中华人民共和国城市房地产管理法.doc

1、中华人民共和国城市房地产管理法 、房 地 产 开 发 制 度房 地 产 开 发 ， 一 般 是 对 土 地 和 地 上 建 筑 物 进 行 的 投 资 开 发 建 设 活 动 。 依照 城 市 房 地 产 管 理 法 的 规 定 ， 房 地 产 开 发 是 指 在 依 法 取 得 土 地 使 用 权 的国 有 土 地 上 进 行 基 础 设 施 、 房 屋 建 设 的 行 为 。 房 地 产 开 发 是 一 项 高 投 入 、 高风 险 的 投 资 经 营 活 动 ， 也 是 一 项 涉 及 面 较 广 的 经 济 活 动 ， 其 对 国 计 民 生 产 生重 大 影 响 ， 因 此 ， 国

2、家 通 过 立 法 及 其 他 手 段 对 其 加 以 调 控 管 理 。 房 地 产 开 发 项 目 管 理城 市 房 地 产 管 理 法 对 此 作 出 以 下 几 方 面 规 定 ：（ 1） 执 行 城 市 规 划 。 房 地 产 开 发 必 须 严 格 执 行 城 市 规 划 。 按 照 经 济 效益 、 社 会 效 益 、 环 境 效 益 相 统 一 的 原 则 ， 实 行 全 面 规 划 、 合 理 布 局 、 综 合 开发 、 配 套 建 设 。 我 国 的 城 市 规 划 分 为 总 体 规 划 和 详 细 规 划 ， 其 中 详 细 规 划 又分 为 控 制 性 详 细 规

3、划 和 修 建 性 详 细 规 划 。 对 房 地 产 开 发 项 目 产 生 直 接 法 律 约束 力 的 是 详 细 规 划 。（ 2） 房 地 产 开 发 的 用 途 与 期 限 。 以 出 让 方 式 取 得 土 地 使 用 权 进 行 房 地产 开 发 的 ， 必 须 按 照 土 地 使 用 权 出 让 合 同 约 定 的 土 地 用 途 、 动 工 开 发 期 限 开发 土 地 。 A、 超 过 出 让 合 同 约 定 的 动 工 开 发 日 期 满 1 年 未 动 工 开 发 的 ， 可 以征 收 相 当 于 土 地 使 用 权 出 让 金 20 以 下 的 土 地 闲 置 费

4、； B、 满 2 年 未 动 工开 发 的 ， 可 以 无 偿 收 回 土 地 使 用 权 。 但 是 ， 因 不 可 抗 力 或 者 政 府 、 政 府 有 关部 门 的 行 为 或 者 动 工 开 发 必 需 的 前 期 工 作 造 成 动 工 开 发 迟 延 的 除 外 。 其 目 的有 两 个 ： 一 为 禁 止 出 让 土 地 使 用 权 人 在 房 地 产 开 发 中 擅 自 改 变 土 地 用 途 ， 侵犯 国 家 利 益 ， 扰 乱 房 地 产 市 场 秩 序 ； 二 为 禁 止 或 限 制 出 让 土 地 使 用 权 人 闲 置土 地 ， 造 成 土 地 资 源 的 浪 费

5、。（ 3） 房 地 产 开 发 的 安 全 性 要 求 。 房 地 产 开 发 项 目 的 设 计 、 施 工 ， 必 须符 合 国 家 的 有 关 标 准 和 规 范 ； 房 地 产 开 发 项 目 竣 工 ， 经 验 收 合 格 后 ， 方 可 交付 使 用 。 上 述 立 法 的 目 的 系 为 保 障 房 地 产 开 发 过 程 及 产 品 的 安 全 性 ， 使 房 地产 开 发 企 业 在 追 求 经 济 效 益 的 同 时 ， 兼 顾 社 会 效 益 和 环 境 效 益 。 取 得 竣 工 验收 合 格 证 亦 是 申 请 取 得 房 屋 所 有 权 的 一 个 重 要 条 件

6、。（ 4） 房 地 产 开 发 中 的 联 建 。 依 法 取 得 的 土 地 使 用 权 ， 可 以 将 其 作 价 入股 ， 与 他 人 合 资 合 作 开 发 房 地 产 。 这 在 实 践 中 往 往 被 称 为 “联 建 ”。 在 我 国 ，联 建 涉 及 的 法 律 问 题 较 为 复 杂 ， 特 别 是 合 作 开 发 房 地 产 ， 常 易 引 发 纠 纷 。 房 地 产 开 发 企 业 管 理房 地 产 开 发 企 业 也 即 房 地 产 开 发 商 或 发 展 商 ， 按 照 城 市 房 地 产 管 理 法 的规 定 ， 是 以 营 利 为 目 的 ， 从 事 房 地 产

7、开 发 和 经 营 的 企 业 。（ 1） 房 地 产 开 发 企 业 的 分 类 。 按 房 地 产 开 发 业 务 在 企 业 经 营 范 围 中 地位 的 不 同 ， 可 将 房 地 产 开 发 企 业 分 为 房 地 产 开 发 专 营 企 业 、 兼 营 企 业 和 项 目公 司 。（ 2） 房 地 产 开 发 企 业 的 设 立 条 件 。 设 立 房 地 产 开 发 企 业 ， 应 当 具 备 下列 条 件 ： 一 是 有 自 己 的 名 称 和 组 织 机 构 。 二 是 有 固 定 的 经 营 场 所 。 三 是 有 符合 国 务 院 规 定 的 注 册 资 本 。 房 地

8、产 开 发 企 业 是 资 金 密 集 性 企 业 ， 对 其 注 册 资金 的 要 求 高 于 一 般 经 营 性 、 劳 务 性 、 中 介 性 的 企 业 。 目 前 建 设 部 按 房 地 产 开发 企 业 的 资 质 等 级 不 同 规 定 了 不 同 的 注 册 资 本 要 求 。 这 有 助 于 扼 制 房 地 产 开发 领 域 过 于 严 重 的 投 机 态 势 ， 降 低 房 地 产 投 资 风 险 ， 保 障 交 易 安 全 。 四 是 有足 够 的 专 业 技 术 人 员 。 房 地 产 开 发 是 一 项 专 业 性 很 的 经 营 活 动 。 开 发 商 拥 有足 够

9、 的 专 业 技 术 人 员 系 为 保 障 开 发 项 目 产 品 的 安 全 及 开 发 中 其 他 社 会 效 益 和环 境 效 益 实 现 的 必 要 条 件 。 目 前 ， 建 设 部 按 房 地 产 开 发 企 业 的 资 质 等 级 不 同规 定 了 不 同 的 专 业 技 术 人 员 要 求 。 五 是 法 律 、 行 政 法 规 规 定 的 其 他 条 件 。（ 3） 房 地 产 开 发 企 业 的 设 立 程 序 。 设 立 房 地 产 开 发 企 业 应 经 过 以 下 程序 ： 一 是 应 当 向 工 商 行 政 管 理 部 门 申 请 设 立 登 记 ， 工 商 行

10、政 管 理 部 门 对 不 符合 上 述 条 件 的 ， 不 予 登 记 。 二 是 房 地 产 开 发 企 业 在 领 取 营 业 执 照 后 的 1 个月 内 应 当 到 登 记 所 在 地 的 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 规 定 的 部 门 备 案 。 上 述 规定 主 要 为 协 调 企 业 设 立 中 ， 一 般 行 政 管 理 (工 商 行 政 管 理 )与 特 殊 行 政 管 理(房 地 产 开 发 行 业 管 理 )的 关 系 。（ 4） 房 地 产 开 发 企 业 的 注 册 资 本 与 投 资 总 额 。 房 地 产 开 发 是 一 项 需 要巨 额 资 金 投

11、 入 的 经 营 活 动 ， 如 果 房 地 产 开 发 企 业 的 注 册 资 本 过 低 而 投 资 总 额过 大 ， 势 必 造 成 其 投 资 风 险 巨 大 ， 给 投 资 者 、 其 他 经 营 者 及 消 费 者 带 来 巨 大风 险 隐 患 。 因 此 ， 城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 ： 房 地 产 开 发 企 业 的 注 册 资 本 与 投资 总 额 的 比 例 应 当 符 合 国 家 有 关 规 定 。（ 5） 房 地 产 开 发 的 分 期 投 资 额 与 项 目 规 模 。 有 些 房 地 产 开 发 项 目 由 房地 产 开 发 企 业 分 期 开 发 ，

12、 这 时 若 分 期 投 资 额 过 小 而 分 期 项 目 规 模 过 大 ， 也 将给 其 自 身 和 他 人 带 来 巨 大 风 险 隐 患 ， 往 往 不 能 保 证 开 发 项 目 顺 利 完 成 。 因 此 ，城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 ： 房 地 产 开 发 企 业 分 期 开 发 房 地 产 的 ， 分 期 投 资 额 应当 与 项 目 规 模 相 适 应 ， 并 按 照 土 地 使 用 权 出 让 合 同 的 约 定 ， 按 期 投 入 资 金 ，用 于 项 目 建 设 。 房 地 产 交 易房 地 产 交 易 是 房 地 产 交 易 主 体 之 间 以 房 地

13、产 这 种 特 殊 商 品 作 为 交 易 对 象所 从 事 的 市 场 交 易 活 动 。 房 地 产 交 易 是 一 种 极 其 专 业 性 的 交 易 。 房 地 产 交 易的 形 式 、 种 类 很 多 ， 每 一 种 交 易 都 需 要 具 备 不 同 的 条 件 ， 遵 守 不 同 的 程 序 及办 理 相 关 手 续 。 特 别 是 在 我 国 由 于 处 于 计 划 经 济 向 市 场 经 济 转 轨 的 特 殊 时期 许 多 房 地 产 权 利 并 不 规 范 ， 有 些 可 以 自 由 流 转 ， 有 些 限 制 流 转 ， 有 些 禁止 流 转 。 因 此 ， 房 地 产

14、 交 易 需 要 律 师 在 其 中 发 挥 重 要 作 用 。1、 房 地 产 交 易 的 分 类 ： 第 一 ， 按 交 易 形 式 的 不 同 ， 可 分 为 ： A、 房 地产 转 让 B、 房 地 产 抵 押 、 C、 房 地 产 租 赁 。 第 二 ， 按 交 易 客 体 中 土 地 权 利 的不 同 ， 可 分 为 ： A、 国 有 土 地 使 用 权 及 其 地 上 房 产 的 交 易 ； B、 集 体 土 地 使用 权 及 其 地 上 房 产 的 交 易 。 现 行 法 大 多 禁 止 或 限 制 其 交 易 ， 因 此 ， 在 我 国 ，一 般 房 地 产 交 易 仅 指

15、前 者 。 前 者 还 可 进 一 步 按 土 地 使 用 权 的 出 让 或 划 拨 性 质的 不 同 进 行 分 类 。 第 三 ， 按 交 易 客 体 所 受 限 制 的 程 度 不 同 ， 可 分 为 ： A、 受限 交 易 (如 划 拨 土 地 使 用 权 及 其 地 上 房 产 的 交 易 ， 带 有 福 利 性 的 住 房 及 其 占用 土 地 使 用 权 的 交 易 等 )； B、 非 受 限 交 易 (如 商 品 房 交 易 等 )。 第 四 ， 按 交易 客 体 存 在 状 况 的 不 同 ， 可 分 为 ： A、 单 纯 的 土 地 使 用 权 交 易 、 B、 房 地

16、产期 权 交 易 C、 房 地 产 现 权 交 易2、 房 地 产 交 易 的 一 般 规 则 。 房 地 产 交 易 应 遵 循 以 下 一 般 规 则 ： (1)房产 权 和 地 产 权 一 同 交 易 。 （ 前 为 新 增 ） 房 地 产 转 让 、 抵 押 时 ， 房 屋 所 有 权 和该 房 屋 占 用 范 围 内 的 土 地 使 用 权 同 时 转 让 、 抵 押 。 这 就 是 “房 产 权 与 地 产权 一 同 交 易 规 则 ”。 房 产 权 与 地 产 权 是 不 能 分 割 的 ， 同 一 房 地 产 的 房 屋 所 有权 与 土 地 使 用 权 只 能 由 同 一 主

17、 体 享 有 ， 而 不 能 由 两 个 主 体 分 别 享 有 ； 如 果 由两 个 主 体 分 别 享 有 他 们 的 权 利 就 会 发 生 冲 突 ， 各 自 的 权 利 都 无 法 行 使 。 在房 地 产 交 易 中 只 有 遵 循 这 一 规 则 ， 才 能 保 障 交 易 的 安 全 、 公 平 。 (2)权 利 、义 务 承 接 。 房 地 产 交 易 时 ， 土 地 使 用 权 出 让 合 同 载 明 的 权 利 、 义 务 随 之 转 移 ；房 地 产 交 易 中 ， 前 一 个 权 利 人 负 载 于 房 地 产 上 的 权 利 和 义 务 依 法 或 依 约 承 接给

18、 后 一 个 权 利 人 。 (3)实 行 房 地 产 价 格 评 估 。 我 国 刚 刚 建 立 市 场 机 制 ， 目 前仍 未 形 成 合 理 的 完 全 市 场 化 的 房 地 产 价 格 体 系 ， 我 国 房 地 产 价 格 构 成 复 杂 ，非 经 专 业 评 估 难 以 恰 当 确 定 ， 故 法 律 规 定 房 地 产 交 易 中 实 行 房 地 产 价 格 评 估制 度 ， 房 地 产 价 格 评 估 ， 应 当 遵 循 公 正 、 公 平 ， 公 开 的 原 则 ， 按 用 国 家 规 定的 技 术 标 准 和 评 估 程 序 ， 以 基 准 地 价 、 标 定 地 价

19、和 各 类 房 屋 的 重 置 价 格 为 基准 ， 参 照 当 地 的 市 场 价 格 进 行 评 估 。 (4)实 行 房 地 产 成 交 价 格 申 报 。 房 地 产权 利 人 转 让 房 地 产 ， 应 当 向 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 规 定 的 部 门 如 实 申 报 成 交价 ， 不 得 瞒 报 或 者 作 不 实 的 申 报 。 实 施 该 制 度 的 意 义 在 于 ： 进 行 房 地 产 交 易要 依 法 缴 纳 各 种 税 费 ， 要 求 当 事 人 如 实 申 报 成 交 价 格 ， 便 于 以 此 作 为 计 算 税费 的 依 据 。 当 事 人 作

20、不 实 申 报 时 ， 国 家 将 依 法 委 托 有 关 部 门 评 估 ， 按 评 估 的价 格 作 为 计 算 税 费 的 依 据 。 (5)依 法 登 记 。 房 地 产 转 让 、 抵 押 当 事 人 应 当 依法 办 理 权 属 变 更 或 抵 押 登 记 ， 房 屋 租 赁 当 事 人 应 当 依 法 办 理 租 赁 登 记 备 案 。房 地 产 的 特 殊 性 决 定 了 实 际 占 有 或 签 订 契 约 都 难 以 成 为 判 断 房 地 产 权 利 变 动的 科 学 公 示 方 式 ， 现 代 各 国 多 采 用 登 记 公 示 的 方 法 以 标 示 房 地 产 权 利

21、 的 变 动 。我 国 法 律 也 确 立 了 这 一 规 则 ， 并 规 定 ： 房 地 产 转 让 、 抵 押 ， 未 办 理 权 属 登 记 ，转 让 、 抵 押 行 为 无 效 。 房 地 产 转 让房 地 产 转 让 ， 是 房 地 产 权 利 人 通 过 买 卖 、 赠 与 或 者 其 他 合 法 方 式 将 其 房地 产 转 移 给 他 人 的 行 为 。1、 房 地 产 转 让 的 一 般 性 禁 止 。 房 地 产 交 易 客 体 其 有 合 法 性 ， 是 房 地 产转 让 行 为 合 法 的 基 本 前 提 。 城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 ， 下 列 房 地

22、产 不 得 转 让 ：(1)以 出 让 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 ， 不 符 合 法 定 条 件 的 ； (2)司 法 机 关 和 行政 机 关 依 法 裁 定 、 决 定 查 封 或 者 以 其 他 形 式 限 制 房 地 产 权 利 的 ； (3)依 法 收回 土 地 使 用 权 的 ； (4)共 有 房 地 产 ， 未 经 其 他 共 有 人 书 面 同 意 的 ； (5)权 属有 争 议 的 ； (6)未 依 法 登 记 领 取 权 属 证 书 的 ； (7)、 法 律 、 行 政 法 规 规 定 禁止 转 让 的 其 他 情 形 。2、 房 地 产 转 让 的 一 般

23、条 件 与 程 序 。 房 地 产 转 让 ， 转 让 人 应 持 有 合 法 取得 的 土 地 使 用 权 证 书 ； 转 让 房 地 产 时 房 屋 已 经 建 成 的 ， 还 应 当 持 有 房 屋 所 有权 证 书 。 被 转 让 的 房 地 产 权 利 属 于 可 依 法 转 让 的 类 型 并 具 备 依 法 转 让 的 条 件 。房 地 产 转 让 一 般 经 过 洽 谈 、 审 核 、 估 价 与 定 价 、 签 订 转 让 合 同 (或 发 生 、 确定 转 让 的 法 律 事 实 )、 缴 纳 税 费 、 产 权 过 户 登 记 等 程 序 。3、 出 让 土 地 使 用

24、权 的 转 让 。 为 防 止 用 地 者 单 纯 实 施 土 地 投 机 、 炒 卖 地皮 ， 哄 抬 地 价 ， 城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 ， 以 出 让 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 ， 转让 房 地 产 时 ， 应 当 符 合 下 列 条 件 ： 按 照 出 让 合 同 约 定 已 经 支 付 全 部 土 地 使 用权 出 让 金 ， 并 取 得 土 地 使 用 权 证 书 ； 按 照 出 让 合 同 约 定 进 行 投 资 开 发 ， 属 于房 屋 建 设 工 程 的 ， 完 成 开 发 投 资 总 额 的 25 以 上 ， 属 于 成 片 开 发 工 地 的

25、 ，形 成 工 业 用 地 或 者 其 他 建 设 用 地 条 件 。 出 让 合 同 的 效 力 及 于 转 让 后 继 受 取 得土 地 使 用 权 的 用 地 者 。 出 让 合 同 体 现 着 出 让 方 (国 家 )与 受 让 方 (用 地 者 )双方 的 意 志 ， 一 经 生 效 即 具 有 法 律 效 力 ， 受 让 方 转 让 其 权 利 ， 不 影 响 出 让 合 同的 继 续 履 行 ， 因 此 ， 城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 ， 房 地 产 转 让 时 ， 土 地 使 用 权 出让 合 同 载 明 的 权 利 、 义 务 随 之 转 移 。 以 出 让 方

26、式 取 得 土 地 使 用 权 的 ， 转 让 房地 产 后 ， 其 土 地 使 用 权 的 使 用 年 限 为 原 土 地 使 用 权 出 让 合 同 约 定 的 使 用 年 限减 去 原 土 地 使 用 者 已 经 使 用 年 限 后 的 剩 余 年 限 。 出 让 合 同 中 约 定 的 土 地 用 途 ，体 现 着 国 家 土 地 规 划 控 制 方 面 的 公 法 意 图 基 于 社 会 公 共 利 益 的 考 虑 必 须 在整 个 出 让 期 限 内 得 以 实 施 ， 不 得 随 意 变 更 。 若 变 更 应 依 法 履 行 相 应 手 续 。 因此 ， 城 市 房 地 产 管

27、 理 法 规 定 ： 以 出 让 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 ， 转 让 房 地 产 后 ，受 让 人 改 变 原 土 地 使 用 权 出 让 合 同 约 定 的 土 地 用 途 的 ， 必 须 取 得 原 出 让 方 和市 、 县 人 民 政 府 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 的 同 意 ， 签 订 土 地 使 用 权 出 让 合 同 变更 协 议 或 者 重 新 签 订 土 地 使 用 权 出 让 合 同 ， 相 应 调 整 土 地 使 用 权 出 让 金 。4、 划 拨 土 地 使 用 权 的 转 让 。 划 拨 土 地 使 用 权 人 权 利 内 容 不 充 分

28、， 其 对土 地 仅 有 占 有 权 、 使 用 权 和 部 分 收 益 权 ， 而 无 处 分 权 ， 也 无 完 全 的 收 益 权 。其 实 施 房 地 产 转 让 时 应 依 法 获 取 国 有 土 地 所 有 者 代 表 同 意 井 与 之 分 享 土 地收 益 。 因 此 ， 城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 ： (1)以 划 拨 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 ，转 让 房 地 产 时 ， 应 当 按 照 国 务 院 规 定 ， 报 有 批 准 权 的 人 民 政 府 审 批 ： 有 批 准权 的 人 民 政 府 准 予 转 让 的 ， 应 当 由 受 让 方 办

29、理 土 地 使 用 权 出 让 手 续 ， 并 依 照国 家 的 有 关 规 定 缴 纳 土 地 使 用 权 出 让 金 。 (2)以 划 拨 方 式 取 得 土 地 使 用 权 的 ，转 让 房 地 产 报 批 时 ， 有 批 准 权 的 人 民 政 府 按 照 国 务 院 规 定 决 定 可 以 不 办 理 土地 使 用 权 出 让 手 续 的 ， 转 让 方 应 当 按 照 国 务 院 规 定 将 转 让 房 地 产 所 获 收 益 中的 土 地 收 益 上 缴 国 家 或 者 作 其 他 处 理 。 房 地 产 抵 押房 地 产 抵 押 ， 是 抵 押 人 以 其 合 法 的 房 地

30、产 以 不 转 移 占 有 的 方 式 向 抵 押 权人 提 供 债 务 履 行 担 保 的 行 为 。 债 务 人 不 履 行 债 务 时 ， 抵 押 权 人 有 权 依 法 以 抵押 的 房 地 产 拍 卖 所 得 的 价 款 优 先 受 偿 。1、 可 抵 押 的 房 地 产 。 依 抵 押 权 理 论 ， 只 有 抵 押 人 有 处 分 权 的 可 依 法 流通 且 具 有 独 立 交 换 价 值 的 财 产 ， 方 可 成 为 抵 押 权 客 体 。 城 市 房 地 产 管 理 法 规定 ， 以 下 两 类 房 地 产 可 以 设 定 抵 押 权 ： (1)依 法 取 得 的 房 屋

31、 所 有 权 连 同 该 房屋 所 占 用 范 围 内 的 国 有 土 地 使 用 权 。 该 类 抵 押 权 客 体 比 较 宽 泛 ， 其 所 指 的 土地 使 用 权 ， 包 括 出 让 、 划 拨 等 各 种 国 有 土 地 使 用 权 。 (2)以 出 让 方 式 取 得 的国 有 土 地 使 用 权 。 该 类 土 地 使 用 权 在 无 地 上 房 屋 或 地 上 房 屋 未 建 成 时 可 单 独成 为 抵 押 权 客 体 ， 而 划 拨 土 地 使 用 权 则 只 能 同 地 上 房 屋 一 同 成 为 抵 押 权 客 体 。2、 程 序 。 设 定 房 地 产 抵 押 时

32、， 抵 押 人 所 持 有 的 土 地 使 用 权 证 书 ， 房 屋所 有 权 证 书 是 标 志 抵 押 人 具 有 设 定 抵 押 资 格 的 书 面 凭 证 。 因 此 ， 城 市 房 地 产管 理 法 规 定 ， 房 地 产 抵 押 ， 应 当 凭 土 地 使 用 权 证 书 、 房 屋 所 有 权 证 书 办 理 。房 地 产 抵 押 ， 抵 押 人 和 抵 押 权 人 应 当 签 订 书 面 抵 押 合 同 。3、 划 拨 土 地 上 房 地 产 的 抵 押 ： 以 划 拨 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 不 得 单 纯设 定 抵 押 、 但 如 果 该 土 地 上 有

33、房 产 ， 以 房 产 设 定 抵 押 时 需 同 时 抵 押 房 屋 所 占用 的 划 拨 土 地 使 用 权 。 这 时 由 于 抵 押 人 对 土 地 无 处 分 权 ， 需 按 划 拨 土 地 使 用权 转 让 的 规 定 ， 报 有 审 批 权 的 人 民 政 府 审 批 ， 同 时 由 于 抵 押 人 对 土 地 无 完 全收 益 权 ， 散 设 定 房 地 产 抵 押 权 的 土 地 使 用 权 是 以 划 拨 方 式 取 得 的 ， 依 法 拍 卖该 房 地 产 后 ， 应 当 从 拍 卖 所 得 的 价 款 中 缴 纳 相 当 于 应 缴 的 土 地 使 用 权 出 让 金的

34、 款 额 后 ， 抵 押 权 人 方 可 优 先 受 偿 。4、 新 增 地 上 物 处 置 。 房 地 产 抵 押 合 同 签 订 后 ， 土 地 上 新 增 的 房 屋 不 属于 抵 押 财 产 。 需 要 拍 卖 该 抵 押 的 房 地 产 时 ， 因 新 增 房 屋 与 抵 押 财 产 无 法 实 际分 割 ， 可 以 依 法 将 土 地 上 新 增 的 房 屋 与 抵 押 财 产 一 同 拍 卖 但 对 拍 卖 新 增 房屋 所 得 ， 抵 押 权 人 无 权 优 先 受 偿 。 房 屋 租 赁房 屋 租 赁 ， 是 房 屋 所 有 权 人 作 为 出 租 人 将 其 房 屋 出 租

35、 给 承 租 人 使 用 ， 由承 租 人 向 出 租 人 支 付 租 金 的 行 为 。1、 程 序 。 房 屋 租 赁 ， 出 租 人 和 承 租 人 应 当 签 订 书 面 租 赁 合 同 ， 约 定 租赁 期 限 、 租 赁 用 途 、 租 赁 价 格 、 修 缮 责 任 等 条 款 ， 以 及 双 方 的 其 他 权 利 和 义务 ， 并 向 房 产 管 理 部 门 登 记 备 案 。2、 住 宅 租 赁 与 非 住 宅 租 赁 。 住 宅 用 房 的 租 赁 ， 特 别 是 公 有 住 房 及 其 他带 有 福 利 性 的 住 房 租 赁 应 当 执 行 国 家 和 房 屋 所 在

36、 城 市 人 民 政 府 规 定 的 租 赁 政策 。 租 用 房 屋 从 事 生 产 、 经 营 活 动 的 由 租 赁 双 方 协 商 议 定 租 金 及 其 他 租 赁条 款 。3、 划 拨 土 地 上 房 屋 的 租 赁 。 以 营 利 为 目 的 ， 房 屋 所 有 权 人 将 以 划 拨 方式 取 得 使 用 权 的 国 有 土 地 上 建 成 的 房 屋 出 租 的 ， 应 当 将 租 金 专 所 含 土 地 收 益上 缴 国 家 。 商 品 房 预 售 与 按 揭1、 商 品 房 预 售 。 商 品 房 预 售 是 一 种 比 较 特 殊 的 房 地 产 转 让 行 为 。 预

37、 售方 具 有 一 定 投 机 性 ， 预 购 方 具 有 较 大 风 险 性 ， 如 不 加 以 控 制 ， 预 购 方 权 益 易受 到 侵 犯 。 因 此 ， 城 市 房 地 产 管 理 法 对 商 品 房 预 售 规 定 了 较 之 一 般 出 让 土 地使 用 权 转 让 更 加 严 格 的 限 制 性 条 件 和 程 序 。 商 品 房 预 售 ， 应 当 符 合 下 列 条 件 ：已 支 付 全 都 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 取 得 土 地 使 用 权 证 书 ； 持 有 建 设 工 程 规 划 许可 证 ； 按 提 供 预 售 的 商 品 房 计 算 ， 投 入 开

38、发 建 设 的 资 金 达 到 工 程 建 设 总 投 资的 25 以 上 ， 井 已 经 确 定 施 工 进 度 和 竣 工 交 付 日 期 ； 向 县 级 以 上 人 民 政 府 房产 管 理 部 门 办 理 预 售 登 记 ， 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 明 。 商 品 房 预 售 人 应 当 按照 国 家 有 关 规 定 将 预 售 合 同 报 县 级 以 上 人 民 政 府 房 产 管 理 部 门 登 记 备 案 。 商品 房 预 售 所 得 款 项 ， 必 须 用 于 有 关 的 工 程 建 设 。 商 品 房 预 购 人 将 购 买 的 未 竣工 商 品 房 再 行

39、转 让 的 问 题 由 国 务 院 规 定 。2、 商 品 房 按 揭 。 中 国 内 地 按 揭 一 词 移 植 于 中 国 香 港 ， 但 使 用 与 中 国 香港 大 不 相 同 。 一 般 是 指 不 能 或 不 愿 一 次 性 支 付 房 款 的 按 揭 购 房 借 贷 人 将 其 与开 发 商 已 签 订 之 商 品 房 预 售 或 销 售 合 同 项 下 的 所 有 权 益 作 为 向 商 业 银 行 贷 款的 担 保 。 按 揭 需 有 三 方 主 体 ： 购 房 借 贷 人 、 开 发 商 与 银 行 。 在 开 发 商 负 责 为购 房 借 贷 人 办 理 完 成 房 地

40、产 权 证 过 户 手 续 ， 为 银 行 与 购 房 借 贷 人 办 理 完 成 正式 的 抵 押 登 记 ， 井 将 购 房 借 贷 人 的 房 地 产 权 证 交 银 行 收 押 之 前 ， 开 发 商 需 为购 房 借 贷 人 向 银 行 贷 款 提 供 阶 段 性 担 保 ， 购 房 借 贷 人 与 银 行 之 间 ， 不 是 真 正意 义 上 的 抵 押 关 系 。 商 品 房 按 揭 的 流 程 如 下 ： (1)开 发 商 选 定 银 行 ， 并 与 银行 签 订 按 揭 贷 款 合 作 协 议 书 ， 银 行 承 诺 在 特 定 条 件 下 向 开 发 商 的 客 户 (购

41、房借 贷 人 )提 供 贷 款 ， 同 时 开 发 商 向 银 行 提 供 保 证 担 保 。 (2)购 房 人 选 定 欲 购买 的 商 品 房 ， 与 开 发 商 签 订 商 品 房 预 售 或 销 售 合 同 。 其 中 约 定 采 取 向 开 发 商选 定 的 银 行 申 请 按 揭 贷 款 的 方 式 付 款 的 ， 购 房 人 需 向 开 发 商 支 付 购 房 首 付 款 。(3)银 行 委 托 律 师 或 自 行 对 购 房 合 同 、 购 房 借 贷 人 贷 款 资 格 主 要 是 个 人 资 信予 以 审 查 。 (4)购 房 借 贷 人 、 开 发 商 与 银 行 签 订

42、 按 揭 保 证 贷 款 合 同 。 (5)银行 占 管 商 品 房 预 售 或 销 售 合 同 ， 并 办 理 按 揭 备 案 。 (6)银 行 一 次 性 向 开 发 商支 付 购 房 借 贷 人 的 贷 款 。 (7)购 房 借 贷 人 依 约 按 月 向 银 行 交 纳 贷 款 本 息 。(8)开 发 商 负 责 将 购 房 借 贷 人 房 屋 所 有 权 证 和 土 地 使 用 权 证 交 银 行收 押 并 办 理 正 式 的 抵 押 登 记 。 房 地 产 权 属 登 记 制 度1、 概 念 。 房 地 产 权 属 登 记 ， 又 称 房 地 产 登 记 ， 指 由 房 地 产 管

43、 理 部 门 依职 权 或 应 当 事 人 请 求 ， 对 土 地 所 有 权 、 土 地 使 用 权 、 房 屋 所 有 权 和 房 地 产 他项 权 利 等 进 行 勘 测 、 记 录 、 核 实 、 确 认 ，并 向 权 利 人 颁 发 权 证 的 一 系 列 活 动 。2、 功 能 。 房 地 产 权 属 登 记 具 有 以 下 功 能 ： 权 利 确 认 功 能 ， 指 房 地 产 登记 确 认 房 地 产 权 利 归 属 状 态 ， 经 登 记 的 房 地 产 权 利 受 国 家 强 制 力 保 护 ， 可 以对 抗 权 利 人 以 外 任 何 人 。 权 利 公 示 功 能 ，

44、指 房 地 产 登 记 公 开 房 地 产 权 利 变 动状 况 ， 昭 示 利 益 关 系 人 与 社 会 公 众 ， 保 障 房 地 产 交 易 的 安 全 。 管 理 功 能 ， 指房 地 产 登 记 实 现 国 家 的 管 理 意 向 ， 一 方 面 通 过 登 记 建 立 产 籍 资 料 ， 进 行 产 籍管 理 ； 另 一 方 面 通 过 登 记 审 查 相 关 权 利 设 立 ， 变 更 ， 终 止 的 合 法 性 ， 进 而 取缔 或 处 罚 违 法 行 为 。3、 效 力 模 式 。 国 外 不 动 产 登 记 登 记 效 力 有 三 种 模 式 ： 称 登 记 要 件 制

45、度 、托 伦 斯 制 度 、 契 据 制 度 。 中 国 房 地 产 权 属 登 记 的 效 力 基 本 为 生 效 要 件 ； 且 因强 调 管 理 功 能 ， 登 记 本 身 大 多 为 当 事 人 的 强 制 性 的 义 务 。4、 登 记 类 型 。 我 国 房 地 产 权 属 登 记 主 要 分 为 以 下 类 型 ： 一 是 总 登 记 ，指 县 级 以 上 人 民 政 府 根 据 需 要 ， 在 一 定 期 限 内 对 本 行 政 区 域 内 的 房 地 产 进 行统 一 的 权 属 登 记 是 产 权 登 记 中 最 基 本 的 一 种 登 记 。 二 是 初 始 登 记 ，

46、指 对 新取 得 的 土 地 使 用 权 或 新 建 的 房 屋 所 进 行 的 权 属 登 记 。 新 建 房 屋 申 请 人 应 当 在房 屋 竣 工 后 三 个 月 内 向 登 记 机 关 申 请 房 屋 所 有 权 初 始 登 记 。 三 是 转 移 登 记 ，指 因 房 地 产 买 卖 、 交 换 、 赠 与 、 继 承 、 划 拨 、 转 让 、 分 割 、 合 并 等 原 因 而 致使 其 权 属 发 生 转 移 ， 须 办 理 产 权 过 户 手 续 情 况 时 所 进 行 的 登 记 。 当 事 人 应 当在 事 实 发 生 后 30 日 内 申 请 转 移 登 记 。 四

47、是 变 更 登 记 ， 指 权 利 人 名 称 变 更 或房 屋 发 生 翻 建 ， 房 屋 面 积 增 加 减 少 ， 部 分 拆 除 等 情 况 时 所 进 行 的 登 记 。 权 利人 应 当 在 事 实 发 生 之 日 起 30 日 内 申 请 变 更 登 记 。 五 是 他 项 权 利 登 记 ， 指 对设 定 房 地 产 抵 押 权 、 典 权 等 他 项 权 利 的 情 况 所 进 行 的 权 属 登 记 ， 权 利 人 应 当自 事 实 发 生 之 日 起 30 日 内 申 请 他 项 权 利 登 记 。 六 是 注 销 登 记 ， 指 发 生 房 屋灭 失 、 土 地 使 用

48、 年 限 届 满 、 他 项 权 利 终 止 等 情 况 ， 权 利 人 应 自 事 实 发 生 之 日起 30 日 内 申 请 注 销 登 记 。5、 登 记 机 关 与 模 式 。 我 国 房 地 产 权 属 登 记 机 关 为 房 地 产 所 在 地 的 人 民政 府 有 关 行 政 主 管 部 门 。 与 登 记 机 关 设 立 相 关 ， 目 前 我 国 有 两 种 登 记 模 式 ：一 是 房 屋 与 土 地 权 属 分 别 登 记 。 当 前 我 国 大 部 分 地 区 ， 由 两 个 政 府 职 能 部 门分 管 房 屋 与 土 地 ， 并 分 别 向 房 地 产 权 利 人

49、颁 发 土 地 使 用 权 与 房 屋 所 有 权 两 个权 利 证 书 。 二 是 房 屋 与 土 地 权 属 统 一 登 记 ； 在 我 国 一 些 地 区 ， 由 政 府 的 某 一职 能 部 门 对 房 屋 与 土 地 实 施 统 一 管 理 ： 对 此 ， 城 市 房 地 产 管 理 法 规 定 ， 经 省 、自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 确 定 ， 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 由 一 个 部 门 统 一 负 责房 产 管 理 和 土 地 管 理 工 作 的 ， 可 以 制 作 、 颁 发 统 一 的 房 地 产 权 证 书 ， 依 法 将房 屋 的 所 有 权 和 该 房 屋 占 有 范 围 内 的 土 地 使 用 权 的 确 认 和 变 更 ， 分 别 载 人 房地 产 权 证 书 。 我 国 房 屋 与 土 地 权 属 登 记 的 发 展 趋 势 将 是 统 一 登 记 发 证 。 物 业 管 理 制 度1、 物 业 管 理 。 物 业 管 理 是 指 业 主 通 过 选 聘 物 业 管 理 企 业 ， 由 业 主 和 物业 管 理 企 业 按 照 物 业 服 务 合 同 约 定 ， 对 房 屋 及 配 套 设 施 设 备 和 相 关 场 地 进 行维 修 、 养 护 、