1、曲靖SOHO初步建议,2010年1月,项目概况,项目位于曲靖市主城区西面，翠峰东路与南宁西路交汇处.东至曲靖日报社，南至检察院，西至翠峰东路，北至南宁西路,项目概况,项目净用地5353平方米，约8亩，容积率8.65。地面建筑46278，地下建筑5405平方米。,项目周边楼盘调查,该项目距离本案较近，是1个单幢高层项目，与本案较有对比性，其附加值是项目后面的地块有很大一块用于做为内部配套公园，提升了整个项目的居住品质，户型设计一般，但1-2层商业规划及产品定位存在极大缺陷，导致共6间铺面目前只售出两间，办公层据说已被团购，总体销售不错。,项目周边楼盘调查,该项目就在本案对面，也是1个单幢高层项目
2、，由于项目处于八面风位置，商业价值较高，且销售周期长，所以商铺已全部销售完，住宅户型设计较合理，销售达90%，写字楼目前由于客户按揭问题，余500未售，总体销售不错。,项目周边楼盘调查,该项目是本区域内规模最大的项目，商业配套由于有家乐福、红星美凯龙进驻，加上商业步行街、大量底商等，使得该项目的气势雄浑，住宅部分户型设计相当好，赠送面积多、附加值高，开发商实力较强，所有主力户型均做了样板间，且售楼部包装及销售人员形象也是最好的，未来升值潜力应该说是本区域的龙头项目，项目价格适中，由于前期有南方电网及建行两大单位进行了团购，所以销售较快，目前该项目在曲靖当地知名度及美誉度较高，据销售人员介绍，元
3、旦过后将提价，该项目将成为本案的强有力竞争对手。,项目周边楼盘调查,该项目也是1个单幢高层项目，主打教育牌，广告语“读七中，就买状元楼”，由于项目旁边就是七中，所以客户为求孩子就学方便，住宅销售达95%，目前只余6套，商铺也已销售一空，但住宅户型设计一般，项目本身也没有太多亮点。,SWOT分析,项目价值及操作思考,做为住宅销售，财富中心将是本案最大的竞争对手,周边2个项目都带有办公，本项目能否设置部分写字楼,财富中心的配套本案将如何借势运用,项目小户型能否做精装修，提高售价,项目能否依托酒店公寓概念来做精装修，提高售价,以上思考需要做进一步的调查与论证。,5.8M,3.9M,3 M,依据目前规
4、划，商业1层层高为5.3米，2层层高3.9米，且靠南宁西路为四层；建议： 1、一层可调整层高为5.8米，商铺销售为一拖二模式，可充分增加商铺的利用空间及商业价值，以提升单价 2、利用现有柱网、进深，底商由于无法从中间一剖为二，铺面可做到面宽8米，进深1820米，单层160平米左右的开阔空间布局 3、商铺由于单体面积较大，货值较大，只有充分利用项目区位较好优势，对品牌实力商家进行招商带租约销售模式吸引投资客及自持自营客户、直接投资客户销售等几种模式结合进行商铺的销售。,示意图,商业规划建议,整体规划建议（有待论证）,示意图,1-2层商业,3-7层办公,8-21层居住,22-31层酒店公寓，精装小
5、户,以丰富的业态，构建曲靖首座SOHO功能由1-2层的商业、3-7层的办公、8-21层的居住，22-31层为酒店公寓,曲靖住宅客户群的消费习惯比较接受中间部分用于购买居住另外周边2个项目在低楼层都设计了写字楼，并且已经成功销售较高楼层设计为酒店式公寓还是产权式酒店还需做进一步的调查与论证,SOHO概念户型建议,建议3-7层按照柱间距分割产权，走道及电梯厅公共部分做初装修按照办公定位,分割建议,分割建议,分割建议,SOHO概念户型建议,建议8-21层按照柱间距分割产权，定位为2房住宅为主,SOHO概念户型建议,针对住宅产品推出概念：魔幻户型-我的户型我做主买房时，人们通常都习惯询问户型，几房几厅成为买房人首要关注的问题。现在，有人跟你说，买房可以自己决定户型，在同样的面积上，二房三房甚至四房你可以随心所欲操作上，固定卫生间和厨房的管网，其余空间自由分割组合，形成曲靖市场差异化、定制化的特殊产品，以吸引客户眼球。案例：见附件,SOHO概念户型建议,建议22-31层按照半柱间距分割产权，定位为酒店公寓做精装修销售，具体是按照公寓还是酒店标准装修需要进一步的调查与论证,分割建议,分割建议,附件1：户型参考,附件2：样板房参考,客厅及餐厅,客厅及餐厅,客厅及餐厅,卧室,卧室,休息室,
