1、标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 1 集团设计管理部 2010年 8月 设计管理的阶段成果体系 标 准 化 工作系列 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 什么是阶段成果？ 什么是阶段？什么是成果？ 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 为满足房地产开发的整体目标，设置了分阶段实施的工作目标，相对应完成的阶段工作成果，可以视为阶段成果。旭辉集团集团项目开
2、发设置了 8个阶段。 1.1 什么是 阶段 ： 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 取得土地信息 至 参与土地竞标会 取得土地中标通知书至 方案设计任务书发出 方案设计完成至 初设任务书发出 初步设计完成至 施工图设计开始 平整场地 至 基础开工 项目开工 至 项目清盘 向物业移交 至 向客户移交 交房后半年 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 4 集团一级成果的逻辑框架 1.2 什么是 成果
3、 ： 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 5 初步设计成果验算 及施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划及 方案设计指导 方案成果验算及初步设计指导 施工准备 交房 交房后 半年 一、产品预案报告 二、概念设计任务书 三、概念设计成果评审 四、方案设计任务书 六、扩初设计任务书 十三、扩初设计成果评审 七、景观设计任务书 八、景观设计成果评审 九、样板段专项设计书 十、样板段专项成果评审 十一、精装设计任务书 十二、精装设计成果评审 十四、施工图设计任务书 十五、施工图设计成果评审 十六、项目后评估报告 五
4、、方案设计成果评审 施工及 销售 1.2 什么是 成果 ： 设计管理的一级阶段成果 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 设计管理的阶段划分 设计阶段的划分 设计阶段的分级成果 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 流程管理 】 【 计划管理 】 【 成果管理 】 一级成果 一级计划 一级流程 二级流程 二级计划 工作指引 二级成果 三级成果 三级计划 阶段成果分类之 三级成果 ： 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心
5、 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 1、 设计管理有几个阶段？各个阶段是怎么划分的？ 设计成果特性： 能独立、可移交、有需求、须审核 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 9 项目设计管理的 流程 ： 对应集团的阶段划分，项目设计管理分为 【 2】 个相对独立的任务 : 【 A】 样板段（体验示范区）设计管理任务 【 B】 项目整体设计管理任务 启动 施工图 设计 后 评估 启动 完成 方案 设计 施工 配合 强排 概念 设计 施工配合 后评估 施工图设计 初步设计 启动 完成 方案
6、设计 样板段开放 竣工交房 拿地时间 确定选址 反馈优化 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 户型优化 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 对应集团的阶段划分，项目设计管理分为 【 2】 个相对独立的任务 : 【 A】 样板段（体验示范区）设计管理任务，划分为 【 5】 个阶段。 拿地后，在方案设计阶段确定选址后正式启动，至样板段建成开放。时间紧，涵盖建筑、景观、精装修三个专业。设计周期短，任
7、务重。尽快完成体验示范区的建设，进入销售储备阶段，有利于快速开发，快速销售的总体目标。 项目设计管理的 阶段 ： 样板段开放 拿地时间 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 启动 施工图 设计 后 评估 启动 完成 方案 设计 施工 配合 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 对应集团的阶段划分，项目设计管理分为 【 2】 个相对独立的任务 : 【 B】 项目整体设计管理任务 ，分为 【 7】 个
8、阶段。 是常规熟悉的开发流程，增加了拿地前的强排阶段，和竣工后的后评估阶段，有利于项目的衔接和成果的积累。 强排 概念 设计 施工配合 后评估 施工图设计 初步设计 启动 完成 方案设计 11 项目设计管理的 阶段 ： 拿地时间 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 2、 什么是成果 ？各个阶段成果的判定标准是什么？ 设计成果特性： 能独立、可移交、有需求、须
9、审核 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 项目设计管理的 成果特性 ： 为满足房地产开发的整体目标，设置了分阶段实施的工作目标，相对应完成的阶段工作成果，可以视为阶段成果。 可衡量 可移交 有需求 须审核 1、作为设计管理输出的内容 2、对应不同阶段需要完成的可成果化的内容 3、不同阶段的成果，对应先后的因果关系 4、在不同阶段不会出现同一成果 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 三控 】 品质控制 成本控制 进度控制 【 两管
10、 】 供方合同管理 档案信息管理 【 一协调 】 工作界面协调 成果管理 【 内审图 】 【 审照图 】 【 招标图 】 【 施工图 】 输出成果 14 开发 【 配套 】 目标 【 成本 】 【 营销 】 客户 【 工程 】 进度 【 物业 】 管理 输入成果 项目设计管理的 成果管理 ： 项目设计的成果管理，可以理解为对输入成果进行接收，通过 【 三控两管一协调 】 的管理方式对中间成果进行管理，确保输出成果满足相关需求。 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 阶段成果的 成果逻辑 ： 启动成果 中间成果 输出成果 设计阶段一 设计阶段二 内审 准备 启
11、动 准备 内审 准备 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 阶段的 启动成果 ： 启动成果 【 阶段启动会 】 合约及供方规划 招标、报审、施工计划 阶段成果要求 成本控制指标 【 设计任务书 】 设计阶段一 启动 准备 【 阶段启动会 】 总监 / 项目组 【 一级成果 】 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 中间成果 【 停止检查点 】 过程内审 中间征询报告 分项招标 分项施工 提资图 设计阶段一 启动 准备 【 阶段检查评审会 】 项目组 /专业组 【 二级、三级成果 】 阶段的 中间成果 ： 用 心 构 筑 美
12、 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 输出成果 【 成果评审 】 阶段策划报告 阶段成本指标 批复成果文件 设计阶段一 内审 准备 启动 准备 【 阶段成果确认 】 总监 / 项目组 【 一级成果 】 阶段的 输出成果 ： 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 19 阶段成果的划分 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 、 样板段设计任务 【 阶段成果 】 样板段开放 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土
13、地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 启动 施工图 设计 后 评估 启动 完成 方案 设计 施工 配合 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 【 A1】 启动 【 A2】 方案设计 【 A3】 施工图 【 A4】 施工配合 【 A5】 后评估 样板段设计流程 阶段成果 ： 1. 体验区选址方案（看房动线及会所售楼处） 2. 建筑方案设计成果（会所、售楼处、样板房） 3. 启动成果：示范区启动报告 设计供方与合同（景
14、观、体验）， 样板段策划报告（输入营销定位、成本） 设计任务书（建筑、景观、体验） 4. 阶段成果 - 概念设计成果 体验概念设计方案（总图） 景观概念设计方案 (总图 ) A1 启动阶段成果 ： （内审） 输入条件： 样板房策划报告 样板房审批结果 成果策划目标 工程策划报告 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 【 A1】 启动 【 A2】 方案设计 【 A3】 施工图 【 A4】 施工配合 【 A5】 后评估 样板段设计流程 阶段成果 ： A2 概念及方案设计阶段成果 ： （内审图） 5
15、. 体验示范区触点策划报告（设计价值点分析） 6. 方案阶段成果（内审图） 建筑扩初设计成果 体验示范区会所 /售楼处方案设计成果 体验示范区样板房及公共区域方案设计成果 景观方案设计成果 7. 样板段成本管控报告 建筑 体验 景观 8. 样板房户型优化成果（输出至建筑） 9. 机电点位优化成果（输出至建筑） 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 【 A1】 启动 【 A2】 方案设计 【 A3】 施工图 【 A4】 施工配合 【 A5】 后评估 样板段设计流程 阶段成果 ： A3 扩初及施工
16、图设计阶段成果 ： （招标图、施工图） 10. 启动成果 招标图提交计划 施工图提交计划 11. 体验示范区配置标准策划 售楼处会所精装配置标准 样板房精装配置标准 景观配置标准 机电配置标准 补充设计任务书 12. 扩初设计成果 建筑施工图设计成果 景观扩初设计成果 体验扩初设计成果 输入条件： 成本部：招标计划 工程部：施工图出图计划 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 13. 设计材料定样 建筑立面材料设计定样 室内硬装材料设计定样 景观硬装材料设计定样 景观苗木设计定样（参考图片） 设备定型报告 14.
17、样板段平面管线综合图 15. 体验示范区产品建造标准 16. 建安工程（招标图） 桩基工程（桩位图及试桩图） 土建招标图（饰面表、门窗表、总说明、建筑、结构） 建筑门窗工程 建筑墙砖及石材 电梯招标图 样板段机电智能化设备（变电、给排水、消防、空调、水泵、泛光照明） 会所游泳池结构及设备 【 A】 样板段设计 【 A1】 启动 【 A2】 方案设计 【 A3】 施工图 【 A4】 施工配合 【 A5】 后评估 样板段设计流程 阶段成果 ： A3 扩初及施工图设计阶段成果 ： （招标图、施工图） 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BET
18、TER LIFE 17. 体验精装 工程 （招标图） 样板段精装修硬装招标图 招标图 +技术说明文件（工程部提供或历史项目提炼） 材料小样 硬装材料表 样板段物品清单及规格书 家具 灯具 窗帘及纺织品 饰品及摆放物件 户内游乐设施 【 A】 样板段设计 【 A1】 启动 【 A2】 方案设计 【 A3】 施工图 【 A4】 施工配合 【 A5】 后评估 样板段设计流程 阶段成果 ： A3 扩初及施工图设计阶段成果 ： （招标图、施工图） 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 【 A1】 启动
19、【 A2】 方案设计 【 A3】 施工图 【 A4】 施工配合 【 A5】 后评估 样板段设计流程 阶段成果 ： A3 扩初及施工图设计阶段成果 ： （招标图、施工图） 18. 景观工程（招标图） 样板区景观硬景 招标图 +技术说明 材料小样 硬景铺装材料表 样板区景观苗木清单规格书 样板区景观部品部件清单及规格书 户外家具 户外雕塑 户外电器及灯具 户外摆放物件（花砵及园艺饰品） 花园建材 户外游乐设施 标识指示系统招标图 19. 样板段建筑施工图 20. 样板段机电施工图 21. 景观施工图 22. 精装施工图 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 F
20、OR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 【 A1】 启动 【 A2】 方案设计 【 A3】 施工图 【 A4】 施工配合 【 A5】 后评估 样板段设计流程 阶段成果 ： A4 施工配合阶段成果 ： （部品封样、图纸变更） 23. 部品设计审核封样 建筑面层材料审核封样 建筑机电设备审核定型 精装硬装材料审核封样 精装软装面饰材料审核封样 景观苗木效果采购确认 景观部品部件审核封样 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 A】 样板段设计 【 A1】 启动 【 A2】 方案设计 【 A3】
21、施工图 【 A4】 施工配合 【 A5】 后评估 样板段设计流程 阶段成果 ： A5 后评估阶段 成果 ： （产品标准化） 24. 项目设计后评估报告（内审） 样板段建筑（售楼处 /会所，样板房） 机电适用性情况 景观（总图、铺装、苗木养护） 室内精装修（售楼处 /会所，样板房） 25. 项目施工图设计指导文件 （输出给 【 B】 流程施工图设计） 26. 项目标准化文件（成果） 建筑单体模块（会所、售楼处、样板房） 机电模块 景观标准模块 精装修模块 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 【 B】 、项目整体设计
22、任务 【 阶段成果 】 设计成果特性： 能独立、可移交、有需求、须审核 初步设计成果验算 及 施工图设计指导 土地投资 分析 项目定位策划 及 方案设计指导 方案成果验算 及 初步设计指导 施工准备 交房 后评估 施工 及 销售 强排 概念 设计 施工配合 后评估 施工图设计 初步设计 启动 完成 方案设计 标准化工作系列 - 设计管理的阶段成果体系 用 心 构 筑 美 好 生 活 FOR YOUR BETTER LIFE 30 【 B】 整体设计 【 B1】 强排 【 B2】 概念设计 【 B3】 方案设计 【 B4】 初步设计 【 B5】 施工图设计 【 B6】 施工配合 【 B7】 后评估 整体设计流程 阶段成果 ： B1 土地拓展阶段 成果 ： （集团内审图） 拿地前启动 1. 启动报告（总监内审） 土地规划条件复核，完成红线总平面 设计任务书（营销户型配比及面积段指标） 2. 总图产品品类比选方案 总图产品品类及布局 地下车库停车配比 交通路网结构，含道路开口， 可售面积与不可售面积指标 样板示范区选址 参考单体户型 3. 产品预案报告（强排方案） 输入成果： 营销：定位策划报告 设计任务书 拓展：土地出让文件 区域市调报告
