1、挑选小户型谨防四大陷阱 (2008-11-04 11:06:17) 标签：房产 分类：置业理财“90/70”政策执行近两年，按照正常的建设进度，部分 2006 年 6月 1日之后审批的住宅项目，从去年初达到预售标准后逐步上市，今年更是 90 平方米以下中小户型房源的集中供应年。 可选择的楼盘这么多，买到合适的小户型该容易了吧？不一定，有人形容小户型是：看起来很美，买起来很贵，住起来很郁闷。因为有的小户型，为了符合面积标准，在设计时牺牲了一部分功能空间，有的则因为面积配比不当影响了正常使用，使得产品舒适度降低。所以挑选小户型也很有讲究。如何挑选一套性价比高的小户型？至少有四大陷阱是购房者需要提高
2、警惕的。陷阱 1：小户型=小面积打算购买 90 平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念，“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点对它的使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间还是有一定的面积范围要求的，并不是一味求小。由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，所以每个房间的面积还是要控制在一定的范围内。同时为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的开间特别注意，通常卧室的面积应控制在 16 平方米左右，卫生间在 46 平方米，厨房在 56 平方
3、米，客厅在 1240 平方米左右。按照这样的面积来换算，比较实用的小户型，卧室的开间要在34 米，卫生间开间要 2 米以上，厨房开间 23 米，客厅开间 45米。所以看户型图的时候一定要注意旁边标准的开间数据，图形是可以有欺骗性的，3 米的开间按比例缩小后可能跟 5米的开间看起来差不多，一不注意就掉进陷阱了。如果户型图上没有标注相关尺寸数据，一定要请售楼员介绍清楚，并写下来，以免万一日后追究责任有理说不清。陷阱 2：东西朝向、南北不通风如果单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。因为地理纬度、气候的关系，杭州住宅朝南是比较
4、理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。要选择一套好的小户型，单看一张户型设计图是不够的，最好请售楼人员提供小区总平图，了解小区整体规划，每幢单元楼的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之间的距离，一般这样就可以大致了解住宅的日照时间和通风情况。为了解决南北不通风的问题，万家花城在户型设计中加入了空中连廊，改善了中间套的通风问题，倒是可以借鉴一下。
5、陷阱 3：户型不方正，使用率低小户型的得房率或许并不比 90 平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低，为什么这么说？因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有 5%甚至 10%就打了水漂。对户型图不熟悉的人，常常是看不出什么问题，也看不出什么优缺点，所以在判断一个户型是不是实用，除了一些常规数据外，也可以把自己的生活带入户型中进行模拟。看户型图的时候想想自己生活的过程和细节，再把这些细节放到这套房子里
6、去，很多缺点或优点就能显现出来了。比如有的户型，走道设计在客厅中间，有人称为“走破式”，客厅的前半部分实际上也成为了过道，使得客厅的完整感完全丧失，试想：看电视的时候，经常有人在电视机前来回走动，这会带来什么样的感觉？陷阱 4：露台、阳台、入户花园面积过大一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠送面积甚至常常成为购房者选择某一个户型的主要原因。但业内人士提醒说，从今年开始杭州市规划局公布了关于阳台建筑面积测算的规定，对阳台的定义及其在建筑面积上的计算方法作了严格限定，根据这样规定，阳台、入户花园的面积如果超过 8 平方米，就要按全面积计算。挑赠送的阳台、露台、空中花园、入户花园等
7、建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。个人消费（房产抵押）贷款流程 (2008-10-30 15:16:41) 标签：房产 分类：房产博文1、贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间2、申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全3、看房评估（或勘估）：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评（勘）估4、报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批5、借款合同公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产
8、权处办理抵押登记手7、开户、放款：借款人开立还款帐户、银行放款至该帐户（注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）借款人应提供：本人配偶身份证、户口册、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻壮况证明。抵押人应提供：房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口册、婚姻状况证明。转按揭贷款手续流程 (2008-10-29 22:59:41) 标签：房产 分类：房产博文转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二
9、笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以只有选择正规大型的房屋中介，才能完成，因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客户及银行三方面避免以上可能发生的各种风险，起到很好的协调和保证作用。转按揭具体操作流程：1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按(注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按)。3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通
10、常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日)，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。6、办理完结注销抵押手续
11、，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。各地救市政策 (2008-10-29 22:21:30) 标签：房产 分类：房产博文各地 新近推出的相关优惠政策 备注杭州老城区可购房入户，政府给予个人买房一定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限杭州市政府又出台了针对楼市的 24 条救市措施苏州1.恢复第二套房公积金贷款2.一、二手房首付下调至20%、30%救市措施主要针对购房者。上海上调补充住房公积金贷款额度，双职工家庭最多可贷到60万元上海市公积金管理中心发布关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知南京南京
12、购房补贴:90 平以下补贴1% 90 平以上0.5%在 2008年 10 月 1日至 2009 年 9 月 30 日期间，凡购买该市普通商品住宅和二手房的，均可享受住房补贴。宿迁凡在 2008 年 11 月1 日至2010 年 12月 31 日期间购买住房的，可获得 0.5到 7的财政补贴。购买单套面积 90 平方米以下的由地方财政给予房款总额5的补贴。石家庄1.“普通住宅”1.5%契税税率。2.住房公积金贷款上限 40 万元以 100 平米、单价4000 元/平米的住宅计算，可减少契税负担 1 万余元。沈阳1.开通公积金“异地贷款绿色通道”。2.公积金贷款年限 30 年二手房 20年，商品房
13、两成首付，设立 50 万元购房奖励。3.“普通住宅”1.5%契税税率。以一套 100 平米、单价 6000 元/平米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担 15000 元。西安1.对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。2.房产企业城市基础设施配套费减免35 元/平米。面积小于等于 90 平米；补贴 5859 元。大于 90 平米，小于等于144 平米；河南1.公积金贷款两成首付，贷款最长期限 30 年。2.首套商品房购买者房贷利率优惠。3.省内购房，可异地申请住房公积金贷款。购买经适房的免除房地产交易契税。购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产
14、交易契税。长沙1.经适房全面推行货币补贴方式2.二手房交易税 1.1%。3.多项房地产税费减免或延迟收取。4.公积金贷款两成首付，贷款最长期限 30 年。明年年底前出售二手商品房，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。常州1.取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制。2.开放住房公积金异地贷款。3.实行商业兴贷款转住房公积金贷款政策。两次及以上公积金贷款首付三成，购买保障性住房及小于等于 90 平米户型首付二成。淮安实行商业贷款转公积金贷款政策。以 5 年以上房贷为例，商业贷款的基准年利率7.83%，有些银行第二套房达8.61%，而公积金贷款利率仅 5.22%。厦门1.放宽普通住房标
15、准。2.90 平米以下保障性住房，贷款利率下调，两成首付，最长贷款期限 20 年。新增“购买 7080平米商品住房可办理不超过 2人的常住户口”的政策。福州1.契税减半。2.放宽预收许可证门槛。3.调整公积金贷款规定。单套建筑面积小于等于140 平米、单套成交价格小于等于7000 元/平米，契税减半征收等相关税收优惠政策。成都1.契税减免以及财政补贴。2.公积金减免。公积金贷款两成首付，贷款最高额度 30 万元，贷款最长期30 年。3.可异地申请住房公积金按揭贷款。大于 144平米小于等于 180 平米，两项合计 13275 元。180平米以上契税减免9750元。重庆1.小于等于 90 平米普
16、通商品房免征契税。2.二手房交易综合税 1.1%。以在主城 11 区购置一套建筑面积90 平米的房子为例，房价为购二手普通商品房，符合条件，相关税收给予财政全额补贴。3500 元/平米。其总房款是31.5 万元，可节约 4725 元。河南1.降低公积金贷款首付比例2.减免房地产交易契税救市措施主要针对购房者。即将进入最佳买房期 (2008-11-03 18:44:21) 标签：买房 正当时 房产 很多朋友最近都在问我，什么时候可以出手了，我总是在说：“再等等，再等等。 ”按照现在的房地产的调控速度，银行的利率降低状况，以及开发商的资金状况，我认为对于消费者如果资金状况允许，建议在 2009 年
17、 3-6 月入市。我深信这个 时候，你必然可以淘到物美价廉的产品，并且这种产品在未来 3年后，必然回报丰厚。下面我从两个方面展开我的建议：第一：为什么是明年 3-6 月份？说实话 10 月 20日的政府救市简直还不如不救，所有的售楼处的到访客户和销售量全部下降，由于今年上半年开发商还是通过降价或者促销解决了一部分现金流，因此开发商的资金虽然紧张，但是绝对没有到达崩溃的边缘，但是由于政府不断救市政策的出台，造成客户大幅度观望，等待更优惠政策，而从现在到明年 2 月是房地产 100%的淡季，可是年前又是民工工资 必需结算的日子，开发商在明年春天的资金将出奇的紧张，在银行新贷款无法批复，老贷款又需还
18、的情况下，开发商必需加大销售力度，然而在 2007 年开发商不断使用价格武器的情况下，小规模的降价已经无法撼动消费者那颗坚强的心，因此为了保命，开发商必需断壁求生，这次不是放血，而是自残，降价幅度将是惊人的，而对于二手房市场，经过一年的坚持，在一手价格不断冲击的情况，很多投资者我相信很难再坚持下去，抛盘的可能性非常大。因此，我深信明年的 3-6 月是开发商的受难日，是投资者的幸福日。第二：什么样的房子可以买？抄底价格当然很关键，但是更关键的是房子能够建的起来，因此现房是最安全的，也就是说抄底最好在成熟的社区二手房市场上寻找，尤其是地段、物业和产品品质比较好的项目，只要价格合适，那就一定要出手，
19、至于价格怎么算合适，您只能自己把握了。其次是即将交房的新房，这样的房子，如果开发商的品牌还过硬，那风险应该还过的去，还不至于成为烂尾楼。永远记住安全是现在买房的最关键要素，不是价格，每次投资之前问自己六个问题：1、 这个楼盘有没有建不起来的可能，开发商是不 是圈钱？2、 这个楼盘的地段是不是具备优势？3、 这个楼盘的物业公司或者开发商曾经开发的项目物业管理如何？4、 这个房子的价格比周围同档次的房子，价格具备优势吗？5、 这是一个你喜欢的产品吗？6、 你会因为购买这个产品而引起资金 捉襟见肘吗？如果你的答案是正面的，OK！你绝对应该出手，我相信危机带给你的恰恰是财富增值的最好机会。正应了刘欢的
20、歌：该出手时就出手吧 1生命的意义 (2008-11-03 09:45:14) 标签：生命 杂谈 分类：生活禅佛曰不可说连着几天没有写博客，主要是因为奶奶去世了，我回沈阳去尽一个孙子应该尽的责任，奶奶 94 岁了，历经了快一个世纪的时光终于走了，我不知道天堂是不是能够真的做到好人有好报。 在沈阳的几天，基本没有睡觉，按照农村的习俗父亲应该守灵，可是父亲和伯父的身体根本受不了东北那刺骨的寒风，何况晚上还要跪在室外，沈阳温度已经在零度以下，因此我和堂兄就代替了他们晚上守灵，这使我有机会在一个深夜，在冷冷的寒风中，伴随着奶奶去想想生命的意义。什么样的生命能够让我们觉得自己活的有价值？我认为每个人对价
21、值的理解不一样，但是有一点是可以确定的，就是大多数认可的价值是对自己欲望满足的程度，有人觉得是儿女众多，有的觉得是财富满屋；而我却认为最基本的是让父母安详的幸福的离开这个世界，不要让他们在退休之际还要为你担惊受怕。至于更高层次的价值就是让自己感到自己生命的几十年是一个不断超越自己的过程。什么事情是值得我们坚持的？我爷爷的父母，也就是我的太爷太奶活了 80 多岁，在他们去世之前，也就是奶奶60 多岁的时候，奶奶从来吃饭没有上过炕（在东北，老人在炕上吃饭，儿媳妇站在地下，随时伺候老人） 。从 16 岁到60 多岁，44 年坚守一个“孝”字，现在的人们还有多少能做到呢？这个世界很多事情我们认为没有价
22、值，很多事情认为没有结果，实际上很多我们看来没有意义的事情在坚持了许久之后，都会诞生一个奇迹。这个世界从来就不缺少奇迹，只是缺少坚持的心。我们在这个社会意识形态变化莫测的岁月，我认为每个人最好坚守一点人生的信仰，否则我们就会活的如同行尸走肉，而信仰往往都是超越物质的，尽管空洞，但是我们却能在死亡的时候，感到幸福。什么是我们必需去做的？实际上我很忙，父亲也说让我不用去了，可是我坚持要去。尽管我也知道回去就是受罪，那复杂的仪式会让活人痛不欲生，但是我坚持。原因是我不想让自己留下遗憾，上次爷爷去世，我在上海，我后来一年都没安生。这个世界有很多事情实际上过程不美好，可能也没什么钱财收益，还可能有很多痛
23、苦，但是你必需做，这是责任。这个世界“孝”是你首先必需坚守的，无论怎样你都必需做，这不需要理由。我多年坚守一个原则，不与不孝顺的人交朋友，做生意。其次，在这个世界上你还必需坚守一个“信”字，你可以是个坏人，也可以是个好人，但是你必需要对自己承诺负责，没把握可以不说，说了就必需倾尽全力。最后我认为在这个世界上你还需要坚守一个“义”字，大家可以说我是封建残余，但是我确实认为对朋友有义，对信任你的人有义，是一个人活的幸福的基础，也许会付出一些代价，但是我相信随着时间的积累，你会感到内心的快乐。以上是自己的一些感受，也许有人会认为我写的很虚，这并不重要，我三省我身，还需要继续努力，我知道在现在这个社会
24、谈以上三点有点迂腐，但是我依旧坚守，生命的价值不在于别人的目光，而在于内心的自我的认可，你可以欺骗整个世界，但是你无法欺骗自己的内心。住房按揭贷款流程 (2008-10-28 15:05:29) 标签：杂谈 分类：住房按揭农行住房按揭贷款流程售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。借款人与售房商签订购房协议，并缴纳 30%以上的房款( 营业房40%)。借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或
25、银行卡。经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则) ，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。借款人以后只要每月(每季)20 日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。中国银行住房按揭贷款流程借款人提供申请资料中国银行银行审核正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同
26、办理合同的公证办理保险业务办理产权抵押登记银行发放贷款借款人还款贷款还清后，办理抵押房产注销登记手续建设银行住房按揭贷款流程建行按揭住房贷款流程(一) 咨询：借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。(二）受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。(三) 审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察
27、并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。(四) 签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付 30%以上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。购房贷款步骤当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续：第一步 借款人（购房人）持有关资料（身份证原
28、件、半寸方章及建行活期存折）进入签合同地点按揭事务中心。第二步 借款人（购房人）请按指示路线到合同会签就座，听取律师讲解借款等合同文本。第三步 借款人（购房人）在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。第四步 借款人（购房人）缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。第五步借款人（购房人）若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。第六步 借款人（购房人）如认为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写签订日期。第七步 借款人（购房人）办妥以上事
29、项，请将您的所有合文本，送交律师审阅。第八步借款人（购房人）有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请您放心回家。个人住房贷款需提供的资料：借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件；双方不在同一户口中的还须提供结婚证明原件及复印件；借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件；合法的购房合同；借款人预付30%以上的预付款收据原件及复印件；贷款银行规定的其他资料（如家庭财产证明等） 。个人住房贷款相关收费标准中信实业银行住房加按揭贷款流程申请贷款应提交的资料借款人需提交的文件或材料1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等） 、户口簿或
30、当地长期居住证明的原件和复印件；2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；3.有关购房合同、协议。4.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明；中信实业银行认可的评估机构出具的二手房（或抵押物）估价证明；5.购买房改房的，须按照当地政府有关房改房上市的有关规定，有房改部门提供的批准文件，保证购房人可以获得完全产权；6.提供购房首付款证明；7.银行要求的其它文件或资料。客户贷款流程1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；3.由银行
31、业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专用帐户或者由您指定并经中信实业银行认可的帐户中；7.请您按借款合同的规定还本付息。如果你有选择好的 银行去其官方网站查询，或者拨打客服都可以知道工商银行 服务电话 95588中信银行 服务电话 95558中国银行 服务电话 95566兴业银行 服务电话 95561农业银行 服务电话 95599招商银行 服务电话 95555光大银行 服务电话 95595民生银行
32、服务电话 95568交通银行 服务电话 95559 房地产企业避税方法 (2008-10-28 15:02:42) 标签：杂谈 分类：房地产财务土地增值税的巨大影响。但这个前提是土地增值税据实征收，如果执行走样，结果必然不同。同时，政府要征收如此重税，房地产企业会坐以待毙吗？可能拉动房价的土地增值税以土地增值为税基，而正常情况下，土地增值都较为漫长。求大于供的条件下，税都会一定程度转嫁消费者，土地增值税使开发商利润大幅度减少，开发投资就将受到影响，投资少供给就少，长期看可能会进一步抬高房价其实，即使在法制严明的美国，在征收过程中也都会发生均纳税者用各种手段分散和转移土地增值的行为。而就目前了解
33、的情况来看，中国的土地增值税是对开发阶段的增值征税，但是开发阶段对小盘来说大约 23 年，而对大盘来说就在 510 年了。正常地说在经济起飞阶段，时间越短，增值越少，可见大盘受到的影响会大一些。避税渠道 1：拖延工期不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过 1%或 0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。设想一个小区，完工 95%，另外 5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。避税渠道 2：提高人工对
34、于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。避税渠道 3：搞精装修 目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。 也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。 避税渠道 4：项目公司 那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由
35、于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。 由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。 避税渠道 5：转售为租 土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本
36、，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。 而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。 避税渠道 6： 加快周转 很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。 根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到 70%，也就是企业毛利率在 30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额 20%的，免收土地增值税” 。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。 同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报
37、，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。土地增值税的合理避税方法,税收筹划 (2008-10-28 15:01:44) 标签：杂谈 分类：房地产财务土地增值税的税收筹划合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：一、费用分摊筹划法作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小 会严重影响纳税人应纳税额的多少，开发成本越高，应纳税额越小，反之，应纳税额越大。纳税人最大限度地扩大费用列支比例，肯定会节约税款。但这种扩大并不是越大越好，在必要的时候适当减少费用开支可能效果更好，这主要是针对房地产开发业
38、务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其它原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵消增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。二、费用转移合理避税法房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而
39、以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围， 它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某处室领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加
40、该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。三、收入分散筹划法在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比
41、如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。四、 “临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20的增值额”就是“临界点” 。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。实际工作中，首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率)，然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按土地增值税暂行实施细则规定，房地产开发成本中
