2018年惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告.doc

1、核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告9JWKffwvG#tYM*Jg其中高新技术企业产值 561 亿元,同比增长 10%；技工贸总收入 643 亿元，同比增长 13.6%；出口总额 56.6亿美元，同比增长 21.7% ,其中高新技术企业出口总额 52 亿美元,同比增长 20.1%；利润总额 15.2 亿元，同比增长 578.6%；实际利用外资12701 万美元，是惠州市重要的经济增长引擎。区域人口现状：截至 2005 年，仲恺高新区有常住人口 15 万人，其中企业用工人数为 10 万人，研发人员 4150 人（包括博士 27 人、硕士 230 人

2、、高级职称者 503 人） ，各类企业管理者、政府公务员、商业服务业从业人员等常住人口约 3.5 万人，当地原住民约 1 万人。人口层次结构呈梯形分布。参照惠州城镇居民人均可支配收入（2006 年为 15991 元） ，可以预计，处于梯形中部上下的人口将来置业本片区的机会较大，而高层置业者选择市区的习惯短期内则难以改变。从下规划图表中可以看出，未来 5-15 年，仲恺高新区常住人口数保持一定速度的增长，到 2020 年，常住人口数将较 2005 年翻一番，同时借助海关及高新技术企业的集聚效应，预计流动人口数量亦将成倍增长，带动对住宅、写字楼、商业及其他各类配套服务设施的需求。指标 2005 年

3、 2010 年 平均增长率 2020 年 平均增长率常住人口（万人）15 20 6% 30 4.1%用工人数（万人）10 15 8.4% 25 5.2%区域配套设施现状：商业配套：2005 年引进了惠台综合生活服务中心、大荣商贸城，2006 年又引入了集购物娱乐于一体的仲恺大世界及园中缘等一批商业设施，同时将推动仲恺大道两边的商业化改造，完善片区的商业配套。综合配套：引进和启动了仲恺文体中心、惠台综合生活服务中心、协和医院。行政配套：仲恺高新区管委会、惠州新海关、惠州检验检疫中心。总体来讲，由于仲恺高新区第三产业的发展处于起步阶段，各类配套零星且分散，难以发挥成片的集聚效应，但未来仲恺大道沿线

4、的整体规划及改造力度则有机会从根本上改变目前配套欠缺的状况。区域功能定位：仲恺分区是惠深经济走廊的重要组成部分，惠州主要的高新技术及先进制造业基地，惠州市中心城区有机组成部分，有良好人居环境和创业条件的现代化新区。城市发展战略：抛弃单一发展工业的开发区发展模式，大力培育城市综合功能；强化环境整治，有步骤地改造“园中村” ，优化整体环境质量。结论要点：该区域是惠州市高新技术为主导的高新技术产业化基地和外贸加工出口基地，此片区已成为惠州的热点区域，有非常好的发展前景。2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 惠州市良好的投资环境，吸引更多投资进入惠州市场，同时也包括房地产市场，未来惠州的房地产开发不断

5、升温； 仲恺高新区的经济发展对房地产市场需求的推动作用大，经济的快速发展对房地产市场是一个重大利好； 未来几年，仲恺高新区仍然是惠州市重点发展的热点区域，为区域的房地产市场发展提供了良好的机会。2.2 惠州房地产市场发展分析2006 年上半年,惠州房地产开发投资同比增长 61、52%，达到 26、28 亿元，商品房施工面积 422、27 万平米，其中新开工面积为 140、93 万平米，竣工面积 41、54 万平米。在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达 78、13 万平米，销售总额达23、27 亿元，与去年同期分别增 长 36、9%和 46、7%。以上数据充分

6、反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，目前已出现供求两旺、行业加速发展的态势。项目固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比重房地产开发投资比上年同期增长2001 年 83.88 10.65 12.7% 15.76%2002 年 104.73 15.88 15.16% 49.11%2003 年 187.9 23.22 12.36% 46.22%2004 年 246.2 29.55 12% 27.27%2005 年 351.69 43.78 12.45% 48.16%2006 年 306.67 67.92 22.14% 54.7%2006 年，销售额前 20 位楼盘的总销售

7、面积为 122.83 万，占总体比重54.2%，超过一半。其中，房价超过 4000 元/的楼盘有 5 个，销售面积合计为 26.36 万，占总体比重 11.6%；房价 3000-3900 元/的楼盘有4 家，销售面积合计为 28.18 万,占总体比重 12.4%；其余的 11 个楼盘的房价均低于 3000 元/,销售面积合计为 68.29 万,占总体比重 30.1%，这类楼盘的销售占据主力地位。从各县（区）2006 年商品房销售均价看，惠城区 3298 元/、大亚湾区3015 元/、惠阳区 2368 元/、博罗县 2281 元/、惠东县 1565 元/、龙门县 1367 元/,截至 2007

8、年第一季度惠州惠城区商品房价格达到 4373 元/。同时，2006 年全市商品房空置率为 18.7%，比上年下降2 个百分点，显示市场的刚性需求仍然比较旺盛。综合而言，房价总体水平较低，空置率下降，刚性需求依然居主流地位，整体区域房地产业发展的理性区间特征明显。2006 年 1-7 月，城市居民人均可支配收入 9982 元，增长 6、1%，剔除价格因素，实际增长 4、5%。7 月末，全市城乡居民储蓄存款余额 575，56亿元，比年初增长 10、2%，其中，城镇居民 484、14 亿元，增长9、1%。由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。根据 2006 年惠州市社会经济调查队对该市常年调查户

9、中抽取的 50 户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有 26%的家庭打算“购买住房” ，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。另外，从惠州市交易中心资料显示，2006 上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。其次，惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项

10、目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。另外，建设局委托惠州市社调队进行了住房消费意向的调查。从购房目的来看，自住性需求占 86、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占 13、6%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和 18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以 90-144 平米的人口居多，占60、2%，同时还有 12、5%的人口选择 144 平米以上。而选择 90 平米以下

11、的只占 27、3%。因惠州市人均住房面积已居家 27、9 平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎 。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。2007 年第一季度惠州市城区商品房预售登记面积 47.11 万平方米,平均价格 4195 元/平方米。其中住宅 43.96 万平方米,均价 4011 元/平方米.与去年同期相比登记面积略有增加,但均价较去年同期的 2618 元同期相比登记面积略有增加,但均价较去年同期的 2618 元/平方米有较大幅度的增幅.从惠州市商品房住宅销售的分布形态

12、看，均价 2000-4000 元的住宅销售量最大，约占 60%以上。2000 元以上的高档商品房也占有 15%左右的比例，其中销售额占 32%的比例，直接导致惠州市商品房住宅的均价超过 4000 元。2.3 区域市场分析2.3.1 区域市场界定及概况根据规划，仲恺片区是指仲恺高新区、惠台工业区、平南工业区及潼湖管理区行政管辖范围。但是高新区内公共服务（商业、金融、医疗、卫生、娱乐、教育等）居住、休闲等城市综合功能欠缺，惠州市区特别是离仲恺高新区较近的鹅岭南路区域楼盘就成为该片区置业者置业区域的首选。此外，在惠州市城市总体规划(2006-2020)中，将陈江镇定位为仲恺次区域，作为加工制造业聚集

13、区来发展，成为珠三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合，由此，陈江区域的企业和人员数量不断壮大，我们认为陈江对仲恺片区的置业需求能力是不容忽视的。 综合以上情况我们将市场的细分区域扩大到陈江-仲恺片区。陈江仲恺片区的交通、区位非常优越。它地处珠三角东南部、惠州西南部，位于惠州通往东莞、深圳的要道之上。外部交通网络发达，广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境；惠盐高速、惠河高速、广惠高速形成围合之势。除此之外，这一片区内部还有仲恺大道、曙光大道、金湖大道、陈江大道、五一大道等城镇主干道，交通网络完善顺畅。在空间上，陈江、仲恺、沥林、镇隆、潼侨等镇区已连成一片，陈江仲恺作为惠州城市规划中的

14、重要组团之一已经初步成型。业内人士表示，随着总体规划的明确，相信片区的整合力量会加强。仲恺已经对周边惠台、平南、松山等几个工业园进行了整合，作为一个规划思路，潼湖华侨农场将成为仲恺的备用土地。2004 年以前，陈江仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部都是居民自建的农民房，商品房项目稀少，各种商业、生活配套档次低且极不成熟。在经济的不断发展，城市化建设加快的过程中，第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势，对于房地产市场来说，这里可说是一片未经开发的处女地。以良好的工业基础，优越的交通区位，强大的市场潜力，撬动区域第三产业房地产行业的发展，2002 年第三产业完成投资由 2.47 亿

15、元跨越至 2005 年的 6.26 亿元，成为陈江经济中的一个新的增长点，全年第三产业增幅较大的同时所占 GDP 比例首次突破20%的关口。近期，金宝创业家园的四期推市,御景华城、君悦豪庭房地产项目先后落户，以及口岸国际的即将入市，和其附近三幢商务综合楼的建设，至此，陈江-仲恺片房地产市场于 2007 年下半年将呈现出更加欣欣向荣之势头。从 2007 年年初开始，以惠州检验检疫大楼和新海关大楼为圆点的口岸新区开始受到越来越多的重视，不少人对惠州口岸新区的发展前景表现出极大的期待。越来越多的人相信，随着惠州新海关的启用，其周边房地产、商业、物流的发展都将焕然一新，并跃上城市与经济发展的最前端。随

16、着它的成型，对该片区的地产、商务及物流等相关行业的发展将起到举足轻重的作用。2.3.2 仲恺高新片区房地产市场概况仲恺高新区作为惠州市重要的产业基地，一直以来，全力推进第二产业的发展，第三产业明显滞后，据高新区管委会综合数据显示，高新区在2003-2005 年之间推盘量较少，主要推出主力楼盘为金宝创业家园以及御景华城 1 期等项目，到 2006 年之后，其楼盘推售量有较大幅度的增幅，累计达到 30.92 万平方米，主要项目包括欣欣家园、口岸外商公寓御景华城以及格林童话世界 1 期等项目。从销售速度上来看，20022005 年期间由于高新区的形象及相关配套设施的不完善，楼盘销售较为缓慢，但由于其

17、市场放量较少，片区仍旧存在一定的刚性需求，其销售情况也较为乐观，2006 年之后，由于片区形象的提升，相关配套设施的完善以及海关搬迁等利好因素的影响，片区楼市得到快速发展，各楼盘去化速度较快，惠州本地和外地的投资客户数量比例也在逐渐加大，如口岸外商公寓在 1 个月左右时间销售率达 90%以上，而欣欣家园也在 2 个月左右达到 80%左右的销售率，楼盘市场销售情况前景看好。在高新区的住宅地产发展之中，金宝创业家园是的先行者和领导者，其3 期的住宅在 2006 年售价达到 2800 元/，目前在推的欣欣家园住宅均价已经达到 3500 元/，而口岸外商公寓由于其带精装修出售，售价已经达到 4500

18、元/，且在一个月左右时间已消化 90%以上，近年来高新区住宅物业售价其增长比例都在 15%以上，新区住宅物业的持续走高一方面说明高新区房地产市场的蓬勃发展，另一方面也暗示着广大投资客户对于高新区的信心不断增强。随着高新区工业产值的迅猛发展，人口快速增长，居民收入不断积累，购买力显著增强，与第三产业发展的不足愈发突出。2006 年之后，由于片区形象的提升，相关配套设施的完善以及海关搬迁等利好因素的影响，片区楼市得到快速发展，各楼盘去化速度较快，量价齐升；客户来源方面，除片区本地客户外，周边城市的投资客户数量亦在逐渐加大；2007年仲恺高新区将有多个项目推出，其中住宅全年推出总量约 26 万平方米

19、，增速较快，进一步消化本地购买力存量，同时吸引更多外来投资置业者。未来几年，仲恺大道沿线所规划的大量住宅、商业、写字楼等用地将陆续开发，不排除井喷的可能，且产品类型将更为丰富，从高档公寓到TOWNHOUSE，从甲级写字楼到豪华酒店，以及住宅大盘、商业 Mall 等，可谓百花齐放，片区价值将得到提升，成为区域经济发展的另一个增长点。综上所述，高新区房地产市场发展进程加快，大势向好，市场需求量增加，价格将有一定的提升，但井喷式放量的危机并存，如何选取最佳入市时机，抢占客户资源，是片区内项目需要重点考虑的问题之一。2.3.3 供给分析从 2005 年年底开始，陈江仲恺片区逐渐在城市空间结构与职能上扮

20、演起重要角色，在惠州市三个相对独立的组团中，它是两个区域副中心（惠阳大亚湾组团和陈江仲恺组团）之一。在此背景下，陈江仲恺片区的房地产开始蓬勃发展，从口岸新区的金宝创业家园、口岸外商公寓、口岸国际、欣欣花园到陈江的御景华城、金茂精英现代城、格林童话世界等，众多项目陆续登场，让南出口发展成为惠州房地产市场不可或缺的重要组成部分。据不完全统计，目前区域内面市的楼盘主要有金宝创业家园、金迪星苑、金辉新苑、山水世家、御景华城、口岸外商公寓、格林童话世界等。物业名称 建筑面积(平方米) 销售情况金迪星苑 374000 金迪星苑现已开发到第八期,销售进展良好 金辉星苑 168000 分三期开发,现正销售第三

21、期山水世家 30000 二期目前已售罄金宝创业家园 163000 前三期已售罄，第四期于 2006 年年底入伙御景华城 139000 二期热销中欣欣家园 61500 （目前推 A、B 栋）,销售率 80金茂精英现代城 27000 销售率 95青青世界 44737 尚未推出口岸外商公寓 20000 小户型，目前正在热销中格林童话世界 400000 预计 2007 年底进行销售御景华城：陈江首席园林社区，占地 45000 平米，总建筑面积 13.9 万平米，绿化率 50 % ，由 15 栋 13 层和 3 栋 19 层小高层围合而成。分二期开发，一期于 2005 年 3 月开发，共 264 户，主

22、力户型三房 117-135 平米，并有 29-43 平米椰具投资价值的小户型住宅供应，销售均价2100 元/平米，现正开发的二期以 12 栋住宅楼为主，各种配套设施完善，住宅总户数 679 户，主力户型 108-150 平米三房、四房，于 2006年 9 月 21 日开盘，首期开售的为 5 栋小高层住宅，销售均价 2400 元/平米左右。2007 年逐步推出剩下的住宅，销售均价在 2800 元/平米-3000 元/平米。金宝创业家园：占地面积：8.2 万平米，建筑面积：16.3 万平米。项目分四个区来开发，目前已开发的 A 、B 、C 三个区 900 余套已经全部售完。2005 年 3 月开工

23、的 D 区四栋小高层共 374 户，目前销售率 83%。C 期均价 1750 元/平方米，D 区 2005 年 9 月均价 2380 元/平方米，现均价 2600 元/平方米。口岸外商公寓：地处惠州口岸新区，9 层高，总建筑面积约 20000 平方米，共有 288 套公寓，公寓面积为 46.3383.65 平方米，均采用精装修和配家具及电器。该项目立面设计超前，户型采用国际同步设计、面积适中，大堂采用酒店式装修，高贵气派，首层商铺面积采用了罕有的前后双门面设计。同时，该项目配套有 3 部名牌高速电梯和约 5000 平方米的停车场及绿化广场。2007 年，陈江的房地产开发迈向一个新的高度，总建筑

24、面积 40 万平方米的格林童话世界，被誉为第三代别墅，它包括低密度别墅、情景HOUSE、超大商务会所、五星级酒店、商业广场、国际情景街区、迷你高尔夫、国际双语幼儿园等，拥有居住、商务、休闲、娱乐、购物等复合功能，建成后将极大提升陈江房地产市场档次。一期主要有 60 余套面积160-260 平方米的 TOWNHOUSE 和 130 余套 104-140 平方米情景洋房组成，预计 TOWNHOUSE 售价将在 6500 元/平方米左右。2.3.4 需求分析区域销售情况：区域内销售的楼盘同样是以上提到的几个楼盘。金宝.创业家园 2002 年入市，前三期已售罄，其第四期于 2006 年进入市场。山水世

25、家 2002 年入市，二期同样售磬；金迪星苑：位于惠城区南三环路口处，是由惠州市金迪实业发展公司投资开发的一个大型居住小区。小区总体规划用地区 17 万平方米，规划建筑面积 37.4 万平方米，拟建多层至高层住宅 28 栋，按照一次性规划，分阶段连续开发的思路依次推进。小区现已建成七期共 20 栋，第八期已于 2006 年 10 月初开始建设。七期以 109-143 平米三房为主，均价2900 元平方米，共 400 多套，早已售罄。金辉新苑是较近期开发的楼盘，目前已全部销售完毕；御景华城是陈江首个住宅小区，目前已全部销售完毕。区域需求情况：仲恺高新区云集了一批知名企业，如 TCL、LG、德赛等

26、大型企业，目前，高新区内有 256 家高新技术企业（企业数量在不断上升） ，而区内各种管理和技术人才的从业人数已经达到了 10 万多人以上。随着这些企业的稳定发展和壮大，对区域商品房的需求也不断加大，目前区域内的商品房供应远远不能满足需求；此外，陈江镇作为仲恺次区域，是惠州工业及商贸重镇，将成为珠三角东部电子电器业的加工制造聚集区；据了解，陈江镇建成的工业区有 19个，已形成规模的工业区有 9 个。各类型工厂企业达到 460 家，其中500 万元以上的企业有 47 家，先后与日本、韩国、台湾、香港等国家和地区建立了经济技术合作关系。随着区域内的实力企业和置业人员不断增加，且陈江镇历来是惠州富人

27、聚集区，未来对商品房，特别是高档次物业的需求潜力非常大。分析结论：区域内的楼盘销售进展都比较好，随着经济的进一步发展，片区内房地产市场有较好的发展机会，同时，随着片区企业的发展和壮大，置业需求也更加旺盛。2.3.5 竞争分析竞争现状：目前，高新区内有金宝创业家园、欣欣家园、口岸外商公寓、青青世界等楼盘，区域竞争较小；而与区域形成竞争的，主要是来自市区的开发项目；由于高新区的配套、环境还没有完全形成气候，与市区的竞争能力显得较弱；但凭着高新区良好的规划，其竞争潜力有待挖掘。未来竞争：2007 年 4 月 13 日，惠州仲恺高新区投资环境推介会暨项目奠基竣工庆典仪式举行。据悉，在奠基的 15 个项

28、目中，有惠州仲恺高新区软件园等仲恺商业化改造项目 5 个，投资额达 39 亿元。仲恺高新区商业化改造项目包括惠州仲恺高新区软件园、惠州仲恺高新区创业广场、TCL 棕榈园、惠州金大洲房地产开发有限公司、惠州仲恺高新区总部经济中心等。项目具体情况如下： 惠州仲恺高新区软件园项目，投资 15 亿元，占地 46 万平方米，集办公、居住、教育为一体 ； 金大洲房地产仲恺高新区 33 号小区中高档住宅项目，占地 16 万平方米； TCL 棕榈园项目，主要是满足 TCL 集团在仲恺高新区内近 20000 员工居住、培训、体育运动及小孩上学等需求； 高新区总部经济中心位于仲恺大道边，将成为仲恺高新区发展总部经

29、济的基地。由上所示，未来 2 年内区域内的新增房产供应将大幅增加，且均以中高档次产品进入市场，满足目前区域内中高档次物业的需求；未来中高档物业会是市场供应的主流，但同时陈江-仲恺区域的产业规划和发展，将催生一定规模的对高档次物业的消费群体，未来高端产品的发展存在很大的市场机会和竞争力。2.3.6 典型物业调查2.3.6.1 金宝创业家园 项目规模金宝创业家园位于惠州市仲恺高新技术产业开发区 20 号小区，东邻长城工业村，西接乐金路，南靠仲恺中心广场，北望 TCL 王牌生产基地，距仲恺大道仅百米之遥，离惠州工业重镇陈江仅 3 分钟车程。项目占地面积约为 8 万平方米，容积率为 1.99，总建筑面

30、积为 16.3 万平方米，绿化率为 38%，拥有 350 个停车位。 建筑类型及户型金宝.创业家园前三期全部为多层建筑，四期为高层建筑。金宝.创业家园户型统计：户型 1 房 2 房 3 房 4 房 总计套数 32 444 580 56 1112比例 2.88% 39.96% 52.16% 5.1% 100%金宝创业家园花园的各种户型供应比较齐全，但供应以中大户型为主，三房比例最高，为 52.16%，其次是两房比例占到 39.96%。 售价金宝.创业家园尽管在生活环境以及生活配套方面要劣于市区楼盘，但由于其背靠高新区强大的消费群体，同时随着高新区区内产业的不断发展、园区规划的逐渐起步，区内配套的

31、日趋完善,在各种利好前景的影响下，其售价也与鹅岭南路区域楼盘的售价相差不大。目前其二手房转让也达到 1800-2600 元/平方米的水平。金宝创业家园 D区销售均价为 2800 元/平方米。2.3.6.2 欣欣家园（A、B 栋）项目名称 欣欣家园（A、B 栋）项目位置 仲恺大道与乐金路交汇处西北角发 展 商 惠州市沃德房地产开发有限公司建筑结构 多层、小高层 物业管理 占地面积（） 31604（总） 建筑面积（） 61500（总）停车位（个） 200总 套 数 500（总）销 售 率 80%户型结构一房（44-49） 30%两房（74-84） 50%三房（94-97） 20%销售价格（元/）

32、3500 管 理 费 1.3 元/月开盘日期 2007-4-28 入伙日期 2008-6主打宣传口号 时尚筑居*精英聚落客户群构成 高新区企业员工，当地居民占主力（约 70%）投资客户占 30%点评及借鉴项目地处高新区核心位置，在建筑设计上，南北通透，户型方正实用，双阳台设计，主卧大凸窗，其户型设计以 2 房的小户型单位为主，较为符合目前高新区的客户需求，但由于其占地面积较小，小区园林景观得不到较好展现，该项目的主要借鉴点在于主打口岸物业特点,强调其保值增值潜力2.3.6.3 御景华城 2 期项目名称 御景华城 2 期项目位置 仲恺大道和白云山路交汇处东北发 展 商 惠阳区盈富实业有限公司建筑

33、结构 小高层、高层 物业管理 金迪物管占地面积（） 40000（总） 建筑面积（） 130000（总）车位比 2：1总 套 数 679销 售 率 70%户型结构两房（78） 17%三房（110-125） 73%四房（150） 4.5%复式（180-220） 5.5%销售价格（元/） 2900 管 理 费 0.98 元/月开盘日期 2007-4-14 入伙日期 2007-10主打宣传口号 陈江首席园林式商住社区客户群构成 陈江本地居民及当地企业员工占 80%，惠州本地及外地投资客户占 20%点评及借鉴项目地处陈江中心区域，也为陈江地一个真正意义上的商品房项目，核心地段加上核心价值是其楼盘主要诉求

34、点，在建筑设计上有入户花园，主卧、次卧均有景观凸窗，配备独立工人房，独立储物间设置，引进专业化物管公司提升项目档次，该项目主要借鉴点在于根据自身项目地段及配套优势最大化地挖掘其价值，并且在陈江最高级酒店三阳酒店设立有楼书取阅处，最大限度地吸引外来客户，其推广手法值得借鉴2.3.6.4 口岸外商公寓项目名称 口岸外商公寓项目位置 仲恺高新区口岸新区（新海关）发 展 商 惠州市丰捷口岸发展有限公司建筑结构 小高层 物业管理 金迪物管占地面积（） 2200 建筑面积（） 20000停车位（个） 室外停车总 套 数 288销 售 率 93%户型结构 单房（46.33） 92%1 房（83.65） 8%

35、销售价格（元/） 4500（精装修500 元/） 管 理 费 1.6 元/月开盘日期 2007-4-14 入伙日期 2008-1031主打宣传口号 口岸经济圈*酒店式金装公寓客户群构成 高新区中高层管理人员以及看好高新区未来发展潜力的投资 客户点评及借鉴项目地处高新区黄金位置，主打投资性商用物业性质，以公寓为主导，周到的物管服务，并且提供物业代租代管服务，其楼盘最大的亮点在于光纤直接接入海关系统自动报关，这也是吸引其客户的重要原因之一，其主打口岸商务概念及强调海关影响力等营销手法值得借鉴2.3.7 市场分析有关结论从市场分析来看，仲恺高新区作为新兴的城市区域，整体来看，房地产开发有较大的发展机会。