1、财政学(第四版） 陈共 主编,第四节 个人住房贷款的审查 和审批,一、贷款审查 （一）审查的主要内容 贷款审查人员负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的*银行个人购房贷款内部运作表中贷前调查的内容、面谈记录等是否完整进行审查。,审查的主要内容：,1.信贷资料是否完整、合法、有效； 2.借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定； 3.借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比、月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；,4.购房首付款支付是否符合规定； 5.贷款用途、金额、期限、利率、还款方式等是否符合规定； 6.贷款担保是否符合规定；抵押物权属是否清晰，抵押物
2、共有权人是否出具同意抵押承诺书； 7.调查结论是否完整、清晰。,（二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格合理性。 （三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人员进一步落实，补充调查或重新调查。对调查人员提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可以进行要求重新调查。,（四）审查人员应在*银行个人购房贷款内部运作表中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论
3、，并经审查主责任人签署意见后，连同申请材料、面谈记录等一并报送有权审批人进行审批。 （五）审查人员应按照规定将审查意见输入贷款银行相应的信贷管理系统。,二、贷款审批,（一）审批关注的主要内容 贷款审批人依据贷款银行各类个人住房贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策，从银行利益出发审查贷款的合规性、可行性及经济性，根据借款申请人的偿付能力以及担保的充分性、可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。,贷款审批人审查内容：,1.借款人资格和条件是否具备； 2.借款用途是否符合银行规定； 3.申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定； 4.借款人提供的材料是否完整、
4、合法、有效； 5.贷款调查人的调查意见，对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理。 6.贷款审查人员的对报批贷款提示的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；,（二）提出审批意见,有权审批人根据调查意见和审查意见，在授权范围内，审批一手住房贷款业务，并在 *银行个人购房贷款内部运作表上签署审批意见。采用单人审批时，贷款审批人直接在签署审批意见。采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署审批意见。,贷款审批意见类型为“同意”和“否决”两种。“同意”表示完全同意按申报的方案办理。采用双人审批方式时，只有当两名贷款审批人同时签署“同意”，审批结论方为
5、“同意”。 “否决”表示不同意按申报的方案办理该笔业务，当应说明具体理由。对于决策意见被否决的，申报机构（部门）有异议的，可提请重新审议（即复议），但需针对前次否决理由补充相关资料，原信贷审批部门有权决定是否安排复议。提请复议的业务，申报及审批流程和新业务相同。对已经提供的材料，可不重复报送。 （三）有权审批人应按照规定将审批意见输入相应的信贷管理系统。,三、审批意见的落实,业务部门（机构）应根据贷款审批意见做好以下工作： 1.对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款申请人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档。 2.需要补充材料等待复议的，贷前调查人应按照要求及时补
6、充材料后重新履行审查、审批程序。 3.对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。,第五节 个人住房贷款的签约和发放,一、贷款的签约 贷款经有权审批人批准后，应直接或逐级批复至经营部门（机构），由经营部门（机构）客户经理通知借款人提供在贷款银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件，并与借款人、开发商签订个人住房贷款合同，明确各方权利和义务。,贷款签约流程如下：,（一）填制合同 贷款发放人员应根据审批意见确定应使用的个人住房贷款合同文本并填写信贷合同。信贷合同内容包括：信用种类、币种、用途、金额、期限、利率或费率、担保方式
7、、还款方式等内容。信贷合同由信贷业务合同和担保合同组成。信贷业务合同是主合同，担保合同是从合同，主从合同必须相互衔接，保持一致。有的银行将信贷业务合同和担保合同合二为一，统一为个人购房担保借款合同（参见附录）。,在填写合同过程中，应注意以下问题：,1.合同文本要使用统一格式的个人住房贷款的有关合同文本，对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定； 2.合同必须采用钢笔书写或打印，内容要完整、正副本内容要一致，填写时必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清楚、不错漏、不潦草，防止涂改； 3. 贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款审批意见相符；
8、4. 需要填写空白栏，且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不填写的，应加盖“此拦空白”字样的印章；,（二）审核合同,经营部门（机构）填制合同后，填制人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行符合。同笔贷款合同的填制人员和符合人员不得为同一人。 合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性，主要包括：文本书写是否规范，内容是否与审核意见一致，条款填写是否齐全、准确，文字表达是否清晰，主从合同及附件是否齐全等。如发现问题要及时与合同填写人员沟通，并建立复核记录，交由合同填写人员签字确认。,（三）
9、签订合同,合同审查通过的，客户经理应及时与借款人（包括共同借款人）、担保人（抵押人、出质人、保证人）签订合同。签订合同要注意以下几点： 1.在签订合同文本前，应履行充分告知义务，告知签约方关于合同内容、权利义务、主要条款以及还款过程中应当注意的问题等。 2.应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照合同管理规定与当面签署或公证签署个人购房担保借款合同，确保合同真实、有效。,3.如果借款人、担保人委托他人代签，签字人必须出具合法、有效的委托授权书。保证人是法人的，保证方签约人应该为法定代表人或其合法的授权代理人。 4.对采取低押担保方式的，应要求抵押物共有人在相关合同文本上签字。 5. 借款人
10、、担保人签字后，贷款发放人员应将有关合同文本、合同文本复核记录、中国农业银行江苏省分行个人购房贷款内部运作表等交贷款银行个人住房贷款合同审查，审查通过后有权签字人签章，然后送法律部门或信贷部门或信贷审核岗进行规范性审查，并按规定出具审核意见。审核无误后，按照用印管理规定加盖银行个人住房贷款合同专用章或公章。 6.贷款银行根据实际情况决定是否办理合同公证。,二、办理担保、保险手续 （一）由售房人提供阶段性保证担保的，阶段性担保原则上自贷款发放之日起至办妥抵押登记手续之日止，售房人应在个人购房担保借款合同保证人签章处签章，另有规定的除外。 （二）保证人缴纳保证金的，应在贷款银行“保证金存款个人住房
11、一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在借款合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。,（三）贷款行收执已经备案登记的房屋买卖合同，按规定取得抵押（预告）登记证明、抵押（预告）登记受理证明或他项权利证书，并按要求在权证管理台账（系统）中做好记录。 （四）一手住房贷款保险遵循自愿平等协商原则。在借款人自愿基础上，贷款行与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应在保险单上明确贷款行为第一受益人，并由贷款行将保险单作为重要凭证入库保管。,三、贷款发放,（一）落实贷款发放条件 贷款发放前，贷款发放人应落实有关贷款
12、发放条件，主要包括： 1.有权审批人已经审批同意； 2.房屋买卖合同已经生效并办理登记备案；,3.贷款担保已经落实。抵（质）押登记手续应由银行派人与抵（质）押人一起办理，或接受抵（质）押人委托代为办理；银行负责办理抵（质）押登记手续的人应该与贷款发放岗位人员分开。银行也可以委托外部机构代为办理，但必须对受托机构进行严格的资格审查、认定，并明确其职责。 4.贷款限制性条款已经全部落实，如：需要办理保险、公证手续的，确认有关手续已经办理；贷款首付全额到位；对采用委托扣划还款方式的借款人，确认已开立还本付息的有效帐户。所购房屋为新建房的，要确认项目的工程进度符合相关要求。 5.对保证人是自然人的，应
13、明确并落实履行保证责任的具体操作程序。对保证人有保证金要求的，要求其在银行存入一定期限的保证金。,（二）贷款划付,1.贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员应填写或在相关信贷管理系统内处理业务，并打印关文件（如借款借据等），交信贷主管审核签字后，送会计部门作为开立贷款账户的依据。 2.会计部门开立贷款账户、划款。,财政学(第四版） 陈共 主编,3.贷款发放人员按照合同约定将贷款发放、划付到约定帐户。如果合同规定需要借款人到场的，应通知借款人持本人有效身份证件到场协助办理相关手续。当然，借款人也可以委托贷款银行或者其他代理人代为办理。委托银行代办的，借款人应出具授权证明（可以在合同约定，也可以采取
14、授权委托书形式）。委托其他自然人代办的，代理人应持本人和借款人身份证件、借款人授权委托书。贷款银行认为有必要时，可以要求授权委托书经过公证。,财政学(第四版） 陈共 主编,4.个人住房贷款原则上采用专项提款方式，即将贷款转入售房人在贷款银行开立的存款账户内，或者按照合同约定直接划如借款人在贷款银行开立的存款账户内。如果是二手房贷款，可以将贷款转入房产交易双方约定的存款账户内。,财政学(第四版） 陈共 主编,第六节 个人住房贷款的贷后与档案管理,一、贷后管理 （一）借款人以所购一手住房设定抵押的，贷款行须密切关注按揭楼盘建设进度。按揭楼盘竣工验收合格后应督促售房人、借款人及时办理房地产初始登记、
15、转移登记。贷款行应在住房转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。抵押登记原则上在房产竣工验收之日起两年内办妥，确因客观原因无法按时办妥的，贷款行应采取合理的风险防范措施，并立即向上级业务主管部门书面报告。 （二）在办妥抵押（预告）登记之前发放贷款的，贷款行应在合理期限内办妥抵押（预告）登记。,（三）贷款风险分类按照*银行贷款风险分类管理办法、*银行贷款风险分类操作规程有关规定执行。 （四）其他贷后管理工作按照个人信贷业务基本规程有关规定执行，总行、省分行另有规定的，从其规定。,财政学(第四版） 陈共 主编,二、贷款收回,（一）部分/全部提前还款 1.借款人在提前还款前应向个贷经营中心申请。 2.
16、个贷经营中心应在查询借款人贷款余额、逾期贷款本息、还款账户等基本情况的基础上，审核提前还款是否符合政策规定和合同约定，并提出是否核准的审核意见。 3.审核通过后，由借款人与贷款行签署中国农业银行江苏省分行个人借款提前还款协议。 4.贷款行会计部门根据提前还款协议为客户办理提前还款。部分提前还款的应生成新的还款计划并告知借款人；全部结清贷款的应办理清户撤押手续。,财政学(第四版） 陈共 主编,（二）正常还款,贷款行应采取适当方式提醒借款人在每期还款日前存入足额资金，并于约定还款日由计算机系统自动扣划。 清户撤押。借款人偿还全部贷款本息后（含提前全部结清贷款），贷款行会计部门出具贷款结清凭证给客户部门。客户经理负责通知借款人，持有效身份证件、个人购房借款担保合同办理贷款结清手续。贷款行应将已入库保管的有关法律凭证和文件退给借款人，并由借款人书面签收。采取抵押担保方式的，贷款行应协助借款人办理抵押注销手续。,财政学(第四版） 陈共 主编,二、档案管理,（一）个人住房贷款业务档案按照*银行个人信贷业务档案管理办法有关规定进行管理。 （二）各行应积极推广和运用电子档案系统，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。,财政学(第四版） 陈共 主编,
