1、房地产核算的准则制度差异【最新会计实务大全】房地产核算的准则制度差异 房地产核算的准则制度差异 会计核算的差异1引入公允价值计量模式新准则规定，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而企业会计制度和小企业会计制度将历史成本作为会计核算的基本原则。 2土地使用权核算办法不同新准则对土地使用权原则上应确认为无形资产，现行企业会计制度要求转入在建工程成本。3折旧或摊销方法不同新准则对投资性房地产采用公允价值计量的不计提折旧和摊销，而现行企业会计制度将投资性房地产作为固定资产核算，要求对所有房地产计提折旧和摊销。4减值准备的计提
2、和转回有差异新准则对采用公允价值计量模式计量的投资性房地产不计提减值准备；采用成本计量模式计量的投资性房地产和自用房地产要求计提减值准备，计提后不允许转回；作为存货的房地产计提的减值准备允许转回；企业会计制度要求计提减值准备，计提后允许转回；小企业会计制度不要求计提减值准备。5用途改变的转换处理新准则规定在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日
3、的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。而现行企业会计制度无上述规定。实例比较分析【例 1】甲公司于 2007 年 1 月取得一块面积 10 亩的土地，支付土地出让金 300 万元，使用权年限为 50 年；当月开工，于 6 月底建成一座厂房作为生产用的车间，在建工程账面成本为 540 万元（不含土地出让金），预计使用寿命为 30年，假设厂房
4、（建筑物）无残值。采用年限平均法计提折旧和摊销。1新准则的账务处理（1）2007 年 1 月取得土地使用权借：无形资产土地使用权 300 贷：银行存款 300（2）2007 年 1 月至 6 月每月摊销土地使用权价值借：管理费用土地使用权摊销0.5300（5012） 贷：累计摊销土地使用权 0.5（3）2007 年 6 月车间建成时借：固定资产厂房 540贷：在建工程厂房 540（4）从 2007 年 7 月起每月计提折旧和摊销借：制造费用土地使用权摊销0.5300（5012） 厂房折旧 1.5540（3012）贷：累计摊销土地使用权 0.5累计折旧厂房折旧 1.52两种制度的账务处理（1）2
5、007 年 1 月取得土地使用权，并转入在建工程借：无形资产土地使用权 300 贷：银行存款 300借：在建工程土地使用权 300 贷：无形资产土地使用权 300（2）2007 年 6 月车间建成时借：固定资产厂房 840 贷：在建工程厂房 540在建工程土地使用权 300（3）从 2007 年 7 月起每月计提折旧由于土地使用权使用年限高于厂房预计使用年限，计算土地使用权净残值=300（5012 ）（ 5012-3012-6）=117（万元）。每月计提折旧=（840-117） （3012）=2.01 万元。借：制造费用厂房折旧 2.01 贷：累计折旧厂房折旧 2.01【例 2】接例 1，由于
6、产品销路差，于 2009 年 1 月 1日将此厂房出租，当日该厂房公允价值为 850 万元，租期 5 年，每月收取租金 5 万元。2014 年 1 月 1 日收回该厂房自用，当日该厂房公允价值为 700 万元。采用年限平均法计提折旧和摊销。1新准则的账务处理A、成本模式下的账务处理（1）2009 年 1 月 1 日出租时借：投资性房地产厂房 801 累计折旧厂房折旧 271.5（12+6 ） 累计摊销土地使用权摊销 12（0.5122 ） 贷：固定资产厂房 540无形资产土地使用权 300（2）2009 年 1 月至 2014 年 12 月每月收取租金借：银行存款 5 贷：其他业务收入 5（3
7、）2009 年 1 月至 2014 年 12 月每月计提折旧（摊销）= （801-117）/（5012-3012-12-6 ）=2 万元。借：其他业务成本 2 贷：累计折旧（摊销）投资性房地产 2（4）2014 年 1 月 1 日收回厂房投资性房地产厂房账面价值=801-2（125）=681 万元，小于公允价值 700 万元，不需计提减值准备。其中：土地使用权账面价值=300-12-0.5125=258 万元，厂房（建筑物）账面价值=540-27-1.5125=423 万元。借：固定资产厂房 423 无形资产土地使用权 258累计折旧（摊销）投资性房地产120（ 2125）贷：投资性房地产厂房
8、 801B、公允价值模式下的账务处理（1）2009 年 1 月 1 日出租时借：投资性房地产厂房 850 累计折旧厂房折旧 271.5（12+6 ） 累计摊销土地使用权摊销 12（0.5122） 贷：固定资产厂房 540无形资产土地使用权 300资本公积其他资本公积 49（2）2009 年 1 月至 2014 年 12 月不计提折旧或摊销，每月收取租金时借：银行存款 5 贷：其他业务收入 5（3）2014 年 1 月 1 日收回厂房投资性房地产厂房账面价值=850 万元，公允价值为 700 万元，应确认公允价值变动损失=850-700=150 万元。借：固定资产厂房 700 公允价值变动损益
9、150 贷：投资性房地产厂房 8502两种制度的账务处理（1）2009 年 1 月 1 日出租时账面价值=840-2.01（12+6）=803.82 万元，小于公允价值 850 万元，不需计提减值准备，不作账务处理。（2）2009 年 1 月至 2014 年 12 月每月收取租金和计提折旧（摊销）借：银行存款 5 贷：其他业务收入 5借：其他业务支出 2.01 贷：累计折旧厂房折旧 2.01（3）2014 年 1 月 1 日收回厂房时账面价值=803.82-2.01（125）=683.22 万元，小于公允价值 700 万元，不需计提减值准备，不作账务处理。【例 3】接例 2，假设 2014 年
10、 1 月 1 日收回该厂房自用，当日该厂房公允价值为 600 万元，20014 年 12 月 31 日公允价值为 650 万元。采用年限平均法计提折旧和摊销。1新准则的账务处理A、成本模式下的账务处理（1）2014 年 1 月 1 日收回厂房投资性房地产厂房账面价值=801-2（125）=681 万元，大于公允价值 600 万元，应计提减值准备=681-600=81 万元。借：固定资产厂房 681 累计折旧（摊销）投资性房地产120（ 2125） 贷：投资性房地产厂房 801借：资产减值损失 81 贷：投资性房地产减值准备 81（2）2014 年 1 月至 12 月每月计提折旧（摊销）=（60
11、0-117 ）/（3012-512-12-6 ）=1.71 万元。 借：制造费用 1.71 贷：累计折旧 1.71（3）2014 年 12 月 31 日厂房账面价值 =600-1.7112=579.48 万元，小于公允价值 650 万元，不需计提减值准备，但已计提的减值准备 81 万元不得转回，因此不作账务处理。B、公允价值模式下的账务处理（1）2014 年 1 月 1 日收回厂房投资性房地产厂房账面价值=850 万元，公允价值为 600 万元，应确认公允价值变动损失=850-600=250 万元。借：固定资产厂房 600 公允价值变动损益 250 贷：投资性房地产厂房 850（2）2014
12、年 1 月至 12 月每月计提折旧（摊销）=1.71 万元。借：制造费用 1.71 贷：累计折旧 1.71（3）2014 年 12 月 31 日厂房账面价值 =600-1.7112=579.48 万元，小于公允价值 650 万元，不需计提减值准备，因此不作账务处理。2企业会计制度的账务处理（1）2014 年 1 月 1 日收回厂房时账面价值=803.82-2.01（125）=683.22 万元，大于公允价值 600 万元，应计提减值准备=683.22-600=83.22 万元。借：营业外支出计提的固定资产减值准备 83.22 贷：固定资产减值准备 83.22（2）2014 年 1 月至 12
13、月每月计提折旧 =（600-117）/（3012-512-12-6 ）=1.71 万元。借：制造费用 1.71 贷：累计折旧 1.71（3）2014 年 12 月 31 日厂房账面价值 =600-1.7112=579.48 万元，小于公允价值 650 万元，应转回已计提的减值准备：首先按不考虑减值因素情况下应计提的累计折旧与考虑减值因素情况下应计提的累计折旧之间的差额=2.0112-1.7112=3.60 万元，冲减已计提的固定资产减值准备，同时增加累计折旧；然后按固定资产公允价值（650 万元）与不考虑减值因素情况下计算确定的固定资产账面价值（683.22-2.0112=659.1 万元）两
14、者中较低者（650 万元），与价值恢复前的固定资产账面价值（579.48 万元）之间的差额，冲减已计提的固定资产减值准备和营业外支出=650-579.48=70.52 万元。借：固定资产减值准备 74.12 贷：累计折旧 3.60营业外支出计提的固定资产减值准备 70.523小企业会计制度的账务处理小企业会计制度规定不计提固定资产、无形资产减值准备，只计提折旧和摊销。2014 年 1 月至 12 月每月计提折旧 2.01 万元：借：制造费用 2.01 贷：累计折旧厂房折旧 2.01【例 4】接例 2，假设 2014 年 1 月 1 日将该厂房收回后即以 650 万元的价格对外转让，已通过银行转
15、账收取转让价款。1新准则的账务处理（1）成本模式下的账务处理借：银行存款 650 贷：其他业务收入 650借：累计折旧（摊销）投资性房地产120（ 2125） 其他业务成本 681贷：投资性房地产厂房 801（2）公允价值模式下的账务处理借：银行存款 650 贷：其他业务收入 650借：其他业务成本 850 贷：投资性房地产厂房 850借：资本公积（其他资本公积）49 贷：其他业务收入 492两种制度的账务处理借：固定资产清理 683.22 累计折旧 156.782.01（512+12+6）贷：固定资产厂房 840借：银行存款 650 营业外支出处置非流动资产损失 33.22 贷：固定资产清理
16、 683.22内部资料仅供参考9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8GK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!z
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