1、万科将项目管理的知识与工程管理相结合万科将项目管理的知识与工程管理相结合六管一控六管一控五个环节五个环节【框架】万科工程项目管理框架5维修与服务1 洞察 预定 义2策划与评估3现场与控制4完工与移交公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险万科培训体系【功能】 万科工程项目管理的“六管一控”公司战略项目策略供方管理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理范围管理管理范围定义管理范围定义确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。管理范围含义管理
2、范围含义所确定的工作范围是充分的工作范围不包括那些不必要的工作工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理范围管理DM - Development Management PM - Project Management FM - Facility Management决策阶段 实施阶段准备 设计 施工使用阶段物业公司FM开发方开发方DM PM设计方PM施工方PM其它供方PM规划设计市场定位产品建议施工图设计房屋建造销售土地机会寻找概念设计物业管理房屋的生命周期项目的参与者投资方DM PM 通过 项目策划 (P
3、roject Plan)和 项目控制 (Project Controlling)以 达到项目的 费用目标 （投资目标、成本目标）、质量目标和进度目标 。 PM=PP+PC 房地产的工程项目管理的范围包括了 参与项目的前期设计 参与项目采购 依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制 配合销售 对供方的管理 保证房屋竣工验收 【功能】万科工程项目管理的六管一控工程项目管理的含义工程项目管理的含义提问：由于图纸原因影响施工进度，谁应该负责？【功能】 万科工程项目管理的“六管一控”计划管理公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险【功能】万科工程项目管理的六管
4、一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性;项目实施前的详尽预测和模拟;促进项目干系人之间的沟通，达成共识;为项目测量和控制提供基准;构成项目档案的主要组成部分我们在计划管理中常犯的错误： 计划管理的计划管理的 5拍拍 项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所以计划编制对项目来说是非常重要的。 计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。 计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能做出截然不同的计划。万科三级计划管理体系万科三级计划管理体系 一级计划：三年经营计划由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，
5、总经理签发 二级计划：项目开发工作指导书等由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发例：项目开发工作指导书：项目经理部与各专业部门协调后拟稿，计划管理工作组审核，公司总经理签发 三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成），项目总经理审核并签发【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理万科的三年经营计划万科的三年经营计划 目标管理的产物 -组织的目标 内容公司发展战略与策略公司经营目标9业绩9品牌与客户9内部管理9创新和可持续发展公司经营计划 -业绩目标的细化9利润 销售面积、销售收入 资金控制性计划
6、 土地储备控制性计划 人力资源控制性计划 个项目开发控制性计划【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理万科的二级计划万科的二级计划目标分解的产物 业务目标与管理目标各部门季度及年度考核的依据内容项目开发工作指导书9项目经营目标9项目开发进度（狭义的计划）9质量管理、风险管理财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书各职能部门年度工作目标与计划2计划模板【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理过程管理的产物 目标与行动公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门协同工作的有力工具内
7、容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单三级计划项目开发二级计划的分解落实围绕项目各专业协同作业的依据实现二级计划目标的重要保障万科的三级计划万科的三级计划【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理项目计划（项目计划（ 2级计划）在项目生命周期的位置级计划）在项目生命周期的位置启动计划编制实施收尾时间控制万科颁布的计划管理办法万科颁布的计划管理办法包实施方案 施工图实施方案 施工图设计前期3个月个月 5个月个月 2个月个月设计周期设计周期 3：
8、5： 2策划阶段策划阶段【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理工期的经验值是编制计划的基础之一万科的规划设计工期万科的规划设计工期【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理工期的经验值是编制计划的基础之一万科的建造各阶段工期（集团平均万科的建造各阶段工期（集团平均 3层）层）【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理工程项目计划的主要内容（工程项目计划的主要内容（ 3级计划）级计划） 控制性进度计划（为业主服务） 材料设备进场计划
9、（项目部编制） 分包进场计划 （项目部编制） 施工图需求计划 （项目部编制） 采购和招标计划（工程管理部编制） 销售配合（卖场）计划（项目部编制） 施工总进度计划（为施工服务） 阶段性进度计划 前期及基础施工阶段进度计划 主体进度计划 装修进度计划 验收进度计划 月进度计划、周进度计划、日进度计划项目里程碑节点表【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理计划管理2、均好中加速、均好中加速3、标准化提高项目的速度、标准化提高项目的速度4、工厂化提高建造过程的速度、工厂化提高建造过程的速度万科计划管理体系【功能】 万科工程项目管理的“六管一控”质量管理
10、公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险质量的困惑我们都认同质量的重要性我们有详细的制度部分公司也通过了ISO9000的认证我们在现场频繁地做着施工监督的工作交楼前我们会仔细的验收但是投诉依然不断，客服、维修忙个不停质量是什么？谁对质量负责？关于质量我们应做些什么？【功能】万科工程项目管理的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理质量管理万科三五年工程管理策划万科三五年工程管理策划供方管理质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体系客户客户、服务技术管理、搭建技术平台关注市场、成本和持续学习质量文化【功能】万科工程项目管理
11、的六管一控计划管理 成本管理质量管理 组织管理范围管理 采购管理质量管理策划书万科质量管理 之质量文化质量文化的力量质量文化的力量绩效行动决策氛围规范符号准则价值观信念领导者行为绩效评估人事惯例愿景目标和战略组织结构竞争环境中国质量管理的发展：TQC、TQM、ISO9000、6西格玛、ERP突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化领导把要培养的孩子交给别人养质量文化巡讲质量管理水平评价一级：质量控制-出厂前产品检验入伙前模拟验收二级：质量保证-生产过程控制ISO9000三级：质量管理-以顾客为中心，倡导质量文化万科质量管理 之质量文化文
12、化： 万科 PK中海质量管理之万科质量标准【功能】万科工程项目管理的六管一控第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程质量管理条例国家质量管理条例万科质量管理 之质量标准客户工程质量满意度调查结果说明：总体呈上升趋势。 2005年
13、，在各专业系统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。 2005年集团总体满意度为 82%。历年工程专业满意度61%52%60%68%0%20%40%60%80%2002 2003 2004 2005万科的质量标准9客户对工程质量的满意程度作为衡量工程管理专业的核心指标9在公司内部以户均保修率作为改善质量的重要指标9设立工程质量管理专项奖金万科质量管理 之质量标准关键的质量指标：1. 户均缺陷率2. 户均渗漏率3. 户均裂缝率2003年抱怨的前三位：铝合金 /塑钢门窗、墙面、阳露台2004年抱怨的前三位：铝合金 /塑钢门窗、墙面、楼地面 /顶棚客户关注的质量重点是什么？客户关注的问题就是我们工作的
14、重点万科的质量标准万科质量管理 之质量标准客户衡量质量的标准客户质量标准的特点对渗漏水、裂缝无法接受注重使用功能关注观感质量关心质量的耐久性能允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改万科的质量标准万科质量管理 之质量标准质量管理之万科质量管理体系【功能】万科工程项目管理的六管一控1 质量策划2 合理工期3 施工过程质量控制4 对供方的质量管理输出万科质量管理 之质量体系质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯重要分项工程质量指标： 渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准工程管理流程符合度： 体现项目内部管理水平质量策划万科质量管理 之质量体系1确定质量目标工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准成都工
15、程项目管理指导书南京金色二期工程管理策划书武汉公司防水体系加气混凝土砌块砌筑工艺标准质量策划万科质量管理 之质量体系1确定质量目标：成果体现Microsoft Word 文档各种成果的上报时间要求1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰质量策划万科质量管理 之质量体系1建立质量管理体系的重要性集团项目评估集团项目评估公司检查评比公司检查评比万科项目部抽检万科项目部抽检监理公司质量监控监理公司质量监控承包商质量保证体系承包商质量保证体系承包商应建立完善的多级质量保证体系 ：工人自检班组自检质量员检验，保证资料（ 砼试块、钢筋抽检报告等 ）审查多级检查：承包商监理公司万科项目
16、部 万科工程部万科集团工程部质量管理体系层级重点质量策划万科质量管理 之质量体系1万科质量管理体系介绍定期检查评估与改进1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次2、项目部每周对承包商进行工地巡检评比各总包单位3、万科工程部月度检查评比评比项目部名次1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是否正常运转，人员架构有无缺失2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题3、组织各承包商相互学习先进经验4、处罚是必要的手段缺陷一定要整改关闭！IMPORTANT质量策划集团检查 深圳区域检查万科质量管理 之质量体系1质量管理体系评估和改进深圳区域检查
17、总结合理工期万科质量管理 之质量体系2三令五申;集团运营与计划管理;均好中加速;质量底线 （质量与计划的关系）最新运营管理办法标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间 歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。标准工期上海万科工程主要节点统一参考工期范例：合理工期万科质量管理 之质量体系2一申：万科确定工期注意的两个方面把控关键线路，合理穿插搭接工程规划许可证消防审查报建 单体报建基础施工开工证及监督登记施工图审查勘察、设计、监理、桩基、总包合同备案安全、质量监督手续主体结构施工
18、规划成果桩基施工 销售许可证开盘砌筑工程室内水电安装门窗安装防水施工外架拆除内檐装饰室外配套工程竣工备案 园建绿化工程竣工验收外檐装饰请写出简单的装修房施工关键线路合理工期万科质量管理 之质量体系2二申：关键线路的控制是工期管理的核心9桩基 成桩后28天达到龄期，开始试桩 可采用早强剂、提高标号等措施。9土方夯实回填 每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。9砼 混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。9加气块砌筑 1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉刷。9粉刷 分层粉刷，每层间隔五天。9防水 表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时
19、间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。9地坪 养护7天后才能上人。请写出一项正常施工工序交接间歇时间合理工期万科质量管理 之质量体系2三申：合理的施工间歇必须考虑销售配合是公司经营需要，必须服从大局必须按照合理最短工期排定增加必要的成本以保证质量必须安排相应技术措施和后期整改维修请列出五项技术措施提高砼标号、早强剂、铺设钢丝网、杜拉纤维、碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料选择合理工期万科质量管理 之质量体系2四申：以大局为重，配合销售坚持合理工期要求前期工作延误、销售配合、经营压力等对工期的压缩项目经理 职责所在职责所在坚持合理工期要求是职业项目经理的职坚持合理工期要求是职业项目经理的职责
20、！没有合理工期不可能有优质工程！责！没有合理工期不可能有优质工程！合理工期万科质量管理 之质量体系2五申：坚持合理工期工期的红牌制度 材料控制 样板引路制度 成品保护 工序检查 竣工验收 质量巡检制度施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3过程质量控制的6项做法满足技术标准和环保要求适应地域特点质量稳定可靠材料选用室内环境污染控制作业指引.doc料 设备采购 管规定工程材料设备使用管理指引.doc品牌产品大厂产品经过考察的产品地域差别地方规定原材料产地施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3材料控制：选用要求项目材料一览表材料和部品定样手册样板封存材料样板间 材料封样 材料对样现场专设一间
21、材料样板间，由材料工程师负责管理，分类别贴标签有序陈列，并建立材料样板入库台帐。任何人进入材料样板间，都必须有材料工程师陪同，任何对已确定样板的变动都必须通过材料工程师。招标完成后，项目经理部应要求工程合约部或材料供应商提供封样材料，同时存档合同或定样时所规定的技术规格、要求。对非甲供的其它重要材料，也应进行材料封样。甲供和三方供货材料进场时，甲方工程师和监理人员均可调出样板到现场进行对样，用完后及时归还。已有封样的材料第一次进场时，必须进行现场对样，并对现场对样情况做出书面记载。施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3材料控制：建立材料样板的封样制度材料进场检验制度材料合同交底组织交底 交
22、底内容项目经理部组织监理、总包进行集中交底，对于材料工艺复杂或特殊的，可邀请供应商进行交底。材料规格技术标准供货周期订货方式施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3材料控制：做好材料合同交底材料进场验收甲供材料 乙供材料工程师组织监理公司、承建商对材料当场进行对样；检查供应商是否按要求提供了合格的产品合格证明、质量检验报告；安排监理公司根据国家规范、万科技术标准、合同要求对材料进行抽样送检。承包商必须向监理公司进行报验，验收要求必须符合国家规范、现行技术标准、政策、法规规定的要求；重要的乙供材料：如钢筋、水泥、砌块，项目经理部会同监理公司将另行进行抽样检查，由项目部人员见证取样送检。施工过程
23、质量控制万科质量管理 之质量体系3材料控制：做好材料进场验收关设备材料验收作业指引设备材料验收单1、交楼标准间管理 ：解决设计缺陷和功能问题完成时间：在大面积装修施工开始前完成标准：按交楼标准完成整套房间的全部施工作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施施工样板间 ： 范围：每一家总包单位、每一种户型 作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、检验施工图纸3、规范施工过程4、让各承包商明白万科的质量要求。5、经过验收的施工样板间作为施工的质
24、量标准 。施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3样板引路制度：施工样板间工艺样板：目的： 确定工序质量标准，控制大面积施工范围： 每一道关键工序时间： 关键工序施工前要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3样板引路制度：工艺样板管理Microsoft Word 文档样板引路工作流程表成品保护方案审核合理安排工序实施并维护成品保护样板验收成品保护交验各负其责的原则成品保护体系示例施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3成品保护流程和原则目的： 工序
25、检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容： 确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行： 编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3工序检查的目的和内容编制： 由项目经理部组织项目成员和监理公司，联合制定实施细则，保证工序检查能够落实。内容： 规定总包施工计划的编制必须符合工序验收要求；规定不同施工阶段需采用的表格； 规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批 ；规定违反工序施工的处罚措施等。施工过程质量控制万科质量管理 之质量
26、体系3工序检查表格的实施细则 项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度； 项目工程师应不定期对现场质量进行专项检查； 项目工程师对检查的情况应该有详细的记录； 项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。1、建立项目工程师现场质量巡视制度施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3建立健全质量巡检制度各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各项目工程质量均衡发展并不断提高。各项目经理部应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延
27、伸，应该更具体。目前集团公司从年已经开始展开对各地公司综合检查评估的工作，分为深圳区域、上海区域、北京区域、武汉、成都几个片区进行检查，并相应制定了评估办法：项目工程管理监控实施办法（VKGC09-04）2、建立项目定期质量检查制度施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3建立健全质量巡检制度检查评分表由项目经理部组织，监理公司、物业公司、承包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做公共专项方面的检查。 条件： 房屋取得竣工备案证；现场所有工作项目已经完成；设计变更核对完毕；交房标准核对完毕；工序检查表记录完整、齐全、真实、有效；监理公司提交工程竣工报告。 计划： 项目经理部负责编制项目部内部验收计
28、划。并组织召开预验收准备会，规定验收中的各项事物安排，包括缺点的指标。计划范例如附件所示。 整改：项目经理部负责组织督促问题整改关闭情况 。项目部验收 客户服务中心验收施工过程质量控制万科质量管理 之质量体系3模拟验收从产品开发的流程：拿地 设计 报建 建造 销售 投诉处理 物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求，则我们的工作质量和效率就会大大提高。对供方的质量管理输出万科质量管理 之质量体系4供方管理的重要性建立总包战略合作关系是坚守质量底线的基础质量底线长期优质价格合理质量稳定服务产品优秀总包万科首选合作伙伴对供方的质量管理输出万
29、科质量管理 之质量体系4与供方的战略合作万科的发展给合作提出的研究课题建构 立体管理输出体系供方项目管理团队供方施工班组万科过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估供方高层对供方的质量管理输出万科质量管理 之质量体系4与供方沟通的方式和方法质量管理之万科质量技术标准【功能】万科工程项目管理的六管一控 集团 “磐石行动 ”之一 珊瑚虫计划珊瑚虫技术研究与质量标准化质量管理 之万科质量技术标准每个项目每项工程每种部品的采购和实施前，都需要工程人员研究技术要求。因人因时因地而异，同样的研究对象却产生出不同程度差异的技术要求。可能结果：9考虑不周9错误重犯9效率低下9要求各异，供方不适，成本升高，质量降
30、低质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准 问题催生质量标准思路：系统性改进和预防建立一套工程技术标准体系，系统性改善前述不良状况目的： 以“对”求“快”质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准寻找解决方法及其目的寻找解决方法及其目的 工程技术标准 施工方案 设计与工程 新节点、新技术、新工艺、新材料 重点分项工程 维修支持质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准万科的质量技术的分类主体结构建筑装饰装修建筑防水建筑节能与降噪建筑给排水及采暖建筑电
31、气智能建筑通风与空调电梯设备降噪消防室外建筑环境清水结构加气混凝土砌体钢结构设计与施工铝合金门窗工程设计与安装统一标准塑钢门窗工程设计与安装统一标准标准化木质入户门及配件外墙涂料施工工艺标准外墙弹性涂料施工工艺标准橱柜地柜制作与安装台面板、窗台板标准化钢制楼梯标准化玻璃栏板标准化空调百叶标准化轻质雨棚多层防水构造统一标准高层防水构造统一标准中空玻璃窗防噪地板多层水暖工程设计与施工统一标准室内外管材及防腐要求变频供水设备统一技术标准。质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准12项分部工程，项分部工程， 34项子分部工程，项子分部工程， 80个分项
32、工程个分项工程1、国家、地方、行业标准2、万科以前的做法3、万科工程历史上的经验教训4、供应商资源及他们的企业标准质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准编制依据编制依据1、以客户的需求和满意程度为衡量标准2、源于国家标准，但又不同于国家标准，一般高于国家标准。3、侧重于我们的成熟做法和经验教训的转化。4、比国家规范做法更具唯一性。5、底线是能通过各种验收质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准“度度 ”的把握的把握1、技术创新亮点2、对质量通病的克服办法。3、对成本的影响。4、其它提升品质的特
33、点。质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准重点关注重点关注1、适用范围2、编制依据3、材料、设备及配件要求4、设计、制作、安装及施工要求5、成品保护及维护6、附件（图形）7、本项目特殊要求8、检测工具及检测方法9、推荐的供应商资源质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准统一技术标准模板（九个部分）统一技术标准模板（九个部分） 详细的施工语言 仔细描述了产品产生的过程 施工班组能按此操作 能产生正确的交付物 直接成为工程招投标的技术要求 现场工程师对供方培训交底 区域公司项目工程评估的重要基准指
34、导现场施工生产的实施性文件质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持技术标准目的和作用目的和作用4、二次设计3、图纸会审2、图纸预审1、设计指导书控制手段质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持设计控制设计控制的方法设计控制的方法设计指导书 1、对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺
35、漏。2、编制各专业施工图出图标准质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持设计控制设计控制的方法：设计指导书的使用设计控制的方法：设计指导书的使用图纸预审 包括条件图预审和施工图出图前的预审。在出图前核对设计院是否按设计指导书进行设计，同时预先发现设计的错漏碰缺以及不利施工的节点，两次预审能够有效地减少现场设计变更的数量。质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持设计控制设计控制的方法：严把图纸过程审核关设计控制的方法：严把图纸过程审核关图纸会审 ;图纸会审不仅仅是去发现设计的缺陷和问题，更重要的是让监理工程师和施
36、工方更深刻地了解图纸的内容。;监理工程师需要特别关注设计所要求的工程做法、施工中的难点、需要控制的要点。;施工方需要特别关注图纸中的质量难点并需要对设计的易建性提出意见。质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持设计控制设计控制的方法：严把图纸会审关设计控制的方法：严把图纸会审关二次设计 铝合金门窗、栏杆、雨蓬、厨柜、瓷砖铺贴、立面分色 等需要进行二次设计，而此时项目正处于非常繁忙的阶段，易产生疏忽，会造成严重后果。质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持设计控制设计控制的方法：开展关键部品的二设计设计控制的方法
37、：开展关键部品的二设计产品创新带来的难题： 加强对 “新技术、新工艺、新材料 ”的研究，为设计部品选择和解决工程质量问题提供专业改进意见。质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持三新研究保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究保持产品领先，需要不断对新技术、新工艺、新材料进行研究结合本项目特点，有针对性编制项目工程管理指导书；组织专业技术小组成员对其 重点分部工程技术方案（尤其是涉及到防裂、防渗漏部位） 进行讨论、审核并给出专业意见逐步形成 统一的技术标准 。例如：屋面、露台、阳台防水体系、新型材料施工工艺、铝合金门窗设计、外墙保温体系、
38、基坑支护方案质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持三新研究三新研究应注意的事项三新研究应注意的事项砌筑材料厂家材料品种龄期要求材料堆放砌筑砂浆户型确认砌筑高度砌块湿水检查要求质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持重点控制质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）质量控制的重点环节：砌筑控制的九个重点（举例）防水材料品种设计要求材料检验材料使用基层验收管道封洞施工要求防水验收工序交接质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持重点控制重点分部工程专项检查控制重点：比如
39、防水重点分部工程专项检查控制重点：比如防水铝合金门窗材料检验洞口交接框体安装塞缝控制淋水试验防水涂刷成品保护粉刷移交密封性能外观检查整窗淋水工序交接质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持重点控制重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点重点分部工程专项检查控制重点：铝合金门窗检查重点外墙保温挂基准线聚苯板的粘贴面层施工交接验收过程控制质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持重点控制重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙保温检查重点内外墙面涂料基层检查腻子涂刮大面
40、涂刷细部控制工具统一工序控制质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持重点控制重点分部工程专项检查控制重点：内墙涂料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：内墙涂料检查重点金属防腐涂料锈蚀等级及常见锈蚀种类表面处理方法底漆、中间漆及面漆的涂刷检验控制常用检验工具工程效果图质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持重点控制重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点室内墙地砖铺贴详图排砖样板水电定位样板大面粘贴铺贴流程工序控制质量管理 之万科质量技术标准设计控
41、制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持重点控制重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点重点分部工程专项检查控制重点：金属防腐涂料料检查重点外墙劈开砖样板流程检验质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持重点控制重点分部工程专项检查控制重点：外墙劈开砖检查重点重点分部工程专项检查控制重点：外墙劈开砖检查重点落实维修阶段的技术支持维修是挽回在客户心目中工程质量印象的最后一次努力。要求一次做好，避免多次维修参加维修会议并提供维修建议方案，协助客户服务部力争做到 “一次维修合格率100 ”结合客户服务部门整理的 “缺陷反馈 ”内容，通过分类
42、将其列为后期施工质量预控重点。质量管理 之万科质量技术标准设计控制 技术研究三新研究 控制重点技术标准 维修支持维修支持【功能】 万科工程项目管理的“六管一控”成本管理公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用 使用成本、维修成本、供应商成本、质量不合的处置成本、社会资源的占用管理费用英国：【策略】万科工程项目之成本管理2004年集团强调：什么时间挣钱和挣多少钱一定要管年集团强调：什么时间挣钱和
43、挣多少钱一定要管项目论证产品策划规划设计营销策划产品交付客户销售实现施工过程管理保修及物业服务项目可行性研究公司决策项目谈判签约项目手续办理获取土地信息通过项目管理指导书，强调可行性研究报告中指标的严肃性【策略】万科工程项目之成本管理项目听证会是确定目标成本的里程碑项目听证会是确定目标成本的里程碑项目投资收益指标要求核心指标内部收益率25%销售净利率9%参考指标单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比各年资金占用回报率通过项目听证会的销售净利率是不能降低的目标成本原则上不能提高，但是如果完成了利润指标，可以突破目标成本如果因为成本提高而影响利润时，当事人将受到处理说明：【策略】万科工程
44、项目之成本管理万科成本九大分类万科成本九大分类第一部分 土地获得价款 -指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括： 土地出让金 合作款项 拆迁补偿 红线外市政费用课堂提问：我们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？答案： 都不是。【成本分析】万科工程项目之成本管理第二部分 开发前期准备费 -指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的费用。一般包括： 设计费 -从规划到施工图的全部设计过程产生的费用； 报批报建费用 -向政府缴纳的规定费用； 三通一平费用 -通水、通电、通路和场地平整产生的费用； 临时设施费用 -项目部办公室、项目围墙、临时水电费
45、用；课堂提问：1、项目部为项目开工庆典花费 15000元，算不算开发前期准备费？2、项目场地内发现文物，我们请专人看守现场花费 600元，算不算前期准备费？3、项目部的临时食堂，使用 3个月后拆除，算不算临时设施费？答案： 1、 2项不是， 3项是。万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理第三部分 主体建筑工程费 -指项目开发过程中的建筑费用，包括： 基础费用 -建筑的地基与基础费用； 结构与粗装修费用 -完成地面以上的结构与基本装修的费用； 门窗工程费用 -室内外门与窗的费用； 公共部位装修费用 -外立面、公共部位的装饰与装修费用； 室内精装修费用 -对精装修交付的
46、房屋的装修费用；课堂提问：1、某高层项目基坑支护花费 400万元，能否计入基础费用费？2、某工程基础施工中的土方外运花费 50000元，后期土方回填又花费 8000元，请问外运能否计入基础费用，回填又是否能计入？3、某项目由于成品保护不力，门窗破损损失 5000元，能否计入门窗工程费？4、阳台栏杆能否计入主体建筑费？答案： 均可。万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理第四部分 主体安装工程费 -指项目开发过程中的室内安装费用，包括： 室内水电安装费用 -室内各类水电相关工程费用； 电梯安装费用 -高层建筑的电梯费用； 消防系统费用 -防火所必需的消防设施费用； 智能
47、化系统费用 -业主安全保护、通话、访客系统等费用；课堂提问：1、你所了解的智能化系统包括哪些？答案：防盗（摄像头、监控室）系统、 对讲（对讲机）系统、车库进出（ IC卡）系统、门禁（ IC卡、密码、指纹）等 。万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理第五部分 社区管网费 -指项目管网配套费用，包括： 室外给排水费用 -小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用； 室外采暖费用 -小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用； 室外燃气费用 -小区接入市政燃气的费用； 室外电气与高低压费用 -小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；课堂提问：1、小区内的路灯照明，属于室外电
48、气费用吗？2、小区为节水设置的中水系统，约 200万元，能否计入室外给排水费用？答案： 1不是， 2是 。社区管网费用是最容易被普通人忽略的成本支出。万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析】万科工程项目之成本管理第六部分 园林环境费 -指项目内的景观费用，包括： 道路广场费用 -小区建设道路、广场的费用； 绿化建设费用 -小区内用于绿化工程的费用； 小区围墙费用 -小区围墙、组团围墙的费用总和； 室外景观照明费用 -各种照明所花费的费用 零星设施费用 -各类未细述的设施费用总和课堂提问：1、绿化工程中的土方费用，属于绿化费用还是主体建筑费用？2、由于养护不善，造成的绿化苗木枯死损失 30000元，能否计入绿化建设费？答案： 1绿化费用， 2是 。万科成本九大分类万科成本九大分类【成本分析
