1、 恒泰朗悦居前期物业服务招 标 文 件招标编号： DYZB-2018-12 项目名称： 恒泰朗悦居前期物业服务 招 标 人： 唐山辉泰房地产开发有限公司（盖章）招标代理机构：河北大引招标咨询有限公司二一八年八月1目 录第 一 篇 招 标 公 告 2第 二 篇 投 标 人 须 知 5第 三 篇 物 业 服 务 标 准 .13第 四 篇 投 标 文 件 格 式 .20第 五 篇 合 同 条 款 .32第 六 篇 评 标 办 法 .38第 七 篇 总 平 面 图 .43第 八 篇 补 遗 书 （ 待 发 ） .43注 ： 本 招 标 文 件 共 45 页 ， 投 标 人 在 领 取 时 应 认 真
2、查 阅 ， 如 有 缺 、 损 等 情 况 ， 请于 领 取 招 标 文 件 之 日 起 三 日 内 以 书 面 形 式 报 告 招 标 代 理 机 构 ， 否 则 由 此 造 成 的 一 切 后果 自 负 。河北大引招标咨询有限公司2第 一 篇招 标 公 告河北大引招标咨询有限公司3恒 泰 朗 悦 居 前 期 物 业 服 务 招标公告招 标 备 案 编 号 ：唐 物 招 备 2018第 047 号一 、 招 标 人 名 称 ： 唐 山 辉 泰 房 地 产 开 发 有 限 公 司二 、 招 标 项 目 名 称 ： 恒 泰 朗 悦 居 前 期 物 业 服 务 三 、 招 标 方 式 ： 公 开
3、招 标 四 、 项 目 概 况 ：本 项 目 位 于 唐 山 市 路 北 区 凤 凰 新 城 区 域 内 ， 在 友 谊 路 东 侧 、 龙 富 道 北 侧 。本 项 目 总 用 地 面 积 ： 12831.17 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 35327.89 平 方 米 。 其 中 地 上 总建 筑 面 积 25662.3 平 方 米 （ 住 宅 建 筑 面 积 12828 平 方 米 ， 商 业 用 房 建 筑 面 积 12063.3 平方 米 ， 配 套 服 务 用 房 面 积 771 平 方 米 ） ； 地 下 总 建 筑 面 积 9665.59 平 方 米 （ 车 库 建 筑
4、面 积6824.39 平 方 米 ， 地 下 储 藏 室 建 筑 面 积 1999.4 平 方 米 ， 地 下 设 备 用 房 建 筑 面 积 841.8 平米 ） 。本 项 目 共 计 建 筑 物 5 幢 （ 其 中 1#楼 为 3 层 低 层 商 业 ， 三 层 为 配 套 设 施 ， 2#、 3#楼 为12 层 小 高 层 住 宅 ， 4#楼 为 8 层 多 层 住 宅 ， 5#楼 为 6 层 多 层 商 业 与 办 公 ） ， 建 筑 结 构 为 框架 及 剪 力 墙 结 构 。 配 套 公 建 包 括 社 区 管 理 （ 含 居 委 会 及 物 业 管 理 ） 、 卫 生 服 务 站
5、 、 文 体 活动 中 心 、 室 外 文 体 活 动 场 、 公 厕 、 热 交 换 站 、 垃 圾 收 集 点 、 开 闭 站 等 。本 项 目 的 建 筑 密 度 为 34.98%， 容 积 率 2； 绿 地 率 为 35%。 机 动 车 停 车 位 223 个 ， 其中 住 宅 停 车 位 120 个 ， 商 业 停 车 位 102 个 。其 他 情 况 请 自 行 现 场 踏 勘 。五 、 招 标 内 容 ： 本项目前期物业服务招标，包括涉及的所有设施设备的日常维护、绿化养护、环境消杀、日常保洁、保安以及特种设备的管理、养护及运行等。六 、 合 同 期 限 ： 自 合 同 签 订 之
6、 日 起 至成立业主委员会选聘出物业公司止。七 、 投 标 人 资 格7.1 具 备 独 立 法 人 资 格 （ 以 分 公 司 名 义 参 与 投 标 的 须 由 总 公 司 出 具 授 权 书 ） ；7.2 营 业 执 照 经 营 范 围 中 包 含 物 业 管 理 ；7.3 企 业 已 完 成 唐 山 市 物 业 管 理 系 统 录 入 ；河北大引招标咨询有限公司47.4 企 业 近 三 年 无 不 良 行 为 记 录 ， 无 重 大 投 诉 信 访 案 件 ；7.5 本 次 招 标 不 接 受 联 合 体 投 标 。八 、 获 取 招 标 文 件 方 法凡 有 意 参 加 投 标 者
7、， 请 登 录 唐 山 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 门 户 网 站 下 载 相 关 招 标 文 件 、 图纸 、 澄 清 或 修 改 等 资 料 。招 标 文 件 等 资 料 发 布 后 ， 即 视 为 已 送 达 所 有 潜 在 投 标 人 ， 潜 在 投 标 人 自 主 下 载 招 标 文件 等 相 关 资 料 ， 并 及 时 查 看 有 无 澄 清 或 修 改 。 潜 在 投 标 人 未 下 载 相 关 资 料 或 未 取 到 完 整 资料 ， 导 致 投 标 被 否 决 的 ， 自 行 承 担 责 任 。公 共 邮 箱 ： ， 密 码 2831468。九 、 投 标 截 止 时
8、 间投 标 文 件 递 交 的 截 止 时 间 （ 投 标 截 止 时 间 ， 下 同 ） 为 2018 年 9 月 18 日 9 时 30 分 ，逾 期 送 达 的 或 者 未 送 达 指 定 地 点 的 投 标 文 件 ， 招 标 人 不 予 受 理 。十 、 开 标 时 间 和 地 点开 标 时 间 ： 2018 年 9 月 18 日 9 时 30 分开 标 地 点 ： 唐 山 市 路 北 区 文 化 路 48 号 （ 唐 山 华 融 招 标 咨 询 服 务 有 限 公 司 ）十 一 、 公 告 发 布 媒 体 ： 本 公 告 在 唐 山 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 门 户 网
9、站 上 发 布 。十 二 、 联 系 方 式招 标 人：唐山辉泰房地产开发有限公司 联 系 人：张洋 电 话：13932592272招标代理机构：河北大引招标咨询有限公司地 址：唐山市建设北路 39 号联 系 人：何女士 联系方式：18633125567 电子邮件： 监督电话：0315-2830903河北大引招标咨询有限公司5第 二 篇投 标 人 须 知河北大引招标咨询有限公司6投 标 人 须 知 前 附 表项 号 内 容 说 明 及 要 求1 项 目 名 称 恒 泰 朗 悦 居 前 期 物 业 服 务2 建 设 地 点 唐 山 市 路 北 区 凤 凰 新 城 区 域 内 ， 在 友 谊 路
10、东 侧 、 龙 富 道 北侧3 建 设 规 模 内 容 详 见 招 标 公 告 项 目 概 况4 招标范围包括本项目涉及的所有设施设备的日常维护、绿化养护、环境消杀、日常保洁、保安以及特种设备的管理、养护及运行等5 服务期限 自 合 同 签 订 之 日 起 至成立业主委员会选聘出物业公司止。6 资金来源 自筹7 投标人资格 详见招标公告8 资 格 审 查 方 式 资 格 后 审 。9 投 标 有 效 期 为 90 日 历 天 （ 从 投 标 截 止 之 日 起 ） 。10 投 标 保 证 金 保证金金额：5000元保证金形式：银行或担保公司出具的保函形式11 投 标 文 件 份 数 一 份 正
11、 本 ， 四 份 副 本 。12 评标委员会的 组建评标委员会构成:5 人，其中招标人代表 1 人,专家 4 人；评标专家确定方式：在唐山市物业服务行业专家库中随机抽取。13投 标 文 件 提 交地 点 及 截 止 时间地 点：唐 山 市 路 北 区 文 化 路 48 号 （ 唐 山 华 融 招 标 咨 询 服务 有 限 公 司 ） ；截止时间：2018 年 9 月 18 日 9 时 30 分 。14 开 标开标顺序：按投标单位签到顺序地点：同投 标 文 件 提 交 地 点 ；开标时间：2018 年 9 月 18 日 9 时 30 分。15 评 标 办 法 详 见 本 招 标 文 件 第 六
12、篇 。17 招标人联系方式招标人：唐山辉泰房地产开发有限公司联 系 人：张洋 电 话：1393259227218 招标代理联系 方式 何女士 联系方式：18633125567 19 说明：如投标人以分公司名义参与投标，法定代表人即为分公司负责人，投河北大引招标咨询有限公司7标文件中须附总公司授权分公司投标的授权书。河北大引招标咨询有限公司8投 标 人 须 知1、 总 则1.1 项 目 概 况 详 见 招 标 公 告 。1.2 投 标 人 应 自 行 承 担 所 有 与 编 写 和 提 交 投 标 文 件 有 关 的 费 用 ,不 论 投 标 的 结 果 如 何 ,招标 人 在 任 何 情 况
13、下 均 无 义 务 和 责 任 承 担 这 些 费 用 。2、 招 标 文 件2.1 招 标 文 件投 标 人 应 认 真 阅 读 招 标 文 件 中 所 有 的 事 项 、 格 式 、 条 款 和 规 范 等 要 求 。 如 果 没 有 按 照招 标 文 件 要 求 提 交 全 部 资 料 或 者 投 标 文 件 没 有 对 招 标 文 件 做 出 实 质 性 响 应 ， 该 投 标 有 可 能被 拒 绝 ， 其 风 险 应 由 投 标 人 自 行 承 担 。2.2 招 标 文 件 的 澄 清任 何 要 求 澄 清 招 标 文 件 的 投 标 人 ， 均 应 在 投 标 截 止 时 间 15
14、 天 前 以 书 面 形 式 或 传 真 通知 招 标 人 。 招 标 人 将 以 书 面 形 式 予 以 答 复 。 并 将 答 复 内 容 以 书 面 形 式 通 知 所 有 投 标 人 。2.3 招 标 文 件 的 修 改2.3.1 招 标 人 在 提 交 投 标 文 件 截 止 时 间 15 日 前 ， 以 书 面 形 式 发 出 的 对 招 标 文 件 的 澄清 或 修 改 内 容 ， 均 为 招 标 文 件 的 组 成 部 分 ， 对 招 标 人 和 投 标 人 起 约 束 作 用 。2.3.2 投 标 人 获 取 招 标 文 件 后 ， 应 仔 细 检 查 招 标 文 件 的 所
15、 有 内 容 ， 对 份 （ 页 ） 数 等 方面 认 真 核 对 ， 如 有 残 缺 等 问 题 应 在 提 交 投 标 文 件 截 止 时 间 15 天 前 向 招 标 人 提 出 ， 否 则 ，由 此 引 起 的 损 失 由 投 标 人 自 己 承 担 。 投 标 人 同 时 应 认 真 审 阅 招 标 文 件 中 所 有 的 事 项 、 格 式 、条 款 和 规 范 要 求 等 ， 若 投 标 人 的 投 标 文 件 没 有 按 招 标 文 件 要 求 提 交 全 部 资 料 ， 或 投 标 文 件没 有 对 招 标 文 件 做 出 实 质 性 响 应 ， 其 风 险 由 投 标 人
16、自 行 承 担 ， 并 根 据 有 关 条 款 规 定 ， 该投 标 将 可 能 被 拒 绝 。2.3.3 投 标 人 若 对 招 标 文 件 有 任 何 疑 问 ， 应 于 投 标 截 止 日 期 15 日 前 以 书 面 形 式 向 招标 人 提 出 澄 清 要 求 ， 送 至 招 标 人 。 招 标 人 根 据 需 要 对 招 标 文 件 进 行 必 要 的 澄 清 ， 招 标 人 都将 于 投 标 截 止 时 间 15 日 前 以 书 面 形 式 （ 包 括 书 面 文 字 、 传 真 等 ， 下 同 ） 予 以 澄 清 ， 同 时将 书 面 澄 清 文 件 向 所 有 人 发 送 。
17、 投 标 人 在 收 到 该 澄 清 文 件 后 应 于 24 小 时 内 以 书 面 形 式 给予 确 认 ， 该 答 复 作 为 招 标 文 件 的 组 成 部 分 ， 具 有 约 束 作 用 。3、 投 标 文 件河北大引招标咨询有限公司93.1 投 标 文 件 的 编 制 依 据3.1.1 招 标 文 件 ；3.1.2 招 标 人 提 供 的 有 关 资 料 ；3.1.3 相 关 的 法 律 法 规 。3.2 投 标 文 件 内 容3.2.1 投 标 文 件 包 括 以 下 内 容 ：投标文件由以下内容构成，投标单位在编写投标书时可按照下列顺序编写制作，并提供目录及编制连续的页码。（1
18、）投标函（2）法定代表人身份证或授权委托书（3）投标人资格证明文件（4）投标保函（5）投标报价（6）管理服务人员的配置（7）企业基本情况（8）物业服务方案（9）承诺书（10）总公司授权书（分公司投标时适用）（11）投标人认为需补充的其他资料3.2.2 投 标 文 件 编 制 说 明投 标 人 应 按 照 本 企 业 及 项 目 组 成 员 的 实 际 情 况 填 报 ， 如 投 标 人 中 标 ， 招 标 人 有 权 对 中标 人 考 察 ， 如 发 现 有 与 投 标 文 件 实 质 性 内 容 不 符 之 处 ， 招 标 人 保 留 扣 除 该 投 标 人 投 标 保 证金 及 取 消 该
19、 投 标 人 中 标 资 格 的 权 力 。3.3 物 业 费 收 取 及 支 付3.3.1 本 项 目 物 业 服 务 收 费 遵 循 合 理 、 公 开 以 及 费 用 与 服 务 水 平 相 适 应 的 原 则 。3.3.2 物 业 服 务 费 的 结 算 实 行 单 价 包 干 制 计 费 方 式 。3.3.3 物 业 费 标 准 最 高 限 价 ： 按 建 筑 面 积 商 品 住 宅 不 超 过 3.0 元 /平 米 *月 ， 商 业 请 根河北大引招标咨询有限公司10据 市 场 行 情 自 行 报 价 。 投 标 报 价 超 出 最 高 限 价 的 为 无 效 投 标 。3.3.4
20、 本项目所采用的货币为人民币。3.4 投 标 文 件 的 有 效 期3.4.1 自 投 标 截 止 之 日 起 90 日 历 天 。3.4.2 在 原 定 投 标 有 效 期 满 之 前 ， 如 果 出 现 特 殊 情 况 ， 招 标 人 可 以 以 书 面 形 式 向 投 标人 提 出 延 长 投 标 有 效 期 的 要 求 。 投 标 人 须 以 书 面 形 式 予 以 答 复 ， 投 标 人 可 以 拒 绝 这 种 要 求而 不 被 没 收 投 标 保 证 金 ， 同 意 延 长 投 标 有 效 期 的 投 标 人 不 允 许 修 改 投 标 文 件 ， 但 需 相 应 延长 投 标 保
21、 证 金 的 有 效 期 。3.5 投 标 保 证 金3.5.1 投 标 保 证 金 金 额 为 人 民 币 5000 元 整 。3.5.2 投 标 人 提 交 投 标 保 证 金 的 形 式 为 投 标 保 函 。3.5.3 对 于 未 能 按 要 求 提 交 投 标 保 证 金 的 投 标 ， 招 标 人 将 视 为 不 响 应 招 标 文 件 而 予 以拒 绝 。3.5.4 如 投 标 人 发 生 下 列 情 况 之 一 时 ， 投 标 保 证 金 将 被 没 收 ：投 标 人 在 投 标 有 效 期 内 撤 回 其 投 标 文 件 的 ；中 标 人 拒 绝 在 规 定 期 限 内 签
22、订 合 同 协 议 的 。3.6 踏 勘 现 场3.6.1 投 标 人 自 行 对 项 目 用 地 现 场 和 周 围 环 境 进 行 踏 勘 ， 以 获 取 投 标 人 自 己 负 责 的 有关 编 制 投 标 文 件 和 签 署 合 同 所 需 的 所 有 资 料 。 踏 勘 现 场 所 发 生 的 费 用 由 投 标 人 自 己 承 担 。3.6.2 招 标 人 向 投 标 人 提 供 的 有 关 现 场 的 资 料 和 数 据 ， 是 招 标 人 现 有 的 能 使 投 标 人 利用 的 资 料 。 招 标 人 对 投 标 人 由 此 而 作 出 的 推 论 、 理 解 和 结 论 概
23、 不 负 责 。3.7 投 标 文 件 的 编 制 要 求3.7.1 投 标 人 开 标 时 需 提 供 投 标 文 件 份 数 详 见 前 附 表 ， 各 装 订 成 册 ， 散 页 无 效 。 投 标人 应 将 所 有 投 标 文 件 封 面 清 楚 地 标 明 “正 本 ”或 “副 本 ”。 投 标 文 件 应 保 证 正 、 副 本 内 容的 一 致 性 ， 如 果 不 一 致 以 正 本 为 准 。3.7.2 投 标 文 件 封 面 必 须 加 盖 投 标 人 单 位 公 章 及 法 定 代 表 人 印 鉴 （ 或 签 字 ） 。 填 写 标书 时 ， 如 有 修 改 ， 则 应 在
24、 修 改 处 加 盖 投 标 人 单 位 公 章 且 由 授 权 代 理 人 签 字 。河北大引招标咨询有限公司113.7.3 投 标 人 应 按 招 标 文 件 中 规 定 的 格 式 和 要 求 编 制 投 标 文 件 ， 否 则 是 不 合 格 的 文 件 ，按 否 决 投 标 处 理 。3.7.4 投标文件的密封袋上应注明以下内容：项目名称、招标文件编号、招标人名称、投标人名称、开标前不得开封。密封袋应保证其密封性，密封袋应加盖投标人单位公章作为骑缝章。3.7.5 由委托代理人签字或盖章的投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要
25、求，否则投标文件签署授权委托书无效。法人授权委托书（开标时单独提供一份原件）及被授权委托人身份证原件在开标时提交招标人验证。否则按废标处理。4、 开 标 及 评 标4.1 开 标 时 间 和 地 点4.1.1 招标人在投标截止时间（开标时间）和投标人须知前附表规定的地点公开开标，并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。4.1.2 投标人须出示的证件，未提供按废标处理：（1）投标人法定代表人或授权委托代理人身份证原件（不能出示身份证原件的，须出示户籍所在地户籍主管部门开具的能证明其身份的有效证明） ；（2）法定代表人身份证明书或法定代表人授权委托书原件（投标人须在投标文件之外单独提供
26、一份出示） ；4.1.3 发生下列情况之一者，其投标文件无效：（1）投标文件未密封的；（2）投标文件未按招标文件要求签字或盖章的；（3）投标人法定代表人参加开标会时，法定代表人未出示居民身份证或出示的居民身份证与企业法人营业执照原件不符；（4）投标人委托代理人参加开标会时，委托代理人未出示该企业法定代表人关于授权其参加本项目投标活动的委托书；（5）投标人授权委托代理人未出示居民身份证或出示的居民身份证与授权委托书不符；河北大引招标咨询有限公司12（6）投标文件关键内容不全或字迹模糊辨认不清的；（7）未按要求交纳投标保证金的；（8）未通过资格审查的；（9）不符合招标文件中规定的其他实质性要求的。
27、4.2 开 标 程 序主持人按下列顺序和程序进行开标：（l）宣布开标纪律；（2）设有标底的，公布标底；（3）按照宣布的开标顺序当众开标，公布投标人名称、投标报价等内容，并记录在案；（4）投标人代表、唱标人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认；（5）开标结束。4.3 评 标 委 员 会4.3.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会成员人数以及技术、经济等方面专家的确定方式见投标人须知前附表。4.3.2 评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：（1）项目主管部门或者行政监督部门的人员；
28、（2）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。4.4 评 标 原 则评标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则。4.5 评 标评标委员会按照“第六篇 评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。 “第六篇 评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。4.6 中 标 通 知 书4.6.1 评 标 结 束 完 成 备 案 后 3 个 工 作 日 内 ， 招 标 人 向 中 标 人 发 出 中 标 通 知 书 。河北大引招标咨询有限公司13 中 标 通 知 书 一 经 发 出 即 发 生 法 律 效 力 。5、 保 密中 标
29、人 与 招 标 人 签 订 合 同 之 前 ， 评 标 、 定 标 的 有 关 的 信 息 不 得 向 其 它 投 标 人 或 与 这 些程 序 无 关 的 人 员 泄 漏 。6、 履 约 保 函6.1 无7、 签 订 合 同7.1 签 订 合 同投 标 人 收 到 中 标 通 知 书 后 3 个 工 作 日 内 签 订 合 同 ， 中 标 人 的 中 标 文 件 应 当 作 为（ 前 期 ） 物 业 服 务 合 同 的 附 件 。7.2 拒 签 合 同除 非 合 同 与 招 标 文 件 有 重 大 背 离 以 外 ， 中 标 人 如 不 能 按 招 标 文 件 及 中 标 通 知 书 的 要
30、 求与 招 标 人 签 订 合 同 ， 中 标 资 格 将 被 取 消 ， 由 第 二 名 中 标 候 选 人 递 补 ， 依 次 类 推 ， 直 至 签 订合 同 。河北大引招标咨询有限公司14第 三 篇物 业 服 务 标 准河北大引招标咨询有限公司15唐山市物业服务特级标准一、基本要求1.1 签 订 规 范 的 物 业 服 务 合 同 ， 在 显 著 位 置 公 示 企 业 营 业 执 照 及 资 质 证 书 、 物 业 服 务 事 项 、服 务 标 准 、 收 费 标 准 等 相 关 信 息 。1.2 小 区 依 据 合 同 合 理 配 置 岗 位 、 人 员 以 及 相 关 设 施 、
31、 设 备 、 工 具 。1.3 项 目 负 责 人 应 经 过 系 统 的 物 业 管 理 专 业 培 训 ， 有 6 年 以 上 物 业 服 务 企 业 部 门 负 责 人 或者 同 等 岗 位 工 作 经 历 。1.4 工 作 人 员 统 一 着 装 、 佩 带 胸 卡 、 仪 表 整 洁 、 行 为 规 范 ， 管 理 人 员 、 服 务 人 员 、 操 作 人员 分 岗 位 着 装 。1.5 小 区 设 置 服 务 接 待 中 心 ， 按 照 户 数 、 栋 数 、 服 务 面 积 等 因 素 设 置 专 职 客 服 ， 每 日 接 待 、服 务 时 间 不 少 于 12 小 时 （
32、含 节 假 日 ） ， 其 他 时 间 设 置 值 班 人 员 ， 公 示 24 小 时 服 务 电 话 ；受 理 咨 询 、 投 诉 、 报 修 等 8 小 时 内 答 复 或 者 处 置 完 成 率 100%， 回 访 率 100%， 有 完 整 的 咨询 、 报 修 、 投 诉 受 理 台 账 。1.6 物 业 服 务 方 案 、 各 岗 位 工 作 标 准 等 在 相 应 场 所 公 示 ； 有 具 体 的 落 实 措 施 和 考 核 办 法 ，有 完 整 的 培 训 体 系 ， 分 岗 位 定 期 组 织 培 训 、 考 核 。1.7 每 年 至 少 2 次 采 取 入 户 走 访
33、、 业 主 座 谈 会 、 电 话 沟 通 、 问 卷 调 查 等 形 式 的 服 务 工 作 调查 ， 综 合 覆 盖 率 90%以 上 ， 形 成 记 录 并 对 存 在 的 问 题 有 整 改 措 施 。1.8 管 理 服 务 区 域 内 ， 有 完 善 的 标 示 系 统 。1.9 每 年 至 少 公 示 1 次 物 业 服 务 收 支 情 况 。1.10 根 据 业 主 需 求 ， 提 供 物 业 服 务 合 同 之 外 的 特 约 服 务 和 代 办 服 务 ， 收 费 合 理 。1.11 运 用 信 息 化 技 术 对 物 业 竣 工 验 收 资 料 、 业 主 资 料 、 房
34、屋 档 案 、 设 备 管 理 档 案 、 收 费 管理 、 日 常 管 理 档 案 等 进 行 管 理 。1.12 每 年 至 少 4 次 开 展 社 区 文 化 活 动 ； 配 合 社 区 居 委 会 开 展 各 类 宣 传 活 动 ； 重 要 节日 有 专 题 布 置 。二、物业共用部位及共用设施设备管理2.1 有 专 人 对 房 屋 共 用 部 位 和 共 用 设 施 设 备 进 行 日 常 管 理 和 维 护 ， 共 用 部 位 的 完 好 率 达 到95%以 上 ， 共 用 设 施 设 备 完 好 率 达 到 96%以 上 ； 公 共 照 明 系 统 完 好 率 达 到 95%以
35、上 。河北大引招标咨询有限公司162.2 根 据 房 屋 实 际 使 用 年 限 及 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 使 用 状 况 ， 及 时 编 制 维 修 计 划 和专 项 维 修 资 金 使 用 计 划 ， 向 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 或 者 社 区 居 委 会 报 告 并 组 织 维 修 。2.3 依 据 合 同 约 定 、 管 理 规 约 （ 临 时 管 理 规 约 ） 及 房 屋 使 用 说 明 书 等 的 要 求 ， 指 导 业 主 /物 业 使 用 人 正 确 使 用 房 屋 ； 告 知 装 修 人 有 关 装 饰 装 修 的 禁 止 行 为
36、和 注 意 事 项 ， 巡 查 公 共 空间 及 外 墙 乱 张 贴 、 乱 涂 乱 画 、 乱 悬 挂 、 乱 堆 放 等 现 象 ， 监 督 室 外 招 牌 、 广 告 牌 安 装 使 用 遵守 相 关 规 定 ， 阳 台 封 闭 规 格 、 空 调 安 装 位 置 有 序 ， 发 现 违 规 行 为 及 时 劝 阻 、 制 止 ， 送 达 书面 通 知 ， 并 报 告 业 主 委 员 会 和 有 关 主 管 部 门 。2.4 每 月 检 查 1 次 小 区 内 公 共 雨 污 水 管 道 、 化 粪 池 等 ， 并 视 检 查 情 况 进 行 清 掏 、 疏 通 ； 污水 泵 每 半 年
37、 启 动 1 次 ； 雨 、 雪 季 前 对 屋 面 天 沟 、 落 水 口 及 雨 水 管 进 行 清 理 、 疏 通 ； 窨 井 不漫 溢 ， 井 盖 无 缺 损 。2.5 每 年 检 测 2 次 避 雷 装 置 ， 及 时 修 复 锈 蚀 、 变 形 、 断 裂 部 位 。2.6 每 日 1 次 对 共 用 设 施 设 备 进 行 巡 查 ， 做 好 巡 查 记 录 ； 设 备 安 全 运 行 、 维 修 养 护 、 设 备巡 查 和 设 备 用 房 卫 生 清 洁 制 度 在 工 作 场 所 明 示 ； 设 备 房 保 持 整 洁 、 通 风 ， 无 跑 、 冒 、 滴 、漏 和 鼠
38、害 现 象 。2.7 电 梯 运 行 管 理 ：2.7.1 按 照 规 定 由 有 资 质 的 电 梯 维 保 单 位 负 责 维 保 ， 签 订 书 面 合 同 。2.7.2 有 完 善 的 电 梯 档 案 资 料 及 电 梯 管 理 、 安 全 运 行 、 保 养 维 护 、 巡 视 检 查 、 监 督 考 评 、突 发 应 急 处 理 等 管 理 制 度 。2.7.3 按 照 规 定 配 有 相 应 人 数 的 电 梯 安 全 管 理 人 员 并 持 证 上 岗 。2.7.4 电 梯 24 小 时 运 行 ， 轿 厢 内 按 钮 、 灯 具 、 通 风 、 监 控 等 设 施 及 配 件
39、 保 持 完 好 ， 轿 厢整 洁 ； 五 方 对 讲 系 统 通 畅 ， 值 守 人 员 24 小 时 值 班 ； 显 著 位 置 有 电 梯 检 验 合 格 标 志 、 乘 梯须 知 、 警 示 及 提 示 标 志 。2.7.5 每 年 至 少 进 行 1 次 电 梯 运 行 突 发 事 件 应 急 处 理 演 练 。2.7.6 电 梯 发 生 一 般 故 障 的 ， 专 业 维 修 人 员 30 分 钟 内 到 达 现 场 ， 发 生 电 梯 困 人 或 其 它 重大 事 件 时 ， 物 业 管 理 人 员 须 在 30 分 钟 内 到 达 现 场 ， 专 业 技 术 人 员 须 在 3
40、0 分 钟 内 到 现 场进 行 救 助 。2.8 做 好 消 防 系 统 管 理 ：河北大引招标咨询有限公司172.8.1 火 灾 自 动 报 警 系 统 ： 火 灾 报 警 控 制 器 、 联 动 控 制 设 备 每 日 巡 查 1 次 ， 每 月 检 查 测试 1 次 报 警 控 制 器 、 联 动 控 制 设 备 的 报 警 、 联 动 控 制 、 显 示 、 打 印 等 功 能 ； 火 灾 报 警 探 测器 、 手 动 报 警 按 钮 、 警 报 装 置 每 月 抽 查 测 试 1 次 报 警 、 警 报 功 能 ； 每 月 检 测 切 换 1 次 主 、备 电 源 ， 每 季 度
41、备 用 电 源 、 蓄 电 池 充 放 电 试 验 1 次 。2.8.2 消 防 广 播 系 统 ： 每 月 检 查 测 试 1 次 消 防 专 用 电 话 、 重 要 场 所 的 对 讲 电 话 、 对 讲 电话 主 机 、 播 音 设 备 、 扩 音 器 、 扬 声 器 的 联 动 、 强 制 切 换 功 能 ， 并 测 试 音 量 。2.8.3 防 排 烟 系 统 ： 每 月 检 查 测 试 1 次 防 排 烟 风 机 、 排 烟 阀 的 联 动 功 能 ， 核 对 风 速 ； 每年 养 护 1 次 防 排 烟 风 机 、 电 源 控 制 柜 、 风 口 、 排 烟 阀 等 。2.8.4
42、 防 火 分 隔 设 施 ： 每 月 抽 查 测 试 1 次 防 火 门 的 启 闭 功 能 、 防 火 卷 帘 的 手 动 和 自 动 控制 功 能 、 电 动 防 火 阀 的 联 动 关 闭 功 能 ； 每 年 在 防 火 卷 帘 门 的 电 机 转 动 、 齿 轮 链 条 传 动 部 位补 充 1 次 润 滑 油 ， 电 控 箱 内 部 除 尘 1 次 ； 每 年 维 修 养 护 1 次 防 火 门 附 件 ， 在 门 的 转 动 部位 补 充 1 次 润 滑 油 。 2.8.5 水 灭 火 系 统 ： 消 防 泵 、 喷 淋 泵 每 月 启 动 1 次 ， 每 年 检 查 1 次 润
43、滑 情 况 。2.8.6 每 月 测 试 1 次 应 急 照 明 、 疏 散 指 示 标 志 ， 测 量 照 度 和 供 电 时 间 。 2.8.7 每 月 巡 查 1 次 消 防 栓 、 灭 火 器 ， 保 证 处 于 完 好 状 态 ； 配 电 室 、 监 控 室 、 机 房 、 档 案室 、 库 房 等 重 点 部 位 按 规 定 配 备 相 应 种 类 的 灭 火 器 材 。2.8.8 消 防 设 施 每 年 至 少 进 行 1 次 全 面 检 测 ， 检 测 记 录 应 完 整 准 确 并 存 档 备 查 。2.9 二 次 供 水 系 统 未 移 交 供 水 企 业 的 ：2.9.1
44、 二 次 供 水 管 网 、 供 水 设 备 设 施 24 小 时 运 行 ， 保 证 供 水 正 常 压 力 。2.9.2 二 次 供 水 设 备 设 施 每 天 巡 视 1 次 ， 并 做 好 相 关 记 录 ； 生 活 饮 用 水 水 箱 、 蓄 水 池 盖保 持 完 好 并 加 锁 ， 钥 匙 由 专 人 管 理 。2.9.3 每 半 年 对 蓄 水 设 施 进 行 1 次 清 洗 ， 按 照 卫 生 防 疫 要 求 进 行 水 质 化 验 、 检 测 等 工 作 。2.10 供 配 电 系 统 未 移 交 电 网 企 业 的 ：2.10.1 设 备 运 行 状 况 应 每 4 小 时
45、 检 查 1 次 ， 对 主 要 运 行 参 数 进 行 检 查 、 记 录 ； 具 备 无 人值 守 条 件 的 配 电 室 每 日 检 查 1 次 。2.10.2 高 低 压 配 电 柜 、 变 压 器 应 每 年 检 修 除 尘 1 次 ， 按 要 求 对 高 低 压 配 电 设 备 、 绝 缘 工河北大引招标咨询有限公司18具 进 行 打 压 测 试 。2.11 有 安 防 系 统 的 ， 安 防 系 统 相 关 设 施 设 备 每 日 巡 查 、 检 查 1 次 ， 发 现 问 题 及 时 处 理 并做 好 记 录 ， 监 控 系 统 设 备 设 施 24 小 时 运 转 正 常 ，
46、 值 守 人 员 24 小 时 值 班 ； 视 频 监 控 文 件有 效 存 储 ， 保 存 备 查 期 限 一 般 不 少 于 30 天 。2.12 小 区 内 各 类 设 施 设 备 标 识 齐 全 、 清 晰 、 明 确 ； 有 危 险 、 安 全 隐 患 、 容 易 危 及 人 身 安 全的 设 施 设 备 的 部 位 设 置 安 全 防 范 、 警 示 或 者 维 护 设 施 。2.13 对 可 能 发 生 的 各 类 突 发 事 件 、 极 端 天 气 、 设 备 故 障 有 应 急 预 案 ， 对 可 预 见 紧 急 事 项 应当 有 巡 查 、 检 查 并 落 实 防 范 措
47、施 。2.14 小 区 主 出 入 口 设 有 小 区 平 面 示 意 图 ， 主 要 路 口 设 有 路 标 ； 各 组 团 、 栋 及 单 元 （ 门 ） 、户 和 公 共 配 套 设 施 、 场 地 标 识 明 显 、 齐 全 、 规 范 、 美 观 。2.15 外 墙 、 公 共 楼 梯 间 、 墙 面 、 顶 面 粉 刷 层 无 剥 落 ， 面 砖 、 地 砖 平 整 不 起 壳 、 无 缺 损 ， 道路 、 场 地 保 持 平 整 ， 无 积 水 。2.16 每 日 巡 查 1 次 小 区 房 屋 单 元 门 、 楼 梯 通 道 以 及 其 他 共 用 部 位 的 门 窗 、 玻
48、璃 等 ， 做 好巡 查 记 录 。2.17 每 日 巡 查 2 次 装 修 施 工 现 场 ， 发 现 违 规 行 为 及 时 劝 阻 、 制 止 ， 并 送 达 书 面 通 知 。2.18 急 修 30 分 钟 内 到 现 场 处 理 ， 不 能 及 时 修 复 的 ， 向 相 关 业 主 解 释 清 楚 ， 或 者 书 面 告 知相 关 业 主 。2.19 有 完 整 的 房 屋 及 设 施 设 备 基 础 档 案 、 台 账 ； 运 行 、 检 查 、 维 修 养 护 记 录 齐 全 ， 按 照 年度 、 季 度 、 月 度 存 档 。三、公共秩序维护3.1 消 防 控 制 室 应 有
49、 专 人 24 小 时 值 班 ， 每 班 人 员 2 人 并 持 证 上 岗 ， 及 时 处 理 各 类 报 警 、故 障 等 信 息 ； 消 防 专 用 通 道 畅 通 ， 发 现 封 闭 、 堵 塞 、 占 用 疏 散 通 道 、 安 全 出 口 及 消 防 通 道的 ， 及 时 报 告 公 安 部 门 ； 每 年 组 织 或 者 配 合 相 关 部 门 组 织 有 业 主 、 物 业 使 用 人 、 物 业 公 司员 工 参 与 的 消 防 演 习 。3.2 值 班 岗 位 有 详 细 的 值 班 和 交 接 班 记 录 。3.3 实 行 封 闭 管 理 小 区 ： 主 出 入 口 24 小 时 值 岗 ， 当 值 人 员 立 岗 时 间 不 少 于 12 小 时 ； 对外 来 人 员 进 入 小 区 进 行 询 问 、 登 记 ； 对 进 出 小 区 的 装 修 工 、 服 务 人 员 发 放 临 时 出 入 证 ， 实河北大引招标咨询有限公司19行 亮 证 管 理 。3.4 引 导 业 主 、 物 业 使 用 人 遵 守 管 理 规 约 （ 临 时 管 理 规 约 ） 的 约 定 ，
