1、项目返租及回购分析我们寻找这种办法，是为了增强客户信心，强化其对楼盘未来升值空间的心理预期，有效积聚人气。返租和回购一般用于商业项目（商铺及酒店式公寓）。返租模式：返租是指投资者在与开发商签订了商铺销售合同后，开发商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报（约为 8%12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是开发商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。 前三年返租：1.一次性冲抵购房款房款方式返租给客户。例：建 筑 面 积 100 ，建 筑
2、面 积 单 价 5000 元 / ， 总 价 500000 元 。 政 策 的 核 心 内 容 是 ： “包 租三 年 ， 100 平 方 以 下 每 月 租 金 返 还 18000 元 ， 100 平 方 以 上 每 月 2500 元 。”。 因 此 遵 循 “价 格 的 制 定 原 则 是 ， 把 返 租 的 费 用 加 到 价 格 里”， 我 们 的总 价 是 ： 500000 元 +2500 元 123=590000 元 ； （ 返 租 效 益 4%左 右 ）方 案 一 ： 总 价 ： 590000 元 -90000 元 =500000 元 ， 首 付 ： 250000 元按 揭 ：
3、250000 元 月 供 约 ： 3600 元 ， 解 析 ： 该 方 案 的 优 点 是 按 揭 数 额相 对 较 少 ， 月 供 少 ， 负 担 少 ， 只 要 能 交 得 起 首 付 ， 月 供 不 是 太 大 问 题 ，缺 点 是 首 付 比 起 方 案 二 来 说 要 高 一 些 。 方 案 二 ： 总 价 ： 590000 元 ， 首 付 ： 295000 元 -90000 元 =205000 元 ，按 揭 ： 385000 元 月 供 约 ： 5600 元 , 解 析 ： 该 方 案 的 优 点 是 首 付 少 （ 因 为返 租 款 是 从 首 付 里 扣 除 的 ） ， 在 购
4、 买 多 套 时 可 以 体 现 用 此 方 法 （ 在广 告 诉求 的 时 候 可 以 重 点 描 述 ） ， 缺 点 是 月 供 比 起 方 案 一 来 说 要 高 一 些 。2.每年一次返租给客户，举行返租金仪式，可以提升项目人气，加强推广震慑力，对后期宣传及提升项目名气有很大作用，同时还可以增加首付款项以及活动资金。例：每年 3 月底举行返租仪式，新老业主同时到场，现场现金发放租金，增加感官刺激；回购模式回购回购则是约定若干年后按照议定的价格卖回给原出售方。为了安稳客户，建立投资信心，采取 5 年回购的方式更直接，易操作。5 年回购只是个噱头，要退房的客户在签约时或许就要退定，5 年之
5、后，客户经过装修、居住，一般退定的可能性很小。且到时公司已退出高新区，合同也是以高新城建设发展有限公司签定的，有问题客户会找高新城建设发展有限公司，物业也非我公司，我公司可以全身而退。可以承诺 5 年保值回购，打造无忧投资产品。5 年后如果没办房产证，开发商以原价回购。如果办下房产证，回购时产生的税费由客户自理。另：2001 年 6 月 1 日，国务院颁布的商品房销售管理办法明确规定开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。郑州目前采取返租的项目：新合鑫睿达广场 LOFT 酒店公寓：39-47 平米，十年全款返租 （每年总房款 10%返租）郑州恒大名都商铺：5 年返租 50%优惠（每年总房款 10%返租）财富天阶 V8 公寓：距离新东站 3 公里，紧邻富士康工厂，40-60 平米公寓，前 5 年定向包租给富士康作为员工宿舍，每月按 800元返租，5 年后可做办公、外租及自住。华南城：商铺 30-100 平方，3 年返租，租金根据位置 80-110 元每平方，（每年返租 8%-12%）策划部2015.5.7
