1、房地产及建安企业营改增应对策略及税收业务规划,主讲叶建平,第一部分：营改增的背景及增值税基本规定,一、营改增的背景1、营业税的概念与特点 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。 特点：一般以营业额全额为计税依据; 按行业设计税目税率; 计算简便，便于征管。 多环节重复征税。 税率低，税收负担较轻,2、增值税的概念与特点 以增值而作为课税对象，即以商品生产流通各环节或提供服务时实现的增值额为计税依据而征收的一种税。 增值额，指新创造的价值额，也就是全部商品价值额扣除由于生产耗费所转移进来的价值之后的余额。,特点： 增值税仅对商
2、品生产流通各环节或提供服务时实现的新增的增值额征收。 增值税制的核心是税款的抵扣制。 增值税实行价外征收。 增值税纳税人在日常会计核算中，其成本不包括增值税。 将纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，分类管理。,3、增值税的类型生产型增值税：指在征收增值税时，只能扣除属于非固定资产项目的那部分生产资料的税款，不允许扣除固定资产价值中所含有的税款。 收入型增值税：指在征收增值税时，只允许扣除固定资产折旧部分所含的税款，未提折旧部分不得计入扣除项目金额。 消费型增值税：指在征收增值税时，允许将固定资产价值中所含的税款全部一次性扣除。 从2009年1月1日起，在全国所有地区实施消费型增值税。,二、为什
3、么要营改增,三、增值税的征税方法 1、含税收入与不含税收入 增值税的特点：价外税 价内税与价外税与区别 价内税是由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款，而税款包含在销售款中并从中扣除。由此得出：货款（含税款）销售款（含税款） 税款=货款（销售款）税率,价外税是由购买方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分，即： 货款销售款+税款 货款含着税款就是“含税价格”，如果货款（即含税价格）减去税款，即“不含税价格”。不含税价=含税价/（1+增值税率） 增值税额=不含税价增值税率,2、一般纳税人和小规模纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税服务的年应征增值税销售额（以
4、下称应税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。,营改增行业的一般纳税人标准 试点实施办法第三条 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人
5、纳税。,营税改征增值税试点有关事项的规定第一条第五款 试点实施办法第三条规定的应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部、国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。 试点实施办法第四条 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够准确提供税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 会计核算健全是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。,增值税暂行条例实施细则第二十八条 条例第十一条所称小规模纳税人的标准为：（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征
6、增值税销售额（以下简称应税销售额）在50万元以下（含本数，下同）的；（二）除本条第一款第（一）项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。本条第一款所称以从事货物生产或者提供应税劳务为主，是指纳税人的年货物生产或者提供应税劳务的销售额占年应税销售额的比重在50%以上。,什么情况下一般纳税人不得抵扣全部进项税额 试点办法第三十三条 有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票： （一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。 （二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。,四、营改增的基本规定1、房地产和建安行业营改增的
7、时间 2016年5月1日,2、营改增后的税率 在营改增试点范围内： 提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，销售土地使用权，税率为11%。 提供有形动产租赁服务，税率为17% 提供其他服务的税率为6%。 财政部和国家税务总局规定的应税行为，税率为零。 增值税的征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。,房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,
8、按照5%的征收率计算应纳税额。 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。,3、营改增后的征税方式试点办法第十七条 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 试点办法第十八条 一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。试点办法第十九条 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。,4、一般纳税人的销项税额不含税销售价=含税销售价/（1+税率） 销项税额=不含税销售价税率 5、一般纳税人的进项税额 购进货物或劳务的增值税发票上注明的增值税额 6、一般纳税人的应
9、纳税额 应纳税额=销项税额-进项税额,7、一般纳税人计税方法应纳税额=当期销项税额当期进项税额 销项税额=不含税销售额税率如某房地产公司5月份取得含税收入5550万元，增值税率为11%。 当月取得施工企业开具的增值税专用发票，票面注明价款3000万元，增值税款330万元。 另支付工人工资500万元，支付各项公司费用并取得普通发票200万元。 计算当月应纳增值税。,8、简易计税方法： 应纳税额=销售额征收率 销售额=含税销售额（1+征收率） 如：某纳税人某项开发产品含税销售额为206万元，在计算时应先扣除税额，即： 不含税销售额=206（1+3%）=200万元 增值税应纳税额=2003%=6万元
10、,9、某项业务当既可以按一般计税方法也可以选择按小规模计税方法，如何选择： 含税销售额（1+税率）税率-X（1+税率）税率=含税销售额（1+征收率）征收率 当税率为11%，征收率为5%时，可抵扣含税采购金额为含税销售收入的51.97%。 当税率为11%，征收率为3%时，可抵扣含税采购金额为含税销售收入的70.64%。,10、增值税的会计核算（1）科目设置 企业应在“应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目。在“应交增值税”明细账中，应设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”等专栏。“进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵
11、扣的增值税额。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。,“已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额。企业已缴纳的增值税额用蓝字登记；退回多缴的增值税额用红字登记。“销项税额”专栏，记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字登记。,“出口退税”专栏，记录企业出口适用零税率的货物，向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。出口货物退回的增值税额，用蓝字登记；进口货物办理退税后发生退货或者退关而
12、补缴已退的税款，用红字登记。“进项税额转出”专栏，记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。,（2）特殊业务 A、企业购进免税农业产品，按购入农业产品的买价和规定的扣除率计算的进项税额，借记“应交税金应交增值税（进项税额）”科目；按买价扣除按规定计算的进项税额后的数额，借记“材料采购”、“商品采购”等科目；按应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。 B、实行简易办法计算缴纳增值税的小规模纳税企业购入货物及接受应税劳务支付的增值税额，也应直接计入有关货物及劳务的成本，其会计处理方法按照现行有关会计制度规定办理。
13、,C、企业购入货物取得普通发票（不包括购进免税农业产品），其会计处理方法仍按照现行有关会计制度规定办理。 D、小规模纳税企业销售货物或提供应税劳务，按实现的销售收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款”、“应收票据”、“银行存款”等科目；按规定收取的增值税额，贷记“应交税金应交增值税”科目；按实现的销售收入，贷记“产品销售收入”、“商品销售收入”、“其他业务收入”等科目。,A公司为一般纳税人，采用一般计税方法，2016年6月购进钢材117万元，取得增值税专用发票上注明：金额100万元，税额17万元，贷款未付。6月取得建筑工程预收款222万元。账务处理： 收到工程材料时： 借 工程材料 100
14、万元 应交税金应交增值税（进项税金）17万元 贷应付账款 117万元,取得预收工程款时借 银行存款 222万元 贷预收工程款 200万元 应交税金应交增值税（销项税金）22万元 缴纳税款时： 借 应交税金应交增值税（已交税金）5万元 贷银行存款 5万元,11、国家税务总局关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复（税总函2015311号） 稽查查补销售额和纳税评估调整销售额计入查补税款申报当月的销售额，以界定增值税小规模纳税人年应税销售额。 纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准且未在规定时限内申请一般纳税人资格认定的，主管税务机关应制作税务事项通知书予以告知。纳税人在税务事项通知书规定时限内仍
15、未向主管税务机关报送一般纳税人认定有关资料的，其税务事项通知书规定时限届满之后的销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。税务机关送达的税务事项通知书规定时限届满之前的销售额，应按小规模纳税人简易计税方法，依3%征收率计算应纳税额。,第二部分：营改增的具体规定,一、营改增后哪些业务可以选择按简易计税方法计税 1、达不到一般纳税人销售额标准的。 2、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。（有关事项第一条第六项） 3、在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（有关事项第一条第六项） 4、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以
16、选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。,5、建筑服务可选择简易征收的项目（有关事项第一条第七项） （1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 （2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指： 建筑工程施工许可证注明的合同开工日期
17、在2016年4月30日前的建筑工程项目； 未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,6、房地产行业可选择简易征收的项目（有关事项第一条第八项） （1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全
18、部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,（3）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,7、还有哪些相关的业务是简易征收的 一般纳税人销
19、售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税 建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。 商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。 自来水。 一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。,二、营改增后关于销售额和销项税金的规定 1、试点办法第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
20、 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,2、有关规定第一条第二项 不征收增值税项目。 （1）根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于试点实施办法第十四条规定的用于公益事业的服务。 （2）存款利息。 （3）被保险人获得的保险赔付。 （4）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 （5）在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,3、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和
21、价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。,4、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%） 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款,当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未
22、单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。,支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。,5、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机
23、构所在地主管税务机关进行纳税申报。,6、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,7、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,8、一般纳税人销售其2
24、016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,9、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,10、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售
25、额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,三、营改增后关于进项税金的规定 1、哪些进项可以抵扣 试点实施办法第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 （二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。,（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品
26、在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。 购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。 农产品购进账务处理：,购进农产品账务处理： 从农民处购得原木100万元，已支付银行存款。 借 工程材料 87万元 应交税金应交增值税（进项税金）13万元 贷银行存款 100万元 （四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。,2、哪些进项不可抵扣 试点实施办法第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费
27、的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。,（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。,（六
28、）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,试点办法第二十八条 不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的销售服务、无形资产或者不动产注释执行。 固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有
29、关的设备、工具、器具等有形动产。 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,3、购进不动产如何抵扣进项税 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。,房地产开发企业自行开发的房地
30、产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。,上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月
31、1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,账务处理： 在“应交税金应交增值税”科目下设二级明细科目“待抵扣进项税金”。 购进钢材一批，用于不动产在建工程，取得增值税专用发票，票面注明金额200万元，税款34万元，货款已通过网银支付。 购进当月账务处理：借 在建工程 200万元 应交税金应交增值税（进项税金）20.4万元 应交税金应交增值税（待抵扣进项税金）13.6万元 贷银行存款 234万元,购进后第13个月账务处理借 应交税金应交增值税（进项税金）
32、13.6万元 贷 应交税金应交增值税（待抵扣进项税金）13.6万元,4、已抵扣材料改变用途用于不动产在建工程如何处理 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,如前述案例：购进钢材含税价234万元已抵扣税款34万元，现用于不动产在建工程。 改变用途当月： 借 应交税金应交增值税（待抵扣进项税金）13.6万元 贷应交税金应交增值税（进项税金转出）13.6万元 改变用途后的第13个月借 应交税金应交增值税（进项税金）13.6万元 贷 应交税金应交增值税
33、（待抵扣进项税金）13.6万元,5、购进不动产或不动产在建工程，不到13个月，即转让，如何处理？ 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。,6、已抵扣的不动产，改变用途，用于不得抵扣项目，如何处理？ 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率 不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%,不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该
34、不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。,7、一般纳税人兼营简易计税方法项目、免税项目的进项如何划分。（试点办法第二十九条） （1）原则上购进货物与劳务分开核算。 （2）对无法划分的进项税额，按下列公式计算： 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算
35、。,（3）对房地产企业的特殊规定 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,8、已抵扣固定资产改变用途的进项如何处理 已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，被用于不得抵扣项目，或发生非正常损失，按下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率,四、营改增试点行业视同销售的规定 1、新规定： 营
36、业税改征增值税试点实施办法第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,2、原规定营业税实施细则第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。,3、增值税
37、条例关于视同销售的规定,增值税暂行条例实施细则第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： （一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。,增值税暂行条例第十条下
38、列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品； （五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。,增值税暂行条例实施细则第二十一条 条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。 前款所称固定资产，是指使用
39、期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。 增值税暂行条例实施细则第二十二条 条例第十条第（一）项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。,增值税暂行条例实施细则第二十三条 条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 增值税暂行条例实施细则第二十四条 条例第十条第（二）项所称非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉
40、烂变质的损失。,4、关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。,二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（
41、一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬； （三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。,5、土地增值税视同销售的规定 非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产
42、的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）,第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本
43、企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。 国家税务总局关于印发的通知（国税发2007132号）,6、视同销售业务的财务处理：财政部关于将自己的产品视同销售如何进行会计处理的复函（财会字1997 26号）指出，企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利、奖励等方 面，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志；企业不会由于将自己生产的产品用于样品等而增加现金流量，也不 会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按成本转账。企业按规定计算缴纳的各种税费
44、，也构成由于使用该自产产品而发 生支出的一部分，应按用途记入相关的科目。对照会计准则中销售收入确认的四个条件，上述视同销售业务也不应确认收入，因为此类业务不能产生可准确计量的经济利益的流入。,视同销售业务的会计分录：对视同销售的商品，按其实际生产成本或入账价值贷记“库存商品”，按应缴纳的税金贷记“应交税金- 应交增值税（或消费税、营业税等三税）”，按其用途借记 “营业外支出”、“在建工程”、“应付福利费”等。但对按规定应纳的城市维护建设税和教育费附加，随同营业税、无须抵扣外购消费品已纳消费税的业务产生的消费税征收的，可记入上述支出科目。其他的记入“营业税金及附加”科目。对视同销售业务按规定需要
45、交纳所得税的，还应将该项经济业务视同销售应获得的利润计入应纳税所得额，据以交纳所得税，按用途借记“营业外支出”、“在建工程”、“应付福利费”等科目，贷记“应交税金应交所得税”科目。视同销售业务所涉及的印花税、各种政府性基金等可直接记入当期“管理费用”。,五、营改增关于纳税人的规定 1、挂靠经营的税收管理 试点办法第二条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。,2、总机构与分支机构如何申报增值税 总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。 但经过省国税局或国家税务总局的批准，方可汇总由总机构统一汇总申报纳税。,六、增值税纳税地点的规定 试点办法第四十六条 增值税的纳税地点为： （一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税。经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。,
