1、1上海公共租赁住房的实施意见内容解读1、本市发展公共租赁住房的作用和意义是什么？大力发展公共租赁住房，是本市建立健全住房保障体系的一项重要举措。针对不同类型的住房困难居民，本市已经建立了廉租住房(面向本市户籍的低收入住房困难家庭)、经济适用住房(面向本市户籍的中低收入住房困难家庭)和动迁安置住房(主要面向旧区改造中的中低收入动迁家庭)等住房保障政策。公共租赁住房作为新增加的一项住房保障政策，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。这一政策建立后，本市将基本形成分层次、多渠道、成系统住房保障体系；同时，对
2、于提高实有常住人口管理水平和促进房屋租赁市场健康发展，也将起到积极的作用。2、本市公共租赁住房政策的基本特点是什么？本市公共租赁住房政策的基本特点是：(1)保障层次更清晰。广泛意义上的公共租赁住房还应包含廉租住房、租赁型经济适用住房等保障性租赁住房，鉴于这些租赁住房已有专门的规定，实施意见提出的公共租赁住房，在增加新的内涵外，也涵盖了现行的单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等政策性租赁住房。(2)保障对象更广泛。公共租赁住房既向符合条件的具有本市城镇户口的居住困难居民供应，还向符合条件的持有本市居住证的居住困难居民供应，住房保障对象从户籍人口扩大到常住人口，住房保障的覆盖范围更广泛。(3)
3、运行方式更完善。廉租住房、经济适用住房、动迁安置住房是主要依靠政府筹集房源、实施管理的，公共租赁住房是政府提供部分资金、资源和优惠政策，由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理，同时也鼓励有条件单位(含各类产业园区)建设并经营管理。(4)房源供应更适配。按照满足基本居住和阶段性居住要求，公共租赁住房主要筹集小户型住宅和集体宿舍，简配居住设施，在房源居住成本和居住条件方面提高了适配性。3、本市发展公共租赁住房的管理和经营方式？本市发展公共租赁住房，采用“市区联手、以区(县)为主”的管理方式。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划，确定总体发展目标和2阶段性任务。区(县)政府
4、是公共租赁住房工作的责任主体，因地制宜发展公共租赁住房。市、区(县)政府组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构具有法人资格，着重体现公共服务的功能，为实现公共租赁住房可持续经营，以保本微利为原则，采取市场机制进行运作。4、租住公共租赁住房的主要优点是什么？改革开放以来，我市住房租赁市场快速健康发展，成为房地产市场的重要组成部分，有效解决了广大市民的居住问题，但租赁市场以自然人出租为主，从事住房租赁的经营性机构很少，仍存在结构性供求矛盾，居住的安定性较差。租住公共租赁住房的主要优点有：(1)住房的适配性更高，公共
5、租赁住房可提供大量适应青年职工需要的小户型住房和集体宿舍；(2)居住的稳定性、安全性、可靠性更高，公共租赁住房由政府支持的专业机构经营管理，提高了租赁的专业化、规模化水平，能够提供相对租期稳定、安全可靠、清洁卫生的租赁住房；(3)社会管理服务方面配套健全，公共租赁住房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。与此同时，本市正在研究修订上海市居住房屋租赁管理实施办法，着力解决房屋租赁市场管理中存在的疑难问题，并鼓励单位经营租赁住房，保障承租人权利，促进房屋租赁市场规范健康发展。5、公共租赁住房主要来源有哪些？采取多种方式筹措公共租赁住房房源，并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房
6、，目前主要渠道有：(1)结合旧城区改造，大型市政建设，大型居住社区等建设，单独选址，集中新建；(2)在新建、配建的经济适用住房和其它新建的保障性住房中，经规定程序批准转化。目前正在研究，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积 5%的比例配建经济适用住房，配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障，其中合适的房源将用于公共租赁住房；3(3)利用单位(各类经济和产业园区)自用土地建造；(4)按有关规定，综合利用农村集体建设用地，适当集中新建；(5)对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造；(6)收购或代理经租社会
7、上闲置的存量住房；(7)积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等。6、公共租赁住房的建设标准和居住条件有什么要求？公共租赁住房建设的布局，将采取大分散、小集中的方式，在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。房型方面，主要为成套小户型住宅或集体宿舍，新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本市有关规定和技术标准，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在 4050 平方米。新建集体宿舍的建筑设计，应符合建设部颁布的宿舍建筑设计规范。公共租赁住房的出租房屋条件和人均承租面积标准应符合上海市居住房屋租赁管理实施办法的规定，包括
8、房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。同时，公共租赁住房在使用前可进行简易的装修，有条件的还可配置必要的家具和家用电器等设备。7、哪些人可以申请租赁公共租赁住房？申请公共租赁住房应同时具备的条件有：(1)具有本市城镇常住户口，或持有上海市居住证和连续缴纳社会保险金达到规定年限；(2)已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；(3)在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于 15 平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；(4)申请时未享受本市廉租住房、经济适用住房等其他住房保障政策。考虑到本市公共租
9、赁住房涉及到的人群广、收入差异大，因此在申请条件中暂不设收入标准。4各区(县)政府根据上述基本条件，可结合本区(县)经济社会发展等情况制定具体的准入标准，并可适时调整。准入标准应向社会公布，在公布准入标准前，应当报市住房保障领导小组备案。8、公共租赁住房如何申请和供应？申请公共租赁住房，应当按照以下程序进行：(1)提出申请。申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请，也可向本市户籍所在地的运营机构提出申请。(2)提交材料。申请对象应如实填报申请表，按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料，承诺对提交资料的真实有效性负责，经申请对象所在单位盖章确认，交运营机构审核。
10、(3)资格审核。运营机构受理申请后，对申请人进行资格审核。需要对住房面积审核的，可委托政府指定的机构审核。审核通过的，运营机构应出具登记证明，报区(县)住房保障机构备案。(4)抽查监督。区(县)住房保障机构应对申请审核情况进行抽查，发现有不符合规定的，向运营机构提出整改意见，运营机构应当及时落实整改。(5)轮候供应。对符合条件的对象，根据房源供应等情况，可实行轮候供应制度。9、公共租赁住房服务管理信息平台的作用是什么？为了加强公共租赁住房运营过程中的服务、管理和监督，将建立全市联网的公共租赁住房服务管理信息平台，并与房屋租赁合同登记信息系统、实有人口管理信息系统相衔接。该平台的主要作用有：(1
11、)及时发布和更新房源信息；(2)防止多处申请公共租赁住房；(3)租赁双方签订的租赁合同，使用统一的住房租赁合同示范文本，在信息平台上备案，并办理租赁合同文件登记；(4)可与实有人口管理、房屋租赁管理有效协调；(5)管理部门可以通过信息平台对公共租赁住房运行状况进行监督。10、公共租赁住房的租金水平如何确定？5根据住房保障制度分层次设计的要求和公共租赁住房可持续发展的需要，公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定，由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定，并报区(县)物价部门和房管部门备案后实施。在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租赁价格。由于公共租赁住房适配性较强，且以小
12、户型住房和集体宿舍为主，承租人可以根据居住需要和经济承受能力选择租住，因此实际人均负担的租金水平更加合理。11、租赁公共租赁住房是否可以使用公积金，单位可否发放租赁补贴？为减轻承租人租金支出负担，符合一定条件的承租人可以按规定申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁房租金；如果用人单位向承租公共租赁住房的职工发放租金补贴的，应直接支付给出租住房的运营机构。12、公共租赁住房租赁期限是怎样规定的？为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性，租赁合同的期限一般不低于 2 年，合同到期后承租人还需要租赁公共租赁住房的，由运营机构对承租人的资格重新进行审核，符合条件的可续签；考虑到公共租赁住房主
13、要是解决阶段性居住困难，租赁总年限暂定一般不超过 5 年。13、租赁公共租赁住房后是否可再申请购买经济适用住房？租赁公共租赁住房后，承租人符合经济适用住房准入条件的，仍可按规定申请购买经济适用住房，公共租赁住房面积不计入承租人(单身或家庭)的现住房面积，但承租人购买经济适用住房后，必须退出公共租赁住房。14、对使用公共租赁住房有哪些规定？承租人使用公共租赁住房应当按照合同约定行使权利、履行义务，承租的公共租赁住房不得转借或转租，不得擅自改变居住用途，不得违反物业管理公约。发生上述及其他违反租赁合同约定行为的，或者承租人购买住房或享受其它住房保障政策的，出租人可与承租人解除或终止租赁合同。对承租
14、人按合同约定应腾退住房而不腾退的，出租人可要求用人单位协同督促腾退，对确有特殊困难的，给予一定期限的过渡期；拒不腾退的，按合同约定严肃处理，并可采取在适当范围公告通报、纳入本市个人信用联合征信系统、5 年内不得享受本市住房保障政策等措施，必要时可通过司法途径解决。上海发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)6为进一步建立健全本市住房保障体系，积极发展公共租赁住房，根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724 号)、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010 号)和关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见(沪府办发20095
15、8 号)等文件的精神，结合本市实际，制定本实施意见。一、发展公共租赁住房的总体要求(一)发展公共租赁住房的基本思路。公共租赁住房是政府提供政策支持，通过专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，按略低于市场水平的租赁价格，向规定对象供应的保障性租赁住房。发展公共租赁住房要符合深化住房制度改革和加快完善住房保障体系的总体要求，符合“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，促进住房租赁市场规范和健康发展。(二)发展公共租赁住房的基本原则。为促进公共租赁住房规
16、范、健康发展，应坚持以下基本原则：一是科学规划，合理布局。公共租赁住房发展应符合城市经济社会发展规划、土地利用总体规划和城镇规划，采取大分散、小集中的方式布局，集中设置的项目应在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。二是规范管理，只租不售。公共租赁住房着重解决规定对象的阶段性居住困难，满足基本居住需求，应规范供应程序和租赁管理，定向出租，只租不售。三是政府支持，机构运作。政府采取政策优惠、专项投入等方式，支持一批公共租赁住房专业运营机构通过各种渠道筹集并经营公共租赁住房；包括支持有条件的单位(各类经济和产业园区)利用自用土地规范发展公共租赁住房(即单位租赁住房)。四是市区联手，以区(县)
17、为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划；区(县)政府是公共租赁住房工作的责任主体，应因地制宜、规范管理，组织开展本区(县)公共租赁住房的实施工作。(三)落实管理部门。市住房保障领导小组负责对本市公共租赁住房的政策和规划制定、发展目标和阶段性任务等重大事项进行决策协调。区(县)政府按照属地化管理原则，负责本辖区内公共租赁住房建设、筹集和供应的实施管理，可结合本区域实际情况制定相关工作的实施细则。市住房保障和房屋管理局是本市公共租赁住房工作的行政主管部门。区(县)住房保障和房屋管理部门是本区(县)公共租赁住房工作的行政管理部门。市和区(县)发展改革、城乡建设、规划土地、
18、财政、税务、国资、民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门按照职责分工，负责公共租赁住房的相关管理与监督工作。(四)积极组建公共租赁住房实施机构。市、区(县)政府应组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构(以下简称“运营机构”)，负责公共租赁住房建7设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构应具有法人资格，按公司法有关规定组建，采取市场机制进行运作，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。其中，单位租赁房的投资经营管理，由相关企业、产业园区开发管理主体、高校、部队、农村集体经济组织等单位组织实施。(五)认真编制公共租赁住房发展规划和实施计划。区(县
19、)政府应当根据住房保障需求、产业发展定位等情况，统筹安排，合理布局，组织编制公共租赁住房的发展规划和年度实施计划，报市住房保障领导小组备案。公共租赁住房新增建设用地应符合土地利用总体规划和城镇规划，并纳入土地利用年度计划管理，规划土地部门应当保证优先供应。二、多渠道筹集房源(六)拓展房源筹集渠道。市、区(县)政府要统一安排和协调房源的筹集工作，运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房，包括结合旧城区改造、市政基础设施建设、大型居住社区建设等项目，单独选址、集中新建；从新建、配建的经济适用住房和其它保障性住房中，经规定程序批准转化；利用单位(包含经济、科技、产业等园区)自用土地建造；按有关规定，综
20、合利用农村集体建设用地，适当集中新建；对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造；收购或代理经租社会上闲置的存量住房；同时要积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源，以及采取其它有效方式筹集房源。(七)明确房源要求和标准。公共租赁住房主要为成套小户型住宅或集体宿舍。新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本市有关的规定和技术标准，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在 4050 平方米。新建集体宿舍的建筑设计，应符合建设部颁布的宿舍建筑设计规范及国家和本市的有关建筑标准、规范和规定。公共租
21、赁住房的出租房屋条件和人均承租面积标准应符合上海市居住房屋租赁管理实施办法的规定。公共租赁住房在使用前可进行简易的装修，配置必要的家具和家用电器等设备。三、规范供应管理机制(八)制定符合实际的准入条件。申请公共租赁住房的对象(包括单身和家庭)，应同时具备的条件为：一是具有本市城镇常住户口，或持有上海市居住证和连续缴纳社会保险金达到规定年限；二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；三是在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于 15 平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；四是申请时未享受本市其他住房保障政策。各区(县)政府根据上述基本条件，可结合本区(县)经济社会发展等情况制
22、定具体的准入标准，并可适时调整。准入标准应向社会公布，在公布准入标准前，应当报市住房保障领导小组备案。8(九)严格申请和审核程序。申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请，也可以向本市户籍所在地的运营机构提出申请。申请对象应如实填报申请表，按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料，承诺对提交资料的真实有效性负责，经申请对象所在单位盖章确认，交运营机构审核。对审核通过的申请对象，运营机构应出具登记证明，报区(县)住房保障机构备案。区(县)住房保障机构应对申请审核情况进行抽查，发现有不符合规定的，向运营机构提出整改意见，运营机构应当及时落实整改。(十)提高房源使用效
23、率。各区(县)应根据申请对象的人口结构、住房需求、承受能力等情况，制定公共租赁住房的租赁供应标准；根据房源供应等情况，可实行轮候供应制度。(十一)加快建立租赁信息管理平台。市、区(县)应建立全市联网的公共租赁住房服务信息平台，并与房地产租赁合同登记信息系统、实有人口管理信息系统相衔接，形成完整的全市住房租赁服务的信息网络系统，发布房源信息、提供租赁服务、实行监督管理。公共租赁住房信息、居住人口信息的管理和使用按照上海市实有人口业务数据信息共享管理办法(沪府办201012 号)规定执行。四、健全租赁管理机制(十二)合理确定租赁价格。按略低于市场租金水平，确定公共租赁住房的租赁价格，具体由各运营机
24、构按规定制订，报住房所在地的区(县)物价部门和房管部门备案。在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租赁价格。(十三)确保租金支付。承租人应根据合同约定，按时支付租金，有条件的可以按规定申请提取公积金账户内的存储余额，用于支付租赁租金。用人单位可根据职工的贡献等因素，向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴，租金补贴直接支付给出租单位。用人单位集体安排承租的，应配合运营机构建立租金支付或租金汇交制度。(十四)规范租赁行为。公共租赁住房只租不售，实行有限期租赁；经租管理可由运营机构自行实施，也可委托专业的公司实施。出租人应与承租人签订租赁合同，并使用统一的住房租赁合同示范文本，申请办理租赁合同
25、登记手续。租赁合同期限一般不低于 2 年，合同到期仍需租赁的，运营机构应重新对承租人进行资格审核，符合条件的可续签，租赁总年限一般不超过 5 年。单位集体租赁的，出租人应与用人单位和承租人共同签订租赁合同。(十五)强化退出管理。租赁双方应严格按合同约定承担责任和义务，对承租人发生将所承租的公共租赁住房转借、转租的，擅自改变承租住房居住用途的，购买住房或享受其它住房保障政策的，违反物业管理公约拒不整改的，以及其它违反租赁合同9约定的情况等，出租人可与其解除或终止租赁合同。对承租人按合同约定应腾退住房而不腾退的，出租人可要求用人单位协同督促腾退。对确有特殊困难的，给予一定期限的过渡期；拒不腾退的，
26、应按合同约定严肃处理，并可采取在适当范围公告通报、纳入本市个人信用联合征信系统、5 年内不得享受本市住房保障政策等措施，必要时可通过司法途径解决。五、加大政策支持力度(十六)保证政府投入。市和区(县)政府可以采取投资入股运营机构，通过合理让渡或不参与分配租赁收益等方式，支持和保证运营机构持续发展公共租赁住房。在运营机构组建时，市和区(县)政府可以一次性注入部分资本金，予以支持；在国有土地上单独选址、集中建设的公共租赁住房，可以参照上海市经济适用住房管理试行办法(沪府发200928 号)的相关规定实施开发建设，政府可以将在建设中按规定可减免的土地出让金及各项行政事业性收费，作为政府的投入，作价入
27、股；市和区(县)政府提供其它土地、房产的，其中低于市场价部分可以折价入股。(十七)完善配套政策。市、区(县)政府应通过多方面政策支持和推动公共租赁住房健康、有序发展。运营机构在筹集房源和租赁经营方面所涉及的税收，按照相关优惠政策执行；新建的公共租赁住房、特别是集体宿舍，根据实际情况可以适度增加建筑容积率和建筑覆盖率；有条件的公共租赁住房建设项目中可配套一部分商业等经营性设施；鼓励有条件的单位建设单位租赁房，按照单位租赁房建设和使用管理的相关规定享受优惠政策；公共租赁住房运营机构经过批准，可以通过多种形式与农村集体经济组织合作，参照单位租赁房建设和使用管理的相关规定，利用农村建设用地建设公共租赁
28、住房；公共租赁住房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准按照居住类房屋标准执行，实际使用量按照居民生活用水、用电、用气标准计价；结合实有人口管理要求，相关部门应对公共租赁住房承租人的户籍管理、就学和就医等问题制定相关的配套政策。(十八)创新投融资机制。本市各金融管理部门，应按照有关规定，积极支持金融机构、公共租赁住房运营机构和有关单位，探索创新公共租赁住房的投融资机制。六、其他规定(十九)市和区(县)住房保障房屋管理、发展改革、城乡建设、规划土地、财政、税务、国资、民政、金融、人力资源社会保障、农业、经济信息化、公安、监察等部门应当根据各自职责，加强对公共租赁住房建设和筹集、申请审核、供应分配、租后管理工作的监督，依法查处违法违纪行为。公共租赁住房建设筹集、申请审核、供应分配和租后管理工作接受社会监督。有关部门应当及时受理监督举报，并向社会公开处理结果。10(二十)公共租赁住房建设、经营和管理的有关单位和人员，发生违规行为的，应按照有关法律、法规的规定进行处理。(二十一)本意见自市政府颁布之日起实施。市政府相关部门应根据各自职能制定相关配套实施文件。二一年六月三日
