1、引言,中国正处于城市化快速推进时期，大批农村人口源源不断地转移到城市，必然推动城市扩张带动城市房地产业快速发展。但是，农村人口进城能够拉动房地产价格大幅度上涨吗？,要点,房地产业的性质和特点房地产业发展的一般规律房地产价格太高泡沫严重，已成严重畸形楼市价格疯狂上涨根源何在？房地产价格未来是否下降？房地产价格下降、泡沫破灭会否引致房地产业崩盘乃至国民经济衰退？中国房地产业的问题究竟何在？出路何在？,一、房地产（商品）及房地产业的性质和特点,房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务
2、业。房地产服务业叉分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。,房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：,建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。,房地产（商品）及房地产业的性质和特点,是居民最基本的生活资料。是一个国家的基础性物资，最重要生产资料。是价值巨大的商品，因此其价格的变动对居民生活和财富的影响巨大。是一种固定资产，具有不可移动性
3、。在城市化过程中，城市扩张以及房地产业的发展成为拉动经济快速增长的最大动力。可交易性。形成特殊的房地产市场。,房地产市场,房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统 房地产市场的运行环境包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。,二、房地产业发展的一般规律,在工业化和城市化中早期，房地产市场发展均呈现出低价格快速发展趋势。到了城市化完成时期，呈现价格上涨而数量稳定增长特点。具有一定的投机性，越是市场经济制度不成熟的时期
4、，房地产市场的投机活动越严重，对国民经济的冲击也就越大。政府严格监管和调控。,房地产价格与销售量变化规律,从大多数市场经济国家房地产业发展历史看，在其工业化和城市化的中早期，呈现出房地产开发面积快速发展而房地产价格稳定上升的趋势。当工业化和城市化完成后，呈现出相反的趋势，房地产价格快速上升而房地产建设面积增长较慢。荷兰阿姆斯特丹市从1750年至1880年的130年间（荷兰资本主义市场经济发展最快速的时期），其住宅价格指数恰恰是比较低的。,美国工业化中早期住宅价格长期稳定,美国自1901年至1945年住宅投资价格指数一直在10上下波动，从20世纪50年代中期到70年代中期，其投资价格指数才由35
5、攀升至45。20世纪70年代中期以后，美国住宅投资价格指数快速上升，从45左右大幅度攀升至2001年的135以上。,住房价格与销售量变化规律图,销售量,为什么会这样呢？,这是因为：一方面，在工业化和城市化的中早期，大量人口从农村迁移到城市，推动了城市房地产业的快速发展。但由于这一时期国民经济还不发达，居民收入水平普遍较低，尤其是刚从农村迁移到城市的居民，不仅收入水平低，而且财富存量少，不可能支撑较高的房价。随着经济的进一步发展，到了经济较发达时期，城市化进程完成，居民收入水平提高，财富存量增大，城市房地产价格就出现了较大幅度的提高。,三、房地产价格上涨情况,房地产价格上涨过快房地产价格严重过高
6、近期价格变动不正常,（一）房地产价格上涨过快,2004年北京的平均房价才只有5050元平方米，而2009年全市平均房价竟上升到28000元平。从2004年深圳住宅均价在每平米5000至6000元的状态，2009年达到每平方米27350元的最高价。2004年郑州的商品房均价在2000元左右，目前已经达到7000元了。,“房价收入比”,“房价收入比”，是房地产价格与居民平均年收入的比值，反映了居民对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。 而根据国际标准，
7、房价收入比应维持在3至6倍的范围内才算合理。,（二）我国房价太高了！,衡量一个国家住房消费时，以房价收入比在3倍至6倍比较适当。目前美国是3倍多，日本在5-6倍。目前，我国一线城市房价收入比超过25：1；中等城市超过20：1。而且，我国的新售商品房大多是期房和毛坯房。,（三）房价太高的危害,抬高了农民进程门槛，阻碍城市化进程导致城市无房户增加，不利于社会稳定吞噬居民家庭财富，降低居民消费水平阻碍居民消费提高，削弱经济增长动力对实体经济有挤出效应，延缓经济发展造成社会财富集中，拉大收入分配差距,“九成网友对房价不满意” 2010年09月28日 08:54:30来源：新华网,人民日报日前公布调查显
8、示，九成多网友对现在房价不满意，认为房价非常高；64%的网友认为房价有上涨压力；超八成网友认为“新国十条”调控政策落实不力；65.4%的网友预测会进行二次调控。（9月27日人民日报）不久前，央行公布的三季度居民调查结果显示，72.2%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，今日这次调查结论再度证实房价过高。,中国房地产市场成为最畸形、最变态市场,房地产本来是最大的民生问题，却成了投机最盛行的领域；房地产本来是政府应该补贴的，却成了各级政府的摇钱树；房地产已经脱离居住本性，逐步衍化成富人间游戏，成为资本市场上一种纯粹投资品。购房的1/4是自住型需求，1/4是投资型需求和自住型需求， 2/4是投
9、资型需求。许多城市开发区变成“鬼城”,四、房地产价格疯狂上涨的原因,全民炒房的疯狂这是最最根本原因。把住房当最有利可图投资品的宣传误导；实体经济经营艰难逼迫实业资本进入楼市；强烈通货膨胀预期逼资金进入；银行贷款相当一部分流入楼市；地方政府是巨大推手高价地、高税费等；开发商太猖狂不择手段造市；荒唐的房地产政策和房地产调控。,错误的观点,当前我国学界和社会人士对房地产价格疯狂上涨的原因分析多不正确。中国人多地少，必然推动房地产价格高涨；正处于城市化快速推进阶段，大批农民进城必然推动房地产价格上涨；地方政府买地财政；房地产商哄抬房价；把房地产作为国民经济支柱产业。,（一）全民炒房房地产恶性投机是房价
10、持续疯涨的根本原因,无论政府还是舆论把住房当做最有利可图投资品。由此助长全民炒房之风愈演愈烈，不少家庭购买2套、3套房甚至10多套房。国外资金也陆续进入国内房地产市场。目前情况是：1/3购房自住；1/3购房自住兼投资；1/3购房为了投资。一个国家2/3的购房目的为了投资，太可怕了！,山西科级干部坐拥35套北京豪宅 官不大但权大来源：央视网 2010年06月11日,北京市三环内宣武门外大街92号，能在海格国际大厦买上一套住房，是很多人想也不敢想的梦。而在这样一个地处繁华，寸土寸金的小区，有13套房都属于一个叫郝鹏俊的人，另外的四套在其妻儿名下，不过在郝鹏俊和他妻儿名下的房产还不只这17套。在北京
11、朝阳区，关东店四巷，南三里屯的花园巴黎城和宣武区的信恒大厦，这个家庭还有18套住房。郝鹏俊，山西蒲县太林乡一个农民家庭，2004年任煤炭局局长。,山西阳泉市阳泉市城区公安分局原巡警大队大队长关建军财产清单：北京等地的房产27套，价值17亿多元,近20家赌场2011年02月23日来源：新华网 青岛远洋运输公司原副总经理宋军利用职务之便贪污、受贿700万余美元，用于个人炒股、购车，并在北京、天津、青岛等地大肆购买房产37套，给国有企业造成巨额损失，现已依法对其提起公诉。青岛早报2011年02月26日,著名学者易宪容的观点,近几年国内房地产市场问题，最为核心的是整个国内房地产市场成了投机炒作的市场，
12、国人开始形成一个基本的观念，就是谁购买住房，谁能够赚钱；谁购买的住房越多，其赚钱就越多。当国内住房成为赚钱的工具，当每一个人把大量购买住房赚大钱形成为一种基本价值判断时，那么国内房地产市场岂能不让投机炒作者炒翻天？国内各地的房价岂能不快速飚升？房地产泡沫岂能不迅速吹大？国内房地产市场成了房地产投机炒作者的天堂（可以说，在世界上找不到一个国家的房地产炒作会如此严重的）。,（二）导致房地产价格疯涨严重畸形的其他原因,房地产领域税负太重买地财政抬高了地价地方政府与房产商勾结保房价房地产商有恃无恐疯狂抬高房价代表房地产利益的集团挺房价太无耻房地产调控政策太荒唐、太无能,地方财政收入30%至50%来自房
13、地产业,全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌举例说，江苏省在2006年一季度仅房地产业和建筑业两大行业就缴纳土地税91亿元，这两大行业的税收占到江苏省地方财政收入的35%。“如果算上各种收费，那么这个比例更上升到50%以上。” “由此可以看到，地方政府以房地产开发拉动地方经济增长和增加财政收入的利益冲动，是造成住房价格居高不下的一个重要原因。”,山东潍坊发布红头文件 要求干部替开发商卖房2009年03月30日10:23 经济参考报 王文志,今年1月14日，寒亭区政府下发了关于促进房地产业加快发展的意见(寒政发【2009】3号)，明确要求全区副科级及以上现职干部，每人至少销售一套住房，完不成任
14、务的，按比例从所在单位已认定的全年招商引资额中扣减。,山东潍坊发布红头文件 要求干部替开发商卖房2009年03月30日10:23 经济参考报 王文志,随后不久，寒亭区房产局制定出台了关于机关干部购买(引荐)商品住房的考核认定办法，要求全区副科级及以上干部每人至少购买或引荐购买一套商品住房，时间为2009年1月14日至6月30日；考核认定办法还规定，购买或引荐购买75平方米/套(含)以上商品住房的，认定为一套，不足75平方米/套的，按0.5套认定；并对完不成任务的如何从所在单位招商引资额中扣减做出详细规定；并同时表示，对考核结果每月予以通报。,博客文章：中国的房价为何跌不下去？,因为中国没有几个
15、企业是拿自己的真金白银出来干企业的！房地产更是自己不会出一分钱，全部是通过银行贷款！如果房地产垮了，银行呢？至少日子不好过！ 还有如果房地产商的日子不好过，政府的地就卖不出去！想通过倒卖土地发家的跟政府有千丝万缕联系的人们就没有了发财的机会了！ 这就是房地产永远跌不下去的原因！ 在中国，就是房子大量闲置，房价也不会发生大幅下跌的情况！资本家宁肯把小麦、煤炭丢入大海，也不会给穷人！中国的房地产商也如此，宁肯房子变成荒草地也不会降价卖给穷人！,代表房地产商利益的人很多,成思危（2009）：房价还会上涨 要买房的别等了。北京师范大学房地产研究中心董藩（2009）：房价还要涨，房地产业从来没有泡沫。,
16、关于房地产市场的奇谈怪论,中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌9月3日在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因的独到“剖析”：“房价上涨，是因为丈母娘需求。”同样在这个会上，住建部政策研究中心副主任秦虹认为，国内楼市至少还要红火20年。,（三）我国房地产调控政策极端荒唐,30年来，要问我国最糟糕的政策是什么，恐怕会异口同声的说是房地产政策。因为，自2003年以来，几乎年年都有楼市调控政策出台，除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外，其余几乎是清一色的限制性调控政策。仅2010年，截至目前已经有大大小小30多次涉及房产调控的政策出台。但每次调控后不到3个月房价
17、就会大幅度上涨。正是糟糕的调控政策成了房价暴涨的推手。,13亿人口大国竟然鼓励“二套房”“三套房”13亿人口大国竟然允许甚至鼓励全民炒房不是抑制高房价，而是抑制房价过快增长不是当作民生根本，而是作为支柱产业调控房价政策越不对症、且顾虑重重、只做表面文章一方面是大量农民工无房住，另一方面是大量住房闲置，政府却不闻不问。不是严厉打击由于疯狂的住房投机而造成的需求畸形过旺；而是在供给方面做表面文章。,奸猾无能的人推出荒诞不经的房地产调控政策,房价调整近10年越调越涨 表明百姓对政策不信任,人民日报的评论,2010年9月27日，人民日报报依托人民网，开展“2010年网上万人房价问卷大调查”，参与网友超
18、过4.6万人。调查结果显示，9成网友对目前房价不满意，认为房价非常高；超过8成网友认为“新国十条”落实不力。著名房地产评论人牛刀在博客中说，“面对房价，无话可说。当这种深刻的绝望情绪在社会上弥漫的时候，是没有什么力量能够化解的。”,楼市三字经,2010年9月26日网上一个视频制作团队推出了一段楼市三字经，借用三字经的行文格式、再配以搞笑的卡通画面，调侃今年4月份出台的楼市调控政策，痛批房地产市场的种种乱象，以鞭挞地方政府与房地产上的勾结，表达百姓对房价回归合理区间的期望。目前，该视频受到网友的热捧。,第一折：新政伊始，天下皆惶恐,庚寅春，真疯狂，众央企，抢地王。 楼盘价，玩命涨，一开盘，即疯抢
19、。 开发商，盆钵旺，牟暴利，立牌坊。 叹屁民，居无望，八辈薪，难换房。 四月中，新政降，如惊雷，似猛浪。 史最苛，力最强，抑投机，促保障。 开发商，皆慌张，炒房团，背心凉。 刚需族，燃希望，不降价，买屁房,第二折：市况惨淡，商贾度奇策,举国下，皆观望，房价高，不买账。 假打折，不上当，伪促销，必抵抗。 开发商，贪无量，謀损招，钻空档。 屯土地，理应当，改规划，心不慌。 明让利，暗上涨，八八折，笑四方。 瞎忽悠，最在行，垫首付，假帮忙。 找媒体，做文章，帮炒作，有犒赏。 吃老本，死命扛，开发商，猪坚强！,第三折：僵持不下，新政渐萎靡,官老爷，心惆怅，不卖地，贪无望。 为谋财，玩花样，保护伞，四处
20、张。 炒房团，实力强，全额买，甚张扬。 房在手，死不放，票子多，就猖狂。 房新政，病怏怏，名虽存，实则亡。 百日毕，细算账，价未降，反上扬。 房难买，租金涨，蜗居族，更凄凉。 蛇鼠狼，良知丧，民安居，尽虚妄！,第四折：再现抢购，调控变空调,立秋至，人心凉，越盼降，越断肠。 大趋势，渐明朗，鬼房价，还要涨。 砸铁锅，卖家当，狠下心，兄弟上。 为了房，忙解囊，一开盘，卖精光。 半载过，归原样，屁民苦，官商旺。 承诺言，皆哄诓，国十条，秀过场。 民有居，国安邦，民无居，国之殇。 梦中寻，广厦堂，天下士，避秋霜。,楼市三字经,房地产价格只涨不跌的原因,各级政府担心房地产下降严重影响地方财力、影响地方G
21、DP。国家发改委：一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济持续健康发展。华远老总任志强：地产商要死，也是银行先死。银行已被房地产业绑架。政府被银行绑架，银行最担心房地产价格下滑。大多房地产商兼业经营，可以周转资金。,央行召集八家银行座谈房价,8月20日下午，央行上海总部调查统计研究部召集在沪五家大型银行、民生、浦发、上海银行等8家银行，座谈上海房地产市场情况。一位与会人士透露，虽然与会的银行业人士对房地产价格走势判断不一，但各家银行均认为房价有波动，在防止“大起”取得效果的情况下，目前调控的重点应该是防止房价大落。一家大行上海分行信贷人士认为，由于房地产投资占比较高，如果
22、出现房价“大落”的情形，将对经济产生较大影响。,五、房地产价格未来是否下降,这一问题是老百姓最关心的，也是学术界和实业界争论讨论做多的问题。不少人仍然坚持房地产价格仍将大涨十年。但也有人认为将来房价必将大降,（一）认为未来房价仍将大涨的理由,中国人多地少，土地稀缺，增值潜力大；未来10-20年仍将有5亿农村人口进城，有巨大的需求潜力；目前看我国房地产供给不足的现象十分严重；在通货膨胀严重的年代，房地产是最好的投资领域。,对以上观点的批判,中国人多地少，土地稀缺，增值潜力大。正因为人多地少、土地稀缺，才应该更严格的限制住房面积以及杜绝“二套房”、“三套房”，严厉打击住房投机和囤积居奇。未来10-
23、20年仍将有5亿农村人口进城，有巨大的需求潜力。确实有大量的农民迁移到城市，但是他们能买得起城市住房吗？他们有购买力需求吗？,对以上观点的批判,目前我国房地产供给不足十分严重。供给不足只是相对于全民炒房的变态需求而言，事实上，如果实行严格的一户一套房制，我国各级各类城市尤其是一线城市的住房不是供给不足，而是严重过剩。在通货膨胀严重的年代，房地产是最好的投资领域。一个拥有13亿人口的发展中国家，竟然鼓吹把房地产作为投资品，允许甚至诱导居民疯狂投资（投机）。荒唐到了极点。,（二）坚持未来房价不可能大幅度上涨甚至会下降的论据,从房地产市场发展规律看。城市化中早期房价均平稳缓慢上升。从市场经济国家房地
24、产政策的精神看从我国的基本国情看。未来城镇住房主要满足进城市农民需求，他们有多大财力购买住房呢？我国人多地少，从长期看必将限制居民家庭住房，限制投机炒房。,（三）政府的态度和做法是关键,中国政府具有十分强大的能力，我国房地产价格未来走向，并不取决于市场，更不取决于经济学理论研究得出的科学结论，而是完全取决于政府的判断、态度和做法。,（四）中国房地产泡沫会破灭吗？会不会重蹈20年前日本房地产覆辙？房地产泡沫破灭会否引发中国经济崩溃？,每当中央下决心出手治理房地产泡沫之时，总有一大批所谓学者专家站出来大喊大叫。什么警惕中国房地产重蹈日本覆辙！房地产泡沫破灭势必引发经济崩溃！打压房地产价格将引发经济
25、大倒退！果真如此吗？,中国房地产有没有泡沫？是否严重？,中国当前房地产市场确实存在巨大泡沫，而且相当严重。想想看，目前我国人均GDP仅有英国的十分之一，但是北京上海的房价已经远远超过了伦敦。,房地产问题很严重，房地产泡沫会破灭，但房地产不会崩盘，更不至于到引起中国经济崩溃地步。,房地产泡沫虽严重，但在整体经济中比重不太大。房地产泡沫破灭，受到冲击的城镇居民也只有三分之一。农村人口不受影响。中国经济发展与1990年代日本不具有可比性。2008年中国人均GDP3200美元。日本1977年人均GDP超9000美元，美国是11000美元；1995年时，日本人均GDP3.8万美元，大大超过美国。更关键的
26、是，住房潜在需求大，价格下降到一定点，就会激活潜在需求。这是发达国家不具备的。,六、中国房地产的根本出路,开征房地产税，抑制疯狂的投资投机行为严厉打击房地产领域的投资投机行为严格整顿房地产开发商，禁止兼业经营；对专业性房地产商放宽房地产业市场准入，增强市场机制作用，形成充分竞争；加大城市土地供给，大幅度降低土地价格；割断地方政府与土地、房地产市场的利益纽带；规范涉及房地产业监管的政府部门的职能和行为，大幅度减少房地产业的收费和腐败；强化对房地产业的合理引导与有效监管。,控制中国房价的简单方法是严格打击投机炒房,如果房地产是一种赚钱的工具，房地产投机炒作不能够受到严格的限制，那么房地产的民生那只是空谈。而且限制房地产投机炒作，并非是一个地区、一些房价高城市的问题，而且国内所有房地产市场都得严格限制的问题。只有全面严格地限制房地产的投机炒作，并把他们清除出市场，甚至于让房地产投机炒作者血本无归，从而完全改变购买住房就能够赚这个流行的观念，那么国内房地产市场才能回到民生的市场。,
