1、合院项目管理部视角下的,杭州良渚文化村,合院建筑设计咨询（上海）有限公司2015.03.29,“良渚文化村”位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心20公里，距离良渚遗址保护区2公里。既紧靠著名的文化遗址，又有距杭州市区中心最近的丘陵绿地和水网平原相结合的生态环境。“良渚遗址”作为大遗址的特指概念逐渐形成，大型礼制性建筑、高等级祭坛、显贵墓地集聚一地，大量不同类型的遗址被不断发现，良渚遗址作为良渚时期的一个政治、经济、宗教和文化中心的观念，很快得到了学术界的普遍认同。十年前,万科斥资17.65亿元,控股杭州本地龙头房企南都房产,南都房产正式更名为“万科南都”,成为当年中国房地产市场最大的
2、并购案。 文化村原为南都公司拥有的土地， 2006年，万科进入良渚文化村。南都留给万科的最大礼物，是良渚文化村的土地以及他们对于这块土地富有价值的一些理解。万科焕发了这块土地的光芒。政府组织拆迁，净地出让。,合院,万科良渚文化村由三个旅游中心区和多个居住村落组成。 ，在良好的自然植被间，有博物馆、五星级度假酒店、学校、低密度写字楼和集市，可居可游。“良渚文化村”的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或集中的旅游区，而是一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的旅游城镇。项目总占地面积约为10,000亩，规划房地产开发用地约5,000亩，总建筑面积340万平，住宅23
3、0万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口。作为万科“非标准”新市镇产品实践，“良渚文化村”不同于万科一般的现金流产品：开发至今仍可持续开发。良渚文化村拥有了近5千亩的自然山水，5千亩的建筑体系，5千年的良渚文化。基于这些文化跟环境，可以说是比较稀缺的产品。万科良渚文化村现在所打造的，是一个低密度、慢生活、桃花园般的多功能复合小镇。,合院,合院,合院,合院,合院,良渚文化村全国性城镇营销策略 树立良渚文化村全国性品牌与无竞争性万科品牌全国性拓展运动通过良渚品牌持续传递：万科人文艺术倡导者生活方式塑造者城镇复兴实践者未来规则制定者社会话语营销以申遗活动、良渚国际论坛、中华
4、玉文化研究中心等为轴心，确立良渚文化村与文明遗址的社会关系地位。文化语境营销以国际雕塑节、民谣节、良渚映像文献展、良渚观复书院等文化艺术活动凝塑良渚文脉气质。,良渚文化村位于长三角交通网的主节点,合院,合院,合院,良渚文化村布局与配套,依据杭州市城市总体规划(20012020年)，杭州城市总体布局为一主三副、六大组团。良渚是北面的三大组团之一、北秀的重点体现区域，城市西北部以良渚遗址保护为重点，以良渚文化休闲旅游为特色的综合性城市组团。良渚文化村尊重自然的纹理，为有效保护原生态系统和原生村落分布。村落间保留开放绿地，使各组团保持一定距离，呈带状结构，由一条风情大道窜起小镇生活的全部。已售罄组团
5、：白鹭郡北、竹径茶语、白鹭郡东销售中组团：阳光天际、白鹭郡南待售中组团：白鹭郡西规划中组团：绿野花语、金色水岸、随园嘉树为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商业中心等多个配套组团为中心，在其中设置更全面的商业服务及公共娱乐设施，以便于各个村落可以广泛共享，从而形成了一个不断循环和持续生长的田园城镇。配套系统：文化设施、道路交通、休闲运动、医疗保健、商业配套、教育系统配套体验：良渚博物院、玉鸟流苏、良渚君澜度假酒店、良渚食街、良渚公望会所、美丽洲堂、亲子农庄、垃圾分类宣教中心,合院,整体规划二轴三心三区七片的构架。二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落。二心是东西分别设旅游中心
6、区和公建中心区。三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区。七片是分布在山水之间的主题居住村落 。良渚文化村约10,000亩（含5,000亩租用山林）是万科地产全国20多个城市的战略布局中规模最大的开发项目。万科先期开发了核心旅游区内的白鹭郡北和竹径茶语，产品围绕着美丽洲公园、白鹭湾公园、茶语公园、白鹭公园等相继展开。小镇风情度假区规划了劝学里及回迁安置区。良渚文化村的画卷徐徐展开：阳光天际、白鹭郡南房源出售中，郡西全新的山地排屋、别墅也将亮相；未来，规划中的绿野花语、金色水岸、随园嘉树，将揭开神秘面纱。,合院,良渚文化村，是“万科一个代表未来的设计”对生命价值和文化传统的新思考
7、，成就良渚文化村从“试验田”到“标杆”的蜕变良渚文化村以文化艺术中心为起点，向未来不断持续生长的“人”字型大布局卓然呈现，从低密度、慢生活、桃花源的一“撇”到都市、国际、艺术的一“捺”的书写，展现万科“对艺术、对自然、对生活一种向往。2013年9月2日，杭州万科以6.8亿元拿下备受关注的良渚14万方宅地(即余政储出201354号地块)，与十年大成的良渚文化村近相呼应，持续深耕良渚板块，大良渚文化村布局也呼之而出，未来梦想人居生活再度蜕变。,合院,合院,万科的良渚文化村为适合养老的大型社区+养老配套的资源+产品细节打造。随园嘉树老年公寓，是万科对老年住宅进行探索的一个试点。随园嘉树位于良渚文化村
8、核心区，规划了575套养老公寓，及一栋颐养中心。其中颐养中心将承载特殊照顾服务、老年社区服务等功能。,合院,随园嘉树老年公寓分购买使用权以及租赁权两种，其中购房使用权房源均价16,000元/平方米，租赁权需购买者年满65周岁，价格约为使用权的60%，15年起租，户型面积有三种75、100和110平方，项目无独立产权。老年人每个月可根据需求定制个性化服务，服务费用每月2500-3200元不等。随园嘉树预计2015年交付。随园嘉树位于良渚文化村核心区，总用地面积约63,853，其中包含4500中央“金十字”养生休闲区。仅为1.0容积率，更疏朗 的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园
9、等七大景观组团环伺，让建筑之间生长更多绿色与健康。575户养生住品，专为长者健康生活而来。以专业的适老型产品、缤纷的园区配套、亲切的四大服务管理体系及“六心”级服务，同时整合优质资源与专业团队，倾万科之力悉心打造的最适合养生的长者之 家，以此充分实现对长者的人性化关怀。,合院,合院,随园嘉树在照顾长者需求上相当贴心：公共走道全是无障碍设计，电梯间也采用了加宽设计，方便轮椅及担架进出；室内同样采用无障碍设计，门槛与地面持平，不会有丝毫磕绊；配备一键紧急呼叫按钮，卧室设有应急灯、大按键智能电话，卫生间门口设有红外感应器，卫生间内设有呼叫按钮、扶手；卫生间没有采用容易被碰撞的毛巾挂钩或浴巾挂钩，而全
10、部都是内凹式的收纳；厨房上部的橱柜设计，也周到地采用了下拉式的设计。该组团的园区中央设有阳光阅览室、健身房、老年大学等长者养生休闲区。作为老年人公寓，老年人的医疗或者保健的需求也得到了充分重视。保健室就为老人专门配置了可自测的血压仪。,合院,带头大哥一招手全家买遍文化村,在杭州，万科良渚文化村已经成为经典人居的标杆，“好房子、好服务、好邻居”的价值观也逐步深入人心。并总结为“有健康、有文化、有参与、有爱”的四有社区理念。“轻度自恋症候群”，他们热情，不冷漠，有归属感。低密度慢节奏，良渚文化村优质环境受青睐。文化村这位“带头大哥”，带着四个弟弟妹妹，以及下一代，在良渚文化村买了十多套房，几乎将文
11、化村各大组团买了个遍。他们一大家子20多口人都将生活在良渚文化村，堪称文化村里最大的家族。良渚文化村丰富的业态可以同时满足家族式的生活需求和就业需要，教育、医疗、商业、文化、休闲、交通等丰富的配套经过万科十年的努力也在全面完善。,合院,合院,合院,合院,良渚文化村交出完美的年度答卷,2014年约20亿，单盘累计近150亿。良渚文化村这个经历了12年开发历程的超级大盘，历史累积销售总额近150亿元，能实现这个数字的，目前来看，杭州仅有屈指可数的一两个项目。放眼全国，即使是在一线城市，国内单盘销售近150亿的项目，也是凤毛麟角。2014年度的销售情况，良渚文化村实现了约20亿的销售额。盘点2014
12、年杭州销售额TOP10的开发企业，排名第十的年总销额约20亿。这也就是说，良渚文化村单个项目的就相当于一个中小型开发商一年的销售金额。十二年之后的良渚文化村，进入了配套的成熟期，价值的爆发期， “良渚的黄金时代”来临。,2014年杭州销售额（涵盖市区范围项目）TOP10,合院,万科针对良渚文化村独有历史文化及自然山水，确立了以白鹭湾君澜度假酒店为项目前期核心配套，以良渚文化博物馆为文化标签，促进项目销售的开发策略。通过住宅与商业配套开发，以八大居住组团为项目核心产品，来实现项目的营利。整体计划依然为传统开发模式。透过在地文化的深掘，打造专有形象品牌，拟补传统销售手段同质性的不足，创造差异化。,合院项目管理部观点,合院,合院的远景：合院将成为能感动世界的企业,共同书写合院发展史！,更多的“日光王”，“时光王”,
