1、房地产开发各阶段成本控制要点立项成本控制要点指南控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件征地费用 少交或晚交，力争减免项目部负责拆迁安置费用 房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。开发形式1、 新征土地规划条件 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部、设计部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。买断内容 明确买断内容明细 项目部负责付款总额 为公司争取最大利益 项目部负责付款时间 周期长、次数多 项目部负责三通或七通一平的
2、标准明确验收标准明细 工程部、项目部负责2、 买断项目手续风险 与项目付款时间直接挂钩。项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成合作方式 符合集团要求，有利于北京公司；项目部负责分成比例 双赢原则； 项目部负责交房时间 尽可能地延后交房， 工程部负责交房标准 不低于合同中交房标准项目部负责3、 合作开发付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成规划成本控制示意图控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件（1）可行性规划设计市场信息搜集
3、和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合1、 规划方案（3）设计成果根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标 设计部（1）设计方案方案设计评审 招投标评审委员会2、报批设计（
4、2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责（2）成本概算制订经营指导书 审算部负责根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会3、扩初设计（3）扩初设计图设计调整 设计部负责（1）地质勘察 搜集权威地质资料自己专业人员勘察（2）设计方案评审桩基设计 2 种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审4、桩基设计（3）桩基施工图 设计调整设计部负责，工程部协助（1）施工图设计要求根据销
5、售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求设计部和工程部负责，其他部门协助（2）报建（3）报施图（4）审图（5）施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部5、施工图设计（6）面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 设计部负责，工程部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标（1） 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助（2） 材料设备选型市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订设计任务书 设计部负责，销售部协助7、装修方案设计（3） 招投标评审 招
6、投标评审委员会市场调研 销售部负责（1）小区建筑物功能的经济评估 有针对性扩充建筑物功能 设计部负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案 市政状况调研争取政府有利条件 项目部负责根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助（3）环境方案设计招投标 招投标评审委员会市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责（4）智能化设计招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责8、功能设计（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助（1）设计调整费用9、设计变更 （2）设计变更洽商 严格按照设计变更洽商流
7、程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规范（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助10、材料设备（3）采购 招投标 招投标评审委员会 详见设备材料采购规范其他费用招投标成本控制要点指南控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件1、 建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。2、 从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。3、 主办部门推荐五家投 标单位报招投标工作 组。1、 工程部负责工程监理招投标合同；2、 设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、 审算部负责材料设备
8、招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第 8条至 15 条和招投标管理程序1、投标单位的选择1、 资质2、 管理水平3、 技术力量4、 历史记录5、 资金实力6、 合作经历4、招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理规范第 8条至 15 条和招投标管理程序1、主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、 销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第 6条、第 16 条至
9、 20 条、和招投标管理程序2、招投标文件各 类 合 同 的 招 投 标 书内 容 应 包 含 ：1、 工 期 ；2、 工 程 造 价 或 取 费 标准 ；3、 质 量 要 求 ；4、 付 款 方 式 ；5、 招 标 范 围 ；6、 结 算 方 式 ；7、 验 收 标 准 ；8、 投 标 注 意 事 项 ；9、 废 标 条 件 （ 投 标 书必 须 加 盖 投 标 单 位 法人 印 章 ） ；10、 接 标 时 间 ；11、 开 标 时 间 ；12、 定 标 方 法 ；13、 投 标 单 位 补 充 意见 ；14、 标 准 合 同 条 文 ；15、 图 纸 、 其 他 要 求等 。2 招投标工
10、作组审核 招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标管理规范第 6条、第 16 条至 20 条、和招投标管理程序优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标管理规范第 21条至 33 条、和招投标管理程序评标和定标1、技术性评标和定标2、经济性评标定标综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准详见招投标管理规范第 21条至 33 条、和招投标管理程序施工环节成本控制示意图控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件变更评估项 目 前 期 规 划 、 定 位 要全 面 、
11、 准 确 ， 尽 量 避 免 在施 工 中 的 重 大 设 计 调 整 。加 强 施 工 前 的 审 核 工 作 。全 面 考 虑 工 程 造 价 ， 对 可能 发 生 变 更 的 地 方 有 预 见性 ， 并 予 以 事 先 约 定 。各 部 门 全 面 评 估 变 更 带来 的 各 种 变 化 ， 为 审 批 提供 参 考 依 据 。审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？根 据 变 更 原 因 将 设 计 变更 分 成 四 类 ， 不 同 类 别 按相 应 的 审 核
12、 签 认 流 程 进 行 。经办部门？ 详见工程现场签证管理规范第二条、第十三条。设 计 变 更 通 知 单 。 发生变更项目的负责人 详见工程现场签证管理规范第 5 到第 8 条。变更的审核签认变更必 须 有 设 计 单 位 、设 计 部 、 工 程 部 、 监 理 单位 和 施 工 单 位 共 同 签 字 后 ，才 能 有 效 。经办部门 详见工程现场签证管理规范第九到第十二条。1、设计变更环节变更的审批 主管总经理审批后方可进行变更。 主管总经理 详见工程现场签证管理规范第十三条。1、 签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。2、 签证的时限现场签证确需发生，应坚持当
13、时发生当时签证的原则。详见工程现场签证管理规范第十条。3、 签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？施工洽商通知单 发生变更项目的负责人 详见工程现场签证管理规范第 5 到第 8 条。4、 签证的审批 必 须 遵 循 “先 洽 后 干 ”的原 则 。 在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理 详见工程现场签证管理规范第十四条。2、施工现场签证5、 签证的反馈对 工 程 变 更 应 定 期 进 行分 类 汇 总 统 计 分
14、 析 ， 并 根据 统 计 资 料 对 控 制 工 程 变更 提 出 改 进 意 见 。资料工程师 详见工程现场签证管理规范第十八、十九条。审图1、 扩初图会审2、 施工图会审3、 分项、分部图会审4、 各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人 详见施工环节成本控制要点三、“审图”总分包配合费1、 分包方式2、 分包内容分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表详见施工环节成本控制要点四、“总分包配合费”施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。 设计部先
15、确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加限时编制材料计划。材料计划签认。 甲方代表材料供应选型材料供应方式材料计划预留时间要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。 经办部门主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、“材料供应”付款进度工程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量工程款的支付付款的审批 根据情况由不同级别人员最终审批。 主管副总或总经理详见付款审批程序规范附件 2：“工程款付款流程”材料及设备采购成本控制要点指南控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参
16、考文件采 购 招 投 标 及 订 立合 同 时 间 暂缺 招投标规范中未提及生 产 周 期 与工程进度相配合运 输 周 期 具体与采购点远近相对应安 装 、 验 收 周 期 与工程进度相配合1、材料进场计划交 叉 作 业 时 间 与工序安排相联系工程部具体参照标准暂缺市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。 审算部技 术 参 数 材 料 设 备 的 技 术 参 数 由设 计 部 确 定 或 封 样 。 设计部2、材料的性能价格比招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部详见招投标管理规范第六、七条和设备材料采购规范第四条3、材料款
17、支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预 付 款 限 额 控 制首 次 验 收 后 付 款 总 额 进度 控 制 。保 修 款 一 般 不 低 于 合同 总 价 的 5%。依 据 合 同 中 约 定 付 款 。经办部门（工程部或设计部）详见付款审批程序规范附件 3“甲供材料付款流程”和附件 7“采购类付款流程”数 量 验 收 几 方 共 同 确 认 货 到 现场 数 量 甲方工地代表或专业工程师负责监控验收外 观 质 量 的 验 收安 装 后 质 量 的 验 收 工程部4、材料验收质 量 验 收 投 入 使 用 后 的 质 量 验收 物业公司详见设备材料采购规范第八条材料保管在 合 同 中 明
18、 确 货 物 的卸 货 和 保 管 的 责 任 承 担者5、材料保管与保修材料保修 用 合 同 的 方 式 明 确 保 修责 任 和 保 修 期工程部 详见设备材料采购规范第九条、第十三到十六条销售成本控制要点指南控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件1、 费 用 总 额 1、 确 定 费 用 目 标 总 额 项目部2、 市 场 信 息 收 集3、 营 销 计 划4、 营 销 预 算2、 根 据 各 种 相 关 因 素 确定 具 体 计 划 和 费 用销售部详见营销费用管理规范1、营销方案5、 营 销 方 案 审 批 3、 征 求 各 方 面 意 见 ， 按审 批 流 程 操 作主管
19、总经理 详见营销操作流程规范1、 现 场 销 售 人 工 费 用 1、 销 售 人 数 控 制2、 销 售 工 作 进 度 控 制3、 奖 励 办 法 控 制销售部部门经理 ？2、 现 场 销 售 器 具 费3、 卖 场 、 现 场 包 装 费4、 销 售 模 型 费 用5、 宣 传 资 料 及 礼 品 费6、 展 销 费？ ？ ？ 销售部专业经理和部门经理 详见营销包装操作规范2、营销现场费用7、 计 划 额 度 控 制 额 度 内 调 剂 和 超 额 审 批 制度主管总经理 详见营销费用管理规范1、 媒 体 及 广 告 代 理 公司 信 息 收 集 和 分 析专 人 负 责 销售部 详见营
20、销包装操作规范先 评 后 选 的 原 则 销售部 详见营销包装操作规范内 部 评 审 销售部3、媒体选择2、 招 投 标招 投 标 招投标评审小组？ 详见招投标管理规范1、 设 计 、 装 修 市 场 信 息 收 集制 订 装 修 目 标 成 本 总 额设计部、销售部 详见营销包装操作规范和设计规划管理规范2、 材 料 采 购 信 息 搜 集材 料 、 设 备 选 型设计部 详见设备、材料采购规范3、 信 息 采 集 及 招 投 标 招 投 标 招投标评审小组 详见招投标管理规范4、 样 板 房 维 护 委 托 物 业 代 管 协 议 物业公司、销售部 祥见物业管理规范4、样板房装修5、 材
21、料 回 收 、 保 管 和再 利 用建 立 材 料 设 备 清 单使 用 登 记闲 置 品 评 估 和 处 理设计部负责，物业、销售部配合详见营销包装操作规范1、 销 售 折 扣 点 待 定 销售前台负责 待制订相关管理办法5、销售回款 2、 回 款 周 期 待 定 销售前台负责，财务监督 详见回款管理规范1、 承 诺 的 给 出 制 作 楼 书承 诺 分 类营销部负责，设计、工程监督6、销售补充条款及承诺 2、 设 计 变 更 与 承 诺 变 更 审 批 与 知 会 制 度承 诺 变 更 设计部负责，销售、工程协助待制订相关管理办法7、客户交房1、 交 房 日 期2、 保 修 期3、 质 量
22、 补 偿晚 交 房 原 因 分 类 处 理与 施 工 队 洽 商 延 长 保 修 期交 房 验 收 协 议详见补偿管理规范1、 中 介 费 待 定8、其他2、 与 销 售 相 关 的 其 他费 用 （ 如 因 销 售 要求 而 发 生 的 设 计 洽商 变 更 费 ）严 格 按 相 关 流 程 进 行 详见工程现场变更管理规范等工程预决算中的成本控制要点指南控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件1、 选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作1、 财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。1、钢筋用量的核实1、 施工图中的钢筋用量
23、2、 洽商、变更的钢筋用量2、 审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作3、 工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况2、 3、审算部经理监督详见正在草拟中工程预决算管理规范2、价差的调整 1、 材料价差2、 人工价差3、 费用价差1、 严格执行合同中价差调整办法2、 及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况3、 当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策审算部材料组与预算工程师负责详见正在草拟中工程预决算管理规范3、洽商、变更的费用控制1、 图纸审核2、 因市场因素甲方对图纸的修改3、 现场签证1、 工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责
24、制2、 监理公司审图3、 施工单位审图4、 甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较5、 现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1、 设计部负责建筑专业图纸质量的审核2、 工程部负责其他专业图纸的审核3、 工程项目部负责现场签证的监控4、 审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性详见正在草拟中工程预决算管理规范1、 工期2、 质量1、甲方履行自己的合同义务2、甲方督促乙方履行合同义务3、工期与质量重视过程中控制1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控3、 配合管理 4、工程部项目经理负责各施工方的配合问题3、工程项目部负责
25、施工过程中协调、配合4、违约与索赔4、 停工、窝工 5、当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算4、审算部负责违约费用的核实详见正在草拟中工程预决算管理规范期间费用的成本控制要点指南控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件1、公司开发速度、规模与贷款计划1、制定年度资金计划2、1、财务部负责年度资金计划2、地价款的支付3、3、制定项目总体开发计划2、项目部负责项目总体开发计划4、工程款的支付 4、制定工程年度付款计划3、工程部负责工程年度付款计划1、财务费用5、销售回款的管理 5、制定年度销售计划 4、销售部负责年度销售计划详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销
26、费用付款流程2、人工费用 1、薪金2、岗位津贴3、出差补助4、加班补助及其他费用5、奖金（含即时奖金）1、依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额2、依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助3、依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额财务部负责 详见费用报销规范第 15 条至第 19 条、第 26 至第 29条。1、通讯费用 1、通讯费用实行限额报销2、交际费用 2、交际费用实行定额报销3、车辆交通费 3、车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销3、行政管理费用4、其他办公用品费总办与财务部负责 详见
27、费用报销规范第 1 条至第 14 条、第 20 至 25 条物业管理中的成本控制要点指南控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件1、委托物业管理1、未销售的商品房2、地产公司办公室3、职工宿舍4、样板间1、制定委托管理邀约并致物业公司2、物业公司就邀约项目提交物业管理方案3、经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议详见物业管理成本控制规范中第 8 条2、资产委托经营1、康乐中心2、幼儿园3、班车1、制定委托经营合同2、物业公司就委托经营合同提交委托经营方案3、经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同详见物业管理成本控制规范中第 6 条3、物业亏损或补贴1、物业管理费亏损（含环境维护费）2、取暖费亏损3、水电费亏损（含差额部分）暂缺 暂缺 现阶段集团内物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损或补贴将出台相应政策。
