1、信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 1 德邻地产策划 2004/12信阳世纪花园项目地块分析及价值体现目录：一、项目区位描述1、位置描述2、街区特点二、地块分析1、基地地质情况2、地块文脉、自然及历史概况3、城市规划及趋势展望三、项目 SWOT 分析四、地块价值判断1、地段价值2、前景价值3、景观价值4、生活价值5、新价值观6、商业价值五、地块价值定位六、地块价值体现1、体现价值的途径2、价值综合体现信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 2 德邻地产策划 2004/12信阳世纪花园项目地块分析及价值体现一、项目区位描述1、位置描述项目位于信阳市平桥区。平桥区位于中心城区东南，是信阳市县改区的工业
2、发展区。区域交通优势明显，京广铁路、107 国道、京珠高速公路、信正公路和 312 国道、西宁铁路、叶信高速纵横全境；矿产资源丰富，特别是城区南部的上天梯(又名黑马石)非金属矿珍珠岩储量居亚洲第一，世界第二，目前区内有大小 40 家左右的珍珠岩初加工企业，产品运往江逝一带，为平桥区支柱产业。现基本形成以电力、食品饮料、化工、矿产材料为主导产业的工业体系，工业化率达到 40。区内居住区主要是老城居民区、行政企事业单位家属院和都市村庄，建成的商业性住宅区还没有。据政府部门有关人员透露，在平桥城区东部将建设一个现代化的物流园区。项目位于平桥城区西北部，依据信阳市 19992010 年城市总体规划，未
3、来城区主要向北向东发展，狮河区与平桥区最终会连为一体，两区之间的建设用地规划为居住用地和公共绿地，所以项目所处区域为城市主要发展方向。根据平桥区的新城市规划，以平西大道和龙江路为核心位置，向四周延伸的区域为平桥区新的行政中心区。新的区委、区政府及各大行政、事业单位的办公及居住将会聚与此，一个新的平桥城市中心即将形成。2、街区特点本项目位于平西路与龙江路交会处东南，规划用地面积 65079.19 平方米，西临平西路，北临龙江路，东面和南面为住宅区。行政区域上处于平桥、狮河两区过渡地带，是平桥区的“桥头堡” 。交通是土地的血脉。发达的交通必然会带动经济的繁荣，这一点事实上在本区域无论过去和现在已经
4、得到证实。平西大道为平桥的南北交通主干道，位于城区西部，南起科教路，北至南京路，整体南高北低，双向四车道，机动车道两边为绿化带，以外为车行道和信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 3 德邻地产策划 2004/12人行道。沿路新的行政企事业单位，如平桥工业管理区、财政局、计生委等遍布两侧。这条路恰似郑州的经三路具备“财富大道”的潜能，将在平桥的城市发展中起到非常重要的作用。龙江路为东西路，东段横穿平桥区北部，路面状况与平西路南段相同；西段过平西路后改为东南西北向，至南京路，是平桥区北部通向狮河区的必经之路，为新修路面，高低起伏较大，单块板双向八车道。平桥大道为东西路，属过境道路，横穿平桥区南部，单
5、块板又向六车道，西接工区路与狮河区相连，为平桥区南部通往中心区的唯一道路，东出平桥区通向区属农村。三条路均为区内主干道。在平西大道和龙江路交汇处，以绿化转盘为中心分布着区委、区政府，地税局，国税局和世纪广场的新址，有的已经开工建设，近年即将启用。新中心的规划与建设，真正创造出了具有都市感的城市形象，极大的提升了平桥区的城市地位，同时，亦提升了区域的土地价值、居住价值和商业价值。中心大道是现阶段平桥区的集商业、政治、经济、文化的核心街道，其功能在短时间内无可替代。项目虽然自身将设置部分商业及生活配套，但大部分生活所需在一定时间内仍会集中在中心大道完成。狮河区是信阳的市中心，平桥人的购物、娱乐大多
6、在那里完成，这是无奈也是必然。连接两区的交通主要为龙江路和工区路，工区路由于城建设施、交通工具（1 路、7 路、11 路、12 路、15 路公交车）及商业成熟度较高，是现阶段老百姓来往的主要通路。项目周边商业配套较少，分布散乱，多为小商品店，商业配套设施普遍表现为服务差、档次低、售卖品种单一等特点；特别是规模相对较大的综合性卖场，目前只有一个，有一定的市场空间；周边的休闲娱乐设施很少，酒吧、舞厅、咖啡厅之类的时尚场所基本上没有，缺乏中高档次的休闲设施；同时缺少体育及文化场馆。但学校较为集中，并临近项目开发用地，是项目的优势之一。从房地产开发角度看，项目具有“得天独厚”的位置优势和良好的发展前景
7、，信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 4 德邻地产策划 2004/12如何将这种优势通过产品转化为市场价值，实现经济和社会效益的最大化是运作的关键。二、片区地块分析1、基地地质情况了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点，在工程建造时要考虑到拆迁和地势利用等问题。目前：项目规划用地中无名胜古迹坐落项目规划用地中有遗弃的一所鱼塘项目规划用地中有少许生长林木项目规划用地局部呈起伏的丘陵和土坡项目规划用地东侧有一废弃的砖厂项目规划用地西北角有高压线在空中穿过项目规划用地中各有北、东、西三条市政规划路紧邻或从地块中穿过市政绿化用地（世纪广场）可考虑包含于项目规划中2、地块文脉、自然及
8、历史地块本身无显著文脉和自然特征。发展的历史更多的是乡镇和工业的历史，改成行政区也是近年的事。这些基本上这块土地的“信阳记忆和平桥印记” 。3、城市规划及趋势展望1）城市规划整体定位：大别山经济带工贸中心城市特色定位：中原旅游中心城市、中原茶市城市性质：豫南地区重要交通枢纽、物资集散地，以发展轻工、 电力和旅游服务为主的山水旅游城市。信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 5 德邻地产策划 2004/12城市职能定位：“ 豫南经济 区中心城市，信阳地区西部中心城市，豫南边界地区客货集散地，交通、邮电、通讯枢纽，以 电力、钢铁、机械、电子为主的工业城市和环境优美的山水旅游城市”。城市布局形态及功能分
9、区。根据河流、铁路分割城市的现状情况，信阳城市规划把市区分成了“三环六区一中心” 。城市路网结构采用“环线加放射”的形式，内环线之内是整个城市的金融商贸服务中心，中环线和外环线将六个分区连为一个有机的整体，沿狮河两侧为东西向贯穿全市的滨河绿化景观带。城市功能分区分为六个区，它们由狮河、京广铁路、宁西铁路及锲形绿地、山峰等自然分割。这六个区分别为：中心区（老城区） 、平桥区、羊山区、湖东区、金牛区和南湖区。六区相对独立又相互融合，在城市中的功能特点亦各有侧重：中心区，即原老城区，位于狮河以北，京广铁路以南，八一路以东，平桥以西，目前是信阳市主要的行政、文化、商业金融中心及居住区，建筑密度很高，规
10、划使其成为环境优美的城市金融，商贸服务、文化娱乐中心，也是主要的居住区，在其东部保留原有的一、二类工业用地。平桥区，即原信阳县城，位于城市东部，宁西铁路以南，京广铁路以东，属于城市下风向地带及狮河下游，规划平桥区是城市的主要重工业区和居住区。羊山区，位于城市北部，有京广铁路将其与城市中心区相隔，现状比较破旧，基础设施比较差，规划将通过逐步而彻底的旧城改造，使其成为城市的的主要居住区。湖东区，位于狮河以南，与中心区隔岸相望，交通方便，区内地势平坦。规划该区为高新科技开发区，工业以高新技术工业为主，作为信阳市进行贸易和科技开发的窗口，同时有一些居住、文体、科研和行政办公用地。金牛区，位于城市西北部
11、，风景秀丽，植被完美，规划将建设金牛山风景信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 6 德邻地产策划 2004/12区，此外还规划相对集中的大专科研区。南湖区，位于城市西部，主要利用南湾湖的自然风光将其规划为旅游度假区。2）发展趋势城市的效益、发展和城市的规模密切相关。没有规模，就没有发展的基础。改革开放的前年，由于严格控制大城市规模、合理发展中等城市和小城市的城市发展政策，我国实行的是以小城镇为主导的城市化发展战略。在党的十六大报告中，城市化发展的战略有了重大转变，现在的思路是“坚持大、中、小城市与小城镇协调发展” ，走向都市群。对于河南乃至全国的城市化发展来说，必须遵循城镇化发展规律，建立城镇密
12、集区，也就是建设城市群，走以大中城市带动小城镇发展的道路，以一个或几个大城市为中心，周边形成若干个中等城市，围绕中等城市聚集和建设起一批小城市和农村小城镇，最终在全国几大区域里形成若干个大、中、小城市协调配套的城市网络体系。城市规模扩张和城市经济发展相辅相成。目前，各城市新区的开发建设，是拉大城市框架、扩大城市规模的主要措施。这是城市经济发展的需要，更是城市化进程的必然。城市化是现代化必然要实现的目标，也是现代化的基本标志。世纪年代以后，很多国家明显加快了城市化进程。据资料显示，年年，世界人口增长了倍，而城市人口却增长倍。迄今，一般发达国家城市化率在以上，而中国的城市化率现在还不到 30%数字
13、的比较最有说服力，我国的城市化水平和发达国家相比差距十分明显。河南的城市化率在全国处于比较落后的地位，而信阳的城市化率还在 20%以下，相比远远落后。所以，大力提高城镇化率，是信阳的城市发展重点，可以预见，在今后的一段时间内，信阳将迎来一个高速发展期。从信阳的远期城市规划上也可以看出，未来的信阳城区规模远大于现有城区，主要向北向东发展。总总 的来的来 说说 ，项项 目所在街区正在目所在街区正在 发发 生着日新月异的生着日新月异的 变变 化， 虽虽 然在居住形然在居住形 态态 、人信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 7 德邻地产策划 2004/12口素口素 质质 、配套等方面存在明、配套等方面存
14、在明 显显 不足。但在政府作用、 经济经济 杠杆、城市化杠杆、城市化 进进 程和房程和房地地 产产 开开 发发 的大的大 势势 下， 发发 展前景另人看好。尤其在城市开展前景另人看好。尤其在城市开 发发 与政府运作与政府运作 过过 程中的新程中的新平平 桥桥 行政中心，上行政中心，上 规规 模的地模的地 块块 越来越彰越来越彰 显显 出其出其 经济经济 价价 值值 和社会效益。和社会效益。我我 们拥们拥 有了一个可以有了一个可以 创创 造美好未来的平台。造美好未来的平台。三、项目 SWOT 分析（优势、劣势、机会与风险）关键词：优劣并存，机会大于威胁。1、项目优势1）区位优势：由于信阳城市化进
15、程的加快，新的城市总体规划战略的实施，使这一区域成为城市建设的热点，前景看好。新的城市中心和平桥行政中心的形成，将是不争的事实。2）景观优势：占地 45 亩的世纪广场的建设和使用，无疑为项目和小区的居住带来了得天独厚的自然馈赠。不久的将来必定会为小区的居民提供一个更大的休闲、游乐和运动的好去处。3）规模优势：可规划面积近 100 亩，在目前信阳的房地产开发领域可谓规模较大，为项目提供了一个广阔的开发空间和运作平台，规模经济效应在未来即将凸显。4）交通优势：整片土地西接平西大道，临近平桥中心大道，恰似项目的“两翼” ，在平桥区即将“展翅高飞” ，规划路日后的建设使用，四通八达的信阳世纪花园项目地
16、块分析及价值判断 8 德邻地产策划 2004/12交通带来的不只是便利，更是城市繁荣的延伸。5）街区优势：整片地块中的规划路，可以按照我们的设想，同政府共同打造具备“景观”和“商业”价值的“黄金走廊” 。尤其是北侧的“规划路”更值得我们“进行价值整合” 。6）居住价值：随着平桥新行政中心的建设和各个机关、事业单位的兴建，以及地产商的房地产开发和机关家属院的建设，日渐成熟的高尚居住区即将形成。7）商业价值：平西大道及靠近世纪广场的规划路提供了设计并建造商铺和“商业风情街”的可能。8）升值潜力：区位优势、交通优势、街区优势、规模优势、景观优势等及平桥新行政中心的建设使用，无疑使项目具有巨大的升值潜
17、力。9）规划优势：引进省会郑州的开发和技术力量，在规模的平台上，可以尽情发挥，创造领先产品和高品质社区的可能。10） 政府扶持优势：作为招商引资而来的外地开发商在政策和项目的合作上，给予了大力的支持，并作为区政府重点工程提升了整个平桥的形象，改善和提升了这里的人居生活水平。2、项目劣势1）地块本身：地块南侧的两小块“边角料”在规划中成为难点，不宜规划住宅， 其它功能一时难以定夺。西北侧的高压线在前期会一定程度的影信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 9 德邻地产策划 2004/12响项目的整体规划和施工。2）生活不便：主要体现在出入交通工具（龙江路目前无公交车）和生活配套的 不足，购物有一定距离
18、。3）周边环境：南侧的村庄同即将建成的高尚住区成为一个强烈的反差，影响居 住素质。4）片区配套：主要集中在中心大道，表现为规模小，档次低，种类缺，无规划。 尤其缺乏一定规模和上档次的餐饮、娱乐和休闲等商业配套设施。平桥人的娱乐主要到狮河区完成。3、项目机会点1）由于平桥区现阶段无上档次和上规模的商品房住宅小区，世纪花园的出现将会填补这一空白，并成为平桥首家高尚住宅小区，从而提升平桥的整体人居质量，树立平桥新的城市形象。2）世纪广场同世纪花园交相辉映，共同形成一个自然、生态的城市领地，花园住宅和公园式住宅的形成，提供了基础和可能。3）项目的先天优势条件，加之高起点运作的策略，必将成为领袖平桥和轰
19、动信阳的房地产开发典范。同时取得项目的经济效益和社会效益的双丰收。4）发展趋势：在政府作用和民间倾向下，本区域城市化的脚步正在加快，日渐提高的片区素质，无疑增加了项目的价值，并在项目开发的过程中充分利用这些发展优势进行合理的价值组合。 5）品牌塑造：由于区位巨大的发展优势及项目地块的规模优势，具备营建中高档住宅的条件，同时借此塑造项目的品牌和企业品牌。 4、项目风险点1）市场风险：任何项目都存在市场风险。由于地块具备一定规模，分期开发时间较长，市场变化越来越快，存在一定风险。信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 10 德邻地产策划 2004/122）购买力：信阳的经济发展水平在河南省处于中游位置
20、（GDP 在 18 个地市中排第九） ，不高的收入和不低的房价现象令人不解，其购买力能否支撑项目的销售，同时吸引狮河及周边市县的购买人群将是日后营销的重点。3）潜在威胁：项目西侧的泰安小区建成面积高达 10 万平方米，在未来将是我们直接的竞争对手；同时狮河区快速发展的房地产市场现状也直接威胁着项目的开发与销售。4）投资风险：房地产本身就是高投入、高回报和高风险的行业，就本项目而言，世纪广场的投资、施工用款及日后市场时机的把握，决定了投资风险的高低。四、地块价值判断1、地段价值当我们看到平桥新行政中心区的规划，平西大道如火如荼的施工场景，我们有理由相信，处于平西大道和龙江路交叉口的世纪花园，将成
21、为新行政中心区的一颗“璀璨明珠” ，包含着巨大的能量和潜力。无疑，这是一块难得的“黄金宝地”和“新城市中心区旺地” 。地段的好坏一定程度的决定了房地产开发的价值实现，世纪花园的美好未来前景，在平桥的新城区建设的利好背景下定能展现，并给我们以充足的开发信心。概念提炼：新行政中心的黄金宝地2、景观价值自然景观和人文景观是房地产开发不可多的优势资源，它一定程度上影响着房地产项目的形态和档次，甚至项目的收益。北侧一路之隔的世纪广场，将成为项目的宝贵自然和人文景观，为日后小区业主的休闲、娱乐和健身提供了便利的条件。作为占地百亩的规划用地，结合世纪广场的设计，将项目定位成花园式住宅应是我们的设计取向。世纪
22、花园结合世纪广场，可谓“双重景观，内外兼修” 。信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 11 德邻地产策划 2004/12极大的提高了项目的综合价值。概念提炼：双重美景，生态社区3、前景价值城市化正使“今天城外，明天城里”的构想逐渐变成事实，老城区因缺乏规划而缺少的“秩序”不会在新的土地上重现。平桥整体的良好发展前景，科学系统的区域定位和规划，房地产开发所形成的良好人居态势，基础设施的完善，区域经济的发展，加之自身优良的开发规划和设计建造。项目升值潜力巨大，明天更加看好。概念提炼：明日现代都市4、生活价值居家、生活要的是什么？舒适、便利、安逸、健康、和谐一定的规模，商业街的营造及广场、公园，所提供
23、的空间为我们创造了“一站式”居家的便利条件，从商业、生活、娱乐配套，景观营造等方面可构建客户价值。这是生活的价值所在。概念提炼：“一站式”居家5、新价值观阶层一个区域，一个地段，一个社区，一群人，一个阶层，一种生活方式，一种价值观。不可避免的产生。全球化、城市化和新经济使我们感受到了这个变化的世界。就居住而言，新一代信阳人及富裕阶层，他们有新的居住标准、消费文化特征、生活方式、文化轨迹、价值取向和城市寄托，而这一切体现了新的时代精神、社会转向和城信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 12 德邻地产策划 2004/12市风貌。 概念提炼：新城市典范社区 6、商业价值平桥交通主干道平西大道和北侧规划
24、路，具备了设置商业用房的条件，同样的面积，商业的售价更高，这是房地产开发的常识。最大化的创建商业价值的同时也解决了社区生活配套的问题，丰富了社区生活。这个时代，是一个理性规则下的感性时代，经济的发展轨迹已从早期的农业经济、工业经济，发展到服务经济和知识经济的阶段，新世纪体验经济已向我们走来，生活的愉悦已不是简单的物质获取，而是在获取过程中的快乐体验，这种生活的心理情节，促进经济生活的悄然改变。概念提炼：体验式商业风情街四、地块价值定位用发展的眼光，多角度看待地块的价值是我们的原则。从信阳城市的发展情况看，本地段的街区有旧的痕迹，同时也有新的价值表现。通过上述的现状分析和未来展望，我们认为地块的
25、价值，可以概括为城市宝地 双重景观 素质人居五、地块价值体现1、体现价值的途径结合“区位描述”和“地块价值定位”以及房地产市场的综合分析，我们认为： 充分利用项目所在区域的发展前景信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 13 德邻地产策划 2004/12 充分利用项目所在区域的市场空白 充分发挥项目开发资源的整合优势 深入挖掘项目所在区域的物业特色 深入挖掘项目所在区域的街区特点 充分发挥项目成为地标建筑的机会2、价值综合体现首先，本项目最大的价值需要通过“生态的” 、 “珍贵的” 、 “有前景的” 、“品质的”这几个基本的要素来渲染。生态的 平桥新行政中心区的生态住宅；珍贵的 城市黄金宝地，珍贵升值物业；有前景的 明日现代都市，信阳前景社区；品质的 设计超前的高性价比建筑精品，风格鲜明的高舒适度城市社区。总结：一个项目的产品定位要从市场、地块、 经济和价值的四个方面为出发点，深入研究分析，然后相互结合、融通 论证，从而在这个基础上，确定项目的开发战略和产品的市场定位。通过上述的分析论证，项目的地块价值已经越来越清晰，如何让地块价值演变融会为产品价值、市场价值、 经济价值和客户价值，甚至去 创造新价值，我们已经有了前进的基础依据。建议以上述价值定位为线索，在产品定位和设计中为参考，进行项目的开发建设。信阳世纪花园项目地块分析及价值判断 14 德邻地产策划 2004/12
