1、核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！苍 洱 天 籁 (苍 洱 苑 )可行性研究报9JWKffwvG#tYM*Jg环比上涨 0.5%，涨幅比上月低 0.1 个百分点。根据国家发改委、统计局发布的最新调查显示，10 月份全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 9.5%，涨幅比上月高 0.6 个百分点；环比上涨 1.6%，涨幅比上月低 0.1 个百分点。（5）品牌化战略将催生更多的精品住宅随着国家着力推行品牌化发展战略，大力实施名牌、名品工程，房地产发展将逐步由规模粗放型向精致集约型转变，一批具有先进均好性品质的品牌名盘将相继诞生。总之，2007 年的房地产市场将继续保持稳步发展势头，房地产营
2、销之间的竞争将逐步从小户型之间的竞争向珍品大户型之间的竞争转变。品牌工程、怡居住宅将逐步成为市场发展主流。4、当前房地产市场存在的问题（1）部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。（2）今年一季度，90 平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的 16.1%。目前，市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在 120 平方米以上，住房供应结构调整任务十分艰巨。（3）住房保障制度还不完善。现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金不到位。（4）市场供应体系还不完善，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立。（5）房地产市场调控体系还不完善，房地产
3、市场秩序有待进一步规范。5、大理概况大理白族自治州有悠久的历史，灿烂的文化，素有“文献名邦”之称。唐、宋时期，南诏、大理国均在此立国。中华人民共和国建立后，全州各项事业飞速发展，成就辉煌，前景喜人。全州山川雄奇，风光秀丽，气候宜人，民风淳朴。大理是国务院首批公布的全国 24 个历史文化名城和国家级 44 个风景名胜区之一，苍山洱海被国务院批准为国家级自然保护区。 “三顶桂冠”使大理声名远播，享誉中外。大理州地处云南省中部偏西，地跨东经 985210103 ，北纬24412642之间。东邻楚雄州，南靠普洱、临沧地区，西与保山地区、怒江州相连，北接丽江地区。自治州首府驻大理市下关，距昆明市 338
4、 公里。自治州国土总面积 29459 平方公里。山区面积占总面积的 83.7，坝区面积占 16.3。东西最大横距 320 多公里，南北最大纵距 270 多公里。大理市地处横断山脉南部的西南端，属西南峡谷区，地势西北高东南低。境内山势雄伟，风光秀丽，既有蜿蜒高耸的山脉，也有峰峦环抱的盆地和湖泊，被前人誉为“青山抱绿水，湖光彩夺目映山色，四时有奇葩，百里飘幽香”的高原优美环境。有巍峨迷人的苍山，碧波诱人的洱海；有保持明清棋盘结构的古城，古朴典雅的民居建筑；有建筑宏伟的三塔、一塔，景色秀丽的蝴蝶泉、团山，大理还有现存的古城、古塔、寺观 40 多处。 大理一年四委风景如画，在诸多风景之中，以风、花、雪
5、、月四景最为著名。既“下关风、上关花、苍山雪、洱海月”2006 年，大理市总人口已达 60 万人，城镇人口达 30 万人，在全市辖区 1815 平方公里的面积中，城市建成区面积达 32.88 平方公里，城镇化率达 51.1%。全市生产总值预计完成 110.35 亿元，按可比价计算同比增长 11.1%；财政总收入继 1991 年突破 1 亿元、2001年突破 5 亿元后，首次突破 10 亿元大关，达 11.53 亿元，同比增长32.24%，其中地方一般预算收入完成 7.46 亿元，同比增长33.31%，提前一年实现了省政府确定的我市县域经济财政发展目标，实现了历史性的跨越；辖区工业总产值完成 1
6、02.03 亿元，同比增长17.38%；全社会固定资产投资完成 42.4 亿元，同比增长 20.25%；社会消费品零售总额完成 29.89 亿元，同比增长 12.47%；城镇居民人均可支配收入达 10176 元，同比增长 13.39%；农民人均纯收入达3675 元，同比增长 6.31%。全市综合经济实力显著增强，县域经济综合竞争力名列全国第 95 位。到 2010 年，大理市总人口达到 70 万人以上，城镇人口争取达到 50 万人左右，建成区面积争取达到 46平方公里。到 2020 年,城市人口达 70 万人以上,总人口达 100 万人以上,城市化率达 70%以上,促进全州城镇化率提高到 35
7、%以上。第二节 项目建设的必要性1、从宏观上讲，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济( 尤其住宅经济) 是我国新的经济增长点之一，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。因此，本项目的建设是响应国家的安居工程。2、从微观上来说，本项目的建设是贯彻落实大理市十一五发展规划纲要和大理旅游规划的具体体现；是缓解市民住房压力，改善西洱河周边环境、加强周边基础设施建设、提升周边旅游文化品质的需要；也是贯彻落实
8、截污减排，坚持科学发展、可持续发展观和以人为本的较好体现；是加速推进大理市辖区城镇化建设步伐，大力改善基础设施，建设社会主义新农村，建设平安大理、和谐大理的体现。3、项目的建设是加快滇西中心城市建设步伐的需要大理是云南省域二级城市，是滇西中心城市。是云南省建设国际大通道的要塞之一；是大瑞铁路、公路中线、西线的必经之地，是云南省实施“大通道”战略中通向南亚大通道的次级枢纽；是澜沧江湄公河次区域的有机组成部份；是东盟经济圈中的重要节点城市。为适应形势发展的需要，尽快建成滇西中心城市已成为大理市最重要的任务，最主要的目标。大理州、市党委和政府按照实施项目带动战略， “强化基础产业和基础设施建设，不断
9、增强发展后劲的要求” 。决定加大力度进行西洱河中心区的开发建设。建设完善的城市基础配套设施，加强城市绿化。美化、亮化建设工作，提高城市形象、提高投资环境，为加快建设滇西中心城市的步伐创造条件。4、项目的建设是提升城市形象，创建园林城市，大力发展旅游产业的需要大理市的旅游业在全国、西南地区及云南省占有重要的地位。云南以昆明、大理、丽江、香格里拉为主体的黄金旅游路线是全国重要的知名旅游线路，也是全省旅游业的主要发展区域。西洱河中心区的景观环境改造和提升工程，把大理建成为集历史观光、文化体验为一体的国内外知名的旅游目的地和客源集散地，西洱河中心区市政基础配套设施及景观绿化环境的改造提升工程的建设为旅
10、游者和市民提供游览、休闲、娱乐，以及令人赏心悦目的动态空间环境。优美的街区，舒适和谐的绿化空间、广场和滨水区域的环境景观，将是大理市建设成为省级和国家级园林城市的重要组成部份，也是建成为提升城市形象，完善城市配套服务和历史文化保护的城市中心区的生态型绿色景观轴线和综合服务器，将成为旅游观光、游览、领略大理地域文化风情的良好场所，从而进一步巩固和提升大理旅游城市的形象地位。5、项目的建设是加强以洱海保护为重点的生态环境建设需要 省、州、市各级党委和政府坚持把洱海保护作为建设滇西中心城市的基础和前题，依法加强对洱海的保护和管理。按照“建设节约型社会、环境友好型社会” ，保护和开发利用好自然资源，积
11、极发展循环经济，加强生态建设，加强环境保护的要求，在西洱河中心区景观绿化改造提升工程项目中，以建设完善的市政基础配套设施作为重要的内容，为洱海的保护和生态环境的建设提供良好的基础条件。6、通过项目的实施，获得一定利润，可用于西洱河的整治 通过项目的实施可获得利润 5000 多万元，部分可用于西洱河美登桥以东的景观治理和夜景灯光的亮化。因此，开发建设 xx 具有重要的现实意义和必要性。第三章 市场分析 第一节 云南房地产市场发展现状及特点分析1、云南房地产市场发展现状2006 年云南房地产业发展景气指数为 101.1，呈现小幅回升的态势，正处在小景气发展区间运行，全省房地产企业开发投资达314.
12、64 亿元，同比增长 34.6%，明显高于全国平均增长速度，继续保持较快增长的势头。尤其是房地产开发企业在土地一级市场表现活跃。 全省房地产企业购置土地面积 1210.87 万平方米，同比增长46.7%，土地购置费 44.40 亿元，增长 21.5%；开发土地面积 557.82万平方米，增长 21.7%，土地开发投资 41.01 亿元，增长 3.4 倍；反映出房地产开发企业发展能力增强，投资热情依然较高。 从市场供求方面分析，2006 年全省房屋施工面积达 3220.68 万平方米，同比增长 18.5%，其中新开工面积 1216.13 万平方米，下降9.6%；全省商品房竣工面积 856.56
13、万平方米，增长 35.9%；与此同时，近年来全省商品房销售额首次超过开发投资额。全省商品房销售面积达 1561.73 万平方米，同比增长 15.8%；商品房销售额 366.31 亿元，同比增长 23.6%，其中商品住宅销售额增长 22.5%。另一方面，云南房地产业统计预警系统信息反映全省房地产业已由“热”转变为“不热不冷”，处于“绿灯”区的“稳定”发展态势，国家宏观调控政策影响导致市场变动明显，市场供求关系进一步调整，全省房地产业开始进入一个新的调整发展时期，正开始向新支柱产业方向发展。今年前 7 个月，云南省房地产市场继续升温，投资增速加快，商品房屋销售额达到 245.53 亿元，同比增长
14、30.2%。 今年前 7 个月，云南全省房地产开发投资达 179 亿元，同比增长 24.7%。云南全省商品房屋施工面积达 2994.62 万平方米，比去年同期增长 22.2%，其中新开工面积 1046.36 万平方米，同比增长 55.5%；全省商品房屋竣工面积 366.75 万平方米，比去年同期增长 21.6；商品房屋销售建筑面积 1031.6 万平方米，同比增长 29.3%，增幅比上半年提高 8.6 个百分点；商品房屋销售额 245.53 亿元，同比增长30.2%。 因为受人民币升值和资金流动性过剩的影响，云南省房地产市场价格又趋新一轮上涨，市场供需两旺，成交活跃。2、云南房地产市场特点（1
15、）开发投资规模迅速扩大，呈现快速增长势头。2006 年全省房地产开发投资完成 314.64 亿元，同比增长 34.6%，比全国高 8.9个百分点；全省除 2 月份增长 24.4%外，其他各月度房地产开发投资增幅均在 25%以上，其中有 6 个月份的投资增幅在 30%以上，明显高于全国平均增长速度，且大多数月份高于西部，投资规模居西部第 6 位，投资增速居西部第 5 位。（2）房地产企业调整投资策略，土地一级市场投资活跃。2006年全省房地产企业购置土地面积 1210.87 万平方米，同比增长46.7%，土地购置费 44.40 亿元，增长 21.5%；完成开发土地面积557.82 万平方米，增长
16、 21.7%，土地开发投资 41.01 亿元，增长 3.4倍。另一方面新开工商品房屋施工面积呈现持续下降，2006 年全省新开工商品房屋施工面积 1216.13 万平方米，下降 9.6%。 （3）商品房供应充足，户型供应结构有所改善。2006 年全省商品房屋施工面积达到 3220.68 万平方米，同比增长 18.5%，首度突破 3000 万平方米，其中住宅施工面积 2579.15 万平方米，增长18%，占商品房施工面积比重达 84.9%，同比提高 0.2 个百分点；普通商品住宅面积为 1714.03 万平方米，占住宅总面积的 66.5%，接近国家宏观调控要求 70%的目标。 （4）商品房销售市
17、场降温，市场供求关系制约明显增强。由于受房地产市场价格走势、交易税及一系列调控政策等不确定因素的影响，消费者持币待购的心理增强，尤其是对投资者“炒房”行为有所制约，2006 年全省商品房期房市场明显降温。无论是商品房一级市场，还是二手房交易市场都受到不同程度影响，导致全省商品房交易量出现下降的情况。全省商品房销售面积 1561.73 万平方米，同比增长 15.8%，商品房销售额 366.31 亿元，同比增长 23.6%，商品房销售较上半年重新开始出现小幅回升的迹象。 （5）房地产开发资金供应较充足，发展能力增强。2006 年全省房地产开发到位资金 419.29 亿元，同比增长 22.4%。其中
18、国内贷款 52.36 亿元，增长 48.6%；企业自筹资金 118.3 亿元，增长31.6%；自有资金 56.11 亿元，增长 25.1%。值得一提的是，目前全省房地产开发到位资金远远超出其投资完成额，二者的比值为1：1.53，表明全省房地产企业资金自我筹措能力明显增强，金融机构也加大贷款发放力度，为全省房地产业发展提供了有力保障。 （6）大部分州市进入快速发展阶段。2006 年全省除昆明市以外的州( 市)完成房地产开发投资 129.55 亿元，同比增长 56.7%，占全省房地产开发投资总量的 47.4%，开始接近占有半壁江山。全省16 个州( 市 )中超过一半的州( 市)房地产投资增幅远远超
19、过全省平均水平。第二节 大理市房地产市场分析1、大理市房地产市场现状 大理白族自治州有房地产开发企业 90 家，物业管理企业 30 家，专业房地产中介服务机构 6 家，从业人员近 2500 人。目前大理有 30 多个待建或在建楼盘，大理白族自治州，这个向来以旅游资源为外界熟知的地方，短短两三年的时间里吸引了天城屋业、银海、银冠、城建股份等诸多知名地产品牌企业先后进入。大理的房地产市场目前处于从政府提供公共住宅向市场提供商品住房的转型，为大理房地产业发展带来了良好的发展机遇。城市居民住房消费观念的转变，为大理房地产业发展带来了一场根本性的转变，居民已经适应从过去依赖政府供给住房转向到市场找房，成
20、为房地产消费主力。由于大理当地居民的住房消费正处于转型期，而且旅游产业所带来的外来人口也呈不断上升趋势，大理的房地产市场呈现供需两旺的态势，今年价格在 2500 元/平方米以下的商品房占大理州市场供应总量 60%左右，市场价格体系运行平稳有序。大理下关的商业形态主要沿街为市，零散杂乱，主要经营的商品仍仅限于满足本地消费者。2007 年以来，大理市房地产市场投资保持快速增长，今年 1 至8 月，全州房地产完成投资 10.72 亿元，同比增长 44.67%；施工面积 191.56 万平方米，同比增长 51%；商品房综合销售均价每平方米2116 元，住宅商品房均价每平方米 1946 元，同比增长 1
21、1.16%。新开工面积、竣工面积、销售面积稳定增长，市场需求旺盛。房价指数依然高位运行，但是涨幅趋缓。2、大理市房地产市场特点（1）商品房新开工面积稳定增长，其中：普通住宅稳定增长，别墅高档公寓、商业营业用房高速增长。15 月全市商品房新开工面积 33.49 万平方米，比上年同期增长 85。其中：普通住宅新开工 15.31 万平方米，比上年同期增 32.2；经济适用房新开工万平方米；别野高档公寓新开工 9.89 万平方米，比上年同期增长1.99 倍；商业营业用房新开工 4.93 万平方米，比上年同期增长84.4。（2）商品房竣工面积高速增长。15 月全市商品房竣工面积达 144027 平方米，
22、比上年同期增长 2.79 倍，其中：普通住宅竣工109112 平方米，比上年同期增长 4.42 倍；别墅高档公寓竣工 9270平方米，比上年同期增长 4.79 倍；商业营业用房竣工 24229 万平方米，比上年同期增长 5.28 倍。（3）空置面积基本持平。15 月全市商品房空置面积与上年同期基本持平，其中：别墅高档公寓空置面积大幅下降，由去年同期 16132 平方米下降到今年的 6043 平方米；商业营业用房空置面积增长，比上年同期增加 3040 平方米。（4）市场需求仍然旺盛。1月全市商品房销售面积 16.42万平方米，其中期房销售 12.82 万平方米，现房销售 3.6 万平方米。在全部
23、销售面积中，商品住宅销售 14.56 万平方米，占全部销售面积的比重为 88.7。房地产市场总体上需求旺盛，同时空置面积持平，供求关系基本平衡。3、大理市房地产市场发展趋势在大理市场考虑达 5 年之久的国际零售巨头沃尔玛终于与大理中民合众房地产投资开发有限公司签约，落子大理。与此同时，该开发商与沃尔玛紧临的商业步行街铺面卖出两万多元每平方米的天价。沃尔玛进驻大理被房地产开发商视做当地商业消费形态转型的信号。随着一些重量级房地产项目的亮相和商家如约进驻，将改变下关传统商业格局，改善休闲旅游配套功能，对大理旅游城市品牌的提升起到积极作用。据国家发改委和国家统计局发布的最新调查显示，今年二季度，全国
24、 70 个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨 6.3%，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等，其中昆明上涨 3.3%，大理上涨 7.7%。在国家发改委、国家统计局调查公布的全国 70 个城市一季度房屋销售价格情况统计中，大理市无论是整体房屋销售的价格涨幅还是在新建住宅和二手住宅的涨幅上，均高于昆明市的涨幅，其二手住宅更以 10.7的涨幅位列全国第三，远高于全国 5.2%和昆明 3.8的涨幅。作为旅游历史文化名城的大理，房地产行业的拉动作用十分强劲。大理房地产业具有非凡的魅力，能为居住者提供最佳的创业和人居环境。因此，大理房地产的价格还有较大的上升空间，客观上也非常符合价值、竞争、供求三大规
25、律，不存在泡沫和涨幅过快的问题。房地产业已成为推动大理城市化进程和经济发展的支柱型产业，预计今年全州的房地产业将带动建筑、建材业以及相关中介服务产业创造 50 个亿的产值，占到全州 GDP 的 1/6。大理拥有“全国历史文化名城”、“国家级风景名胜区”、“国家级自然保护区”、“中国优秀旅游城市”和“最佳中国魅力城市”的美誉；具有自然环境、地理条件等天生的资质；有丰富的历史文化和地方文化；有完善的规划和持续的投资。大理房地产业将与旅游紧密结合，面向国内外全面推行外向型发展。而且半住半商的形式深受外地购房者青睐，并已成为大理旅游地产的一种发展趋势4、大理市近期典型楼盘的调查分析大理市近期典型楼盘调
26、查分析表：序号 楼盘名称 开发商 地理位置 规模商品房均价（元/m 2）开盘时间 销售情况1 龙腾苑 展宏屋业 龙园小区对门 200 套住宅：15001800商铺：45002006.5 已销售完2 龙瑞小区 展宏屋业 二小门口占地面积 110亩，一期为200 套3100 左右 2007.4 跃层已基本销完3 太阳苑 惠丰地产 214 线上阳南河南 共 364 套 未定 2007.5 已报名 300多人4 海天苑 京津地产 地税大楼斜对面 建筑面积43031 平方米 18002260 2006.5 已销售完5 山水清城 南地地产 万花路与榆华路路口 300 套住宅：21002700.商铺：100
27、00140002006.4 剩两套跃层6 待开山水丽都 南地地产 龙溪老漾濞车站 1000 套毛坯房：2500精装修房：28002007.5 已开始发售 VIP 卡7 祥和苑 华兴屋业 人民路 127号 建筑面积30461 平方米 1900 2006.1 已售完8 锦兴福园 锦兴地产 西屏路银泉酒店旁 建筑面积16850 平方米 住宅：1950商铺：7000 2006. 12 已售完9 三江雅苑 三江地产 小花园 90000 平方米（占地 40 亩） 2500 2006.7 剩余两栋10 正阳时代广场 大通地产 子河片区十万平米以上（占地 102 亩）住宅：15001800商铺：3500150
28、002004 年 已售完11 花韵蓝湾 大通地产 大理学院落荷花校区旁 600 套住宅 住宅：2700商铺：4500 2006.9 基本销完12 澳霖二期工程 澳霖地产 人民公园内 3486.36 平方米 2300 2007.5 超过 500家预定13 邑水花都 永昌祥地产 全民健身中心 共 160 亩，目前使用 40 亩 130 万/栋 2006.4 已售完14 大理山水间 银海地产 214 国道文献楼西占地 475 亩，计划分两期开发联排、双拼40005000独栋 60002008.115 荣欣苑 银海地产 息龙路国土宾馆旁 占地 6.45 亩，共 40 套住宅：23002500商铺：150002006.5 已报名 20人16 建元公寓 城建公司 荷花加油站旁 共计 17 套平层起价：2544 2007.4 交定金已有 10 家
