1、内容摘要 近年来，我国物业管理行业发展较快，但在物业管理活动中也出现了许多问题。究其原因，是很多人对物业管理中的法律关系认识不清。探讨参与物业管理各方之间的法律关系，对于正确处理物业管理中的纠纷具有重大现实意义。论文关键词：物业管理,民事, 法律关系一、物业管理概述物业管理是从香港地区引进并推广开来的一个概念。近年来国际上许多国家采用的术语是 Facility Management(FM)。我国第一家专业物业管理公司诞生于 1981 年 3 月，即深圳市物业管理公司。物业管理的概念在理论上有广义和狭义之分。广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科
2、学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。前者涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。而后者则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的
3、趋势。二、物业管理法律关系法律关系是人们根据法律而结成的权利义务关系，是受法律规范调整的一种特殊社会关系。物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的权利义务关系。包括以下几层含义：（一）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的依据。物业管理中存在着开发商、业主、物业公司及业主委员会这几方面的关系。只有理顺了这些方面的关系，才能够知道怎样协调各方的关系，做到有法可依，执法必严。（二）物业管理法律关系是物业管理法规控制、调整物业管理社会关系的产物。受物业管理法规调整的社会关系都是以物业管理法律关系的形式出现的。分析物业管理法律关系，是更好
4、地运用物业管理法律规范解决物业管理纠纷的必经之路。（三）物业管理法律关系是物业管理法规与现实物业管理事务活动发生联系的途径。物业管理法规是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关系的目的，物业管理社会关系的发展变化有利于及时完善物业管理法规，两者相辅相成互相促进。三、物业管理中的民事法律关系问题在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主（购房人） 、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在
5、同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。不管关系有多复杂，有一点是可以肯定的。即业主、业主委员会与物业管理公司是构成平等的民事法律关系。 物业管理条例第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。但在物业管理实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象，如业主将物业公司与开
6、发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善；而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识：（一）物业公司与开发商之间的法律关系2003 年 9 月 1 日起施行的物业管理条例规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行。而在此之前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。在物业管理条例之前那种情况下，小区的物业管理部门作为开发
7、商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在物业管理条例颁布实施之后，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。这是二者最本质的区别。由于在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是仍由开发商选聘的物业公司进行管理的，特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时，常常会出现责任不清的现象，如业主将开发商的责任转嫁到物业公司身上，以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳费用；而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙；开发商将应退还给业主的
8、购房款充抵物业费。这些情况的出现，都是没有弄清法律关系，对于业主来说，由于开发商对房屋负质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张，而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。（二）业主与业主之间的法律关系业主与业主之间，主要存在因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系。根据民法通则第 83 条关于相邻关系的规定，因相邻一方没有正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当承担责任。而侵权责任，也应按照相关法律规
9、定处理。但不论在哪种情况下，物业公司承担责任的前提必须是有过错，或者是没有按物业服务合同约定履行管理职责，如在对房屋进行装饰装修时，业主应注意避免对相邻业主造成噪声干扰，更不应该拆除房屋的承重结构，给相邻房屋造成安全隐患，而物业公司虽在服务合同中承诺对业主的装饰装修行为进行监督管理，但物业公司没有履行该监督管理职责，物业公司应对相邻业主因装饰装修行为遭受的损失承担部分责任，或对侵权结果的发生有过错，与其他业主构成共同侵权。但需要明确的是，不论物业公司的行为构成的是违约还是侵权，与业主是否交纳物业费都属于截然不同的法律关系，业主只能要求物业公司承担违约或侵权责任，而不能拒绝交纳物业费、供暖费等费用。可见，由于混淆了法律关系，物业管理当事人不仅无法达到最初目的，还可能因行为不当，对给相对人造成的损失承担责任。 只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的问题才可能得到正确解决。参考文献1、吴绍进，浅谈物业收费难J ，中国建设教育，2007 年 05 期：48-502、国务院，国务院物业管理条例, 北京：2003.3、国家发改委、建设部，物业服务收费管理办法，北京:2003.
