1、影响房价的七大因素分析一、重庆人口因素对住房的影响19972008 年城镇人口增长数与新增住宅面积年份 199719981999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008城镇人口增长数42.5345.1245.2532.7744.2465.00 51.43 40.8750.5346.0049.4 57.74新增住宅面积215.33359.73364.56491.09653.04870.41 1132.981157.951792.412011.703310.132670.0019972008 年城镇人口增长数与新增住宅面积趋势图0500100015
2、002000250030003500年 份 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008010203040506070新 增 住 宅 面 积 （ 万 平 方 米 ） 城 镇 人 口 增 长 数 （ 万 人 ）从表中可以看出，人口数量的增长敢不上住房面积的增长，因为人均住房面积也在不断的加大，人口的增长只是加速城市化的进程而间接影响房价。人口结构；人均居住面积 8.65 9.21 9.5110.7211.4719.56 21.2922.76 22.17 24.52 27.31 27.34需求性面积367.88415.564
3、30.33351.29507.431271.41094.95930.201120.251127.921349.111578.6105001000150020002500300035001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008住 宅 面 积 增 长 数需 求 性 面 积图中可看出，从 2004年开始，供需开始失衡，按照人均居住面积和城镇增长人数求得的实际需要面积与住宅商品房的销售面积开始分化，即供过于求，但房价依然上涨，显然重庆 2004年后开始有大量热钱投资于房地产，致使二套房的增多。其中 07年最为火热，08 年有
4、趋于平衡的走势。因此城镇新增人口加大了住房的需求从而推高房价，但在热钱涌动的投资时代，供需平衡只是决定房价的走势因素之一。二、 重庆城市化率的需求重庆 19962008年城镇化率1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008重庆城市化率 29.5 31 32.6 34.3 35.6 37.4 39.9 41.9 43.5 45.3 46.7 48.3 49.99重 庆 城 市 化 率01020304050601996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 200
5、6 2007 2008重 庆 城 市 化 率根据国外的经验，城市化的进程需要四个阶段：1、农村进入城市：一般情况下，城市人口低于 50%时，人口迁移以农村迁入城市为主。2、小城市进入大城市：当城市人口超过 50%之后，人口迁移以城市的相互移动为主，这一阶段的基本特征是：小城市迁入大城市为主，农村迁入小城市填补小城市迁出后的空白。3、大城市郊区化：当城市人口超过 70%后，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，而且数量巨大。但事实上，早在人口超过 50%的时候，大城市就开始了郊区化的进程。4、郊区城市化，形成大都市圈。这一阶段的基本特征是郊区功能开始由居住拓展到工商业，郊区成为中小型城市，
6、与原来的城市城区形成互补，随着交通的完善和成本的降低，城市与农村融合形成大都市圈。从图中看，截止 2008年，城区的城镇化率为 49.99%，基本完成农村向小城市的过度，开始建设大城市的步伐。在重庆被确定为全国五大中心城市，成为特大城市，那么城镇化率要达到70%才合适，按照以前的城市化进程来计算的话，还需新增城镇人口 567.8万人，重庆现在城镇人口是 1419.09万人，实际住宅面积为 30137.40万平方米，按照全国人均住宅面积 28平方米计算，重庆还要建 15898.4万平方米，根据目前重庆每年新增住宅面积 3000万平方米的快速进程，需要 5年多时间，在这五年时间，重庆将迎来供需两旺
7、的局面，房价上涨也成自然。三、 土地资源的稀缺性由于城市化进程不断推进，其对耕地面积的占用逐年递增，国家土地资源日益稀缺，正是在此背景下，国家提出要严守 18亿亩的耕地红线。目前，国家为实现“保增长” ，提出了包括 4万亿投资在内的一系列投资项目刺激计划，这些项目的实施需要大量土地来保证。据国土资源部测算，在 4万亿投资中，有3.2万亿元需新建建设用地，而截至 2010年的占用耕作地指标只剩 400万亩，用地缺口较大。在国家为刺激经济而需“超支”使用耕地占用指标和严守 18亿亩耕地的双重背景下，土地资源的稀缺性将进一步凸现，作为最根本生产资料的土地资源的价值将得到更广泛的认可和体现。1、三峡库
8、区淹没耕地 15320公顷(229800 亩)。2、移民迁建占用耕地 3705公顷(55575 亩)。3、市级以上重点工程占用耕地：5513 公顷(82693 亩)。4、城市建设占用耕地：包括主城区、11 个外围组团、9 个地区中心城市建设占用耕地 6709公顷(100630 亩)。其中主城区建设占用耕地 35.3平方公里(53000亩)，外围组团建设占用耕地 922公顷(13830 亩)，地区中心城市建设占用耕地2253公顷(33800 亩)。5、农业建设占用耕地：3333 公顷(50000 亩)。6、县域中心城和村镇建设(含乡镇企业建设)占用耕地：5420 公顷(81300 亩)。2008
9、年，重庆建成区面积为 933.04平方公里，建设用地为 891.88平方公里。居住用地 338.15平方公里，2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008建设用地406.46 42166 491.89 550.61 555.97 705.42 71785 852.82 891.88居住用地143.06 146.11 169.78 179.25 179.25 256.68 287.85 33618 338.15居住用地占比0.35 035 0.35 0.33 0.32 0.36 0.40 0.39 0.38建设用地和居住用地趋势图02004006008
10、0010002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008建 设 用 地居 民 用 地居住用地占建设用地比例图居 住 用 地 占 比00.050.10.150.20.250.30.350.40.452000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008居 住 用 地 占 比从上两表中看出，居住用地和建设用地都在明显增长。但居住用地占建设用地的比率并无增长，故建设用地指标中对居住用地的分配也是房价上涨的原因之一。2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008房屋价格销售累计指数
11、101.8 103.2 105.3 112.6 126.5 133.7 136.8 143.7 150土地交易价格指数 100 102.3 104 119.5 124.8 127.7 128.3 1380204060801001201401602000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008房 屋 价 格 销 售 累计 指 数土 地 交 易 价 格 指数两者变化基本一致，土地供给合理土地价格与房屋销售价格走势基本一致，是房价上涨的基本因素基 础 设 施 建 设 投 资 额02004006008001000120014002000 2001 2002 20
12、03 2004 2005 2006 2007 2008基 础 设 施 建 设 投资 额国家下达给我市建设占用耕地控制指标。建设用地严格控制，保证重点。根据全市“九五”计划和 2010年远景目标以及国家下达的控制指标，规划期内（19962010） ，确定建设用地总规模约为 8万公顷(120 万亩)，平均每年为 2857公顷(42857 亩)。扣除三峡库区淹没耕地 22.98万亩后，建设占用耕地指标为 37.02万亩，年均 26443亩。2011年到 2030年间，将是重庆经济社会初步实现现代化的阶段。这 20年，工业化、城市化水平将进一步提高，建设用地的需要量将有较大增加，农业用地与非农用地矛盾
13、更趋突出，仍需要在提高耕地、园地质量，提高土地利用率和产出率的同时，统筹安排各业用地，继续控制耕地的减少，努力开垦未利用后备土地资源，做到耕地占补平衡。按 1997年 2010年减少耕地和补充耕地数量保护占补基本平衡的情况，预测 2011年到 2030年减少耕地和补充耕地可在 4000046667公顷(60-70 万亩)左右进行平衡。2010-2020年重庆将有 600-700万亩的建设用地规划，按照居民用地占比中位数计算，居住用地有 216-252万亩，这只是上十年的水平，特别是重庆计划在这十年期间，城市发展和城市人口都要翻倍。远不能满足重庆这一阶段的高速发展需求。截止 2009年年底，重庆
14、市主城区建成区面积达到 481平方公里，按照前十一五国家规定的指标推算，到 2020年重庆主城建成区面积可扩展 353平方公里达 834平方公里，四、 城市基础设施和公共服务提升。城市基础设施模式对房地产市场的影响主要表现在面状模式、线状模式和点状模式三个方面。 1、点状模式2001年 4月 25日，在行政上以原来渝北区四镇为基础的重庆北部新区正式挂牌成立。在此之前,2000 年的北部新区只是一片农田荒坡。2009 年重庆提出两江新区的规划，有望得到国务院批复，使得北部新区有望成为中国既浦东，滨海后第三个新区，在一年时间里，其周边房价从 4000多每平方涨到 7000多每平方。2、线状模式一条
15、轨道的兴建，一条公路的改造或扩建都可称为交通设施的线状建设形式。比如重庆较场口到新山村的轻轨二号线，在这里我们通过两条曲线来研究轨道交通对房价的影响，一条曲线为轨道交通途径行政区域的房屋均价，一条曲线为轨道交通影响范围内的楼盘均价（如图三），通过两条曲线同时期数据比较可明显看出轨道交通对房价影响的显著性。线状基础设施在其筹备期与建设期对房地产发展的利好影响尤为显著，其潜力也会充分显现出来，二号线一期工程试验段动工时其周围房价就有一定的上涨幅度，随着年底的全面开工，涨幅上升到 17%，随后保持这个涨幅不变，到 2003年第一季度，涨幅出现回落，降为 12%。直到 2005年第一季度，也就是一期工
16、程全面开通时房价涨幅达到最高点，为 28%。但在线状基础设施的竣工期，这种利好因素对周边物业的影响将会逐渐减弱。随着二号线试运营的进行，涨幅逐渐理性回落，到 2006年第四季度涨幅仅为 6%。这说明，线状设施对房地产的影响时效性较强，周期较短，这也是开发商适时把握宣传时机，利用各种利好消息的原因所在。 3、点状模式的影响 一个商场的筹建、一条街道的绿化，一个中心的建立都可称之为点状设施的建设。点状设施，影响范围有限，只是对周边物业生活设施的完善，最主要的功能是方便生活。比如 CBD南区要造一座新城，与解放碑 CBD和江北嘴 CBD互为配套，以商住功能为主。使得南 CBD成为重庆最优秀居住社区的
17、汇集之地，代言着重庆这座城市的国际化居住。目前，中海、九龙仓、富力、龙湖、东原、阳光 100、聚富等国内十余家大地产商纷纷进驻，弹子石板块作为 CBD南区中心的城市形象已轮廓初现。在政府扶持和资金推动下，弹子石正在彰显出难以估量的价值，其升值空间相当大。中海国际社区是最好的证明，从开盘之初的 4200元/的价格，到如今 9000元/价格。因为南 CBD的价值体现，价格翻番，不过一年左右的时间。五、 价格的提升也是一种货币现象。利 率 差-6-5-4-3-2-10122000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008利 率 差从 2003年进入负利率时代，房
18、价开始大幅上涨0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0200020012002200320042005200620072008CPI累 计 指 数房 屋 累 计 销 售 价格 指 数两者基本正比关系，在人民币购买能力持续贬值的情况下，作为实体的不动产自然价格提升。六、 成本因素变化影响房屋造价：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。竣工房屋本身的基础、结构、房屋、装修以及水、电、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用。不包括厂房内的工艺
19、设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，室外的水、暖、电、卫、道路工程、挡土墙等环境工程的费用，办公及生活用家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用等。房 屋 造 价 （ 元 /平 方 米 ）05001000150020001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008房 屋 造 价 （ 元 /平方 米 ）七、不动产的多重功能性房 产 抵 押 贷 款 （ 万 元 ）020040060080010001200140016002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008房 产 抵 押 贷 款（ 万 元 ）随着房地产价值和功能的多样性，房屋不仅用来居住，从图中可看出，重庆近年来用于房产抵押贷款正迅速扩张，成为一种融资的手段，鉴于房产的此功能，人们越来越热衷于房产的投资。
