1、房屋管理及维修物业 11-3 班 110694305杨震房屋的维修管理是一个对工程和技术要求较高，对房屋维修管理人员要求较严格，要有一定专业技术和技能的工作。一、房屋维修的概念在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来
2、的状态或使用功能。2、房屋维修的类型：按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，
3、但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。按经营管理的性质不同可分成五种，恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。二、房屋维修的特点房屋维修是一项经常性的工作房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的
4、，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。房屋维修量大面广、零星分散量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。房屋维修技术要求高房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。三、房屋维修的内容为了做好房屋维修工作，物业管理公司要开展不同层次的维修管理工作，具体内容如下：房屋的查勘鉴定工作为了掌握房屋的使用情况和完
5、损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的管理基础工作，为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。房屋维修计划充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的重要内容，它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管理，是整个企业计划管理的重要组成部分。维修计划管理的内容一般包括企业房屋维修计划的编制、检查、调整
6、及总结等一系列环节，其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。房屋维修质量保证质量是房屋维修的重要目标之一，为保证和提高产品质量而开展的企业管理工作即质量。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的，它是物业管理公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内容一般包括对房屋维修质量的理解（管理理念） 、建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。房屋维修养护建筑物上部结构的自重及所承受的荷载，是通过基础传递给地基的。地基应具有良好的承载能力和稳定性，以降低或减少建筑物上部结构过量沉降或局部沉降而导致建筑物上部产生裂缝、倾斜。地基及基础的完损程度，关系到整个建
7、筑物的强度和稳定性。由于基础埋置在地下，属隐蔽工程，其产生的隐患不易发现。因此对设计、施工及日常养护维修尤显重要。砖砌体结构维修如何搞好砌体的维护和管理，防止砌体受潮和受腐蚀，应做好下列几项工作。消除或最低限度地减少侵蚀介质和环境腐蚀的影响；提高砌体耐蚀能力；对热工性能不足的外墙、采取加厚墙体或其他保温措施；对湿度较大的或经常关闭的小房间应加强对防水层、排水设施的维护、防止水的侵蚀；及时维修失效的防水层，养护好已有的防水层；保持室外场地平整和排水坡度，防止建筑物周围积水；禁止墙上任意开洞，或直接无组织的排放污水、蒸气等，以防侵蚀墙体；对已风化，侵蚀在墙上的结晶物，应用钢丝刷子刷除，防止继续腐蚀
8、墙体；经常维修屋面保持屋面排水系统正常工作，做到屋面不渗漏。钢筋混凝土结构的维修钢筋混凝土是由钢筋和混凝土两种物理力学性能完全不同的材料组成的，混凝土主要抗压力，钢筋主要承受拉力，两者协同工作以满足工程结构的受力要求。钢筋混凝土结构裂缝的维修钢筋混凝土结构上产生的裂缝，常见于非预应力受弯、受拉等构件中，以及预应力构件预应力端头等部位。对于各种裂缝，必须查明其性质和产生的原因，进而确定具体的维修措施。楼地面工程的维修楼地面是房屋的主要水平承重构件，它们将自重和使用荷载传墙、柱及基础上，对墙身起水平支撑作用，并有分隔空间、隔声、隔水等作用。装饰工程的养护维修装饰中的抹灰是房屋建筑的组成部分，按建筑
9、物的部位不同内外抹灰之分。对保护体结构，阻挡雨雪、风霜、日晒对主体结构的直接侵蚀，使房屋内部平整明亮，清洁美观，改善采光条件，增保温、隔热、抗渗、隔音等能力，改善居住和工作条件的作用。门窗工程的维修门用于出入及联系交通，窗供采光和通风之用，并对雨、冰、雪等自然侵蚀以及隔音方面起围护作用。门窗在其使用过程中，无论是自然损坏还是人为损坏，如木门窗的腐朽、钢门窗的锈蚀，都应及时修理，防止损坏部位继续扩大。屋面工程的维修房屋顶（面）位于建筑物最上部，是房屋建筑承重结构重要组成部分。它起支承荷载的作用，主要承受屋顶自重及其上部荷载，包括风、霜、雨、雪等；同时屋顶还起围护作用，阻隔风、霜、雨、雪，抵御酷热
10、严寒，另外还有绿化景观、供热节能等功能。屋顶（面）无论就其物质功能还是艺术效果而言，都是房屋建筑中不可缺少的重要组成部分。建筑屋面的样式大致可分为平屋顶、坡屋顶、圆屋顶等几类。一般来讲。平屋面楼面从上到下的构造依次主要包括防水层、保温层及支承结构（楼板）三个部分。根据屋面防水层所选用材料的不同，屋面一般包括柔性防水屋面、刚性防水屋面、瓦屋面及其他屋面。房屋的日常维修随着城市现代化程度的提高，人们对房屋设备功能的要求越来越高。要求在房屋建筑内部装设日趋完善的设备，所以房屋设备管理得好坏，直接影响着房屋的居住水平，是关系到人们生活质量的大事，也是物业管理工作的重要组成部分。房屋维修要有计划性，维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文件，属于操作性或实施性的计划。（作者单位：国家安全生产监督管理总局机关服务中心）
