1、1广州纤维产品检测研究院 广州市质量发展研究中心 广州检验检测认证集团有限公司物业管理需求（草芳围园区）第一条 开标时间及地点投标单位必须在 2018 年 7 月 19 日上午十点前递交投标文件，投标地点定在滨江中路草芳围 35 号之二大院 2 号楼 2楼会议室。第二条 基本情况物业类型： 检测办公综合楼房 坐落位置： 广州市滨江中路草芳围 35 号之二 占地面积： 约 2500 建筑面积： 约 13495 最高限价：投标价格不高于人民币 130 万/年。第三条 具体委托管理事项为对物业范围进行物业管理，包括：物业共用部位的管理、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业红线内市政共用设施的
2、维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木养护和管理，公共环境卫生管理，车辆停放秩序的管理，公共秩序管理，安全防范管理、代缴水费、垃圾分类等，详见附件。第四条 管理服务期限及服务方式：1. 服务期限： 2018 年 8 月 1 日至 2019 年 7 月 31 日。2. 服务方式：采取总价包干形式（代收代缴事项以实际费用结算）。2第五条 业主权利1. 审定中标公司拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化建议，督促中标公司健全应有的制度规程、工作规范等；2. 检查监督中标公司管理工作的实施及制度的执行情况；3. 在合同生效之日起向中标公司提供适当的管理用房（产权属业主），由中标公司使用，中标公
3、司要列明管理用房分配方案并报业主审批；4. 检查中标公司派驻人员的数量，对中标公司不称职的工作人员，业主有权要求中标公司限期更换；第六条 中标方义务1. 根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制管理年度计划，并经业主审定后实施；2. 中标方不 得 转包或分包项目内容，中标方转包或分包项目内容的，业主有权解除合同，并限期中标方在规定的时间内移交物业、物业管理用房及有关档案资料，同时业主不予退还履约保证金；3. 对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知业主处理；4. 在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知业主；物业设施需要维修、保养的，应事先告知业主，维修完成后由相关负责人签字确认
4、；5. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；36. 在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施急需维修、保养的，要及时向业主反映；7. 自开始保安服务之日起 30 日内向物业所在地的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起 30 日内到备案的公安机关撤销备案；8. 在服务期内，中标方必须做好工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全，中标方工作人员在业主工作范围内发生事故的一切责任由中标方负责；9. 按合同编制派驻服务人员，中标方的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经业主审定，同时，中标方的服务人员须听从业主
5、调动指挥；中标供应商对所属聘用人员必须按劳动法、劳动合同法办理各种用工手续。中标供应商负责制订本项目服务管理方案，建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等。中标供应商在实施前要报告采购人，采购人有审核权。10.中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、并持有相关上岗资格证。中标供应商要依法纳税，要按规定为录用人员缴纳社保。11.代收代缴水费。12.本合同终止时，中标方必须在业主要求的时间内及时移交本物业，并向业主移交全部管理用房及有关档案资料；第七条 具体质量要求详见附件二、附件三、附件四。第八条 管理服务费41、管理服务费按月结算，业主每月 25 号前支付上月
6、服务费。中标方在每月底开具正式税务发票原件交业主，业主在收到中标方发票的 10 个工作日内办理支付手续。如中标方提供的服务不足一个月时按日计算服务费。2、如需增加服务人员，则按中标单价*实际人数计算。第九条 日常维修费用说明一、中标方负责大楼内供电系统、给排水系统、监控系统、消防系统、照明系统、弱电系统、电梯系统、空调系统日常养护和维修工作，材料费用（含各种零配件、标识）由中标供应商负责。二、中标方根据业主需求制订维修保养计划，并按计划进行工作。三、设施设备的维修验审、维保、进网等办理相关手续由中标方负责，费用由中标方负责。四、洗手间厕纸、擦手纸和洗手液等物料费用由业主负责；垃圾清运、化粪池、
7、污水处理池、油池清理费用由中标供应商负责。五、应急消毒、除“四害 ”工作由中标方 负责。六、每半年对外墙清洗一次，清洗费用由中标供应商负责。七、电梯维保费用、年检费用由中标单位负责。八、消防维保费用由中标单位负责。九、高压电房和其他低压设备的维修保养费用，以及设备审验费用由中标单位负责。5十、室内绿化租摆（含公共区域）、节假日绿化租摆费用由中标单位负责。十一、如中标方认为需更换的设施设备，经业主鉴定后，可委托第三方单位进行更换，费用由业主承担，中标方必须负责日常管理工作，并配合业主对第三方维保公司的工作进行监督和验收。十二、秩序维护员的所有装备及安全防范设备的费用（其中至少配备 2 台对讲机和
8、备用电池）由中标方负责。十三、水电工、环保、清洁等各项目所需的一切工具、用具及办公文具等由中标方自备。第十条 反应时效。中标方收到业主对管理质量问题的通知后，应于当日核查并在二日内作出整改，并于第三日向业主汇报核查和整改情况。到期未整改的，业主有权申请物业行政主管部门作出行政处理，造成业主经济损失的，中标方应给予赔偿。6附件一：委托服务具体事项一、物业共用部位的管理1、大楼外墙（每半年清洗外墙一次）、化粪池清理（半年一次，特殊情况随满随抽）、楼顶、门厅、楼梯、走廊通道、办公室、会议室、围墙内空地的全方位管理。2、花卉摆设：中标方提供全年植物摆设（年花除外）。植物摆设需根据业主的要求及大楼和各科
9、室的环境，设计绿化植物摆放方案，包括地面与各层花卉摆放布置。植物摆放要求如下：（1 号楼）盆栽高度楼层约 0.8 米 1.21.8 米 2.02.5 米七楼 6 盆 9 盆 9 盆六楼 10 盆 9 盆 9 盆五楼 1 盆 6 2 盆四楼 无 6 盆 6 盆三楼 9 盆 9 盆 6 盆二楼 1 盆 2 盆 6 盆一楼 6 盆 6 盆 11 盆外围 10 盆 4 盆 6 盆（2 号楼）7盆栽高度楼层0.8 米 1.21.8 米 2.02.5 米一楼 无 2 盆 无二楼 5 盆 2 盆三楼 5 盆四楼 5 盆五楼六楼 5 盆注：以受理大堂、电梯厅、会议室、接待室、办公室摆放为主。8二、公用设施、设
10、备的维修、养护、运行和管理1、供电系统：（1）电房设备：高低压电房管理、安全用电和正常运行保障、设备日常维保、设备除尘、场地清洁。（2）供电设施：电缆、层间开关、房间开关日常维护维修，动力电和照明电安全用电和正常运行保障。（3）用电设施：各办公室、专业机房、会议室、食堂等电源插座，以及上述场地和公共场地照明灯具的维护维修，安全用电和正常运行保障。（4）及时掌握供电部门通过渠道公布的停电信息，及时传达业主；确保双回路供电系统、电力切换的安全、及时。（5）负责大楼备用发电机组的日常管理、使用和保养，要求每月开机运转二次（15 分钟/次）。电工必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换，柴油由采购
11、方负责。2、供水系统（1）供水设备：办公室、专业机房、卫生间等水阀维护维修，水池清洁消毒，正常供水保障。（2）水池清洁：每半年清洁生活水池 1 次。3、排水系统：（1）直排水系统：楼顶雨水、生活用水、空调导水系统的维护维修，保障排水顺畅。（2）排污水系统：排水设施和排水管道、卫生间排水系统的维修清疏，保障排水顺畅。（3）每半年清理沙井 1 次。4、监控系统9对分布在大楼内外的摄像头、连接线管、监控屏幕进行管理，如系统出现故障，立即通知业主联系服务商到场进行检测和维修，检测和维修费用由业主支付。5、空调系统定期对分布在大楼的各种空调器进行清洁，每半年清洁办公楼在用空调机滤网 1 次。6、运输系统
12、负责对电梯机房设备、电梯轿厢等进行清洁及对电梯维护保养工作的监管，电梯出现故障，立即负责通知业主联系服务商到场进行检测和维修，跟踪并报知业主检修情况始终，检测和维修费用由中标方支付。出现电梯困人事故，5 分钟内到场协助处理。7、消防系统消防专用泵、消防栓、烟感装置、报警装置、灭火器、区间广播装置；消防系统维护保养，要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证，如中标方无消防维保资质，允许委托具备上述资质的专业维保公司处理，但业主只与中标方签合同，同时中标方负担相应火灾责任。（1）火灾报警灭火系统：自动报警系统（含联动控制、事故广播等系统）。（2）工作内容：测试报警主机，联动控制柜的各项功能；测试
13、探测器及功能；测试按钮的工作状态和功能；测试事故广播系统；10测试消防电话；测试系统的各项联动功能；清洗大楼所有烟感装置，保证维持其正常有效的感应状态。（3）工作计划：每月测试报警主机和图形中心的功能，包括：火灾报警自检功能；消音、复位功能；故障报警功能；火灾优先功能；电源自动切换和备用电源的自动充电功能；系统的声、光报警功能；探测器动作时，图形中心能显示其正确位置。每月抽查试验探测器的动作功能；每月抽查按钮的完好情况和动作功能；每月试验系统的联动控制功能，包括：报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层；每半年清洗烟感装置 1 次。（4）
14、室内消火栓系统：由两台消防栓泵（主、副）、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道及阀门、水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。覆盖面积：1 号楼保护面积约 8000 平方米，2号楼保护面积约 3000 平方米。（5）工作内容：检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态；检测室内栓的出口水压；试验远程启泵按钮的工作状态和功能；检查管网主要阀门的工作状态；检查水泵接合器的工作状态；11试验消防水泵及其控制器的功能；检查地下消防水池和天面消防水池的水位；试验系统与联动控制显示器的相应功能。（6）工作计划：每月抽查消火栓箱内设备（如卷盘、水带、水枪等）的完好情况；每月抽测室内栓出口静水压；每月抽查试验远程启泵按钮
15、的动作功能；每月检查消防水池水位（包括地下水池和天面水箱）；每月试验消防水泵控制器的控制功能；每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态；每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态；每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水；一般性维护保养，包括一般的清渣工作，清除设备周边杂物，调整不正常状态，加注润滑剂等；水泵房检查泵控制柜板面情况，指示灯、启、停按钮、手/自动转换开关有无 损坏，柜内接线端，线头有无松头或氧化，并柜内线路进行二次线路测试，再用破玻信号联动泵柜二次线路，观察消防中心，泵房反馈信号是否正常，并及时做好记录。 （7）配合业主做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修
16、工作，并制定各项工作程序，按双方可行性的规章制度执行。12（8）照明及动力等电力系统：包括负一层低压配电房末级开关后的电力系统。各层室内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。（9）上述工程设施设备的专项维修保养由中标方负责，中标人负责监督、配合专业维修保养公司的维保工作。三、物业内市政共用设施的维修、养护、运行和管理包括：沟渠、池、井等。对化粪池、油池、白蚁防治等专项工作，在需要维修（清理）时向业主申报，费用由业主承担。四、负责公用绿地、花木养护和管理。五、公共环境卫生管理。1、物业范围内空地保洁；2、大楼门厅、走廊、电梯、楼梯、天台全方位保洁；3、本
17、物业改造完成投入使用后：受理大堂、办公室、会议室全方位保洁；4、指定范围的保洁；5、以上场地的垃圾分类、清运；（化学品污染物除外）6、与有收运资质的收运单位签订合同，建立垃圾收集清运台帐（特别是餐厨垃圾清运台帐）。六、车辆停放秩序的管理。指挥车辆在正确的地点停放，限制车辆行驶的速度。对于违规停放的车辆可以进行锁车处理并上报相关业主。七、公共秩序管理。包括：24 小时的安全监控，并做好大楼的安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗值勤、报刊、邮件、样品收发。13八、安全防范管理1、消防监控。24 小时监控消防报警系统、烟感系统及检验室摄像监控系统，及时发现火警，发现火警及时报警；2、由管理处组织义
18、务消防队、每年制订消防演练方案，报业主审批同意后实施。执行业主的消防管理制度及落实业主的消防管理培训要求。3、防盗监控。人员和物品出入检查管理，24 小时安全系统监控、事故控制和调查跟进。4、安全保卫。大门设岗，对来访人员和车辆进行确认并登记，首层电梯楼梯厅，做好护卫工作，防止与工作无关的外来人员乘电梯或上楼梯。九、节能措施1、定时巡查设备，发现有跑、冒、滴、漏的现象及时处理，晚上职工全部走后关上卫生间排气扇，用电梯空调制冷的季节，晚上关闭制冷功能。2、每天晚上巡楼清场时检查公共场所，除应急照明外，只开一组走廊灯，关闭其他照明灯具。 14附件二：物业管理服务质量要求（一）公共设施日常管理要求序
19、号指标名称达标率管理指标实施措施1 维修及时率 100%接到通知 10 分钟内到达现场，立即 进行维修，不能立即排除故障的，说明原因。 2维修质量合格率100%对维修工作进行回访，以确保 维修工程合格， 满足工作需要。3 绿化完好率 98%落实责任人进行养护，实行巡 查制度，并由清 洁主管监督执 行，发现问题立即修复。4清洁、保洁率99%落实保洁人员包干，不留死角，实行巡查制度，并由清洁主管监督执行，以确保大楼区域内垃圾日产日清。各楼 层洗手间是重点保洁区域，一般情况每天保 洁 5 次，特殊情况 视需要加强 保洁次数。5化粪池、雨水井、污水井完好率100%落实责任人，实行巡查制度，以确保沟、渠
20、排水顺畅，并定期疏通、清理。6责任性治安案件发生率 0落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，以确保大楼的安全。7消防设施完好率100%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，管理处监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用。8责任性火灾发生宗数 0管理处全员义务消防制，并定期 进行培训和演习，加 强宣传 ，设置专人负责日常巡视，发现隐 患及时处理并通知管理处，以确保大楼消防安全。9管理人员专业培训合格率100%根据业主物业项目对人员培训，确保培 训合格率达 100%，以保障员工的素质，满足业主的管理需求。10 档案完整率 95% 建立各 类 物业管理档案并根据情况及时
21、修改或补充。15（二）共用及机电设备设施日常管理要求1、共用设施日常管理工作要求序号类别 项 目 计 划 方 案 标 准 实施效果1室外照明1）道路灯、投光灯2）其它照明灯每天检查一次，随坏随修由技工按项目维修规程实施1）电气安全操作规程。2）灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好清洁，无破损，完好率99%2沟渠池井1）雨水井2）污水井阀门井3）化粪池每周检查一次，发现问题，随时维修或报业主。由工程维修工按项目维修规程实施1）井内无积物，井壁无脱落。2）化粪池无堵塞，井盖标志清晰。1）井盖完好率100%2）无损缺，无堵塞。3 绿化1） 盆栽2）室外植物每天检查一次发现问题随时督促绿化公司解决
22、。出现问题及时更换 业主满意 业主满意4排水管雨水、检验室、洗手间排水管每天检查一次，随坏随修或报业主由工程技工按项目维修规程实施。排水管施工技术标准1）管道畅通，无堵塞，无泄露2）消防设施正常有效。2、机电设备日常检查保养工作要求序号项 目 保养类别划分 计 划 方 案 标 准 实施效果1 电梯每天巡查一次， 发现问题，立即与 电梯保养承包商联系维修由电梯维保商实行维修电梯维修保养标准1）安全正常运行平稳2）机房整洁2机电设备1）日常机电设备零部件易耗品维修、更换2）空调、制冷设备的维护和保养每天巡视检查，发现问题，立即处理或报业主由电工维修组织实施并报业主。各机电设备维修保养规程1）无故障
23、停电2）保障安全运行3公共照明1）线路检修维护2）灯具维修及更新每周检查一次，发现问题，立即维修由电工按作业规程实施维修共用照明维修保养规程1）线路无乱接2）照明灯具正常有效16序号项 目 保养类别 划分 计 划 方 案 标 准 实施效果4消防设施1）室内消防栓的维护及检修2）温感报警系统故障的排除和维护每周检查一次，发现问题，立即维修或报业主由中标方按照相应作业规程实施维修，并报业主1）标识维护规定2）消防栓维修操作规程3）消防报警系统保养规程1）设施有效，标志清楚，完好无损2）灵敏，准确报警（三）清洁保洁工作计划（标准）工作范围 每日工作 每周工作 每月工作 每季工作大堂1、大堂洗地、喷洁
24、抛光 1 次；2、清抹植物盆座 1 次；3、清洁电梯轿厢 1 次；4、风口、电掣、标识牌、应急灯、消防箱等设施清抹 1 次；5、接待台清洁 2 次。1、电梯轿厢抹尘 1 次；2、消毒清洗 2 次；3、大堂墙身清抹 1 次。1、电梯槽吸尘 1次；2、花岗岩、大理石起渍、打蜡抛光 1 次；3、电梯地板打蜡保养 3 次。1、清洁吊灯 1 次；2、墙身打蜡 1 次。天台1、地面清扫 2 次；2、巡检花槽内杂物 2 次；3、检查地漏 1 次。1、冲洗地面 1 次2、地面清扫 1 次；3、检查地漏 1 次。（做好灭鼠和除四害工作。药物由业主提供）洗手间1、清抹洗手盆、镜台面 1 次；2、清洁便器 2 次；
25、3、拖地保洁 3 次；4、清洁门 1 次；5、清洁水件 2 次；6、清洁垃圾桶 2 次；7、及时更换垃圾袋；消除异味。1、清洁墙身、玻璃窗 1 次；2、全面清洁、消毒 1 次。1、清洁风口、天花 1 次外围停车场1、外围清扫 2 次；2、随时清理花基杂物及垃圾。3、单车，摩托，汽车棚顶及卫生死角要定时清洗。4、大堂外围，行车通道，地面要每周大清洗一次。1、外围墙身清洗 1 次（必要时增加次数）清除锈渍。1、不锈钢柱清洁保养 1 次；2、抹净照明灯具 1 次；3、清洗地脚线、外围低位墙身、花基、内外玻璃 1 次。1、去油渍 1 次；2、清理去水渠垃圾沙泥 1 次；3、全面清理卫生死角 1 次。1
26、7附件三：管理要求（一）秩序维护值班员须严格履行秩序维护人员岗位职责，在业主正常工作时间，以站姿态值班，值班时间不许擅离职守、瞌睡、抽烟。值班亭电话只能工作用，如信息台、长途等以及超出正常话费的费用，全部由中标单位支付。不准动用科室的电话，如有违反，业主有权每次按物业管理费每月的 0.5%扣除处罚。（二）秩序维护值班员要忠于职守，严格把关，如因工作疏忽造成业主损失，经双方或有关部门认定属中标单位责任的，业主有权要求中标单位相应责任赔偿；因操作不当造成设备损坏，业主有权要求中标单位相应责任赔偿。（三）要经常检查、保养给排水、供电设备设施、消防设施（此三项排水，供电、消防达到维保级规定管理），电梯
27、、空调等保证其正常运行和安全可靠，因工作疏忽或操作不当造成设备损坏，经双方认定属中标单位的，业主有权要求中标单位负全部赔偿责任。（四）清洁员要衣冠整洁，每天做好责任楼层的保洁工作，对工作要认真、细致、负责，如检查发现清洁卫生未达到承诺标准，经责令整改后仍不符合要求，业主有权每次按每月物业管理费的 0.5%扣除。（五）防火通道，清洁工具房不许堆放垃圾、杂物，保持防火通道畅通无阻，如有违反，经业主责令整改仍没有改正，业主有权每次按每月物业管理费的 0.5%扣除。18（六）清洁工具应按规定位置有序存放，不得乱摆乱放，如有违反，经业主责令整改仍没有改正，业主有权每次按每月物业管理费的 0.3%扣除。（
28、七）中标单位必须为物业管理服务人员签订劳动合同，并购买相应的社会保险，从事特殊工种、岗位的还应按规定购买相应的保险。19附件四：人员配置要求一、人员素质要求1、物业管理主管：经验丰富，有多年的物业管理经验者，且须持有政府行业主管部门颁发的相应等级物业管理证书。2、保安员（含保安队长兼消防管理员）：具备接受专业培训的经历证明，并持有有效的资质证书。3、清洁工 (含花卉保养)：有两年以上专业工作经验。4、水、电、空调维修技工必须具备接受专业培训的经历证明，并持有有效的资质证书。5、中标方驻场全部工作人员必须体检合格，年度身体检查发现不合格者，业主有权通知中标方马上调整该名工作人员。6、中标方换人时，必须提前 2 个工作日通知业主。7、投标人须向业主承诺给予物业管理各岗位的工资标准，并按不低于承诺的标准发放。二、人员数量及安排本项目配备人员 23 人，岗位设置如下：1、项目主任： 1 人2、水电技工：2 人；3、保安员：11 人；4、清洁员（兼绿化员）：9 人。
