1、大陸房地產,第八組 我們這組訪談的對象,為前西屋副總何文奇先生,由於他們目前是以合夥方式前進大陸,並非以公司的名義,大陸房地產,所以我們這組這次報告的重心在於介紹大陸房地產 鍾巧玲等 L.w,目錄,訪談對象 兩岸房地產的現況比較 投資與風險 上海交通地理人文介紹 上海房市發展階段與政策 訪談 SWOT分析 結論,訪談對象,此次訪談對象為何文奇先生 曾任西屋建設副總 目前與友人在大陸以合夥的方式來接CASE，每一個CASE就是一整個地區或是社區,訪談對象,主要的工作為：房屋室內設計、代銷(代為銷售)意即將整個社區設計好後，交由大陸人施工，再幫業主(營造商)代為銷售，創造吸引消費者的銷售方式與模式
2、，有些類似台灣的仲介業者。,台灣房地產現況,供給大於需求 景氣低迷 銀行呆帳過多 AMC債權處理破壞行情 加入WTO土地政策轉變,解決方法,企業出走尋求商機 政府提供低房貸利率刺激買氣 公司轉投資 政府政策禁建 房地產證券化 開放陸資來台投資,大陸房地產現況,政策作多 經濟發展快速 傳統社會心理作用,政策作多,取消福利分房及開放內外銷商品房買賣制度 好處:購買力提昇市場擴大,獲利想像空間大房地產制度化,改善投資環境縮小貧富差距投資機會增加,大陸投資風險,政治環境:十六全大會 社會風險:人口都市化 法律風險:法治精神低落,大陸投資風險,經濟環境風險:經濟發展大起大落 產品供需不平衡物價高福波動財
3、政赤字問題,大陸投資風險,金融體系與融資匯兌風險諸侯經濟的形成外商投資優惠政策,上海交通地理人文介紹,上海簡稱滬,是我國最大經濟中心城市 分成浦東與浦西兩區,上海交通地理人文介紹,交通便捷:航空(擁有兩個國際機場)鐵路(滬寧,滬杭線)公路(“申”字型高架路)水運及渡輪地鐵(地鐵一,二線),上海十五區,上海交通建設概況,上海發展迅速原因,政策強力支援 第一階段:沿海政策 第二階段:沿江政策兩政策交叉點,得益最多,上海發展迅速原因,上海房屋投資報酬率全亞第一 房地產供應未若外界想像的多 辦公室行情維持搶手,上海房市發展階段,住房改革(19791985;19861990) 第一階段:狂飆期 (199
4、21995) 鄧小平南巡 第二階段:低迷調整期(19951998)宏觀條控與金融風暴 第三階段:復甦期(1998以後)貨幣分房制內外銷房並軌制(2001.8.1),住房改革(19791985;19861990),第一階段:公房全價出售,新房新租,提倡個人建房 第二階段:全面提高公房房租,增發工資補貼,鼓勵購買造就私房制度產生,第一階段:狂飆期(19921995),1992年鄧小平南巡講話 此後外資大量湧入,處處平地起高樓 1993,1994年達到高峰,第二階段:低迷調整期(19951998),背景:1980年代初,大陸積極吸引外商投資1988年土地使用制度改革1992年鄧小平南巡,第二階段:低
5、迷調整期(19951998),但因景氣過熱,房地產相關法律不健全,形成投機壟斷的現象 為解決此現象,故朱鎔基提出宏觀調控政策,第二階段:低迷調整期(19951998),受創最深的為外銷房,房價突然崩盤,銀行貸款銳減,建商無法繼續蓋下去,留下許多蓋到一半的房子,第三階段:復甦期(1998以後),福利分房 貨幣分房配給實物住宅 貨幣補貼,內外銷房並軌(2001.8.1),中國大陸居民 可購買內、外銷房， 境外居民和外資企業 只能購買外銷房,內外銷房並軌(2001.8.1),大陸居民對居住品質要求提高 外銷房較貴, 境外人士選擇長期租房也不願買房 最後政府於2001.8.1推行內外銷房並軌,SWOT
6、 分析,S：優勢,.技術能力 .管理方式及行銷能力,：劣勢,.缺乏足夠的資源 ex:人際關係.財務 .沒有先行者優勢,：機會,.內外銷房併軌 .加入 .北京奧運帶動北京買氣 .帶動上海買氣 .相對台灣而言，還有價差和上漲空間 .內需增加,：威脅,.大陸政策多變.台商沒有保障 .更多知名仲介業者前進大陸Ex:信義房屋.太平洋房屋 .土地供過於求，對市場認識不足,訪談內容,以合夥型態來成立公司 並沒有帶什麼大量的資金過去 提供技術性的服務,訪談內容,雇請當地的律師作為法律諮詢是必要的 工會內部都有政治色彩, 並沒有參加.,上海銷售房屋以前多半是以辦公大樓為主現在則是以一般住宅為主流,西進政策 配套措施並非完善，貧富差距大，不會貿然西進.,知識經驗技術的累積，提昇自己的實力，是我維持自己的優勢所在用自己的本事去創造需求才能使業務延續不斷！,結論,台灣人的競爭優勢在於專業的技術能力 投資房地產做好深入的市場調查 真正從事開發工作，並與當地官員做好理念溝通。,
