1、第六章 招标项目技术、服务、政府采购合同内容 条款及其他商务要求（一）项目概况绵竹市行政审批局位于绵竹市苏绵大道中段 21 号，占地面积约 45 亩，建筑面积约 20000 平方米，共 A、B、C、D 四个区，入驻单位 4 家（市行政审批局、市公共资源交易中心、市人社局、市规划局） 。本次公开招标的物业管理包括护卫、保洁、会务、维修、绿化等服务，服务期限为两年，具体以所签订合同的起止日期为准。（二）服务内容1、项目负责人（1）岗位设置及工作职责序号 岗位 *人数 工作职责 备注1项目负责人 1全面负责区域内物业管理工作需具备类似项目物业管理工作经验（至少 1 年）合计 1（2）服务要求A、熟悉
2、并执行各项有关物业管理的法律、法规及各项规章制度；学习掌握行业最新规定。B、根据业主要求，组织拟订、审核和执行本项目管理服务的工作计划和作业计划；检查监督各项业务计划的实施情况并向业主报告。C、负责本项目的日常管理工作，并对员工进行业务指导，组织员工进行专业技能培训。D、代表业主配合居委会、派出所、行业主管部门等做好相关工作。E、代表业主方协助做好消防维保、电梯维保等相关工作。F、完成业主方交办的其他任务。2、护卫（1）岗位设置及工作职责序号 岗位 人数 工作职责 备注3负责 A 区大厅日常护卫工作，站岗 1 人，坐班 1 人，机动1 人2 负责 B 区日常护卫工作，一楼坐班 1 人，日常巡逻
3、 1 人2 负责 C 区日常护卫工作，一楼坐班 1 人，日常巡逻 1 人2 负责 D 区日常护卫工作，一楼坐班 1 人，日常巡逻 1 人2 负责消防监控及视频监控日常值守3 负责夜间巡逻1 护卫人员3 负责户外停车引导护卫人员需五官端正，品行良好，无不良嗜好，责任心强。年龄不超过 55 岁，身高大于 1.65 米，身体健康（上岗前须具有体检证明）合计 17均为男性。*总人数不低于 17人。 （2）服务要求A、按照要求文明服务、礼貌用语、动作规范，不得擅自脱岗、不得做与工作无关的事情，禁止工作期间饮酒。B、对重点区域、重点部位每小时至少巡查 1 次，做好巡查记录。C、对进出的车辆进行管理，引导车
4、辆保证有序通行、停放。D、对进出人员进行有效甄别，必要时实行登记引领管理。E、对消防、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主单位，并能采购有效防范措施。F、协助做好信访人员安抚和信息上报工作。G、管理好技防设施设备和做好监控资料保存工作。H、必备的制服、对讲机、防爆器械等由投标人提供，制服样式需经招标人认可。2、保洁（1）岗位设置及工作职责序号 岗位 人数 工作职责 备注3 负责 B 区 1-4 楼日常保洁工作1 保洁人员3 负责 C 区 1-4 楼日常保洁工作A 区 1-4 楼日常保洁由项目负责人调剂安排；保洁人员需爱3 负责 D 区 1-4 楼日常保洁工作2 负责户外日常保
5、洁工作岗敬业，不得随意翻阅文件资料，不得随意带走公私物品；年龄55 以下，身体健康（上岗前须具有体检证明）合计 11*总人数不低于11 人。（2）服务要求A、区域内道路：每日清扫一次，巡视保洁，做到每日 8：00-18：00 地面，无纸屑、烟头、杂物等，必要时进行冲洗。B、办公楼走廊、楼道、扶手等:每日清扫，随时巡视保洁。无灰尘，无烟头、纸屑垃圾残留。C、卫生间：洗面台无水迹、污渍、毛发等。洗手液、便纸和手纸、垃圾袋保证足量供应、物品摆放整齐规范，墙面、地面、便池洁净，无异味。D、每月周围消杀灭蚊、蝇、虫、鼠药一次，保持区内无蚊、虫孳生地；生活垃圾每天清运、清洁，无垃圾堆积现象。每周进行消杀处
6、理，确保卫生达标。E、共用部位门窗、玻璃（含办公室门窗）：每两周清洁 1 次，无污渍。F、公共服务区域（A、B、D 区）需随时保洁。4、会务（1）岗位设置及工作职责序号 岗位 *人数 工作职责 备注1 会务人员 1 负责 D 区日常会务工作，协助本区域清洁卫生工作会务人员年龄应在 40 岁以下，相貌端庄，形象气质好，身高1.6 米以上合计 1 女性（2）服务要求A、会前、会后做好保洁工作，随叫随到。B、根据会议要求，确定会议的台形，将所需的各种用具和设备准备好。C、会议进行中提供茶水服务，特殊情况可按业主要求服务。会议中间休息，要尽快整理会场，补充和更换各种用品。D、会议结束后检查会场，清点是
7、否有遗忘的东西和文件、设备设施是否有损坏，妥善保管或做好记录。将会议用具、设备整理好，关闭空调、电灯、窗，锁好会议室门。E、负责平时所在区域来客来访茶水服务工作。F、协助保洁人员搞好清洁卫生工作。5、维修（1）岗位设置及工作职责序号 岗位 人数 工作职责 备注1 维修人员 2负责区域内房屋、供排水、强电、家具、照明等设施设备的日常维修维护工作维修人员在上岗前需具备电工进网作业许可证合计 2 *总人数不低于2 人。（2）服务要求A、供水系统：每日巡检 1 次供水设施，发现故障及时解决。B、排水系统：每日巡检 1 次排水设施，发现故障及时解决。有防汛预案，每年至少组织 1 次演练。配备有必要防汛物
8、资。每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。C、化粪池：及时清掏，发现异常及时处理。D、供配电系统及照明：每天巡视 1 次，一般故障 3 小时内修复，复杂故障1 日内修复。楼外照明：每天巡视 1 次，一般故障 6 小时内修复，复杂故障 2日内修复。路灯、楼道灯完好率不低于 95%。E、物防措施：外露管道等易攀爬处设置防盗措施。区域内路灯、楼道等夜间照明设施正常运行。落实专人对各类物防设施每周开展 1 次全面检查，及时排除安全隐患。F、技防措施：报警控制管理主机：每周检查 1 次，保障设备运行正常。红外对射探测器：每月做运行状态测试 1 次，保障设备运行正常。技防设施设施
9、出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。消防：协助消防维保部门保持消防设施设备完好，可随时启用；保持消防通道申通。G、每半年对大楼主体结构进行巡查 1 次，发现问题立即报告。H、负责日常的门窗、五金、电器、管件等的维修、更换等工作，协助做好空调设备的维修维护工作。6、绿化（1）岗位设置及工作职责序号 岗位 *人数 工作职责 备注1 绿化人员 1负责区域内室外绿化的日常修剪、除杂、刷白、移栽、补植、防病虫害等工作绿化人员应身体健康，适应户外工作合计 1（2）服务要求A、负责绿地内的杂草、枯枝、落叶等杂物垃圾的清理保洁工作。B、负责各类植物的浇水、施肥、松土生长的养护工作。C、负责各类植物的修
10、剪、移栽、补种的整形美化工作。D、负责各类植物的病虫害防治的养护工作。E、负责绿化设施设备、工具的安全使用、保管和保养工作。F、负责对破坏损坏绿地的植物的不文明行为进行劝说和报告。G、协助户外保洁人员做好环境清洁卫生工作。（三）物业管理方应自行准备相应工器具，包括但不限于以下内容：维修工具 保洁工具 护卫器具 绿化工具电锤，管子钳、常规工具箱、安全带、数字式万用表、铝合金合页梯、钢丝钳、常用管道工具、常用泥瓦及木工工具、拖线板以及其他常用维修工具等升降梯、人字梯、吸尘吸水机、高压水枪、多功能清洁车、疏通机以及保洁常规用具等常规防爆器械（警棍、防爆插、盾牌等） 、对讲机、应急机、手电筒、警戒锥形
11、桶、急救包、雨衣/雨鞋、以及应配备的器械割草机、喷雾器、高枝锯（剪） 、修枝剪、锄头、十字镐、手锯等日常清洁用品使用的洗洁精、抹布、扫把、垃圾袋等所有易耗品，以及绿化养护使用的农药、肥料、种籽等材料（本项目涉及的所有耗材）包干在物管费用中，不再单独给付。（四）社会责任同等条件下，中标供应商应优先录用现有在职物业服务人员。（五）考核办法1、考核方式：由市行政审批局牵头每月末组织实施，先由区域内各单位对物业管理进行满意度初评，再由市行政审批局进行综合考评。考评结果作为经费扣减、支付依据，满意率考评以百分制计算。 （考核细则附后）2、付款办法：费用按月支付。综合考核评定得分 90 分及以上，视为当月
12、考核合格，全额支付当月服务费；低于 90 分高于 70 分，视为测评基本合格，扣除当月应付服务费的 5%作为惩罚；低于 70 分，视为考评不合格，当月服务费则按应付金额 80%支付。若连续两次不合格或一年内累计 3 次不合格的，视为投标人违约，招标人有权按照相关规定终止合同。其中：C 区对应的物业管理费由市人社局和市规划局按面积分摊支付。3、服务期间区域内凡是发生治安刑事案件、消防事故、电梯安全事故，经调查属于物业管理方责任的，每发现一次从当月服务费里扣除 1 万元作为惩罚，并视为当月考评不合格。4、服务合同期内，出现人员消极怠工、罢工，导致服务质量严重不达标或受到行业主管部门、上级部门通报批
13、评的，一次扣除 2 万元服务费；情节严重的，一次扣除 4 万元服务费。并视为当月考评不合格。（六）投标要求1、投标人须注明在本项目各区域长期固定护卫、保洁、会务、维修、绿化人数。2、投标人须注明每天护卫人员、保洁人员的工作安排及值班情况（护卫人员 24 小时的工作流程和人数） ，安保秩序维护措施必须能满足本项目开放式管理的需求,并注明护卫人员固定位置值班平面图。3、维修、绿化人员日常工作安排说明。4、投标人必须按年报价，投标文件中也要有年报价和月报价构成明细，否则作无效投标处理。5、投标报价为本物业服务项目的包干价。除包含上述所有服务内容外，投标人投标报价应综合考虑人员工资、服装费、管理费、培
14、训费、税金等成本。6、本项目服务人员工资标准必须符合德阳市政府规定标准，在服务期限内，若工资标准调整，物业服务费用不因任何原因作调整。7、投标人应按照国家现行法律法规与本项目服务人员签订书面劳动合同，并缴纳社保等费用，若由于投标人未按规定缴纳相关费用产生的一切后果由投标人自行负责处置；对招标人产生不良影响的，投标人应及时消除不良影响，并进行相应赔偿。（七）考核细则序号 标 准 内 容 规定分值 评 分 细 则 考评 分 扣分原因 备注综合服务 26 1、物业服务企业持有效证照，签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 4每发现一处不符合扣 0.52、设有物业服务部门，办公设施设备较先进完备
15、，应用计算机等现代化手段进行科学管理，办公场所整洁有序3每发现一处不符合扣 0.23、物业管理服务人员配备合理，有管理人员、水、电等专业人员，统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，服务主动热情，提倡微笑服务4每发现一处不符合扣 0.24、物业管理建立健全各项管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法3每发现一处不完整规范扣 0.2：未制定具体的落实措施扣 0.5，未制定考核办法扣 0.55、设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话，及时接受业主和使用人对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，业主咨询、投诉在一周内予以答复
16、处理；业主急修 2 小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度和记录，满意率达 90%以上3值班制度不符合扣 0.5，发现一处处理不及时扣 0.2，没有回访录每次扣0.1，满意率达不到扣 1.06、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 90%以上4没有征询记录扣 3.0，满意率达不到扣 1.0一7、物业服务管理人员积极协助、配合业主交办的与物业服务相关的工作5发现一次不及时完成扣 0.5，不规范、不符合要求扣 0.2公共秩序维护 13 二 1、主出入口设有办公楼平面示意图，主要路口及停车场交通标示齐全，设有路标，各公共配套设施场地标号、标志明显2无
17、示意图扣 0.5，无路标扣 0.3，楼层号每缺一个扣 0.1检查发现后及时汇报2、有保安队伍，实行 24 小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2无保安队伍扣 1.0，其它每发现一处不符合扣 0.23、配有安全电子监控设施，实施 24 小时监控并及时记录，发现问题 0.5 小时内有专人到现场处理，对重点区域、重点部位有巡查并记录3无巡逻记录每项扣 0.54、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，按规定位置有序停放、通行，管理有序2制度不完善扣 1.0；因管理责任造成车辆丢失扣 1.0；每发现一台车辆乱停放扣 0.15、对进出办公楼的装修、维保单位等施工人
18、员实行临时登记管理2制度不全或不落实的扣 1.0，不符合06、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关业主并报告有关部门，同时协助采取相应措施2制度不全或不落实的每项扣 1.0，不符合 0房屋公共部位管理与维修养护 10 1、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求；外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣 0.2检查发现后及时汇报2、每半年编制一次房屋共用部位日常管理和养护计划，每日至少巡查一次房屋楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及表井盖、花、草、树木等，并做好巡查记录，有损坏现象的一周内恢复正常，并及时维修养护，维修完好率达
19、90%以上，巡查、维修记录和保养记录齐全3每发现一处不符合扣 0.23、协助做好消防、电梯维保工作2每发现一处不符合扣 0.2 维保单位不配合及时通知业主三4、室外招牌、广告牌按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 3每发现一处不整齐或有破损每处扣0.1， 有安全隐患每处扣 0.5检查发现后及时汇报业主四 共用设施设备运行管理、维修养护 20 1、共用配套设施完好，无随意改变用途，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象2每发现一处不符合扣 0.5，不符合 02、共用设施设备运行、使用及维修养护制度健全，每年一次编制维修养护计划，并定期建立共用设施设备档案，设施设备运行、检查、
20、维修保养记录齐全，无事故隐患2每发现一处不符合扣 0.2，不符合 03、设施设备标志齐全规范，容易危及人身安全处有明显警示标识和具体防范措施2基本符合扣 1.0，不符合 04、每周至少三次对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属小修范围的，一周内组织修理，属于大、中修范围的，及时报告给业主2基本符合扣 1.0，不符合 05、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行，排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象2发现一处不符合扣 0.26、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好，并按时间定时开关，
21、制定停电应急方案2发现一处不符合扣 0.2；无应急方案扣 0.57、载人电梯 24 小时正常运行，安全设施齐全，经常对电梯实行巡查；制定出现故障后的应急处理方案，发生故障应立即通知维保单位维修2设备运行正常、设施完好，发现一处不符合扣 0.2；无应急方案扣 0.58、消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通；制订消防应急方案 3设施设备运行正常、设施完好，发现一处不符合扣 0.2；无应急方案扣0.69、每周至少三次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于 90%，并按规定时间定时开关3每发现一处不符合扣 0.2，完好率低于要求扣 1.0公共区域卫生清洁服务 17 五 1、按楼层设置垃圾桶，并实行
22、垃圾袋装，每日清运 1 次。4符合 4.0，每发现一处不符合扣 0.22、办公楼室外道路、停车场等每日清扫2 次，并随时保洁；室内地面每天清拖 4次，并随时保洁；共用部位玻璃、室外标识、宣传栏等每周至少清洁 1 次；路灯、楼道灯每月至少清洁 1 次4未实行责任制的扣 1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣 0.5，未实行标准化保洁的每发现一处扣 0.23、垃圾日产日清，共用雨、污水管道平时经常检查，发现堵塞及时清掏；经常检查化粪池发现异常及时清掏，保持畅通3每发现一处垃圾扣 0.2，未达到垃圾日产日清的扣 1.04、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生3每发现
23、一处不符合扣 0.2，未定期进行卫生消毒灭杀扣 0.55、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、无卫生死角等现象，干净整洁3每发现一处不符合扣 0.2公共区域绿化养护管理 6 1、草坪生长整齐，发现杂草半个月内修剪，有效控制杂草孳生，无纸屑、烟头、垃圾等杂物2每发现一处不符合扣 0.22、定期喷洒药物预防病虫害，花草树木适时修剪，花草树木生长良好2每发现一处不符合扣 0.2 分六3、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象2每发现一处不符合扣 0.2接待及会务服务 8 l、接待人员服务规范、热情、主动 2 每发现一处不符合扣 0.22、邮件、报刊分发及时，无私拆、私藏业主信件及其他物品现象发生2每发现一处不符合扣 0.23、会务服务热情、及时、主动、规范、标准2每发现一处不符合扣 0.2七4、会务需用设施、施备摆放规范，水杯无破损、干净、已消毒2每发现一处不符合扣 0.2注：1、标注“*”的内容为实质性要求，不允许负偏离，否则作无效投标处理。
