1、12016 年开封房地产市场研究分析报告2017 年 2 月 17 日2一、宏观经济分析二、2016 年开封土地市场情况回顾三、2015 年 1 月-2016 年 12 月开封楼市成交分析四、2016 年开封主流楼盘销售完成情况五、2017 年开封市场各楼盘推货量目录3六、开封西区代表性楼盘现状1、宏观经济分析1、2011-2016 开封市 GDP 及增速分析405001000150020002011 2012 2013 2014 2015 2016GDP（ 亿 元 ） 1093.6 1212.2 1363.5 1492.1 1604.8 1748增 长 率 （100% ） 12.9 11.1
2、 12.4 9.5 9.4 8.502468101214（ 亿 元 ）增 长 率 （ ）GDP（亿元） 增长率（100% ）2011-2016年GDP 及增速分析（单位：亿元）分析： 2011-2016 年开封 GDP 整体处于上升趋势，但是增幅出现下滑； 经济总量越来越大，出现理性下滑符合市场规律，与全国经济走势相吻合；2、2011-2016 开封市固定资产及增速分析619775.19979.07 1169.571354.45152702004006008001000120014001600619 775.19 979.07 1169.57 1354.45 1527固 定 资 产 619 7
3、75.19 979.07 1169.57 1354.45 1527固 定 资 产 增 速 31.30% 25.10% 26.30% 19.50% 15.80% 15.30%31.30%25.10%26.30% 19.50%15.80% 15.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%固 定 资 产固 定 资 产 增 速固 定 资 产 固 定 资 产 增 速2011-2016年 固 定 资 产 及 增 速 （ 单 位 ： 亿 元 ）分析：5 2011-2016 年开封固定资产处于上升趋势，但是增幅有所下滑； 开封无大型厂矿及制造业，2016
4、 年固定资产增速出现下滑，与土地市场供应量减少有一定关系；3、2011-2016 开封市三大产业增长分析0_100_200_300_400_500_600_700_800_2011 2012 2013 2014 2015 2016第 一 产 业 238_ 258_ 280_ 285_ 285_ 287_第 二 产 业 492_ 538_ 610_ 678_ 658_ 703_第 三 产 业 364_ 416_ 474_ 529_ 662_ 758_第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业 Linear (第 一 产 业)Linear (第 二 产 业) Linear (第 三 产 业)2
5、011-2016三 大 产 业 增 长 分 析 （ 单 位 ： 亿 元 ）分析： 2011-2016 第一产业、第二产业缓慢增长，第三产业大幅上升，说明开封市经济趋于理性发展； 第三产业的大幅发展，得益于开封市旅游城市的定位，旅游业将带动开封经济迅速发展；4、2011-2016 开封市一般公共预算收入和支出分析60501001502002503003502011 2012 2013 2014 2015 2016开 封 市 一 般 公 共 预 算 收 入 49 61.9 80.74 96.1 108.3 113开 封 市 一 般 公 共 预 算 支 出 144.98 171.68 197 223
6、 263.3 296开 封 市 一 般 公 共 预 算 收 入 开 封 市 一 般 公 共 预 算 支 出Linear (开 封 市 一 般 公 共 预 算 收 入) Linear (开 封 市 一 般 公 共 预 算 支 出)2011-2016开 封 一 般 公 共 预 算 收 入 和 支 出 分 析分析： 2011-2016 开封市一般公共预算收入稳定上升；2014-2016 预算支出，增幅较大； 从收入和支出的情况来看，开封市整体经济理性健康发展；2、2016 年开封土地市场情况回顾7分析： 2016 年共计出让 15 个地块，其中：住宅地块 1 个；商业地块 6 个；商业+住宅地块 8
7、 个； 政府积极相应国家“去库存”的号召，控制土地出让的数量，以减少市场供应量，从而达到去库存的目的；83、2015 年 1 月-2016 年 12 月开封楼市成交分析1、开封市 2014 年 1 月-2016 年 10 月土地供应及金额（包含郊县）2445.3371638.818814.892971.132377.283148.8720500100015002000250030002014年 2015年 2016年 （ 截 止 到10 月份 ）实 际 完 成 居 住 用 地 出 让 面 积 （ 单 位： 亩 ） 2445.337 1638.818 814.892保 障 房 实 际 用 地 面
8、 积 （ 单 位 ： 亩 ） 971.132 377.283 148.872居 住 用 地 出 让 金 额 （ 单 位 ： 万 元 ） 259570 237238 140482259570237238140482050000100000150000200000250000300000年 年 年 （ 截 止 到 月份 ）实 际 完 成 居 住 用 地 出 让 面 积 （ 单 位： 亩 ）保 障 房 实 际 用 地 面 积 （ 单 位 ： 亩 ）居 住 用 地 出 让 金 额 （ 单 位 ： 万 元 ）实 际 完 成 居 住 用 地 出 让 面 积 （ 单 位 ： 亩 ） 保 障 房 实 际 用
9、地 面 积 （ 单 位 ： 亩 ）居 住 用 地 出 让 金 额 （ 单 位 ： 万 元 ）2014年-2016 年10 月 开 封 市 土 地 供 应 及 金 额分析： 开封市（含郊县）实际完成土地出让面积、保障房用地面积、出让金额，连续出现下滑，充分说明市政府积极响应国家去库存的号召，控制土地出让，消化市场存量，挤压房地产泡沫； 2016 年下半年开封房地产市场出现井喷式爆发，成交量大幅上升，部分楼盘出现无货可售的局面，再加上土地源头的减少，市场存量大幅缩减，因此有货可卖将成为 2017 年房地产市场的主旋律；92、开封市 2014 年 1 月-2016 年 10 月商品房销售情况（包含郊
10、县）331.9 423.78 457.21282573533438446116.8 98.8 29.912230 98161670118.22 152.96 177.1905000100001500020000250003000035000400002014年 2015年 2016年 （ 截 止 到10 月 份）新 建 商 品 住 宅 销 售 面 积 （ 万 ） 331.9 423.78 457.21新 建 商 品 住 宅 销 售 套 数 （ 套 ） 28257 35334 38446新 建 保 障 房 销 售 面 积 （ 万 ） 116.8 98.8 29.9新 建 保 障 房 销 售 套
11、数 （ 套 ） 12230 9816 1670新 建 商 品 住 宅 销 售 金 额 （ 亿 ） 118.22 152.96 177.19新 建 商 品 住 宅 销 售 面 积 （ 万 ） 新 建 商 品 住 宅 销 售 套 数 （ 套 ） 新 建 保 障 房 销 售 面 积 （ 万 ）新 建 保 障 房 销 售 套 数 （ 套 ） 新 建 商 品 住 宅 销 售 金 额 （ 亿 ）2014-2016年10 月 开 封 市 商 品 房 销 售 情 况分析： 新建商品房销售套数、销售面积、销售金额，稳步上升，说明商品房市场健康、稳定发展；10 新建保障房销售面积、销售套数，逐步下滑，说明保障房市
12、场存在一定萎靡，但居住需求在逐渐扩大，因此，客观上也刺激了商品房市场的发展；3、开封市区商品房销售面积分析9.826.0411.8510.3413.1212.5611.9612.4210.8811.3610.7213.565.746.979.178.017.625.976.38.9517.039.618.13 80246810121416181 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商 品 房 销 售 面 积 （ 万 ） 9.8 6 12 10 13 13 12 12 11 11 11 14 5.7 7 9.2 8 7.6 6 6
13、.3 9 17 9.6 8.1 8开 封 市2015 年1 月-2016 年12 月 商 品 房 销 售 面 积分析： 2015-2016 年土地供应的减少，导致了商品房销售面积逐渐递减，符合国家响应去库存的号召； 2015 年全年商品房销售面积比较平稳，大于 2016 年全年商品房销售面积，2016 年全年销售面积出现一定起伏；备注：此数据来源于开封市住建局备案数据（恒大帝景备案存在一定延迟，预计 2017 年将会增长）；4、开封市区商品房销售套数分析11804427973872120599711318399331087912998482 513836717 6814395767431531
14、769692 650020040060080010001200140016001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商 品 房 销 售 套 数 804 427 973 87212059971131839 9331087912 998 482 513 836 717 681 439 576 7431531769 692 650开 封 市2015 年1 月-2016 年12 月 商 品 房 销 售 套 数分析： 2015 年全年商品房销售套大于 2016 年，整体处于下滑趋势，说明库存量在逐渐减少； 2015 全年商品房销售套数比
15、较平稳，但 2016 年起伏较大，其中 8-10 月主要受郑州火爆楼市影响；125、开封市区商品房销售均价分析020004000600080001000012000140001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商 品 住 宅 销 售 均 价 （ 元/ ） 4381 4375 4362 4432 4501 4466 4428 4457 4423 4431 4469 4419 4390 4375 4380 4385 4385 4380 4400 4460 4690 4700 4700 4750商 业 销 售 均 价 （ 元/ ）
16、 114901149011490114901152011520115401160011300113201135011350113201130011310113001131011325120001270013100131001325013250商 品 住 宅 销 售 均 价 （ 元/ ） 商 业 销 售 均 价 （ 元/ ） Linear (商 品 住 宅 销 售 均 价 （ 元/ ）)Linear (商 业 销 售 均 价 （ 元/ ）)开 封 市2015 年1 月-2016 年12 月 份 商 品 住 宅 及 商 品 房 销 售 均 价分析： 2015-2016 开封市商品住宅和商业销售均价
17、稳步上升； 2016 年 9 月开封市商品住宅达到最高值，主要受郑州火爆楼市影响，各楼盘出现了一定涨价幅度；136、开封市区商品房销售金额分析4.32.65.174.585.9 5.615.295.534.815.034.795.992.53.054.023.513.342.614.55.077.984.513.82 3.801234567891 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商 品 房 销 售 金 额 （ 亿 元 ） 4.3 2.6 5.17 4.58 5.9 5.61 5.29 5.53 4.81 5.03 4.79
18、5.99 2.5 3.05 4.02 3.51 3.34 2.61 4.5 5.07 7.98 4.51 3.82 3.8开 封 市2015 年1 月-2016 年12 月 商 品 房 销 售 金 额分析： 2015 年开封商品房整体销售金额大于 2016 年； 2016 年开封商品房销售金额起伏较大，其中 9 月份达到最高值，主要原因受郑州火爆楼市影响，郑州刚需置业客户分流到开封市场；14开封市场分析总结： 开封市（包含郊县）居住用地出让面积、出让金额、新建商品房销售面积、销售套数、销售金额，2014-2016.10 逐年递减，这直接导致市场上可供开发用地减少，可售房源减少，市场主要消化存量
19、房，积极响应了国家的去库存号召。 开封市区（不含郊县）整体去化情况较好，截止到 2016 年底市场上有预售证房源基本去化一空，市场上开始大量出现违规售房现房，其中晖达新世界表现尤为激烈，去年无预售房源去化货值超过 10 亿，西湖印象、圣桦城、江山宋城、金悦湾等项目也进行了无证开盘，恒大、碧桂园在积极赶工程进度（12 月 18 日恒大已经开盘，推出 1000 余套房源全部售出，销售金额达 10 亿，再一次掀起了楼市火爆）。 随着恒大、碧桂园等大型房企的加入，开封房地产未来竞争势必更加激烈，大开发商利用成本优势进行低价倾销，小开发商将难以为继，面临生死存亡，未来开封市场将迈入巨头时代。4、2016
20、 年开封主流楼盘销售完成情况15分析： 2016 年开封房地产市场销售金额前 3 名依次为：橄榄城（13.9 亿）、辉达新世界（12 亿）、东方今典（10.8 亿）； 2016 年下半年房地产整体较为火爆，凡是有货值的楼盘均取得了一定的销售业绩，基本上完成了各自的年度销售目标，部分楼盘甚至出现了高层售罄的局面，如：郑开绿地城、翡翠华庭、碧水蓝城、帝湖世家； 由于土地供应的减少、市场库存量的不断消化，预计 2017 年将出现大盘竞争主导的局面，代表性楼盘如：恒大未来城、郑开碧桂园、枫华西湖湾；5、2017 年开封市场各楼盘推货量16量级 序号 项目 产品线 套数（套） 面积（万） 金额（万） 合
21、计（亿）恒大帝景 高层 1800 20 14000 14高层 2400 26 1690001恒大未来城洋房 250 4 3400020高层 1182 15 106000洋房 132 1.8 170002 郑开碧桂园别墅 172 5.7 7600020别墅 52 1.56 181003 郑开绿地城车位 3562.26国内一线房企（第 1 梯队）4绿城桃李春风 洋房 470 6 58000 5.58高层 920 10.8345 66000洋房 550 9.4155 77000别墅 19 0.8334 12500商铺 170 2.2428 440005 郑开橄榄城车位 3560 3760024高层
22、242 3.1 28000商铺 70 16300车位 675 80006永威梅隆公馆储藏室 9005.32高层 324 3.5 23000河南一线房企（第 2 梯队）7 海马公馆洋房 168 2 220005.517高层 370 3.5 23000车位 210008 东方今典商铺 110005.9高层 700 9 504009 小浪底润城洋房 54 1 70005.7高层 2264 26 15000010 枫华西湖湾别墅 141 2.6 5900020.9高层 800 9 5040011 圣桦城洋房 168 2.2 170006.8温莎二期 1500 17 99450高层 200 2.2 12
23、10012 辉达新世界洋房 200 3 2550013.7洋房 240 2.7 2290013 银基王朝别墅 36 0.9 77003.06高层 569 3800014 建业菊香里车位 347 37004.2高层 550 10 7000015 西湖印象洋房 120 1.6 170008.716新龙御都国际 高层 500 6 45000 4.5高层 210 12000本土一线房企（第 3 梯队）17 格林公馆公寓 380 130007.718商业 40000车位 995 12000高层 1100 1.2 7000018 森林半岛商业 4000011公寓 668 6.519 帝湖世家别墅 20 0
24、.83.6高层 444 5 30000洋房 20 0.38 340020 拉菲国际别墅 15 0.59 118004.5高层 4 0.054 1200021 翡翠华庭洋房 100 1.5 230001.222 伟宏天境 高层 400 4.4 23000 2.3高层 1050 11.025 6500023 首座时代洋房 10 0.15 11256.62高层 696 7.3 4.875洋房 3024 富九华熙车位 2006.7合计 213.74分析： 2017 年销售目标前 4 名分别是：郑开橄榄城（24 亿）、枫华西湖湾（20.9 亿）、恒大未来城（20 亿）、郑开碧桂园（20 亿）；19 由于
25、大盘的推售（恒大未来城、恒大帝景、郑开碧桂园、枫华西湖湾），2017 年房地产市场推货量巨大，达到历史最高值，但市场需求相对平稳，因此，预计 2017 年竞争将会更加激烈，大盘竞争将成为市场主流；6、开封西区代表性楼盘现状1、恒大帝景20开发商 开封开城房地产开发有限公司物业位置 八大街/安顺路交叉口 入市时间 2016.10.1占地面积 163 亩 规划建面 33 万容积率 2.5 绿化率 35%物业类型 精装高层、精装洋房 建筑风格 现代简约目前成交均价 7000 元/ 推售产品 16#、17#楼分析恒大进驻开封市场比较轰动，品牌效应较强，大规模拓客起到了关键性作用；项目分为 2 期开发，
26、一期基本售罄，预计下一步将推售恒大未来城，主要精力放在恒大未来城（原东汇名城）。2、郑开碧桂园21开发商 开封碧海置业有限公司物业位置 郑开大道/四大街交会处 入市时间 2016.9占地面积 232 亩 规划建面 30 万容积率 2.49 绿化率 35%物业类型 双拼别墅、叠加别墅、精装洋房、精装高层建筑风格 现代简约目前成交均价 （排号中）1 万抵 3 万推售产品 29#、35#、33#、32#、31#、30#分析恒大碧桂园刚进驻开封市场，推广和活动比较猛烈，但由于受工程进度的影响，没有取得预售证，再加上荥阳碧桂园被住建局处罚，因此郑开碧桂园一直迟迟没有销售动作，部分客户流失到恒大帝景。22
27、3、郑开橄榄城项目总归图五期地块23开发商 开封中联创房地产开发有限公司物业位置 郑开大道/一大街向北 500 米 入市时间 2010占地面积 1000 亩 规划建面 100 万容积率 2 绿化率 35%物业类型 双拼别墅、叠加别墅、洋房、高层、商铺、商业街建筑风格 现代简约目前成交均价 7000 元/ 推售产品 2#楼排号中分析郑开橄榄城入市时间较早，地理位置优越、临湖较近，一期和二期已经交房入住，金明中学就在对面，优势明显，因此 2015 年、2016 年一直处理开封市场销冠地位。但由于受拆迁和货值影响，目前高层房源不多，2017 年主要以洋房为主，后续房源难以跟进，因此，橄榄城销冠地位将
28、逐渐被取代。244、海马公馆开发商 开封海马房地产有限公司物业位置 东京大道/一大街交会处 入市时间 2015.2占地面积 500 亩 规划建面 23 万容积率 1.5 绿化率 36%物业类型 高层、洋房、底商 建筑风格 现代简约目前成交均价 6300 元/ 推售产品 33#、35#楼排号中分析海马公馆自入市以来，对于产品和推广一直比较注重调性和品质，是开封市场上品质较高的楼盘之一，但由于推货节奏缓慢，销售一直处于平销状态，难以爆发。5、圣桦城25开发商 开封圣桦置业有限公司物业位置 复兴大道/黄河大街交会处 入市时间 2012 年占地面积 1150 亩 规划建面 200 万容积率 3 绿化率 35%物业类型 高层、洋房、底商 建筑风格 现代简约目前成交均价 5500 元/ 推售产品 16#、20#分析圣桦城入市以来一直以刚需自居，由于价格较低，去化量较大，自“两校一园”学校信息释放以来，成交量和成交价格均出现一定上浮；目前高层货值不多，后续地块暂未取得，剩余难以去化的房源拉高价格，为后期房源入市做铺垫。16#20#26（完）
