1、可行性分析报告二 00 五年十一月鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）2目录第一章：总论一、建设项目概况二、项目建设的必要性三、可行性研究编制的依据四、可行性研究结论第二章：市场分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供给市场预测四、项目自身因素分析五、项目市场分析结论第三章：项目建设条件一、基础理论建设的自然条件二、项目建设的用地条件三、项目用地规划限制条件四、项目建设的市政配套条件第四章：项目开发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）3三、项目产品定位四、产品风格定位五、项目社区形象定位六、项目功能定位七、项目价格
2、定位第五章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、专项设计六、消防设计七、环境保护八、经济技术指标第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排的原则二、项目实施的进度安排第七章：项目营销方案策划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略四、准备策略鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）4五、项目销售收入实现计划第八章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据二、项目总投资估算的原则三、项目投资估算及资金筹措计划第九章：项目销售和收入测算一、住宅销售单价的确定二、商铺销售单价的确定三、车位销售单价的确定四、项目总销售收入的确定五、项目
3、住宅定价模拟第十章：项目财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价三、项目不确定性分析第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议一、项目综合评价结论二、项目风险规避建议鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）5第一章：总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况2、项目概况二、项目建设的必要性1、 （某城市）房地产市场的需要2、 （某区）城市建设的需要三、可行性研究编制的依据（长沙为例）1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001 年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578 号文；6、省定额站建定价200013
4、8 号文有关人工工资的规定；7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表；8、房地产公司某区项目规划设计方案；9、委托方提供的其他有关资料；10、我司近期类似项目有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）6四、可行性研究结论项目财务评价结果如下：财务指标 数值财务净现值投资利润率投资回收期借款偿还期盈亏平衡点通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：1、项目销售市场前景，建设条件；2、项目的前期工作3、项目的各财务指标；4、项目投资额，投资回收期，经营风险。第二章：市场分析一、宏观经济形势分析1、长沙经济持续、快速增长。2、居民消费能力
5、，消费意识。3、城市规划促进房地产市场发展。4、区域发展分析鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）7二、市房地产市场分析1、房地产供给情况2、长沙房地产需求情况3、长沙房地产价格分析4、住宅市场的户型特点5、住宅市场的竞争态势6、长沙住宅消费者分析7、住宅市场的发展趋势三、一般供给市场预测1、开发商对国家政策变化的预期2、开发商对需求市场的预期四、项目自身因素分析1、项目优劣势分析1）区域环境分析2）地段分析3）地块特征分析4）开发商实力分析5）生活配套分析2、项目投资机会分析鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）81）强有力的消费支持2）区域规划前景与政策支持3）咸嘉湖改
6、造利好五、项目市场分析结论综合以上分析可得出以下结论：第三章：项目建设条件一、基础理论建设的自然条件长沙属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温 年平均气温 17.2 极端最高气温：40.6 度 极端最低气温：-11.3 度2、雨量 年平均降雨量：1389.8 年最大降雨量：1959.4 年最小降雨量：192.5鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）93、湿度 年平均相对湿度：80% 年最小相对湿度：10%4、季候风 年平均风速：2.7m/s 最大风速：24m/s5、雪
7、 年最大积雪深度：20 年最大冻土深度：56、日照 日照时数达 1677 小时二、项目建设的用地条件1、项目地块概况2、项目地块地形、地质条件三、项目用地规划限制条件1、项目规划限定：容积率，绿地率，建筑密度鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）102、后退红线控制：东、西：退规划路边线或用地红线多层4 米，高层8 米；南、北：多层退规划路边线5 米且退用地红线0.55H，高层退规划路边线8 米且退用地红线120.2H。3、间距控制：建设间距类区：4、建筑高度控制：四、项目建设的市政配套条件1 道路 2、供电 3、供水 4、排水 5、暖通 6、供气7、电话通讯 8、网络第四章：项目开
8、发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、产品风格定位五、项目形象定位六、项目功能定位七、项目价格定位鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）11第五章：项目规划设计方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想2、设计理念3、设计特点二、总体规划1、总平面布局与交通流线规划2、组团化3、绿化系统规划4、公建配套规划三、建筑设计1、建筑风格2、住宅类型3、户型设计4、小区停车处理鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）12四
9、、结构设计五、专项设计1、火灾报警及联动控制系统2、电视电话宽带网系统3、保安监控系统4、交通及停车场管理系统六、消防设计七、环境保护1、公共及生活用水处理2、固体垃圾处理3、噪声处理鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）13八、经济技术指标表 1：项目经济技术指标表名称 指标总用地面积净用地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积住宅商业其中配套设施其中地下室面积（不计入容积率）建筑占地面积总户数总停车数容积率建筑密度绿地率建筑高度鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）14第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排的原则1、尽量缩短建设工期因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需
10、的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。2、分片分期开发3、住宅和配套同步4、高效运用资金二、项目实施的进度安排项目开发期计划表开发期数 项目名称 时间主体建筑工程一期建筑安装工程鲁班路某项目可
11、行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）15销售主体建筑工程建筑安装工程二期销售主体建筑工程建筑安装工程三期销售项目建设经营期进度表建设经营期 时间 主要工作内容完成整个项目投资的比例1前期准备工作一期主体建筑基础工程2一期主体建筑工程06 年 4 月一期开始销售3一期销售工作一期建筑安装工程二期主体建筑部分工程4二期销售工作二期主体建筑部分工程二期建筑安装工程5二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作6三期建筑安装工程三期销售工作鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）16第七章：项目营销方案策划鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）17一、营销卖点二、销售策略。1、开盘期2、强
12、销期3、销售尾期：三、促销策略1、广告销售准备期：在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。开盘期与强销期：加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。在宣传内容
13、上，除体现小区的特色处，还应突出鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）18了热卖的景象。销售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。2、广告媒体3、人员促销销售准备期：对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。销售期间：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本” 、 “顾客就是上帝”的营销思想。另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。4、房展会5、精品楼书6、公共关系四、准备策略1
14、、销售中心2、样板房展示鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）193、楼盘正式推出仪式五、项目销售收入实现计划项目各建设经营期销售比例表。经营期 销售比例（%） 销售金额（万元）1 0 023456合计第八章：项目总投资估算及资金筹措计划鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）20一、项目总投资估算的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001 年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578 号文；6、省定额站建定价2000138 号文有关人工工资的规定；7、房地产公司项目规划设计方案；8、我
15、司近期类似项目有关造价资料。二、项目总投资估算的原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）21三、项目投资估算及资金筹措计划1、项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表项目 数量 单位 项目 数量 单位总用地面积 容积率总建筑面积 建筑密度地上住宅建筑面积 绿地率地上店面建筑面积 车位 个地上配套设施面积 户数 户地下建筑面积 建筑类型构成表类型 面积（）商铺住宅会所及管理用房地下层2、项目开发成本估算1）土地成本2）前期工程费前期工程费估算表序号
16、 项目 计算依据 计价（万元）1 规划设计费2 可行性研究费 /3 招投标费4 地质、水文勘察费 /鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）225 三通一平费 /6 综合(报建)费合计3）建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型 面积（） 单方造价(元/) 投资总额（万元）小高层住宅商铺地下室合计4）基础设施建设费：基础设施建设费估算表序号 项目 计算依据 金额（万元）1 供电工程 总用地面积 元/2 供水工程 总用地面积 元/3 排水工程 总用地面积 元/4 道路工程 总用地面积 元/5 绿化工程 总用地面积 元/电信、媒气工程 总用地面积 元/合计5）公建配套设施费
17、公建配套设施费估算表序号 项目 计算依据 金额（万元）1 会所、幼儿园及管理用房 /合计6）开发期间税费（公用设施建设费等）开发期间税费一览表鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）23序号 项目 计算依据 金额（万元）1 教育设施配套费 总建筑面积元/2 物业基金 建安工程费3 公用设施建设费 基础设施建设费%4 工程质量监督费 总建筑面积元/5 工程监理费 总建筑面积元/6 供水管网补偿费（住宅） 总户数元/户7 供水管网补偿费（商业） 商业建筑面积元/8 供电用电负荷费（住宅） 总户数元/户9 供电用电负荷费（商业） 商业建筑面积元/10 其他 建安工程费合计7）不可预见费不可预
18、见费：取以上 15 项之和的 2%。8）开发成本开发成本：以上 17 项合计。3、项目开发费用估算1）管理费用管理费用：一般取开发成本的 2%。2）销售费用销售费用：详见销售费用估算表销售费用估算表序号 项目 计算依据 计价（万元）鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）241 广告宣传及市场推广费 销售收入2 销售代理费 销售收入0.7%3 其他销售费用 销售收入0.5%合计3）财务费用财务费用：详见贷款还本付息表4）开发费用开发费用：前面 13 项之和。4、总成本费用汇总及分摊表项目的总成本费用：详见投资成本费用估算汇总表（表 13） 。表 13：投资成本费用估算汇总表得房成本（元
19、/）成本项目 总额（万元）小高层住宅 商铺 车位1、开发成本（1）土地成本（2）前期工程费（3）建安工程费（4）基础设施费（5）公建配套设施费（6）开发期间税费（7）不可预见费2、开发费用（1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用3、合计5、资金筹措、投资计划及借款利息1）资金筹措与投资计划鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）25投资计划与资金筹措表建设经营期序号 项目 合计1 2 3 4 5 61 投资总额1.1 建设投资1.2 贷款利息1.3 流动资金2 资金筹措2.1 自有资金2.2 借款2.3 销售收入再投入2）贷款本金的偿还及利息支付贷款还本付息结算表建设经营期序号 项目
20、名称 合计1 2 3 41 借款还本付息1.1 季初借款累计第一笔借款 本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计1.2 季初借款累计第二笔借款 本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）261.3 季初借款累计第三笔借款 本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息借贷汇总季末借款累计鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）27第九章：项目销售和收入测算鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）28一、住宅销售单价的确定1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）1）说明采用市场比
21、较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有一定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算。【市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 】2）比较案例：根据替代原则，选取近期交易的四个周边案例作为比较案例。3）房地产价格影响因素说明表表 16：房地产价格影响因素说明表项目名称 本案
22、 周 边 1 周 边 2 周 边 3标准均价（元/） 待估交易时间修正交易情况修正 正常 正常 正常 正常交通 较好 良好 良好 良好区域因素 配套 较好 良好 良好 良好鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）29环境 较好 较好 较好 较好区位 较好 较好 较好 较好装修 不计装修 不计装修 不计装修 不计装修发 展 商 实 力 较雄厚 较雄厚 较雄厚 较雄厚项目规模 较大 一般 一般 较小小区绿化 良好 一般 一般 一般小区配套 良好 一般 一般 一般建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混建成年代 期房 2004 年 期房 2005个别因素建筑形态 小高层 小高层 小高层 小高层4）
23、、房地产价格影响因素修正系数表设定本案的各项影响因素比较系数为 0，以本案的各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17：表 17：本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表项目名称 本案 周 边 1 周 边 2 周 边 3标准均价（元/） 待估交易时间修正 0 0 0 0交易情况修正 0 0 0 0交通 0 +1 +1 +1区域因素配套 0 +1 +1 +1鲁班路某项目可行性分析报告长沙佳兴 凌峻（中国）30环境 0 0 0 0区位 0 0 0 0小计 0 +2 +2 +2装修 0 0 0 0发展商实力 0 0 0 0项目规模 0 -2 -2 -4小区绿化 0 -2 -2 -2小区配套 0 -2 -2 -2建筑结构 0 0 0 0建成年代 0 -2 0 -1个别因素建筑形态 0 0 0 0小计 0 -8 -6 -9修正后均价5）计算结果比较修正后，以三个比准均价的算术平均值作为市场比较法的评估结果6）本案价格预测近几年来，对房地产影响较大的因素有：房地产价格走势、宏观政策影响等。A、房地产价格走势B、宏观政策影响C、本案的价格预测2、用成本法确定销售价格的下限
