1、上 饶 银 行 南 昌 分 行 办 公 楼 项 目代 建 管 理 实 施 方 案 （ 初 拟 ）2015江西省建工集团有限责任司江西省建工房地产开发有限公司2015 年 3 月目 录一、 公司简介、 优势及类似业绩二、 商务报价三、 代建（施工）服务范围、组织机构及工作流程四、 项目前期管理五、 项目监理、勘 查、设计管理六、 项目实施（施工）阶段管理（一） 项目进度管理（二） 项目质量管理（三） 项目投资管理（四） 项目安全、文明施工管理七、 项目后期管理（一） 项目审计与竣工验收管理（二） 项目信息及档案管理八、 诚信服务承诺一、 公司简介、优势及类似业绩（一）江西省建工集团有限责任公司简
2、介江西省建工集团有限责任公司（简称江西建工集团）有着六十多年的发展历史。是省国资委出资监管的省属大型国有建筑施工企业，是中国 500 强企业，全国 50 强建筑企业，江西十强企业，其前身为成立于 1952 年的江西省建筑工程局。具有房屋建筑工程施工总承包特级、市政公用工程施工总承包壹级、公路工程施工总承包壹级等多项资质以及对外承包工程和劳务合作经营权，通 过了质量、环境、 职业健康安全管理体系认证。江西建工集团在六十多年内取得了一系列优秀成果。近十年来创国家鲁班奖 7 项，国家优质工程奖 8 项，省杜鹃花奖 77 项，省优工程 363 项，省以上科技进步奖 10 多项，国家工法 7 项，省级工
3、法 76 项。公司先后获得“ 全国建设质量管理优秀企业”、“中国建筑业竞争力百强企业”、“ 全国建筑业AAA 级信用企业”、 “2013 年江西省十强企业”“ 江西省先进施工企业”、“ 江西省质量管理先进企业” 、“江西省质量信得过企业”、“ 江西省施工安全管理先进企业”等荣誉称号。现拥有各类专业技术职 称人员 2000 多人。在注重 对人才的培养和引进的同时，江西建工还强化了对员工的考核管理工作，采用“能进能出”的灵活用人机制，不断引进高、精、尖人才。“做一个工程，立一个丰碑，树一个口碑 ”是江西建工人的座右铭。多年来，江西建工人不断战胜前进道路上的艰难险阻，是市场经济大浪中的弄潮儿，承接了
4、大批国家、省市重点工程，其中有获中国建设工程“ 鲁班奖”的中国井冈山干部学院、东华理工学院教学实验大楼、景德镇陶瓷学院新区图书馆等多个工程，获国家银质奖的九江电厂一期工程、丰城电厂和新昌电厂工程等一批国家、部级、省级优质工程和以房建、电厂建设、高耸构筑物、大型网架施工技术为代表的一系列省级科技进步奖、省部级新技术应用示范工程等，为江西的经济、社会发展作出了积极贡献。江西建工集团努力打造“ 有实力、讲诚 信、高 质量、负责任” 品牌形象。（二）江西省建工房地产开发有限公司简介江西省建工房地产开发有限公司（以下简称江西建工房地产）属江西省建工集团有限责任公司全资子公司，于 2007 年 9 月经江
5、西省国资委批准成立。目前，公司从业人 员 30 人，各 类专业人 员 27 人，其中教授级高工 1 人，高级工程师 1 人，高级会计师 1 人。公司秉承“专业 、高效、以诚为本”的企业精神，以创造具有精神与生活双重价值的工作、生活空间为企业宗旨，以聚“ 精英人才”、唯“精品意识” 、创“精致建筑”为经营理念，专注于大型公共建筑、景观公寓、风景小镇、度假别墅等高端产品的研发、设计与建造，为社会不断呈现建筑精品。（三）企业优势天时：在集团发展“十二五 规划” 中，房地 产公司作为集团业务发展重要的一步棋，获得集团大力支持及领导的充分重视。 地利：建工集团扎根南昌 60 余年，与房地产公司均为土生土
6、长的本土企业，有着他人无法比拟的得天独厚的区域优势，房地产公司凭借着省级大型国有企业这个平台，积累了广泛的人脉资源，并与省、市、区( 县)行政管理部门长期保持着良好、紧密的工作联系；人和： 2014 年建工集团以营业收入 248 亿元进入中国企业 500 强排名第 471 位，上榜的全国建筑业企业中位居 45 位，在这鼓舞人心的成绩下，集团、公司上下一心，斗志昂扬， 势必再创辉煌。江西建工集团和江西建工房地产公司通过多年的代建施工一体模式的磨合，畅通了沟通渠道，将大大缩短了项目工期，最大限度的减少了项目投资，同时集 团公司利用自身的技术和管理优势，通过优化设计和管理创新大大减少项目建安成本。（
7、四）类似业绩我集团已完和正在施工的代建项目有：江西省总工会干部学校 中国瑞林代建 江西建工施工中共江西省委党校新校区工程 省设计研究总院代建 江西建工施工江西省农业科学院“澄湖春天 ”江西建工房地 产代建 江西建工施工江西省商务厅“艾水清园 ” 江西建工房地 产代建 江西建工施工省信访局（农工部）“芳湖苑 ” 江西建工房地 产代建 江西建工施工江西省人保厅“紫东嘉园 ” 江西建工房地 产代建 江西建工施工集团本部的“江西建工大厦 ” 江西建工房地 产代建 江西建工施工二、 商务报价（一）代建和施工一体的模式1、代建服务费按项目投资额（含项目土地成本）1.5%收取。代建服 务费用主要开支包括对外
8、工作经营费、办公费、交通费、工 资及社保费等，如由我司代建和施工一体化，该费用我司作为优惠让利。2、施工条件本项目工程按实结算，执行现行定额及相关文件（如遇政策性定额调整，则按调整后的定额执行），下浮 6%交由江西省建工集 团进行施工。施工材料按南昌市施工同期的造价信息价，无信息价的材料或项目，由双方认质认价；人工费按江西省及南昌市结算最新有关规定执行；主体工程进度款按月完成工作量的 80%支付，主体完工后，付至全部已完工程量的 85%，装修按月付至已完成装修工作量的 85%，竣工验收合格后七天内付至整个工程 项目的95%，竣工决算后付至决算总额的 97%,其余 3%按有关规定支付。（二）单一
9、代建模式1、代建服务费按项目投资额（含项目土地成本）2%收取。代建服 务费用主要开支包括对外工作经营费、办公费、交通费、工 资及社保 费等。2、施工条件施工单位性质及资质要求：国有控股一级资质以上；承包条件：届时与受托方协定。（三）单一施工模式施工条件: 工程按实结算，执行现行定额及相关文件（如遇政策性定额调整，则按 调整后的定额执行），下浮 8%，其他 结算方式及付款方式同代建和施工一体模式。三、 代建（施工）服务范围、组织机构及工作流程（一）代建服务范围项目立项、勘查、 规划、设计、报批、报建、施工、验收、交付等所有与该项目有关的手续。委托方只须负责专项方案和造价审定，以及进度、质量、安全
10、生产、文明施工的监督工作。（二）施工服务范围对依法审定施工图范围的所有工程，按建筑工程有关标准进行全面施工。具体包括：临设搭建、图纸会审、施工、材料（设备）采购，预决算、分 项验收、竣工验 收、竣工 资 料整理并移交、竣工 备 案、缺陷维修等，确保省级优良，力争创杜鹃花杯奖。（三）管理组织结构（协调、 监督、重大决策）代建方（管理建设）代建项目部或分公司代建项 目经理委托方（业主）基建办（暂定名）基建办主任常驻人员常驻人员常驻人员施工项目部或分公司施工项 目经理合约预决算部土建工程部资料室综合部采购部装饰工程部水电工程部总工室合约预决算工程师水电工程师经营师总工程师土建工程师（四）工作流程1、
11、项目前期及实施阶段管理工作总流程（2）实施阶段代建 单位介入，工作正式开始；工程 监理、施工总承包单位招标及合同签订；设备 材料采购招标工作；质量、安全监督备案手续办理（含人防）；（3）后期 阶段工程保修协议签订；竣工 结算，整理、 汇编 并移交竣工及有关技术资料；工程竣工决算编制及报审工作；将批准的资产价值的资产向委托人办理资产交付手续；协助委托人完成工程运行保障工作（1）前期阶段施工 现场开工条件准备；施工 现场市政临管线、道路报装；墙体改革基金、散装水泥基金缴纳；建 设工程施工许可证办理；进行工程施工阶段的投资、质量、 进度、安全等管理工作；工程中 间验收工作；工程竣工验收及工程实体移交
12、工作2、项目实施阶段管理工作流程监理及施工招标管理、设备材料招标采购管理签订监理、施工、设备采购合同办理项目备案及统计手续 完成施工现场“七通一平” 工作取得建设工程施工许可证开工前的现场各项准备 安排监理、施工 单位进场召开第一次工地会议图纸会审、设计交底审查现场开工条件，审批工程开工 报审表下达开工指令施工过程项目管理体制组织中间验收所有单项工程通过初步验收地基验槽基础验收结构验收专项验收施工投资管理施工质量管理施工进度管理施工合同管理施工信息资料管理施工资金管理风险管理施工安全管理监理管理综合管理施工组织协调管理邀请有关单位组织进行竣工验收 组织委托人人员培训项目代建部与委托人签订保修服
13、务协议书內业资料整理 办理项目工程实体正式移交向政府监督部门申办竣工备案手续 项目开工前期策划和审批组织施工图审查及工程量清单编制 办理项目投资计划和资金拨付手续3、项目后期阶段管理工作流程项目后期阶段工作程序逻辑进入工程保修期管理竣工结算编制、整理、汇编者按竣工 资料的编制、整理竣工结算报使用单位审核向省档案馆办理资料移交手续代建单位与使用单位共同完成编制工程竣工决算报获得政府有关部门关于工程决算报告批复意见向建设使用单位办理项目资产移交运行期间运行保障工作四、项目前期管理（一）项目前期管理工作的目标1、项目前期各项工作做到有计划、有效率，严格按照总进度计划完成各项工作，确保整个项目的进度。
14、2、做好与项目参建单位和政府相关职能部门之间的协调工作，及时掌控项目前期可能出现的各种影响工程实施的因素，做到早发现、早处理。（二）项目前期管理工作的内容1、组织编写制定本工程的工程项目管理实施方案及其各项规章制度，经委托人审核批准后负责组织实施。2、负责组织实施完成委托人决定的有关本工程项目管理的各项任务，按照工程标准及其工程项目管理控制目标。3、审核施工单位的编制的施工组织设计，提出合理化建议，上报委托人审定并负责指导组织落实，工程正式开工前检查施工单位的各项施工准备工作。4、负责完善本工程项目现场的“三通一平”（即水通、电通、路通、场地平整）以及外部配套工程的技术施工管理工作。5、应协助
15、委托人及招标代理机构完成工程施工、材料设备等的招投标工作。6、负责办理项目建设有关的批文、证照及相关手续，主要包括市政、煤气、排水、排污、交通、消防、供水、供 电、环 保等。7、调查和考察工程的地质、水文与气象等现场条件和周围环境、材料堆放地范围、 进入现场方法以及可能需要的设施等方面的情况，根据这些因素对工程的影响和可能产生的风险、意外事故、不可预见损失以及其他情况进行充分的评估并做好积极的防范措施以确保工程的顺利进行。8、负责向有关部门办理工程报建、开工申请手续。五、项目监理、勘查、设计管理（一）勘查单位的选定勘探和设计单位选定：本项目地处红谷滩中心区，从以往项目地勘成果来看，本区地质构造
16、较为稳定。地勘设计单位由委托方和受托方共同考察实力较强并在红谷滩有业绩的单位后，择优选定。本项目属公共建筑，又处核心地段，设计单位最好选择省内外有实力的单位，通过方案竞赛，请市艺术委员会和有关专家评定后确定。（二）监理单位的确定负责项目建筑工程质量的监理单位，由委托方选择确定，并于项目开工建设前，由 监理单位与委托方和受委托方共同签订建筑工程监理合同，由受委托方对监理方工作进行全程管理。（三）设计管理1、设计单位的确定， 协助委托方先从同济设计院、深圳市建筑设计研究总院、上海 现代建筑设计（集团）有限公司、清华建筑设计研究院、中国瑞林、东华设计院、江西省设计总院等知名设计院中甄选 3-5 家设
17、计院，再通过方案比选和类似业绩综合评价确定最终设计单位（方案比选产生的费用由中标设计单位承担）。2、设计方面的质量控制设计质量具有直接效用质量和间接效用质量的双重属性。直接效用质量目标是指设计文件(包括图纸和说明书）应满 足的质量要求，其中最关 键的是设计是否符合国家有关设计规范、是否满足委托人要求，各阶段设计是否达到规定的设计深度，各专业设计内容是否符合施工安装的实际要求。间接效用质量目标是指以设计文件所体现的最终建筑产品质量：通过设计和施工的共同努力，使项目建设成为使用合理、功能齐全、结构可靠、经济合理、环境协调，具有高水平的项目。设计质量控制中，项目管理各专业工程人员应在透彻掌握委托人要
18、求的基础上，花大量时间详细地阅读图纸，分析图纸，以便发现问题，提出问题。对重要的细节问题和关键问题，必要时组织专家论证。设计阶段质量控制主要任务是：2.1 确定项目设计要求和标准，参与分析和评估项目使用功能、面积分配、建筑设计标准等问题；2.2 研究设计图纸，发现图纸中的问题，及时向设计单位提出；2.3 审核各设计阶段的设计图纸(含说明）是否符合国家有关设计规范、有关设计规定要求和标准，并根据需要提出修改意见；2.4 在设计进展过程中，审核设计是否符合委托人对设计上的特殊要求，并根据需要提出修改意见；2.5 若有必要，组织有关专家对结构方案进行分析、论证，以确定施工的可行性，结 构的可靠性、合
19、理性，降低成木，提高功能；2.6 对设备各系统的技术经济进行分析比较，并提出优化意见；2.7 审核有关水、电、气等系统设计与有关市政公用、消防工程规范的规定及与地块条件是否相符合；2.8 审核施工图设计是否有足够的深度，各专业设计之间有无矛盾，是否能满足施工要求；2.9 组织施工图设计文件向政府有关部门的审查报批工作。3、设计优化措施3.1 根据委托人编制的设计任务书要求做好后续服务；3.2 对设计单位进行管理，包括设计文件质量、设计进度等多方面的管理；3.3 组织对设计文件进行技术经济评价、价值分析、提出合理化建议，供委托人优化决策；3.4 提交优化后的各专业设计图纸及重要材料设备选型、技术
20、参数等，由委托人审定实施；3.5 组织各阶段设计评审和报批工作，直至内外部审批通过。六、 项目实施（施工）阶段管理（一） 项目进度管理1、根据项目实际及委托人要求，提交本工程从目前至工程竣工验收全过程的项目总进度计划，上报委托人审定后负责贯彻执行；2、审查施工单位编制的施工组织设计，提出合理化建议，上报委托人审定并负责指导组织落实；3、按照经委托人审定的项目总进度计划及工程施工合同确定的总工期要求施工单位严格控制工程进度；4、组织召开工程管理例会和工程协调例会，重要沟通协调事项须事先上报委托人；5、工程实施过程中及时向委托人上报工程进度计划报告，若工程进度达不到项目总进度计划及工程合同确定的总
21、工期的要求，应及时查明原因上报委托人，并及时采取相应的积极补救措施予以调整，以确保整个工程项目如期完成。6、具体工期控制如下，在确保工程质量和安全文明施工的前提下争取将总工期控制在 20 个月以内。（1）前期工期项目筹 备至项目方案内部确认 30 天项目方案报批完成至主施工图设计完成 60 天工程 报建和基础预先开工批文取得（详见“相关审批程序、 审批时间、应交规费”有关内容） 30 天合计：120 天（2）后期工期开工准 备 15 天基础桩 基工程 50 天地下室 结构 65 天主体 结构封顶 130 天二次 结构、室内外装修及景观工程 150 天各专项验收 30 天竣工 备案 30 天合计
22、：470 天（二） 项目质量管理1、政府及行业管理的有关规定，负责办理工程质量监督报批等有关手续；2、按照国家或地方法律法规及工程合同条款对本工程参建单位进行现场监管，制定 严格规范可行地操作流程，严把质量关，确保工程质量达到本合同规定的控制目标；3、定期和不定期的对本工程进行检查和核验，发现质量问题及时组织整改，确保工程质量。（三） 项目投资管理1、根据各专业施工设计图，在发改委批复的初步设计概算范围内，提出施工阶段各项费用的预算控制价，报委托人审定后组织实施；2、按照工程进度计划，编制年度财务预算、季度资金使用计划，报委托人审定；3、每月根据实际工程进度编制财务用款计划，经委托人审核后作为
23、月底用款计划的依据；4、审核参建单位上报的工程进度报表，并提出书面审核意见，经委托人或委托人委托的第三方复核后作为委托人应拨付工程款的依据；5、根据工程实际情况的变化对工程设计变更、现场工程签证、索赔等内容进行检查、 评审，提出书面审核意见或合理化建议，重大变更需经委托人审定可实施；6、如因参建单位原因对工程造成影响，尽力履行管理职能，对相关单位启动索赔程序，追究责任。（四） 项目安全、文明施工管理1、按照政府及行业管理的有关规定，负责办理工程安全监督报批等有关手续；2、负责督促指导本工程施工单位做好安全生产、文明施工，并督促检查安全生产文明施工目标、措施及其相关规章制度的制定和落实；3、对本
24、工程的文明施工、安全生产负责，同时应明确施工单位的安全职责，督促施工单位采取措施做好工程现场安全防护工作；4、负责加强安全培训教育，施工现场要求做到规范化、标准化，做到重点部位重点监控，建立健全施工安全保证体系；5、负责建立文明施工监督网络，检查文明施工落实情况，建立健全文明施工保证体系；6、工程施工中若发生安全事故，应按安全事故责任管理办法等有关规定及时向有关部门上报，采取措施保护事故现场。七、 项目后期管理（一） 项目竣工验收管理1、施工单位验收，包括施工单位预验收和设备安装工程的联合试运转。施工单位预验收，指在项目施工完成后，在项目部、使用人参加下，由施工单位组织的模拟验收。上述工作完成
25、后，施工单位向项目代建部提交工程竣工报告，总监 理工程师签署同意申报验收诉意见。2、项目代建部收到施工单位提交的工程竣工报告后，对符合竣工验收条件的，组 建委托人、使用人、勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关专家组成项目的验收组，并制定验收移交方案。3、项目部应在工程竣工验收前 7 个工作日，将验收的时间、地点及验收组名单通知质监站。4、项目代建部组织工程竣工验收。建设、勘察、设计、施工、 监理单位分别介绍工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程强制性标准的情况。实施查验工程质量，审阅建设、勘察、设计、施工、 监理单位的工程档案资料。对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管
26、理环节等方面作出全面评价，形成验收组人员签署的工程验收意见。5、工程竣工验收报告。在现场验收合格后，项目代建部应组织编制工程竣工验收报告。工程竣工报告主要包括工程概况，执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、 监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等。经委托人审查签字同意后，向建委质监站备案， 负责该工程的建委质监站负责对工程验收的组织形式、验收程序、执行标准等情况进行现场监督。竣工验收后，项目代建部还应组织施工单位、设计单位整理竣工档案资料，绘制竣工图，并请城建档案馆进行验收，验收合格后移交城建档案馆保存。6、项目代建部资料的移交。在竣工档案资料移交
27、城建档案馆并完成全面竣工结算后，项目代建部将项目的管理资料完整移交给委托人。（二） 项目信息及档案管理1、信息资料管理根据委托人委托的项目管理范围和内容，将建立以项目部为处理核心的信息资料管理中心，协调项目委托人、项目部、承建商、监理之间的信息流通，收集来自外部环境各类信息，全面、系统处理后，供参建各方处理造价、进度、质量事务时 使用， 为整个项目建设 服务。信息资料管理的日常工作包括：负责规划建立项目信息资料管理系统，收集信息，信息加工整理和储存，信息资料检索和传递，实现监理工作本身的自动化、 标准化、 规 范化、系 统化的管理，并推动整个项目信息资料收集、处理效率。2、档案管理将按照档案管
28、理法律法规、城建档案规范要求，建立项目筹划、建设等各环节的档案。在向委托人单位办理移交手续时，一并将工程档案、财务档案及相关资料向委托人单位和有关部门移交。八、 诚信服务承诺1、我集团是江西本土唯一一家国有特级施工企业，江西建筑行业的派头兵，如我集团有幸中标，承担该项目代建和施工，我们力争为贵行压缩 4个月的工期（委托方计划工期 24 个月，我集团将在 20 个月完成任务）。2、确保工程获省优工程，力争获江西省建筑工程最高奖“ 杜鹃花”。3、如委托方出现短暂的资金困难，我集团确保正常施工不停工，适当垫资施工。4、为做好该项目管理工作，我集团将根据项目管理需要，从集团及所属相关企业抽调有丰富工程
29、代建、施工工作经验的人员充实项目管理班子。5、 作为负责任的本土国企，我集团将全力打造成业主放心的交钥匙工程，委托方只须负责专项方案和造价审定，以及进度、质量、安全生产、文明施工的监督工作。6、执行委托人对工程廉政建设的规定：6.1 项目管理人员不得以任何形式向本工程第三方索要和收受回扣、补贴等各种好处费。6.2 项目管理人员保持与本工程第三方正常的业务交往，不得收受第三方的礼金、有价证券和贵重礼品，不得在第三方报销任何费用。6.3 项目管理人员不得参加对公正贯彻落实本工程项目管理工作有影响的宴请和娱乐活动。6.4 项目管理人员不得要求或者接受本工程第三方为其住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及其他有关事宜提供方便。6.5 项目管理人员不得向本工程第三方介绍家属或者亲友从事与本工程有关的材料设备供应、工程承揽等经济活动。江西省建工集团有限责任公司江西省建工房地产开发有限公司2015-3-3
