1、政府主 导企业主体 “一级半”开发模式浅析新时期、新问题、新思维、新模式、新战略- 1 -政府主导、企业主体 一级半开发模式浅析在大型项目开发中，政府通过项目的实施可以解决广大民众的实际问题或是政策需要，而企业实施项目是追求利益；如何让双方面的利益都得以体现、并且实现项目本身的价值和最大限度的整合和利用资源？项目的开发模式是关键：一、原有开发模式的弊端在历年来的大型项目开发中，政府是第一级（决定项目的开发与否、项目的内容、规模、位置和开发模式或是直接挂拍土地等） ，企业为第二级（只是在政府的规划下进行项目的建设和实施或是拿到土地后经营） 。项目开发一、二级责任的脱节和分离，由此有可能造成项目在
2、很大程度上的失误和偏差：政府部门日常主要是注重政策的研究，在作出项目建设决定时不可避免的过多的考虑政策方面的因素，并且不排除个别领导只是从“政绩”方面考虑，从而会在项目决定时脱离实际或具有很大的盲目性，还会造成巨大的财政压力；“好心不一定办好事” 。或是土地转让后无法实际管控，可能造成土地投机和降低土地开发质量等问题。例如：为开运动会而建体育场馆，或是为建会馆而建会馆，因缺少后期效益而大伤脑筋；不仅没有给当地政府创造效益，还留下沉重的财政包袱。、承担企业在项目的建设实施中，因为没有参与项目的前期研究与论证，缺乏整体的认识和长期的利益驱动而只是单纯的实施，就会在实施过程中缺少主体性和积极性；或是
3、企业拿到土地后在经营中为了追求利益，进行土地投机和降低土地开发质量等。以上两点在过去许多项目中均有体现。基于此，迫切需要新型的项目开发模式来解决以上问题。- 2 -二、新型的一级半开发模式：、 理 念：“一级半开发模式”就是在原先的基础上：政府“降”半格（依然占据主导地位，但是从单纯的管理者向服务者甚至合作者转变） ，企业“升”半格（由单纯的运营者向合作者甚至管理者转变，成为项目的主体） 。“一级半开发模式”示意图：劣“降” 半格（项目组织者）优 解决“升” 半格（全盘实施者）劣 、实 施：1、不论项目提出方是谁，都应该先由政府在大的政策方面进行研究。在符合国家大政策的原则下才可以进行前期论证
4、，体现政府的主导性。“南充市高坪区白山沟农业旅游开发项目”是正大集团在与高坪区政府主动接触中形成的，首先应该得到当地各级政府在政策层面的研究许可后才可以进一步考虑实施。同时因为有了企业的主动参与和分析，对于项目来讲，只要符合了政策和当地政府的需要，就具有了强大的“生命力” 。2、在符合前项的前提下，政府和企业分别从各自的层面上来综合考虑；将各方面因素综合优化后，作为项目可行性研究的依据，共同完成项目可行性研究报告和总体规划设计。这样就兼顾了项目在政策层面和实际效益层面的利益，从而让既建项目一开始就具有强大的生命力，也体现了企业的主体性。“南充市高坪区白山沟农业旅游开发项目”实施后，必然会给当地
5、政府和老百姓带来巨大的利益：、项目占地 7.5 平方公里，相当于新建了一座常驻人口 5 万一 级（政府）一级半二 级（企业）管理者强势地位、对市场考虑较少、土地挂拍者同一目标、统一操作、总体掌握管理合作者市场者劣势地位、只考虑市场、土地经营者目标不一致、关系不协调- 3 -人的新型花园式的县级城市，对于项目地的环境是巨大的改变和美化；、通过农业综合开发和旅游设施的建设，会给当地政府和老百姓带来巨大的直接与间接的经济收益；、项目会带动至少 30 平方公里地域价值的总体提升，让其战略地位得到极大提升和改变，由此给当地带来的利益是无法估量的；、对于当地政府和项目参与人员来讲，不仅仅是一项工作业绩，更
6、是一座“丰碑”！而站在企业的角度来说，在迎来效益的前期则更是一种巨大的风险：在完成政府和老百姓期望的同时，巨大的资金投入如何才可以收回并且得到应有的效益？所以，从项目做可行性研究开始就必须让当地政府（高坪区政府）和开发承担企业（正大集团）一起站在“一级半”的位置上来思考和研究一切问题。只有这样，才能够让“老头子” （政府） 、老百姓、老板“三老”满意，项目也才可能得以继续实施和完成。3、在项目开始实施阶段，对项目实施中的各项要素：必须由双方共同考虑、共同研讨、共同协商和解决，可以使得项目的利益和实效性得到最大化；当面临具体问题时，政府和企业应该站在同一层面上思考和解决问题，使问题得到最快和最圆
7、满的解决。根据不同的问题，政府和企业应有适时的处理角度。 “南充市高坪区白山沟农业旅游开发项目”是一个大型的综合开发项目，其中涉及方面多，具体问题不计其数。这就要求政府和企业对于每一个问题、每一步都要主动站到“一级半”的位置上考虑和实施，才能够使项目得以正常实施和运转。例如征地问题：应有得到政企双方认可的、统一的实施方案；由政府牵头，政企步调一致的实施行动。又如财务管理：项目资金政府应于扶持、监管和审计，但是不要过多涉及具体科目的实际操作；而企业则应从实际出发来安排资金和预决算并及时上报。4、在实施中，应该注意的几个问题：、政企双方要有“正常到位”的心态，这是“一级半开发模式”的基础。 “正-
8、 4 -常到位”的心态就是要求政企双方都应有为项目本身谋求“生命力”的心态，要有“做实事”的心态；盲目地追求形象或是利益都会让项目缺乏或失去“生命力” ，而“假、大、空”的做事方法更是不可取。在项目开始运作之时，政企双方首先就要让参与人员学习“一级半”模式的理念，进行必要的培训和要求；让他们树立：“一切思考为项目、为项目思考一切”的理念；从而完成角色的转换。、心态要到位就必须认识到位。政企双方都应该在考虑自身利益的同时站为对方考虑；不要单方面的希望追求自己的利益，不然就会给项目制造不可调和的矛盾。参与人员要充分认识和理解项目、认识合理解合作方，同时了解自己的角色和职责之后，才能够真正的进入到项
9、目、完美的实施项目和完成项目。、要学会沟通：没有沟通就没有合作。要学会沟通，应该做到以下三点：A、要勇于沟通：人无完人，不管是政策层面、市场层面、项目实际操作层面还是人位差异的理解层面，每个人的认识肯定都有差异和不足；所以沟通是必然的、必须的、也是很正常的。B、要善于沟通：不光要从认知上沟通，达成统一认识；还应该注意到政府和企业有可能在同一问题会有不同的处理方法，如果没有利于各方的、协调的处理方式，也可能给项目的实施造成不必要的或是不可调和的矛盾。C、要勤于沟通：毕竟双方所处的位置和环境不一致，缺少正常的沟通就会在认知上有许多的误差，从而不能够正常的实施项目。在前面两点的基础上惯于学习和交流，
10、不断地从项目的不同科目、不同层面来感悟；只有知己不知、知人所想，持续地沟通和完善，才可以让项目流畅进行。决不可因自己导致“大家”的损失，做项目的“罪人” 。在项目实施中出现问题时，即使看到了问题的所在或是有了解决的办法，实际操作时也要从多方面来考虑：a、态度上不要颐指气使或是“东担心西顾虑”而不及时交流实施，并且要是地位平等地交流；b、应常和项目共同参与人员交流，了解他们的看法和意见是否和自己一致；c、如何实施对于项目和各方面才最有利，也是需- 5 -要协调的；d、最重要的一点就是在沟通时不要只是想“讲自己的” 、更紧要的是“听别人的” 。、摆正位置：政府主导、企业主体，切忌“乱了分寸” 。“
11、一级半”模式要求政企在许多工作层面上不分彼此、功效合一，但那是协同而不是等同。同一项目的参与人员不论来自政府还是企业或是不同的职位，都应在心往一处想、劲往一处使的同时认识到一个问题：政府企业；政府和企业两者在体制、社会职能等方面无可避免的有一定差异，所以双方可以齐心协力地干同一件事情，但是不可以“越俎代庖”地代替对方做出决定这是一个“很原则”的问题，是合作做事的关键！、持之以恒：政企双方都应有“持之以恒”的态度来做事。对于一个项目，不管是投入期，还是利益回收期，政企双方都应该坚持良性的合作模式；特别是利益回收期，政府要一如既往地对企业或是项目进行支持和管理，以便企业可持续发展或是让项目发挥应有
12、的效益；不宜出现政府对企业或项目管理单位“吃、卡、要” ，导致企业或是项目的急速衰退。而企业也不能只顾自身利益，不对现应有的承诺，最后两败俱伤，使得项目不能够体现应有价值甚至夭折。毕竟政府不是直接生产的管理者，而企业的长期发展也离不开政府。、建立操作机制：根据项目和实施单位的具体情况，建立相应的、适用的操作机制。用来指导“一级半”模式在具体工作中的运用。、优 势1、利于项目的正确确定，避免“低生命力”或是“无生命力”项目的实施。2、利于总体控制和管理，减少分歧、提高效率，利于项目的实施。3、整合政府和企业优势，利于解决招商问题。4、利于项目（特别的大型非国有项目）的融资、实施和管理等。5、利于解决市场操作问题。 三、总述：任何一种模式都是靠人来操作实施，都有其优劣，只要本着“做真事、做实事、做大事”的原则，就会“一分汗水、一分收获”！- 6 -参 考：“王志刚工作室”的“一级半开发城市运营商”理论
