1、 1 巫山国土房管发201714 号巫山县国土房管局关于印 发 巫山 县 国有建 设 用地使用 权基准地价 说 明 的通知局各科室、队所、局有关单位：按照巫山县人民政府关于公布巫山县国有建设用地使用权基准地价的通知（巫山府发2016 21 号）要求， 为完善科学的地价管理体系，切实做好基准地价实施工作，我局拟定了巫山县国有建设用地使用权基准地价说明，现印发给你们，请遵照执行。特此通知附件：巫山县国有建设用地使用权基准地价说明巫山县国土房管局2017 年 2 月 9 日 2 附件巫山县国有建设用地使用权基准地价说明一、适用范围重庆市巫山县国有建设用地使用权基准地价（以下简称基准地价）适用于巫山县
2、县域范围内的国有建设用地。二、基准地价内涵基准地价的内涵为城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为楼面地价，是指单位建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格（单位：元/平方米）。（一）基准地价容积率商业、办公为 3.0；住宅为 2.5；工业为 1.0。（二）基准地价土地开发程度商业、办公、住宅为“六通一平” ，指宗地外通路、通 电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内场地平整；工业为“五通一平” ，指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。（三）基准地价使用年限商业、办公 40 年，住
3、宅 70 年，工业 50 年。（四）基准地价期日2016 年 1 月 1 日。三、土地用途分类基准地价土地用途分为商业、办公、住宅和工业四类。 3 （一）商业类包括批发零售用地（包括商场、商铺、商店、超市、各类批发（零售）市场等用地）；住宿餐饮用地（包括宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、自驾车和房车营地、度假村、酒店、饭店、餐厅、酒吧等用地）；金融保险用地（指银行、证券期货交易所、保险公司等金融活动场所用地）；娱乐康体用地（包括剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、大型游乐设施、影视城及仿古城等人造景观用地、高尔夫、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地）
4、；其他商服用地（包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站、加油站、加气站、充电站、停车场（库）及独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地）。殡葬用地（包括殡仪馆、火葬场、骨灰寄存堂、陵园、墓地等殡葬场所用地）参照商业用途确定。（二）办公类包括商务办公用地（指企业、服务业等办公场所用地，包括写字楼、商业性办公楼、企业厂区外独立的办公楼以及贸易、设计、咨询等技术服务办公用地）；艺术传媒用地（指文艺团体、影视制作、广告传媒等用地，包括广播电视、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、
5、出版社等）；行政办公用地（指党政机关、社会团体、事业单位等机关团体用地）。文化设施用地（包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心、综合文化活动中心、文化 4 馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地）；教育科研用地（包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位用地）；体育用地（包括体育场馆、体育训练基地等用地）；医疗卫生用地（包括医疗保健、卫生防疫、康复急救、医检药检设施等用地）；社会福利设施用地（包括福利院、养老院、孤儿院等用地）；监教安保用地（包括监狱、看守所、拘留所、劳改劳教场所、戒毒所和安全保卫设施等用地）；外事用地（包括外国驻华使馆、
6、领事馆、办事处、国际机构等用地）及宗教用地（包括庙宇、寺院、道观、教堂等宗教活动场所用地）参照办公用途确定。（三）住宅类指用于一类居住、二类居住、三类居住用地中的住宅用地（包括普通住宅、公寓、别墅等）。（四）工业类包括工业用地（指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地）；物流仓储用地（指物资储备、中转、配送等用地）；采矿用地（指采矿、采石、采砂（沙）场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地）。公用设施用地（指用于城乡基础设施的用地，包括供水、供电、供燃气、供热、邮政、广播电视通信、消防、防洪、排水、环卫等设施用地）及交通水利设施用地（包括铁路、公路、港口码头、机场、管道运输、城市道路、轨
7、道交通、交通枢纽、交通站场、水工建筑等设施用地）参照工业用途确定。其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。办公类、住宅类、工业类用地中的配套经 5 营性设施用地，应参照商业用途确定。四、基准地价的应用运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行土地用途、期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。（一）宗地价格计算公式1地上计容部分楼面地价=适用的基准地价 土地用途修正系数 期日修正系数 年期修正系数 容积率修正系数 区域和个别因素修正系数土地
8、开发程度修正 值备注：工业用地不进行容积率修正；商业、办公、住宅用地设定容积率小于 1 时，R 取 1。2地下不计容部分楼面地价=适用的基准地价 相应用途地下空 间修正系数期日修正系数年期修正系数 区域和个 别因素修正系数土地开发程度修正值（二）宗地价格测算中有关参数的确定1适用的基准地价的确定根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的基准地价分类，确定适用的基准地价用途后，根据公布执行的土地级别，确定对应用途级别应适用的基准地价。2用途修正系数的确定宗地需要进行用途修正的，地上计容部分应按照土地用途 6 修正系数表确定用途修正系数；地下不计容部分应根据地下空间修正系数表相应用途比准类别确定相
9、应用途地下空间修正系数。3期日修正系数的确定期日修正系数=宗地估价期日的地价指数 基准地价期日的地价指数宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。4年期修正系数的确定年期修正系数= 1-1/(1+r) n/ 1-1/(1+r)mr 为土地还原率（商业、办公、住宅、工业分别为7.5%、7.18%、6.51%、5.81%）；n 为宗地剩余使用年限；m 为基准地价规定的相应用途土地使用年限。5容积率修正系数的确定按照宗地的设定容积率（R），根据容积率修正系数表确定容积率修正系数。商业、办公、住宅容积率小于 1 时，按容积率1 确定修正系数，容积率大于 5.0 时，
10、按容积率 5.0 确定修正系数；工业用地不进行容积率修正。当 R11000 自备， 600-1000 自备， 1000 自备 ，600-1000 自备，2000噪声、大气污染 无 轻微污染 一般 较重污染 严重污染宗地坡度 5 5-10 10-15 15-25 25个别因素地质灾害 无 不易发区 低易发区 中易发区 高易发区 15 表 5-4：办公用地基准地价修正系数表宗地修正因素 优 较优 一般 较差 差距商务中心距离（m） 5.5 2.7 0.0 -2.7 -5.5商服繁华度 商务集聚程度 3.7 1.8 0.0 -1.8 -3.7临街道路类型 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0公
11、交线路数（条） 0.5 0.3 0.0 -0.3 -0.5距火车站的距离（m） 0.5 0.3 0.0 -0.3 -0.5距机场的距离（m） 0.5 0.3 0.0 -0.3 -0.5距长途汽车站的距离（m） 0.5 0.3 0.0 -0.3 -0.5交通条件距高速公路出口的距离（m） 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4供水保证度（%） 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0供电保证度（%） 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0基础设施条件通讯保证度（%） 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0区域因素规划状况 2.0 1.2 0.0 -1.2 -2.0停车场地 1.5
12、0.8 0 -0.8 -1.5距公交站点的距离（m ） 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0距水景、绿地资源距离（m） 5 3.5 0 0 0噪声、大气污染 2 1 0 -1 -2宗地坡度 1.5 1 0 -1 -1.5个别因素地质灾害 1 0.5 0 -0.5 -1调整幅度合计 29.6 16.4 0 -12.9 -24.6 16 表 5-5：住宅用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素 优 较优 一般 较差 差距商业中心距离（m） 500-1000 500 或1000-1500 1500-2500 2500-4000 4000商服网点密度 较密集 密集 一般 较不密集 不密集公交线
13、路数（条） 4 3-4 2-3 1 无道路级别（宽度 m） 20 15-20 9-15 5-9 5停车场地（m 2） 自备 且1000 自备 ，600-1000 自备， 98 95-98 90-95 85-89 97 94-97 90-93 80-89 96 94-96 90-93 80-89 99 98-99 95-98 90-95 2000与超市、农贸市场的距离（m） 3000公用设施与医院、公园、体育场馆距离（m） 3000人口状况 人口密度（万人/km 2） 2-2.5 2.5 或 1.5-2 0.8-1.5 0.5-0.8 0.5区域因素城市规划 城市规划 低密度高档住宅区教学、科研
14、、机关宿舍区及住宅小区普通住宅区 工矿区配套住宅 尚未开发至公交站点的距离（m） 1000水景、绿地资源（m） 2000噪声、大气污染 无 轻微污染 一般 较重污染 严重污染宗地坡度 5 5-10 10-15 15-25 25个别因素地质灾害 无 不易发区 低易发区 中易发区 高易发区 17 表 5-6：住宅用地基准地价修正系数表宗地修正因素 优 较优 一般 较差 差距商业中心距离 2 1 0 -0.8 -1.5商服网点密度 1.5 1 0 -0.5 -1公交线路数（条） 1.5 1 0 -1 -1.5道路级别 1 1.5 0 -0.5 -1停车场地 1.5 0.8 0 -0.8 -1.5繁华
15、程度长途汽车站距离 1 0.5 0 -0.5 -1水保有度 0.5 0.3 0 -0.3 -0.5电力保有度 0.7 0.3 0 -0.3 -1天然气保有度 1 0.5 0 -0.5 -1.5基础设施通讯保有度 0.5 0.3 0 -0.3 -0.5学校、幼儿园 1.8 1 0 -1 -2超市、农贸市场 1.2 0.8 0 -1 -2公用设施 医院、公园、体育 场馆 1 0.5 0 -0.5 -1人口状况 人口密度 1.5 0.8 0 -0.8 -1.5区域因素城市规划 城市规划 2 1 0 -1 -2至公交站点的距离 1.5 1 0 -1 -1.5水景、 绿地资源 1.5 0.8 0 0 0
16、噪声、大气污染 1.3 0.6 0 -1 -2宗地坡度 1 0.5 0 -0.5 -1个别因素地质灾害 1 1 0 -0.5 -1调整幅度 25 15.2 0 -12.8 -25 18 表 5-7：工业用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素 优 较优 一般 较差 差临道路类型 交通型主 干道 混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次干道 支路区域内部道路级别（宽度 m） 20 10-20 5-10 20动 力能源保 证 度（% ） 98 95-98 90-95 85-90 85 以下供水保 证度（ %） 98 95-98 90-95 85-90 85 以下排水 设 施完善度（ %）排
17、水畅通、常年不漫水畅通、年内 2-3 次漫水偶尔阻塞、年内 2-3 次漫水偶尔阻塞、年内 5-9 次漫水常阻塞、常漫水基础设施条件通讯 保证度（ %） 98 95-98 90-95 85-90 85 以下产业集聚类型 高新技术，联系紧密高新技术，产业联系一般；一般产业，联系紧密高新技术，联系松散；一般产业，联系一般一般产业，联系松散 独立分布区产业集聚度企业规模（m 2） 10 万 m2 3 万 -10 万 8 千 -3 万 3 千 -8 千 3 千 m2区域因素城市规划 有利 较有利 无影响 较不利 不利宗地坡度 25 度地质灾害 无 不易发区 低易发区 中易发区 高易发区、极易发区个别因素
18、区域内污染状况 无 轻微 一般 较重 严重表 5-8：工业用地基准地价修正系数表 19 宗地修正因素 优 较优 一般 较差 差临道路类型 2 1.5 0 -1.5 -2区域内部道路级别（宽度 m） 1.5 1 0 -1 -1.5距最近货运火车站的距离（km） 2 1 0 -1 -2长途车站距离（km） 1 0.5 0 -0.5 -1距机场的距离（km） 1 0.5 0 -0.5 -1交通条件距高速公路出入口的距离（km） 2 1 0 -1 -2动力能源保证度（%） 3.5 2.5 0 -2.5 -3.5供水保证度（%） 2.5 1.5 0 -1.5 -2.5排水设施完善度（%） 1.5 0.5 0 -0.5 -1.5基础设施条件 通讯保证度（%） 1 0.5 0 -0.5 -1产业集聚类型 4 2 0 -2 -4产业集聚度企业规模（m 2） 1.5 0.5 0 -0.5 -1.5区域因素城市规划 2 1 0 -1 -2宗地坡度 1.5 0.5 0 -0.5 -1.5地质灾害 1.5 1 0 -1 -1.5个别因素区域内污染状况 1 0.5 0 -0.5 -1合计 29.5 16 0 -16 -29.5 20 三抄报：县政府。巫山县国土房管局办公室 2017 年 2 月 13 日印发
