1、联 投 大 厦 物 业 服 务 中 心大厦管理方案 （安全部 2017）编制：祝顺发 审核：邓浩群前 言联投大厦坐落于风景宜人的汤逊湖畔，主体结构 24 层，是目前大桥新区交通最便捷、规模最大、配套最完美的高端总部基地，也是武汉南部新城企业高端商务首选之地。项目拥有 10 米挑高大堂，配置国际 5A 系统，采用智能管理系统，全天候中央空调系统，多重安保系统，同步全球智能办公，赋予商务以智能之魁。项目占地面积0.92 万方，建筑面积 4.5 万方，总投资为 2.26 亿元，已于 2013 年建成。目前已经有联投集团、武广高铁公司、湖北省建筑设计院等多家大型企业总部入驻，已形成高标准、现代化的企业
2、总部基地，地处九省通衢的武汉市南大门，8+1 城市圈的重要节点，素有“楚天首县”之誉，东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区。联投大厦目前为止地面停车场车位为个 173、车库停车位为 80个，目前大厦保有车位共有 253 个，但是大厦各单位员工日常实际停放车辆为 400 余辆，另加联投集团及置业下属驻外公司来此办事临时车辆与大厦内部各单位举行大型会议等因素，车辆停放一度达到 500余辆，造成停车位严重不足出现停车场车辆停放公共秩序混乱，为缓解大厦停车难问题，结合现有资源，特请示在龙湾公园旁汤逊湖桥头下路桥公司现有围挡场地内（约 3600 平方米）建设 120 个车位（大样图附
3、后），以缓解大厦停车紧张局面，提高大厦服务品质。一、收费施工整改方案：1、需要将大厦 206 门岗岗亭及道闸设施向前迁移到路口处、有效的将外围停车场入口一起管控实施收费；2、门岗道闸入口处需要制作增设停车场管理规定标牌、道路指示标识、停车收费标准等；3、园区主干道入口划线、出入口安装减速板、防撞杆等；4、大桥汤逊湖桥头下停车场需增设岗亭及安装道闸弱电系统并且安装监控探头；5、汤逊湖桥头停车场内划线、箭头、出入口标识、车位挡车器；6、汤逊湖桥头停车场地布置及设备功能序号 项目 位置 配置 功能及要求入口控制机 读、发卡，可进行和人工语音提示，采用车牌自动识别系统。自动道闸 可手动遥控摄像机 传送
4、进出车辆图像1 入口 停车场入口岗亭 供管理人员值班入口控制机 读、发卡，可进行和人工语音提示自动道闸 可手动遥控，管理人员确认后方可开启2 出口 停车场出口摄像机 传送进出车辆图像收费亭（设电脑系统读卡终端）可以查询、记录数据，显示保存收费台账。3 标志牌及减速带 根据现场实际情况配置有序引导车辆规范停放4 车场系统电源建议停车场管理系统与大厦电源直接连接，建议备用蓄电池，以保证停电时正常使用、现场效果图效果图（一）效果图（二）二、车辆进出流程管理：1、进场2、出场内部免费车辆车牌识别收费员确认车牌识别 系统判断系统判断 闸杆升起内部免费车辆系统自动识别临时收费 车辆闸杆感应自动回落车辆进入
5、3、大厦停车场门岗收费道闸系统前移报价标准一卡通停车系统移装清单序号 设备材料名称 品牌 型号 主要技术要求 数量 单位 成本单价 小计停车系统搬迁需要的设备 地感线圈 深圳达实 DAC DG01 个 ￥480.00 ￥3,840.00 显示屏 深圳达实 DAC-DZPV/24控制器，TCP/IP通讯方式 台￥4,800.00 ￥9,600.00 语音模块 深圳达实 DAC DZPT/-2W26 通讯方式、感应距离30mm、工作电压 12VDC2 台￥1,200.00 ￥2,400.00 减速带 2 条 ￥1,080.00 ￥2,160.00 岗亭 1.2*1.5*2.41 个￥6,000.0
6、0 ￥6,000.00 小计：￥24,000.00 停车系统搬迁人工1 地感线圈切地安装 8 套 ￥200.00 ￥1,600.00 2 减速带安装 2 条 ￥150.00 ￥300.00 3 显示屏安装 2 条 ￥100.00 ￥200.00 4 移装道闸 1 套 ￥1,500.00 ￥1,500.00 小计：￥3,600.00 临时收费车辆闸杆感应自动回落出场收费确定线材、安装及调试1 电源线 3*3.5 50 米 ￥13.00 ￥650.00 2 网线 6 类网线 1 箱 ￥680.00 ￥680.00 3 通讯线 4*1.5 200 米 ￥7.00 ￥1,400.00 4 配线箱 小型
7、 1 个 ￥500.00 ￥500.00 5 调试费 1 套 ￥1,000.00 ￥1,000.00 小计：￥4,230.00 合计：￥31,830.00 备注：以上价格不含税金三、人员配置及设备投入需求A、人员投入配置1、 大厦安全部目前编制为人、如新增 3 人编制为 28 人，启用汤逊湖大桥停车场需新增门岗人（早、中、晚），机动保洁岗人。、岗位分配早班：主管人、班长人、监控室人、大厅形象岗人、大厦前停车场人、车库人、门岗人、外围停车场 1 人、巡逻岗人、汤逊湖大桥停车场 2 人。、岗位分配中班：班长人、监控室人、巡逻岗人、大厦前停车场人、车库人、门岗人、外围停车场 1 人、汤逊湖大桥停车场
8、 2 人。、岗位分配晚班：班长人（机动）、监控室人、车库人、门岗人、汤逊湖大桥停车场 2 人。、根据现场情况巡逻岗可以随时机动。B、停车场设备投入需求1、对讲机 4 部、反光背心 4 件、强光灯 4 盏、警棍 4 根、废票箱 1 个；2、灭火器铁箱 10 个、干粉灭火器 4 公斤 20 具；3、停车场倒视镜 4 张；4、停车场内道路导向标识牌；5、停车场出入口安装减速板；6、停车场内划线、箭头标识；7、停车场夜间探照灯照明；四、各人员岗位职责安 全 部 主 要 职 责一、负责大厦区域内的公共安全维护与安全防范，对出入大厦的外来人员实行登记验证准入制度，对出入物品实行查验与客户（租户）核准制；
9、二、大厦区域内全方位实行静态与动态巡逻，巡查安全无死角，时刻注意是否有可疑人员及闲杂人员进入大厦；三、通过常态化的应急事件演练与训练，随时应对突发事件；四、大厦区域内消防设施的检查、维护与管理；五、通过可视对讲系统与监控系统监控是否有人员及车辆非正常进出；六、与客服部配合做好装修安全管理、装修人员管理、装修人员车辆管理、装修垃圾管理、建材运输管理等；七、积极帮助客户排忧解难，提醒客户注意各种安全隐患；八、妥善使用大厦区域内配备的各种安全防范设施设备。安 全 部 主 管 职 责一、负责项目的安全整体运作和协调各部门日常管理工作。二、负责安全部人员请休假、考勤、工作考核工作。三、负责监督本部门硬件
10、及软件的落实和实施工作四、负责做好本部门日常消防及安防相关台账的整理和管理工作。五、负责监督管理本部门内务的考核管理监督工作。六、负责做好本部门的安防和消防、军事、突发事件相关培训工作。七、负责做好本部门人员思想管理和团队建设工作。八、负责配合或协调外来单位处理各类相关事宜工作。九、负责每日对各岗位不定时进行工作指导和检查，发现问题及时纠正和指导。十、负责参加由政府部门组织的各类物业安全会议工作，并且向领导做好汇报。十一、负责安全部安防和消防各类方案及预案的制定以及定期组织安防和消防的各类演练工作。十二、根据公司或项目制定的年度、月度计划而制定部门年、月、周工作计划。十三、根据物业特点和新的情
11、况，起草、修改管理处有关治安、消防突发事件应急处理预案，报管理处经理审定。一旦发生紧急情况，配合项目经理实施预案程序；十四、完成物业项目经理交代的其它临时性任务。安 全 部 领 班 职 责一、每天接班前提前 15 分钟左右组织队员集合（岗前训话）。二、每天在当班期间要对班组每一个岗位进行检查：各类表格的填写、队员有无按工作要求操作、着装、岗位卫生、违纪违规、车辆停放及出入管理、物品出入管理、在岗工作状态督导；三、处理本班请销假及考勤制度；四、处理本班当值期间各类事宜，保障班组人员在岗期间工作质量等；五、每周要对本班进行班务会：交流、沟通、工作总结等，班长做好上传下达的各项事宜，做好本班人员思想
12、相关工作；六、领班在值班期间必须：以身作则、身先士卒、正人先正己起到模范领头作用。七、作好本班新到岗员工的岗位培训、考核工作，使其迅速、准确掌握岗位职责；八、做好安全维护器材的交接和保管工作；九、完成领导交办的其他工作。安 全 部 监 控 员 职 责一、管理好监控室岗的各类物品（人员及物品出入必须有记录）；二、值班期间禁止闲杂人员出入监控室重地（不是本公司工作人员一律禁止入内）；三、监控室岗值班期间未经安全主管及服务中心经理同意，任何人员不得随便调看监控录像；四、监控岗每天做好各类相关记录内容，及时上报当班班长；五、监控岗在值班期间随时对各岗位进行监督及提醒，对没有按照工作流程正常工作的相关岗
13、位随时进行监督，协助当班班长进行管理和监督；六、按照规定定时播放背景视频等宣传广告、并且履行夜间要求报岗规定；七、发现可疑现象，应当立即报告并严密监视、录像，并通知安全员尽快到现场查看、核实、及处理；八、负责监控数据的保存与查阅，不得随意向外人提供监控点、消防设备等安保方面的详细资料；九、不得在监控室内私人待客，做私活，吃零食或其他影响本职工作的事情；十、禁止任何人员利用电脑玩游戏或未经专业许可改动消控系统工作参数；十一、完成领导交办的其他工作。 安 全 部 门 岗 职 责一、着装整齐，礼貌服务，文明上岗，车辆出入要敬礼，妥善处理上岗时遇到的各种问题，难以处理的问题要及时向班长、主管汇报；二、
14、对来访车辆前伸右臂示意停行，上前敬礼并礼貌询问，并填写外来车辆出入登记表、停车收费记录表并用对讲机通知园区岗注意跟进；三、非客户（租户）、临时务工人员、业务推销人员、内部员工装修材料或搬家公司；车辆带出的非贴身物品必须经客服部开具的放行条方可以放行并做好记录；四、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，钱票当面点清，做到交接清楚，责任明确；五、保持岗亭内外及周边的卫生清洁；六、要熟记领导车牌，做好领导车辆进出及时放行；七、完成领导交办的其他工作。安 全 部 车 库 岗 职 责一、停车场实行轮班制，值班人员必须按规定着装上岗，并要严格执行停车场的管理制度；二、做好地面停车场和地下车库的安全维护工
15、作，指挥车辆的进出和停放，做好登记、保持车辆停放有序和出入畅通；三、值班员必须认真填写车场值班记录，值班期间不得随意离开岗位，严格实行交接班制度；四、值班人员要注意观察进场车辆，如有损坏及擦痕，应及时当面向车主指出，并做好记录，使责任分明；五、懂得一般交通管理和指挥知识，引导车辆按规定路线行驶，进入车位限速5 公里以下。对违章停放车辆者，应及时制止或纠正并且张贴温馨提示；六、发现车辆门未锁、灯未关、漏水、漏油，应及时通知司机，对忘记关车门的车辆采取必要的安全措施；七、要熟记领导车牌，做好领导车辆引导入位工作；八、完成领导交办的其他工作。安 全 部 巡 逻 岗 职 责一、着装整齐，文明执勤，上岗
16、前检查和配带对讲机，夜间巡逻根据需要，还须配带械具。根据工作要求,按规定路线和时间进行巡逻,作好巡逻记录和到位点签到记录；二、熟知各种公用设施、设备的分布位置，掌握项目整体情况；三、巡视大厦各区域时、勤走、勤查、多看，观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑的人员及不安全因素要加倍警惕，选择适当的位置加以观察并及时报告；四、驱赶大厦范围内践踏草坪、乱散发广告、乱停车等闲杂违章人员；五、夜间按规定间隔时间进行巡逻，适时启闭照明保护好大厦外围的照明设备、环境设施等，遇有损坏，应及时汇报；六、巡逻过程中，发现违法犯罪、违反治安管理规定的行为，应迅速报警，及时制止，有可能抓获的犯罪嫌疑人应立即送交公
17、安部门；七、沿巡逻路线认真仔细地检查地面、水渠、空房及平常人不易到达的角落，查看有无异常情况，有无公共设施、设备损坏，不合格事项应在楼层巡逻检查登记表上做相应记录，并在当次巡逻完毕后立即向客服前台做报修登记，须立即处理的通过对讲机向相关部门报告； 八、完成领导交办的其他工作。安 全 部 形 象 岗 职 责一、树立企业形象、维护大厅内日常公共秩序安全维护工作；二、对进入大厅的外来无卡出入人员，进行询问并且引导登记；三、大厦值班人员必须保持跨立姿势站立，出入大厦人员必须立正敬礼；四、大厦值班人员必须按要求穿戴，按指定位置进行站立值勤，不得随便移动；五、大厦值班期间对大堂内外来逗留人员主动进行询问，
18、并且关注动向；六、对大厦出入的领导要主动问好，做到机智灵活、反应灵敏；七、必须注重个人仪容仪表、着装佩戴、讲究卫生、严格按要求进行交接班仪式；八、完成领导交办的其他工作。五、停车场管理规定目的：为了维护本停车场交通秩序，加强车辆停放管理，预防事故的发生，明确责任。1、范围适用于联投大厦停车场的管理工作2、职责1、安全部主管对停车场的工作负责.2、安全部领班协助主管工作、检查、监督各岗位的工作情况。3、各岗位人员要严格按其管理制度对停车场进行管理.3、程序1、本停车场为非经营性停车场，只提供停车场地（车位有偿使用）不负责保管，车辆及车内财产如丢失或损坏，本车场不负责赔偿。2、车辆进入本停车场时，
19、其司机被视为本停车场的合法拥有人的代表，并已完全同意物业服务中心的停车场管理规定。（以下简称“停车场管理规定“）3、停车场使用人员必须遵守和执行本停车场已公示告知的一切合法条例和规定，如速度限制、高度限制、收费规定等，违反者须承担由此引致的一切责任。4、使用人员在车场内驾驶或停泊车辆时，应遵照安全员指挥或遵照相关行车标识，自觉做到停放有序，车头应朝向出口方向，保证通道的畅通无阻，并满足一次出车的要求，任何车辆都不可停泊在本车场的车道、出入口处、以免堵塞交通。5、停好车后，必须锁好车门，调好防盗系统到警备状态，车内贵重物品必须随身带走，不允许在他人车旁停留。6、除行政执法部门执行公务外，任何人不
20、可干扰车场内之其他车辆。7、进出车场的一切车辆，不允许任何原因冲岗，对于冲岗行为，管理员可以视为故意破坏或盗车嫌疑，扣车进行询问调查，索赔处罚或送交有关部门处理。8、客服中心对不遵守车场管理规定或违反国家相关法律的车辆有权禁止出入或举报。9、本停车场禁止载有危险货物和国家禁止、违法物品的车辆进入。10、对在本停车场内的任何人身及车辆所发生的损伤，财务损坏等，由当事人双方协商解决，协商未果，依照法律解决。11、由于不可抗力或第三方故意过失行为对停车车辆造成的损失，客服中心不承担责任。12、所有的车辆的门锁必须完好，设防、车窗关闭、所携带的物品自行保管，不得放在车内，发生遗失概不负责。13、停车场
21、禁鸣，出入口限高 2.1M（场内部分区域限高依据警示标示），限速15KM、权供所有人停车使用，不用于从事商业活动，储存货物。14、所有人爱护车场内的设施设备，讲究社会文明公德，不乱扔杂物、废弃物，客服中心对损坏本车场设施设备的相关人员保留追诉权利。15、任何人士不准在本停车场内进行维修或清洗车辆、禁止漏油、漏水车辆禁止进入停车场。16、车辆带货出场，须有相应证明,属贵重、大件物品或搬家时，须到客服中心办理放行手续。17、除客服中心书面授权外，客服中心任何职员及代理人无权修改，变更或增删任何条款。18、本停车场规定的最终解释权归客服中心。六、车场施工预估价格汤孙湖停车场工程项目材料 人工 一 基
22、础工程 单位 数量 单价 单价 小计 合计1 地面平整；回填 立方 22.0 60.0 70.0 130.0 2860.0 2 混泥土基础 立方 29.0 350.0 200.0 550.0 15950.0 3 原地面不平；水泥砂浆整修 项 1.0 3000.0 2000.0 5000.0 5000.0 4 地面停车位划线 项 1.0 7000.0 5000.0 12000.0 12000.0 5 停车挡杆或挡板 项 1.0 6000.0 4000.0 10000.0 10000.0 小计 45810.0 二 设备及配套工程部分 1 停车场户外监控 套 4.0 800.0 300.0 1100
23、.0 4400.0 2 停车场栅栏杆 米 100.0 90.0 70.0 160.0 16000.0 3 照明路灯 套 4.0 500.0 350.0 850.0 3400.0 4 不锈钢收费岗亭 个 1.0 9000.0 1500.0 10500.0 10500.0 5 空调 台 1.0 2000.0 500.0 2500.0 2500.0 6 岗亭基础 座 1.0 2000.0 800.0 2800.0 2800.0 7 水路；电路 项 1.0 3000.0 2000.0 5000.0 5000.0 8 岗亭道闸 套 4.0 1000.0 300.0 1300.0 5200.0 9 零星修
24、补 项 1.0 1500.0 500.0 2000.0 2000.0 小计 51800.0 A 直 接 费合计 97610.0 B 管 理 费 ： A6% 5856.0 C 税金 ： （A+B）6.5% 6725.0 总合计 110191.0 七、收费参考标准及方案“联投龙湾一期”地面停车月租费用为：60 元/月，车辆停泊服务费 60 元/月，临时外来车辆收费：白天：半小时免费、半小时以上四小时以内 2元/次、4 小时以上 12 小时以 4 元/次、晚上：19：00 至 7:00 半小时以上4 小时以内 3 元/次、19:00 至 7：00 、4 小时以上 12 小时以内 6 元/次。“联投龙
25、湾二期”地面停车月租费用为：每月 66 元、半年以上 60 元/月，车辆停泊服务费 60 元/月，临时外来车辆收费：白天：半小时免费、半小时以上四小时以内 2 元/次、超出 4 小时按每小时 4 元计算，最高 24 小时收费 10 元封顶。“联投龙湾三期”地面停车月服务费用为：每月元、车库车辆停泊服务费元/月，临时外来车辆收费：白天：半小时免费、半小时以上四小时以内 2 元/次、超出 4 小时按每小时 4 元计算，最高 24 小时收费 10元封顶。八、联投大厦收费标准：备注：办理月停车：（参照武汉市物价局 135 文件）园区车辆停放规定 收费标准 注意事项大厦地库 元月 大厦车库停车场月费用元
26、大厦地面 元月 大厦内部停车场月费用元严禁鸣笛大桥下面 元月 大桥下面停车场月费用元限制速度元次 半小时以上小时以内 限制宽度元次 小时以上小时以内限制超载机动车临时停放元天 小时封顶元天夜间严禁使用远光灯明确物业公司责权，规范车辆停放秩序，确保全体客户的公共利益，制定本规定，请大家共同遵守。、遵守交通管理规定，园区内机动车辆行驶速度不超过，车场内行驶不超过。、进入园区的车辆有序停放在车位上，严禁乱停乱放及占用消防通道。、非机动车辆停放在制定区域地点内，严禁停放在人行道、机动车道、消防通道、入户大堂等位置。、停好车辆以后，将贵重物品带走，管好门窗锁好门。、严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入园区。、车辆在园区停放按照车辆停放收费标准收取费用。、园区停车场只提供车辆停车使用，不承担车辆保管责任。、车辆进入园区前请认真阅读本规定，一旦进入园区停车场将视为对本园区车辆停放管理规定的确认及遵守。、停泊服务费：是指在停车场地（含室内车库）内，为维护场地设施设备、相关道路及管理所发生的人工、材料费用等，不包含场地租金。、进入园区执行公务、抢险检修、救护等特种车辆不收取车辆停泊服务费用。、本园区的车辆停泊服务不建立车辆保管服务关系，物业公司不负责车辆及车内的物品的损毁风险，仅提供必要的保险理赔等协助。本园区收费标准以武价房号文件为依据，如遇政策调整。按新标准执行。
