1、海口别墅策划项目建议书海洋文化的运用作 者: 杨宝民 于 2003-10-7 目 录一、 滨海房地产项目及公司品牌策划的意义二、 专业工作流程三、 住宅与商业市场调查初步模型四、 对泰盛海景别墅项目的策划意见纲要五、 泰盛公司品牌发展战略、企业文化建设的意见六、 海口西海岸别墅项目工作初步计划七、 杨宝民策划工作室介绍前言 海南岛在军事上是我国战略支点，它是中国南海不沉的航空母舰。在经济上，海南岛最大的优势是丰富的海洋资源和热带海岛旅游资源。海南的发展前景是无限光明，经过 90年代初期的房地产泡沫经济，今日的海南旅游业与地产业健康发展，作为一家实力雄厚的投资公司，泰盛控股公司整合岛内外资源，进
2、行大手笔策划，一定能够在海南房地产市场高起点谱写新的篇章。杨宝民策划工作室作为一家高水平的策划机构，愿意为泰盛提供专业地产策划服务，在共赢中快速发展。一、商业房地产策划的意义面对竞争激烈的房地产市场，没有充分的市场调查，没有切合市场实际的专业策划服务，房地产项目很难达到预期目标。根据中国泰盛控股公司董事长吉大为先生的战略构思，杨宝民先生的提出具体建议，期望本项目能够打造为可体验的海南第一的滨海健康社区，项目包括经营中华海洋健康养生园项目，树立健康地产的品牌形象。1. 通过对西海岸别墅项目全面市场调查与策划，对项目进行正确市场定位，借鉴国内外海滨名盘，通过高水平创新策划引导市场，减少投资的风险，
3、通过总体策划与建筑规划经济性分析提高发展商投资收益。2. 通过与中国泰盛控股有限公司的合作，促进产品销售，增强开发商在高尚住宅项目方面的竞争实力，充分挖掘项目的商业价值，提升项目的价值空间。3. 帮助企业整合媒介资源、零售业专业资源，减少不必要的广告投放，降低营销成本，提高营销效率。4. 通过整合强势资源，根据泰盛发展战略，加大树立海南第一地产品牌的力度，为项目品牌输出奠定基础。5协助中国泰盛集团海口房地产公司培训出一批最优秀的房地产销售人员，为项目营销奠定坚实基础，通过人材本地化降低营销成本。图 1 图为杨宝民先生为海南长信地产公司讲授团队建设新知识二、专业工作流程1.杨宝民房地产策划工作室
4、企业管理资讯顾问工作流程人力资源 财务成本 投资与营销 建筑规划设计 工程管理 物业管理 客户服务图 2 企业文化策划流程2.杨宝民工作室住宅项目全程策划工作流程图宏观经济和区域城市市场研究 项目环境评估 项目地块价值评估方法区域房地产市场调研 各类物业市场调研 目标客户定性与定量调查项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品概念设计 社区服务创新图 3住宅项目策划流程图3.杨宝民工作室商业地产（步行街）项目策划工作流程图宏观经济和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑
5、产品商业交通设计概念设计图 4 商业房地产策划流程图三、住宅与商业市场调查初步模型1、环境质量调查内容：周边地区的河流、绿地、空气质量、噪声污染、光污染、山体地形与绿化、周边建筑对小区的影响，周边商业设施，教育医疗、交通设施等综合环境2、竞争对手项目调研模型序号 名称 详细内容或推断1 企业核心竞争力 代表作品2 地块土地价值、建设成本 售价3 建筑规划特点 分析本地客户对建筑规划风格的偏好4 户型 本地居民组成与户型偏好不同户型销售率？5 立面 建筑里面的特点与偏好分析6 会所 本地会所的经营内容与实际效果评估7 物业管理 物业管理水平与取费情况？普通消费者问卷调查利害相关者调查医院市场学校
6、社区居民文化活动与消费偏好？市场定位工作要点 项目宏观、区域以及各类物业得全面市场信息 目标客户市场调研与细分 项目 SWOT分析与动态竞争分析 项目定位：理念性与形象定位、功能定位、文化定位、客户定位、价格定位 品牌定位及推广 产品与服务的核心竞争力的确定 分期开发建设步骤建议 物业类型建议 户型与面积比例确定 户型功能选择 会所与配套设施建议 创新策划与市场引导措施最后形成市场定位报告3.海口西海岸别墅项目建筑策划参考模型我国建设项目的可行性研究起步较晚，它主要停留在对项目投资的经济损益的分析研究上。而建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、心理环境等等
7、影响建筑设计和使用的各因素，从而为建筑师进行建筑设计的依据。由于现行的可行性研究报告主要是请工程咨询公司完成，由于他们并不对开发商的投资决策承担任何实际责任，它本身的结论可靠性令人怀疑，因此，建筑策划工作能够帮助修正可行性投资报告。案例 1 我想通过唐山海滨旅游区实例说明建筑策划与可行性研究报告的关系。2001 年 10月我受沿海物业集团公司委托去唐山购买 1000亩土地，用于建设海滨旅游度假区。旅游区位于河北乐亭县打网港岛，首先我们进行外部条件调研，重点调研地理条件，摸清海岛实际面积和等高线等基本数据。同时对冀东文化进行认真调研，从中国共产党创始人李大钊等前辈成长足迹，分析号称冀东粮仓的唐山
8、地区文化特色。图 5唐山滨海度假区实地考察策划首先我们请新加坡规划师进行总体规划，聘请唐山建筑设计院测量队对岛屿进行道路基础测量，聘请大连海洋环境保护研究所进行地形图测量，同时徒步勘查全岛，根据获取的海洋风暴潮、植物生长环境等自然条件分析，否定了大型海滨高尔夫球项目和其中不适合北方的绿化风景。本规划设计是以实现一个适合中国国民口味兼顾海外游客的国际标准旅游度假区，设计主题是健康养生和海滨旅游度假，使其成为北方家喻户晓的国际级海滨度假区。建筑规划完成后，我们与工程咨询中心合作，编制初步的预可行性研究报告，在环境保护局的支持下，聘请大连环境保护研究所作海洋环境影响评价，策划而后抓建筑策划，根据建筑
9、策划的依据编制设计任务书，而后开始建筑设计，最后编制出正式可行性报告。整个可行性研究与策划投入经费 150万元，历时 4个月完成。案例 2 杨宝民带领岳永平建筑规划硕士、范峻（北大房地产硕士）等完成北京伟业别墅 15万平方米住宅小区市场调研任务，对初步规划设计方案进行了重大调整，较好处理了住宅与商业建筑的关系，对商业建筑根据零售业要求，对商业交通入口出口，商业内部流向，商业服务设施进行准确规划。对于住宅部分，我们根据市场调研结果，正确划分了联排别墅与普通多层住宅的比例，对多层住宅的户型比例进行料定量分析规划，为发展商增加直接效益 600多万元，整个市场调查与策划时间一个月。案例 3 东方时代广
10、场，茂业百货决策投资东方时代广场，总投资 6亿元，前期开发包括收购土地等投资3亿元，其中建设投资 2亿元，装修投资 1个亿。杨宝民组织一批专业市场调查人材对华强北项目进行两个月调研，确保东方时代广场住宅项目的销售以及商业广场的正确定位，由于本项目处于海口黄金地段，因此，住宅销售没有困难，商业定位则是难点。在海口八大商圈中，华强北商圈大有赶超东门商圈而领导未来海口商业潮流之势，已成为众商家的必争之地。位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，随着改革的深入，市场经济这只看不见的手不断撩拔着华强北这条不甘寂寞的街区。到上世纪九十年代末，一家家商场如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内就成为令
11、人瞩目的海口主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，海口大动脉深南大道横贯其中，面积达 1.6平方公里。商圈内拥有 50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领 10多万人，交通四通八达，20 多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可达 50万人次。随着华强北商业的不断繁荣发展，与往昔相比，近两年来已发生了两在变化：其一是老商圈成员不断升级扩容；其二是新成员的抢滩入驻。在经营方面，呈现出四大特色：1、模式新；2、档次高；3、规模大；4、业态全：华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，特别是海口书城的入
12、住，大大提高了商业街的文化品位。华强北商圈繁荣的源动力来自于国民经济的发展。海口近几年 GDP一直保持 13%左右的增长势头，高于全国平均水平。经济发展的结果是提高了居民的收入和购买力，使消费水平稳步提高，零售也因此呈现出空前活跃繁荣的局面，社会商品零售额大幅度增长。按照现有的商圈规模和海口居民的消费水平，我们初步测算出华强北商业街的零售市场饱和系数约为 2.2万元。随着其改造方案的出台与实施，必将唤起华强北商业繁荣的“第二春”。客流量既是商店经营的前提，又是经营的结果。客流量的地理分布状况直接影响着商场的经营状况。华强北的客流量的地理分布主要指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路与
13、华强北路的入口处。据测试，以上几个主要地点的日平均客流量大约为 28万人次。每个商圈的顾客构成各不相同，不同顾客群又存在不同的消费习性，为了对华强北商圈的顾客构成及其消费习性有个初步的了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示顾客构成方面有以下特点：1、工薪白领为主（占 49%）；2、中青年、高学历特征明显；3、单身一族比例最大（占 31.5%）；4、顾客主要来自二级商圈(占 52.1%)。在顾客消费习性方面，我们发现：1、顾客来华强北的目的主要是购物；2、商品质量始终是顾客关心的首要因素；3、外在环境因素是吸引顾客来华强北购物的主要原因；4、大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。 图 6 全程策
14、划东方时代广场服装特色购物中心案例 4 中达集团东方海景别墅及滨海度假区项目策划假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。中达集团计划在这里兴建度假村与老年公寓。图 7 深圳海景假日家园别墅效果图深圳东部旅游项目是中达集团可持续发展的新里程碑，对东部项目的综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团的战略转型，而且有利于提高项目开发的水准。根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置与自然条件实际情况，理性地把握深圳旅游与住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色的策划方案。图 8 西
15、班牙别墅效果图建筑用地 30万平方米，建议规划五星级酒店万平方米(项目可行性报告另报)，高档别墅区万平方米左右，老年公寓 15万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓 5万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。图 9 总体策划鸟瞰图海水直接流入社区建筑策划的方法论在建筑策划中建筑已经不仅是一个具体的物质结果，而成为一种现象。用信息论的观点来看建筑就是一个事件，研究事件中信息交换和转换的方法，寻求事件中的相关量的相互作用和协调正是建筑策划方法论的基本内涵。生活预测 目标设定 用途，目标，规模性质外部条件调查社会环境人文环境，自然环境，规划设
16、计条件内部条件调查使用者，作用方式，功能要求空间评价 反馈 空间构想 空间内容，平立剖构想，动线空间 修正 成长，感观环境，空间形式 技术构想 材料，结构形式，构造，设备 空间改良 经济策划 投资估算，增值，赢利，回报率 报告拟定 设计要求，功能分配，任务书 图 1 建筑策划的程序规划设计完成前后调查问卷？规划设计完成后，根据我们的规划特点？向客户展示模式、平面图与三维动画？建议贵公司委托我们征求典型客户意见，调查样本数 100150人左右？根据市场调查结果，提出总体策划意见，根据市场调查与策划意见，委托知名建筑规划机构拿出规划设计初步方案，重点调查客户对规划的意见？根据反馈意见以及专家讨论，
17、而后修改建筑规划？四、对泰盛海景别墅的策划意见提纲市场范围扩大，加大对海南岛外旅游房地产用户的吸引力，通过大手笔策划与精心组织开发优秀产品，提高产品价值，实现产品服务与社区文化建设升级。新的思路是针对外地游客市场，达到 10000元起价，实行更高标准的综合物业服务，成为海南服务水平最高的可体验式健康文化社区。下述意见仅仅是初步提纲，双方达成合作协议后，会提出详细的策划方案。1. 海南国际海洋健康养生园落户泰盛别墅花园本项目周围近邻黄金海岸别墅、海航国宾馆和游艇会，区域档次较高，客观形势促使我们必需创新。图 10 黄金海岸别墅 图 11海航国宾馆在项目中，设立对外开放的旅游项目海南国际海洋健康养
18、生园项目，改变传统的会所面貌，提炼中西健康养生文化，设立系统的健康养生服务项目，其中海水健康保养重心设置个性化 SPA,充分利用深层海水与普通海水的保健功能，开展海洋深层海水健康食品等食疗项目，利用海南丰富地下温泉水资源,重点策划了一个以水疗水浴、活水保养为中心，包括健康咨询服务系统、健康信息网络系统、心理休闲中心、养生支持系统构成的养生服务综合系统，填补我国海洋健康文化的空白。图 12 项目地块海洋文化艺术的展示与动态表演2.采用产权式酒店经营方式，充分挖掘濒临高尔夫及西海岸环境优势3.对景观设计进行细化和创新根据旅游规划与建筑规划相结合思想选择景观树木与花卉，采用绿色材料。园区形成若干可体
19、验路径，让游客在体验中流连忘返。4.按照体验营销思路制定营销方案体验经济是 21世纪经济发展的特色，哈利波特的成功就是体验经济的成功案例。房地产营销正在向体验营销方向发展，深圳万科、中海等一流房地产企业开始广泛应用于房地产营销实践，体验营销注重与客户之间的互动，注重情感体验，注重客户产生第一印象的卖场体验，因此我们在本项目策划中以客户体验作为策划基本出发点，围绕客户体验对各个景观要素与建筑要素，进行合理布局，客户进行本小区海滨入口到会所达到视觉体验的高潮。体验营销若干特点：第一，注重购楼客户的健康运动愉快体验，并使体验成为客户价值的必要组成成分。第二，戏剧化和互动的概念，成为海南泰盛别墅营销策
20、划的核心概念和指导方法。第三，体验经济中的营销策划、设计和创作，需要将科学和人文技术和艺术结合起来，因此我们注重海南地域文化及海洋文化对本项目影响，采用北京、海南等地客户容易接受的方式表现我们可体验的滨海健康社区特点，让客户从好奇观看引导到最后决策购买。5.数字化图书馆引入到小区会所之中，满足高级白领与老板人士商务旅游需求。6.建立儿童可参与式游乐区建议开办中澳双语幼儿园和知名小学教育，同时对整体策划进行完善，增大住宅或产权式酒店比例。7.低成本、高效率建立营销网络，为海南地产走出去策略奠定坚实基础。8.在别墅开发成功基础上，拿下国宾馆用地作为项目二期用地，实现联片开发。图 13 长信海景花园
21、前面国宾馆用地别墅项目对于泰盛房地产开发至关重要，项目的成攻开发将为二期开发典型坚实基础。海洋文化的变迁历程 滨海社区文化的设计海洋在人类文化的传播中具有重要的作用，海洋是世界的便捷通道。中国丝绸传播到中东阿拉伯国家以后，价格等同于黄金，由于陆路路途遥远，中国沿海有许多不冻港，造船技术发达，公元前 140年至公元前87年汉武帝时期，我国海船从广东雷州半岛出发，将黄金和丝绸经过越南、泰国、马来西亚等远航到印度半岛换取珍珠和宝石。唐代，阿拉伯国家成为中国主要贸易对象，中国海船从南海到波斯湾巴士拉港需要 3个月时间，中国丝绸成为阿拉伯国家贵族妇女的奢侈品。进取冒险的海洋文化不是西方国家的专利，中国造
22、船史更以大量的历史记载和文物出土资料，无可辩驳地证明了古代中国人不但习于航海，而且更善于航海，明确提出，“内涵丰富的海洋文化，是中华民族古老文明的组成部分。”“黄河、长江与海洋共同孕育了中国的舟船文化”。作者认为，浙江河姆渡出土的木桨表明，早在 7千年以前，中国人就走向了海洋。在几千年的历史中，中国人不仅创造了辉煌灿烂的农耕文明，而且同时创造了博大精深的海洋文化和舟船文明。与联合国科教文组织“海上丝绸之路”调查的结论相同，事实证明，“中国也是海洋文化的发源地之一”。这一结论对我们更为全面地认识中华古老文明传统，不无启迪意义。 中国造船史揭示，在一个很长的历史时期，中国古造船技术一直在世界上处于
23、领先水平，多桅多帆、平衡舵、披水板、减摇龙骨等都是中国首创。尤其船尾舵、水密舱壁、车轮舟和指南针更可称为中国造船史上的四大发明，是中国对世界造船技术的重大贡献。从古代的海上丝绸之路的开辟到郑和下西洋，海洋文化在中国文化宝库中占据重要位置。明清时期腐败的封建王朝开始实行海禁政策，一个强大的国家由于闭关自守，夜郎自大，西方国家由于蒸汽机的发明，在科学技术方面开始领先中国，在鸦片战争时期全面暴露了封建制度的衰败，海洋文化的影响日渐微小。建国以后，我国用 50多年时间建立一批企业，但是许多企业破产或潜在亏损，与国外大公司竞争后处于落后地位，美国、日本等一批跨国公司富可敌国，我们不仅缺乏强势企业，更缺乏
24、一批世界级的企业家，由于制度的个别缺陷与传统文化中保守落后的影响，我国的企业家群体一直在不健康的环境中成长，时代迫使我们在世界范围的市场经济中培育一批企业家，不仅能够占领世界的市场，而且能够传播现代中国先进的企业文化，从海洋文化中汲取精神力量，培养冒险、进取的企业家精神成为时代对我们的迫切要求。21世纪是海洋的世纪，从内陆面向辽阔的大海，海洋资源的占用与利用成为各国考虑的大事。我国的许多省份已经制定海洋经济发展战略，例如山东与广东省不仅分别提出“海上山东”、“海上广东”战略，而且两省都非常重视海洋文化的研究。在广东省既使是内陆的梅州地区，由于有 300多万华侨在海外，客家人的成才历程也很容易受
25、到海洋文化的影响。客家文化与海洋文化的研究方兴未艾。从地域文化角度分析，岭南文化被看作中国海洋文化的一部分。岭南文化具有海洋文化的两个基本要素，海洋舟楫之便带来的商业文明，二是移民具有包容性的移民族群结构。从古代的移民进程来看，中原人移民在广东成为客家人。以深圳特区建设为标志，形成全国最现代化的移民城市。海洋文化的研究与提炼，不仅有利于培养一批具有冒险进取精神的企业家，而且海洋文化对海滨房地产项目的开发具有指导意义，海洋文化是滨海社区建筑取之不尽的源泉。图 14 海南三亚海滨一景与海洋文明的三个特点向对应，现代企业家也必需具有三个特征：1.以开放的眼光面对全球的竞争随着全球一体化进程的加快，企
26、业家必须具有面向世界的开阔视野，由于海外投资及跨国公司的兴起，跨文化管理要求企业能够实施本地化战略，重视海洋文化与地域文化的结合。2.海纳百川 博爱包容要开拓世界市场，就必须在世界范围内进行人材经营，包容不同民族员工的文化个性，挖掘他们的特长，不仅利用各国的精英，占领当地的市场，而且要用先进得企业文化武装当地员工的头脑，培育一批优秀人材。海洋建筑具有两个鲜明的文化特征：海洋文化与地域文化。没有地域文化的标记就没有家的感觉，没有海洋文化的标记，滨海建筑也就失去了生命力。独特的地域自然与社会条件决定了建筑的地区性，而地区性的建筑又在全球化的趋势下维持了建筑文化的丰富与多元。从三个层面体现海洋文化
27、1.建筑文化特色与周围环境协调一致。 2.娱乐性与知识性结合，开阔人们的视野。 3.社区内提倡心胸宽广、互相关怀、热情好客的海洋文化风格。五、泰盛公司品牌发展战略、企业文化建设的意见1. 企业文化建设新论由于房地产行业是国民经济的支柱行业，房地产企业与社会公众利益密切相关，房地产企业文化特点如下：1.企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关怀。这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化”、“主题精神年”、万科周刊以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最
28、好的体现。2.不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视，强调地产企业服务大宗的人文关怀意识，而不仅仅是 为少数人服务。3.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促进产品的营销。4.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。5.企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。企业文化的形成需要提炼与升华，许多房地产企业对于企业文化建设是缺乏经验的，在建设企业文化体系过程需要挖掘和梳理企业的经营思想。首先企业
29、文化建设要面向社会，面向基层百姓，与民族优秀的文化相结合，例如唐代诗人杜莆：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”其次，企业文化要与企业制度建设相互结合，通过制度反映企业的文化，通过企业文化活动推动企业管理制度化，让人们主动地按照制度建设现代地产企业。企业文化应该渗透到价值链的各个链条，企业价值链追求企业价值最大化，构建优秀的价值链需要业务流程再造（BPR），BPR 以流程为核心必然引起职能部分变革，变革就必然涉及企业员工职务的调整，良好的企业文化能够有助于员工支持变革。因此，很多企业 ERP与 BPR的失败与其说是工作的失败，不如说是企业文化的失败。泰盛提倡的价值观念是积极向上，提倡创新进取
30、的企业文化。打造泰盛品牌的战略建议企业战略远景规划中包含建设一家优秀地产上市公司。企业文化直接成为企业品牌的标签，企业家是品牌的塔尖，因此，企业品牌的建设要做好如下工作：1. 建立以商标、泰盛管理经验为核心的知识管理体系2. 企业品牌的推广需要优秀的员工，优秀企业文化的实践者是全体员工，因此企业文化不仅是企业家的文化，也是全体员工的文化，是团队共同的价值观念，要建设一流的品牌企业，家必须理念先行，建立完善的培训体系。3. 突出以企业家为企业灵魂的宣传工作，大范围、低成本整合社会资源。 因此，建议办好企业内部期刊同时，对泰盛企业品牌进行高度概括和提炼，编著一本宣传泰盛品牌的图书，集中反映泰盛的业
31、绩与团队建设情况，让国内外朋友更多了解泰盛。3.杨宝民策划工作室关于房地产企业集团战略的见解加入以后，外资进入中国房地产市场加快，政府出台的土地出让政策，加速淘汰规模小效益差的房地产企业；同时外资房地产企业等加快投资步伐，国内发达地区房地产企业加速向内地房地产投资，房地产企业之间竞争加剧，不同企业之间在竞争中互相学习，房地产企业集团竞争战略模式发生改变：第一，动态竞争战略的制定是以重视动态竞争互动为基本前提的。第二，过去制定战略的另一个出发点就是扬长避短，以自己的竞争优势打击竞争对手的弱点，然后对手在博弈中增强学习能力，优势发生变化或逆转。第三，静态条件下，制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势
32、。而在动态竞争条件下，制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势，特别是善于利用多个学科优势，通过知识壁垒加大对手抬高竞争的门栏。第四 动态竞争条件的分析方法不同于静态分析，把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反应的分析；把联动分析方法用于对竞争对手的分析；运用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。第五，在动态竞争条件下，人们更加注意环境、市场和行业结构对企业行为与效益的影响和企业的资源条件；而在动态竞争环境下，人们越来越关注企业的能力、核心专长以及企业战略的作用。企业经营战略研究步骤框图如下：六、海口泰盛海景别墅及海南国际海洋健康养生园项目工作计划项目策
33、划与营销咨询 10月 28日 2004年 3月 18日时间 地点 工作内容 责任人10月 6日左右签定协议。 海口 接受项目市场策划调查接受项目总体策划者的要求模型和问卷签定市场调查与定位专项服务协议. 杨宝民 刘剑涛10月 22日11 月 5日 深圳 两个子项目同步工作，开始初步调查，完成主要住宅楼盘的调研分析，例如万科东海岸、水云间等 杨宝民 赖格园10月 28日11 月 15日 海口西海岸，北京，沈阳 对项目进行初步概念构思，提供自己的调查模型和相关问卷 杨宝民 赖格园北京（范俊 岳永平） 11月 5-15日 海口 1.区域市场调查、各类物业市场调查、目标客户定性与定量调查、环境质量调查
34、 2.完成了主要竞争对手分析与专业访谈分析和市场问卷。 杨宝民 赖格园10月 28-10月 30日 海南 考察海南三亚同类项目，提出对于海口西海岸项目可以借鉴的新思路。 李敏杨宝民11月 6-8日 海口 与杨宝民策划工作室总建筑师罗展帆（国际一级注册建筑师）进行总体规划分析，进行价值增值概念设计与构思 杨宝民 罗展帆11月 15日16 日 海口 同类住宅项目考察，选择海滨住宅项目深圳蔚蓝海岸、鹿茵翠地、万科东海岸参观。 杨宝民 李敏负责组织11月 18日 深圳、海口 11 月 20日杨宝民在海口主持概念规划设计研讨 1.规划设计、建筑设计与景观设计方案细化与优化 2.开发理念设计、安排建筑规划
35、师与景观规划师进行概念设计及其整合工作 李丹、杨宝民、罗展帆吉董事长等参加11月 2030 日 海口 根据海口建筑可行性分析财务评价规范与取费标准，了解开发各类成本数据多种方案比较分析，对项目融资成本、赢利水平、投资风险予以科学的估价，提出建议方案 杨宝民 王蓉等11月 30日项目重要里程碑 海口 泰盛海景别墅项目总体策划方案 杨宝民 谢晖12月 1日 海口 双方研讨总结第一阶段工作部署第二阶段企业文化及企业 CIS设计策划工作 杨宝民 严省强2004年 1月 2-25日 海口 1.项目重要宣传文章与品牌宣传图书写作编辑工作 2.协助审查策划项目售楼处设计及装修方案，按照体验营销思路打造 李丹
36、 李敏刘剑涛 巫隽清杨宝民 12月 25日26 日项目评审会 深圳 征询中海地产董事长张一平先生对本项目策划意见。 杨宝民请广州星和湾原物业管理总经理祁东林先生提出对西海岸项目物业管理的意见 杨宝民 祁东林12月 1日5 日 海口，北京，深圳 根据产品说明书对客户进行重要书面调查 杨宝民 赖格园12月 5日15 日 海口 项目规划与设计经济性分析，邀请知名公司施工总监参加，设计单位同时听取意见 杨宝民 李敏 李经理 刘剑涛 巫隽清2004年 1月 15日20 日 海口 1.项目售楼处开始施工 3.项目 CIS方案定稿 杨宝民刘剑涛 巫隽清2004年 3月预先登记 海口 预售工作，办理全部手续
37、刘剑涛 巫隽清11月 28日提交企业文化及海南第一品牌建设咨询报告项目里程碑 海口 在 10月 28日提交企业文化及海南第一品牌建设咨询报告 杨宝民七、 杨宝民策划工作室介绍杨宝民策划工作室是专业的策划机构，在商业房地产与旅游房地产策划方面具有核心竞争力。本工作室拥有一批多学科高级人材，注重学科杂交与实际策划效果，在旅游房地产与商业房地产和大型千亩大盘住宅区策划方面，具有突出优势，制定了专业的运作流程。杨宝民工作室具备强大的人材资源调配能力和资源整合能力，善于策划高难度项目，我们秉承“专业、严谨、顾客利益至上”的理念，不断为客户提供最专业的策划服务。工作室科研项目如下：1.超级大盘的景观配套项
38、目无土栽培营养液电脑配制系统2.理想社区整体营造理论及其在千亩大盘中应用3.购物中心的可行性研究与经营创新4.商业步行街的理想布局模型及其应用5.海洋文化的提炼及其在房地产项目中应用已经完成的策划案例： 沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询，项目投资规模亿元，位于武汉最繁华地段汉正街。深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划抚顺恒昌商厦公司总体定位策划，治理机制设计咨询深圳华强北大型购物中心-东方时代广场全程策划5. 虎门荔林华庭（裕隆别墅）精品小区市场调查与总体策划6. 梅州千佛塔寺 5000亩旅游区房地产总体策划与规划设计7. 深圳 2002年十大明星楼盘鹿茵翠地策划及全程
39、营销策划8. 正在策划深圳小梅沙东方海景别墅及第二代 MALL购物中心项目铜罗湾新干线策划工作室对外承接如下项目1. 住宅市场调查与策划、营销推广2. 旅游区策划与规划，与广东省旅游发展研究中心合作，具有一级旅游规划资质3. 购物中心与商业步行街策划与委托经营4. 房地产企业品牌管理与企业发展战略咨询我们承担泰盛海景别墅项目的突出优势：1. 对海洋文化具有多年研究及积累，了解海南地域文化，熟悉国内滨海旅游房地产市场。2. 具有多学科人才，擅长商业房地产策划与委托经营。3. 具备房地产公司企业文化与无形资产运营咨询经验。4 具备中华国际健康养生园策划经验5. 在房地产人材培养方面，我们能够协助房
40、地产公司建立人材培训体系，我们的人材培养经验如下：（1）.从规划与营销课程学习起步，集中参观解剖重点项目，请专家讲解。（2）.有计划设定研究课题，例如 MALL购物中心的策划以及 1000亩大盘策划课题。（3）.注重多学科交叉学习，不同岗位锻炼与实践。（4）.建立完整培训体系，研究生培养机制与企业培训机制相互结合，减少摸索时间，善于团结同行专家，合理配置资源。杨宝民讲授的名牌培训课程个人素质的提升新世纪的团队建设经验 理想居住社区整体营造理论及其在千亩大盘策划实践的应用MALL购物中心与商业步行街的经营策划房地产企业无形资产运营理论与实证分析房地产企业价值链管理研究生招聘策略与技巧 房地产企业
41、品牌建设的策略与方法 著名企业家张一平先生（右）颁发“感谢状”房地产企业文化与战略设计咨询实例 客户营销理论及其在地产营销中的应用知识集成策划及其在地产企业的应用实例房地产企业最优资产结构研究 博弈论与房地产全面造价管理创新低成本建筑工程管理的奥秘 杨宝民知识型社区服务理论及其应用 杨宝民地产开发与物业管理企业获取核心竞争优势的新途径知识管理 杨宝民陈锐博士不仅为企业内部培训作出突出贡献，而且为香港中原地产顾问公司、新世界房地产公司、香港沿海集团公司、张一平创办的爱地时代房地产策划公司、深圳同致地产代理评估公司、深圳友佳地产代理公司、瑞尔特房地产策划公司、梅州方圆房地产公司、海南泰盛房地产公司
42、等知名企业培训，受到各企业员工热烈欢迎。 用知识滋润房地产企业干渴的心田 团结、进取的房地产专家队伍项目策划小组成员姓名 介绍 项目职务杨宝民杨宝民策划工作室总策划师 解放军测绘学院博士生指导小组老师，1998 年担任王志纲工作室高级策划师，曾任营销总监，香港沿海集团开发与物业管理总经理、海口茂业集团主管房地产营销与百货公司营销策划工作副总裁职务，策划过海口十大明星楼盘鹿茵翠地、海口天健世纪别墅、鞍山沿海绿色智慧城、北京伟业别墅、南京新天地花城超级大盘等知名房地产项目。主持策划完成的商业房地产项目：1、海口万众城家居广场总体营销策划。2、抚顺恒昌百货公司商业发展战略管理咨询。3、海口华强北东方
43、时代广场等项目。4、虎门裕隆别墅荔林华庭项目总策划出版专著：科学出版社已于 2000年出版其专著分布式虚拟现实专著一部。房地产知识创新经营及其实践专著即将由企业管理出版社出版。 项目负责人罗展帆 海口城建设计院（甲级）国家一级注册建筑师 旅游规划与建筑概念设计赖格园 杨宝民策划工作室市场调查经理，原茂业百货市场调查项目经理 市场调查谢晖 现在新西兰攻读房地产硕士，出国前在深圳市土地房产交易中心工作。主要项目有：房产篇：主策划项目：香港别墅（住宅 15 万 m2，尚未开盘）时代骄子（住宅 4万 m2，2003 年 2月开盘，已热销60%，可上 查询：）阁林网苑（办公 3万 m2，90%销售率）景
44、绣年华、依山居 负责海外品牌招商策划与娱乐策划 高级策划师岳永平 同济大学建筑规划硕士，香港沿海集团发展商总经理，配合杨宝民完成过北京策划项目 负责北京市场策划建筑规划师范 俊 房地产开发与管理专业硕士擅长房地产项目的全案企划和项目的营销管理，配合杨宝民完成过北京策划项目 负责北京市场策划注册估价师宋恒明 中法联合培养 MBA 市场调查与理念策划王蓉 金融学硕士，擅长房地产贷款业务与财务分析 财务分析陆荣华 物业管理专家，拥有多个小区创优秀经验 物业管理方案设计张一平 原深圳中海地产董事长 项目指导杨荣元 原深圳住宅局长，深圳物业管理名誉会长 项目指导物业管理方案设计策略支持：王志钢工作室 建
45、筑规划支持单位：新加坡雅科本深圳有限公司景观规划设计支持：泰国 green architect设计公司6yKFlU36%z#0&I6opaP4d6SevueS5d4P9on5H%+Yy!41SjDHw4vHCiR03ZwW(#E2jl6L081N9pp9M07-J3ig-AW$SrU)&LbwAo(nzuaJ!&RnNXRv$ab(B#-!D+ff-CZ(Xy$75XpLQGfIVSy+jnbTamh(vOQD9zJDgO*(RmLTLnT+SmJQHhM#YG8tzoy5$(fPvrD*EtxSk1-cGg6cz2UT+u5)5t)RS-v81bA6$&cKojuVsfjC2SO#j$QV6
46、IpnA&FvBYra9oTvnvTn78pWzsB!xjlD1QLWdUHL*ub7jMk9eA1TQ&o-Z*iVEDTe#S#eSDDUh*Y)n%PR0yd8jKh58s$IFRaTIN-AhftXyovRk43iOqiqOj34lSwpzYuhjB0PKVcUHL*vb8kNmbgC3VT)r2%+mZJIYj*X(kZJK!o2*5vyLJq$di7P8kg(wPTGdEPKoW46$yX)#D+gh1F%1$E+ed(zV$SsW+)OfAFu2vHDjS25$z#1*K8qseT8ibYkBBlZdlcYjyxgS5b1L4if)yTXMkNZUA0jm9Q7ic#oGIu+o
47、xq3AQQA4sAr2yNLu(jpfHe03mVAvH+GvzTk0)aDd28u(OM!m)Y*iWFFVh&W*kZKL%q4-8z5$*eNsoz!znsMdx6(2o#IHVg!S#dRAAQdZS!gVGHZn1*5w2Z$bKqlxZxlqKb$Zx3uEycK!%OjIRJmS-SlJQHiN$#IawCs1vIFlW6b+H+a6VkDGt+pAu7FXYJeDLEgM$MfDKBcGVTC4pvl&nAxeO+3!z#2)MbuxkGf5cy0TS)s3&2q&OO*r4)6v1WY6EidnOl8bv&KGSaTHM)yfdqUukqNf-)cHjaiGa&bIl
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