份公司)模式(两方伙伴关系)模式三:政府+开发商+社区(股份公司)模式(三方伙伴关系)本报告是严格保密的。 16模式一:政府+开发商模式内容自上而下政府主导,市场化运作以环境改善为出发点模式特点常见问题关系特征政府与开发商伙伴关系,共同与社区(股份公司)公众搏奕多用行政手段保证稳定(不上访)基础上的拆赔项目拿到后,政府常常难以兑现其按时拆迁的承诺,导致项目周期拖延乃

9、至搁置容易激化与被拆迁人的矛盾,引发上访等事件的发生,导致社会风险本报告是严格保密的。 17基本流程u内地大部分城市目前的主要做法u代表开发商:香港新鸿基、香港新世界、三亚创维鸿洲等立项审批、公示招商拆迁获取土地本报告是严格保密的。 18典型案例:三亚时代海岸将该区域建成具有旅游观光、休闲、特色餐饮、游艇俱乐部等多功能的综合区改造目标政府完全行政手段的拆迁方式遇到严重的阻力,项目最终只完成了A区,B区由于拆迁无法推动被无限期搁置B区规划了大量的公共建筑,政府想通过改造为城市提供公共建筑,完善城市功能的目标没能实现,最终只是增加了一个住宅区而已,B区破旧的形象仍然是政府“心中的痛”开发商以较低的

10、土地成本实现了较高的销售收入,经济效益可观,“获益匪浅”改造效果高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街产品总占地面积35万平方米,总建筑面积约52万平方米,分A、B两区规模三亚政府与深圳创维鸿洲科技发展有限公司签订合作开发协议,政府负责组织拆迁,开发商负责费用,另政府在地价、行政性收费等方面给予诸多优惠政策改造模式项目位于三亚市委办公区对面,改造前房屋破旧,严重影响形象,政府改造意愿强烈背景本报告是严格保密的。 19时代海岸区位优越,具有一线河景,远观山景、海景的资源时代海岸鹿回头公园凤凰广场本报告是严格保密的。 20明

11、显的功能分区使开发商极易“挑肥弃瘦”,对B区有有意放弃的嫌疑A区:高容积率占地20.86万平以高层住宅、酒店、商业为主B区:低容积率占地13.7万平以商业、娱乐、公建为主本报告是严格保密的。 21政府对拆迁次序和开发次序的设置不当是其目标未能完全实现的主要原因B区13.70公顷A区20.86公顷住宅区商业及酒店区公共娱乐区酒店区公共娱乐区u“拆迁一片、建成一片、使用一片”的改造思路,导致后期拆迁户坐地起价,拆迁成本增加,拆迁难以推动u开发商在资金运作的不规范,导致高管东窗事发,也是该项目未能最终完全实施的原因本报告是严格保密的。 22模式评价模式评价:模式趋势:1. 政府没站在客观的角度,成为

12、企业合作者;2. 紧密关系容易造成权力寻租,带来企业风险;3. 社区(股份公司)公众被边缘化,拆迁不可控4. 没考虑公众改造后的生活来源等切身利益,容易造成后续社会问题,不可持续 国家对私权保护力度加大,物权法出台后,此种模式难度越来越大; 政府向服务型政府转变,对城市更新的目标及角度将发生改变,对此种模式的需求会越来越少。本报告是严格保密的。 23模式二:开发商+社区(股份公司)模式内容自下而上开发商主导,市场化运作以追逐经济利益为目的模式特点常见问题关系特征开发商与社区(股份公司)伙伴关系,与政府搏奕要容积率协商型的拆赔项目审批复杂,政府各部门成为一道道难过的坎本报告是严格保密的。 24基

13、本流程项目申报计划编制与审批合作协议确定开发主体u此种模式是目前市场化运作的主要作法,较成熟u代表开发商绿景、深圳新世界专项规划与审批拆迁实施社区(股份公司)纳入政府年度计划开发商开发商、股份公司政府确认周期不可控本报告是严格保密的。 25典型案例:绿景新美域u绿景地产与沙嘴股份公司合作的又一成功项目u绿景旧改口碑进一步传播,促进深圳多家股份公司与其合作本报告是严格保密的。 26典型案例:城市绿洲花园基本情况:田面村位于中心公园西侧,深南大道北侧;改造前房屋主要为客家民居,原建筑面积4万多平米,原容积率在1以内,原居民200多户运作模式:由香港汉国置业和运泰实业联合开发,开发商只与股份公司谈判

14、并签定拆迁补偿安置协议,村民拆迁由股份公司负责改造前 改造后总平面图本报告是严格保密的。 27上述两案例改造模式分析1:1拆赔、景山学校、环境、租金回报1:1拆赔、商品房购买打折、配套提升(幼儿园、小学)、产权洗白村民城市大厦酒店、写字楼物业获持续的经营回报沙嘴酒店、关外厂房、20%的利润分成股份公司改造模式改造基础开发商合作开发关系空间大项目条件好区位好特点超出预期的利润2/8分成现状容积1,改后?现状多为厂房物业福田南新美域叫好又叫座改造效果获永久物业(田面城市大厦)现状容积不到1,改后2.9多为铁皮房中心公园、深南大道城市绿洲本报告是严格保密的。 28模式评价模式评价:未来趋势:1. 将

15、社区(股份公司)纳入合作开发的角色。社区(股份公司)除获取拆迁赔偿外,还普遍有利润分成,双方利益共享,风险共担;2. 此模式下,双方往往只一味追逐经济利益最大化,合力向政府争取最高容积率,忽略更新与城市和区域的关系,是单一的地产开发为目的的单维更新模式。 由于以短期利益为目标,开发商在城市中吃了“肥肉”而剩下“骨头“,引起另一方关系主体政府的关注,这种模式下,政府的长远利益被牺牲,规划的管制作用被弱化,因此这种模式未来空间会越来越小。本报告是严格保密的。 29模式三:政府+开发商+社区(股份公司)模式自上而下与自下而上相结合市场化运作,三方决策全面综合型城市更新模式特点常见问题关系特征三方伙伴关系,兼顾三方目标关注社区(股份公司)公众参与,社区能力培育三方决策三方对多目标城市更新的共识很难达成内容本报告是严格保密的。 30基本流程u此模式在我国目前处于开发萌芽阶段,尚在发展演进中,未形成成熟的操作流程。u代表开发商:金地、京基前期工作协商计划审批公示专项规划确定开发主体实施政府政府+社区(股份公司)开发商参与政府+开发商+社区三方决策

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