1、郑州市商圈分析2郑州市区商业概况根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为 0.7 平方米左右，而发达国家或地区人均一般为 1.2 平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消
2、费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。31、二七商圈城市形象门户商圈二 七 区 是 郑 州 市 的 商 贸 中 心 区 ， 具 有 悠 久 的 商 贸 业
3、发 展 历 史 。随 着 1903 年 京 汉 铁 路 开 通 和 1905 年 德 化 街 建 成 ， 这 里 的 商 贸 业就 逐 渐 兴 起 和 繁 荣 。 经 过 100 年 的 风 雨 历 程 ， 二 七 区 的 商 业 不 断发 展 壮 大 。 上 世 纪 90 年 代 ， 由 亚 细 亚 等 几 大 商 场 参 与 的 全 国 著名 的 郑 州 商 战 曾 在 这 里 爆 发 ， 引 发 了 郑 州 乃 至 全 省 的 商 业 变 革 。经 过 一 轮 又 一 轮 的 新 旧 更 迭 ， 二 七 区 逐 步 形 成 了 以 零 售 业 为 主 的“二 七 商 圈 ”。形 成 因
4、素 ：一 、 大 型 零 售 商 云 集 ， 商 业 街 规模 庞 大 。“二 七 商 圈 ”已 建 成 了 中 原 地 区第 一 个 集 购 物 、 娱 乐 、 餐 饮 为 一 体 的步 行 商 业 街 德 化 步 行 商 业 街 ， 汇集 了 世 界 500 强 之 首 商 业 零 售 巨头 沃 尔 玛 公 司 、 金 博 大 购 物 中 心 、 北京 华 联 、 上 海 世 纪 联 华 、 天 津 家 世 界等 数 十 家 大 型 商 业 企 业 和 百 年 德 化 购物 公 园 、 正 弘 国 际 名 店 、 国 美 家 电 等大 批 商 家 ， 商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售
5、、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过4历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。二、交通四通八达，十分便利。地理位置以二七广场为中心，半径约为三公里的商业集聚区域。二七商圈作为郑州市商业的龙头，是商业最为繁华的地方，也是文明全国的郑州商战的主战场。二七商业区是郑州最早开发建设的城区之一，这里紧邻火车站，人流量极大。辖 区 以 二 七
6、广 场 为 轴 心 ，呈 扇 形 向 西 南 部 延 伸 ， 陇 海 路 、 航 海 路 、 长 江 路 、 南 三 环 、 南 水北 调 运 河 依 次 分 布 ， 京 广 、 陇 海 铁 路 交 汇 于 此 ， 郑 少 高 速 、 西 南绕 城 高 速 穿 境 而 过 ， 全 国 著 名 的 郑 州 火 车 站 、 河 南 省 最 大 的 汽 车客 运 中 心 以 及 中 原 地 区 最 大 的 邮 政 、 电 信 枢 纽 均 位 于 二 七 区 ， 具有 良 好 的 区 位 、 交 通 、 通 讯 等 优 势 。三 、 顾 客 消 费 水 平 高 ， 购 买 力 强二 七 区 大 型 零
7、 售 商 厦 云 集 ， 中 高 档 商 品 齐 全 ， 本 区 内 人 流 量大 ， 购 买 中 高 档 物 品 的 购 买 力 强 大 ， 顾 客 消 费 水 平 高 ， 推 动 着 本区 经 济 的 发 展 。2、火车站商圈批发集散地与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。5形 成 因 素 ：一
8、 、 批 发 商 厦 云 集 ， 经 营 品种 齐 全 。“火 车 站 商 圈 ”建 成 了 拥 有经 营 商 户 5000 余 家 的 银 基 商 城和 敦 睦 路 服 装 批 发 中 心 、 通 讯 器材 大 世 界 、 郑 州 鞋 城 、 华 中 食 品城 、 灯 城 等 40 余 个 大 型 专 业 批发 市 场 。二 、 人 口 流 量 巨 大 ， 购 买 潜力 强 。郑 州 火 车 站 是 全 亚 洲 人 流 量最 为 庞 大 的 火 车 站 ， 巨 大 的 人 流量 为 该 商 圈 提 供 了 充 足 的 购 买 力 。三 、 公 交 车 终 点 站 ， 交 通 发 达 。所有途
9、经火车站的线路：101 路东线、101 路、101 路西线、102 路、105 路北线、105 路、12 路、13 路、19 路、1 路、201 路、206 路、20 路、210 路、21 路、260 路、265 路、26 路、28 路、29 路、2 路、2 路快线、312 路、32路、34 路、36 路、38k、38 路、38 路支线、40 路、44 路、4 路、53 路、603 路、65 路、67 路、68 路、6 路、729 路、76 路、81 路、85 路、85 路快线、8 路、91 路、93 路、95 路、99 路、b12 路、b17路、b20 路、b21 路、k206 路、k28
10、路、k6 路、k805 路、k810 路、k811 路、k81 路、y801 路、y803 路、y804 路、y806 路、y807 路、6y808 路、y809 路、y812 路、y866 路、k802 路、游 16 路。k805 路有夜间线路 有车时间最晚到 24:00。3、国贸中心商业圈郑 州 国 贸 中 心 是 郑 州 主 城 区 地 标 ， 位 于 农 业 路 和 花 园 路 交 汇处 ， 以 48 万 平 方 米 超 大 规 模 、 高 辐 射 性 区 域 优 势 、 高 素 质 消 费 群体 ， 融 合 街 区 SHOPPINGMALL（ 即 街 MALL） 、 酒 店 式 公
11、寓 及 甲 级 写字 楼 多 种 业 态 成 就 郑 州 史 无 前 例 的 全 业 态 复 合 地 标 。形 成 因 素 ：一 、 商 店 规 模 强 大 ， 经 营 种 类 齐 全郑 州 国 贸 中 心 的 定 位 是 “城 市 金 融 和 商 业 中 心 ”， 集 展 示 、商 务 、 购 物 、 娱 乐 、 休 闲 、 餐 饮 、 旅 游 、 文 化 、 康 体 、 情 感 交流 十 大 商 业 功 能 于 一 体 。 区 域 内 郑 州 市 动 物 园 、 文 博 广 场 、 丹 尼7斯 卖 场 、 中 环 百 货 、 咖 啡 馆 、 电 信 部 门 、 电 器 卖 场 、 博 物
12、馆 、 影院 、 酒 店 、 学 校 等 各 种 配 套 齐 全 优 越 ， 业 态 基 础 深 厚 ， 日 常 生 活 、休 闲 、 健 身 、 娱 乐 、 求 知 、 交 际 等 等 城 市 生 活 、 娱 乐 功 能 一 应 俱全 ， 具 有 24 小 时 城 市 功 能 。农 业 路 、 花 园 路 和 经 三 路 云 集 了 中 行 、 建 行 、 农 行 的 省 分 行 ，人 行 、 交 行 、 光 大 、 兴 业 银 行 的 郑 州 分 行 ， 以 及 中 国 移 动 、 中 国联 通 、 国 美 电 器 及 各 大 手 机 品 牌 经 销 商 ， 是 一 个 金 融 、 商 务
13、 的 聚集 地 。 而 丹 尼 斯 、 关 虎 屯 商 业 步 行 街 、 融 元 广 场 、 正 道 花 园 商 厦 、紫 荆 山 百 货 、 中 环 百 货 ,丹 尼 斯 生 活 广 场 、 中 环 百 货 、 易 初 莲 花 、家 世 界 、 世 纪 联 华 等 则 组 成 了 一 个 购 物 天 堂 。二 、 人 口 密 度 大 ， 流 动 人 口 多 。该 区 学 校 林 立 ， 常 住 人 口 多 ， “高 ”的 有 河 南 农 业 大 学 、 郑 州大 学 工 学 院 、 河 南 省 社 会 科 学 院 、 河 南 农 科 院 等 ； “中 ”的 有 河南 省 实 验 中 学 、
14、 郑 州 九 中 、 四 十 七 中 ； “小 ”的 有 文 化 路 一 小 、郑 州 市 农 科 路 小 学 。人 口 流 量 大 ， 该 区 外 来 务 工 人 员 租 赁 房 屋 多 ， 且 北 边 不 远 处是 长 途 汽 车 北 站 ， 为 商 业 的 发 展 提 供 了 可 靠 的 保 证 。三 、 交 通 便 利 ， 方 便 顾 客 出 行 购 物郑 州 国 贸 中 心 占 据 两 条 城 市 主 干 道 ： 贯 通 郑 州 南 北 的 迎 宾 大 道花 园 路 与 纵 贯 东 西 的 总 部 大 道 农 业 路 ， 交 通 发 达 便 利 。轨 道 交 通 ： 地 铁 2 号
15、线 和 5 号 线 换 乘 站 ；公 交 ： 9 路 、 30 路 、 K9 路 、 77 路 、 29 路 、 62 路 、 220 路 ,63路 、 K63、 32 路 、 208 路 、 310 路 ；汽 运 ： 长 途 汽 车 北 站 84、紫荆山商圈政治气氛、行政区域紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省 ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等 ZF 办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而该区域的商业项目也以服务 ZF 机关或以此为主要消费目的客户。形成因素：一、 地理位置优异，商圈辐射面广。紫荆山商圈以紫荆山百货大楼为中心，地处花园路、紫荆山路
16、、金水路交叉口，是郑州公交的一个中转站，人口流动量大，辐射面广。二、商圈强大的构成体。紫荆山路两侧以裕鸿国际广场为核心，以金城国贸、易初莲花超市、华联新时代广场、花园超市等多个重点项目为支点，建成为集休闲、购物、商务、娱乐、餐饮为一体的大型综合现代化商圈。三、顾客群体的消费能力强。区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05 年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品9质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。5、碧沙岗商圈西区生活集中区碧沙岗商圈是随着郑州城市整体东扩后，
17、更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，没有过多激烈的竞争。以永乐电器、百信鞋业等几个大型商场所组成的碧沙岗商圈，形成了自然的服务区域居民的商圈。形成因素：一、地理位置优越、碧沙岗商圈位于郑州大厦周围，建设路以南，工人路以东，友爱路以北，碧沙岗公园以西的范围。从碧沙岗公园周边地理位置来看，这里是一块黄金宝地，占地 400 亩的碧沙岗公园和绿城广场是西区人们休闲的场所，周边高树林立，靠近建设路、嵩山路、中原路等城市主干道，公交线路四通八达，交通便利，各种市政配套设施齐全。二、商业主体构成商业大厦、中原商贸城等百货商场；家世界、世纪联华、丹尼斯等超级市场；国美、五星等家电连锁店。106、郑东新区
18、商业圈新区兴起郑东新区位于河南省省会郑州市区东部，是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划 。该区以迁建的原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础，西起老 107 国道，东至京珠高速公路，南自机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约 150 平方公里，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积 132 平方公里，市区常住人口 260 余万人），将在未来2030 年内建成。郑东新区开发建设作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已被河南省政府作为重点工程列入日常工作。CBD 是 郑 州 市 的 中 央 商 务 区 ， 也 是 郑 东 新 区 的 核 心 区 ， 规 划面
19、积 约 3.45 平 方 公 里 ， 是 由 两 环 60 栋 高 层 建 筑 组 成 的 环 形 城 市 ，内 环 建 筑 高 80 米 ， 外 环 建 筑 高 120 米 ， 两 环 之 间 是 繁 华 、 舒 适的 商 业 步 行 街 和 24 小 时 不 夜 城 。 环 形 建 筑 群 中 间 布 置 有 国 际 会 展11中 心 、 河 南 省 艺 术 中 心 和 高 达 280 米 的 会 展 宾 馆 等 标 志 性 建 筑 。形 成 因 素 ：一 、 功 能 日 趋 完 善 ， 产 业 发 展 呈 多 元 化 趋 势随 着 城 市 功 能 的 逐 步 完 善 ， 金 融 、 保
20、险 、 会 展 物 流 、 文 化 及 商业 服 务 业 项 目 纷 纷 入 驻 ， 东 区 产 业 呈 现 多 元 化 发 展 趋 势 。 一 是 金融 保 险 、 总 部 经 济 初 具 规 模 。 二 是 房 地 产 业 快 速 发 展 。 三 是 会 展物 流 业 水 平 不 断 提 高 。 四 是 文 化 产 业 基 础 扎 实 。二、人气聚集加快增长，影响力辐射力不断增强随 着 东 区 “五 年 成 规 模 ”目 标 任 务 的 全 面 完 成 ， 各 种 配 套 设施 建 设 的 逐 步 完 善 ， 东 区 人 气 聚 集 快 速 增 长 ， 入 住 人 口 总 数 已 突破 24 万 。 完 善 的 配 套 设 施 ， 优 美 的 环 境 使 东 区 知 名 度 、 美 誉 度 大幅 提 高 。
