1、133 号 吴颖 10 财务管理（1）班万科集团公司投资价值分析一、公司简介万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成 立 于 1984 年 5 月 ， 是目 前 中 国 最 大 的 专 业 住 宅 开 发 企 业 ， 也 是 股 市 里 的 代 表 性 地 产 蓝筹股。 总部 设 在 深圳， 至 2009 年 ， 已 在 20 多 个 城 市 设 立 分 公 司 。 2010 年 公 司 完 成新 开 工 面 积 1248 万 平 方 米 ， 实 现 销 售 面 积 897.7 万 平 方 米 ， 销 售 金 额1081.6 亿 元 。 营 业 收 入 507.1 亿 元 ， 净 利 润
2、72.8 亿 元 。 这 意 味 着 ， 万 科率 先 成 为 全 国 第 一 个 年 销 售 额 超 千 亿 的 房 地 产 公 司 。 这 个 数 字 ， 是 一 个 让 同行 眼 红 ， 让 外 行 震 惊 的 数 字 ， 相 当 于 美 国 四 大 住 宅 公 司 高 峰 时 的 总 和 。二、公司所在基本面分析1、 行 业 经 济 地 位房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条
3、件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。B、房地产业又是先导性产业。房
4、地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。2、 产 业 政 策A、
5、国民经济发展水平对房地产业的影响国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈现出正相关关系。这里所说的国民经济的发展水平是指总水平，衡量的主要指标是国内生产总值（GDP） ，由于各国的人口等因素的不同，所以能真实反映2这种总水平的应是人均国内生产总值，它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程度。例如，中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位，而人均国内生产总值仅达到 1000 美元，列在 100 位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值高，意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高，带动房地产投资和住房消费水平相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发
6、达，成熟度相应也高，反之，则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整体上发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率，它对房地产业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说，国内生产总值的增长速度快，意味着投资和消费的增长率高，带动房地产业增加值增长速度也比较快，反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展速度也相应较慢；而中国作为发展中国家经济总量虽然不大，但经济增长速度快，相应房地产增加值的增长速度也比较快，在一定时期甚至超过国内生产总值的增长速度。所以，在考察国民经济对房地产业的影响因素时，要把国民经济的
7、发展水平和经济增长速度统一起来进行研究。B、产业结构对房地产业的影响在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业的范畴，一国一定时期产业结构的状况，对房地产业的发展程度也有相当大的影响，起着制约或带动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的，在工业化初期阶段，第一产业占主导地位；工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位；工业化后期阶段，第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分，随之也得到大发展，成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后期阶段转化的过程中，正是房地产业发展的大好时机，并且已经成长为支柱产业之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有
8、重大的制约和带动作用。C、投资水平对房地产业的影响投资需求是拉动经济增长的重要方面，一国的投资水平反映国民经济的总体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下，房地产投资也随之同比例增加，房地产投资规模也同时扩大，在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增长情况的制约和带动。投资的部门结构，是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由于房地产投资是社会总投资中的构成部分，即使投资总额不
9、变，其所占份额的变化，也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比例上升时，房地产投资规模随之扩大；反之，当房地产投资所占比例缩小时，房地产投资规模也随之缩小。所以，房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制，而且还受到投资结构的制约和带动。在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990 年以来，由于房地产投资的增速快于全社会固定资产投资的增速，因而，不仅房地产投资的总量相当大，而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003 年全国完成房地产投资额已突破 1 万亿元，比上年增长 29.7%，占全社会固定资产投资的比重约为 20%左右，部分大城市高达 30%40%。因而引起
10、理论界和高层领导的关注。理论上的3难点在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说，在中国处于和平崛起的时期，且经历房地产业长期萎缩期之后，一定阶段房地产业快速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市场状况看，商品房销售面积大于竣工面积，房地产投资规模和增速有其合理性一面；但从投资品的供给看，能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张，生产资料价格涨幅过大，又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此，2004 年上半年中央加强宏
11、观调控，重点是控制固定投资规模，采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场秩序等措施，使过高的投资增长率得到控制，短期内对房地产投资有抑制作用，但从长远来看，这对房地产业的持续健康发展有利。D、消费水平对房地产业的影响社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。一般来说，在积累与消费的比例关系不变的条件下，经济发达，国民收入的总量大，相应消费水平也高；而在总量不变的前提下，如果积累率下降，能够用于消费的部分增加，消费水平提高；反之，积累率上升，能够用于消费的部分减少，则消费水平下降。归根到底，消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的影响实质上也是国民经济对房地产业的影响
12、。社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量，即全社会用于消费的总额。统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的，个人的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市场消费需求反映出来的。一般来说，人均可支配收入多，消费水平越高，房地产商品等高档耐用消费品的需求也相对越大；反之，则相反。二者呈现出正相关关系。二是社会消费结构，即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家庭消费结构来衡量的，即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目前世界上普遍采用恩格尔系数（食品消费支出占家庭消费总支出的比重）来表示的。按恩格尔定律，随着人均收入水平的提高，人
13、们用于食品消费支出部分绝对量也会增加，但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降，这就是通常所说的恩格尔系数下降，而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上升。消费结构的这种变化趋势，使住房消费需求扩大，从而带动房地产业的发展出现一个高峰期。中国目前的恩格尔系数已从 90 年代初的50%左右下降到 40%以下，正是住宅业及房地产业大发展的时机，当前全国城市房地产业的繁荣印证了这一点。E、信贷规模和利率对房地产业的影响房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持，包括房地产开发贷款和住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有一定限制的，同时信贷额在社会不同产业之
14、间的分布又取决于产业收益率、产业结构和国家产业政策的制约，由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的限制，从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大，促进房地产开发和消费，带动房地产业发展；而如果房地产信贷规模缩小，则会压缩房地产开发和消费，抑制房地产业的发展。所以，金融信贷是国家调控房地产市场的重要手段。利率既是调节信贷规模的重要杠杆，也是影响房地产业发展的重要因素。它主要通过利息成本的高低发生作用的。房地产开发贷款的利率越高，房地产4投资的机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量；反之，则相反。个人住房贷款利率越高，居民购房的成本支出越大，承受能力越低，便会抑制
15、住房消费，反之，则相反。可见，长期利率对房地产开发投资和消费需求都会产生重大影响。1998 年以来，银行连续 8 次降息，使目前的存贷款利率水平都比较低，对房地产业的发展起了良好的推动作用。从上述五个方面的影响因素可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度的依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客观条件，包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水平、市场需求、经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约，房地产业只能在一定的宏观经济约束条件下，才能得到健康持续的发展，所以，房地产业的发展必须与整个国民经济的发展相适应。如果脱离了国民经济的总体
16、发展水平，房地产业孤军突进，会因失去坚实的基础而跌落下来；但如果房地产业过于落后于国民经济发展的要求，也会拖经济增长的后腿。为避免大起大落的情况发生，在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。三、公司基本面分析1、 公 司 在 行 业 中 的 地 位万 科 1988 年 进 入 房 地 产 行 业 ， 1993 年 将 大 众 住 宅 开 发 确 定 为 公 司 核 心业 务 。 至 2008 年 末 ， 业 务 覆 盖 到 以 珠 三 角 、 长 三 角 、 环 渤 海 三 大 城 市 经 济圈 为 重 点 的 31 个 城 市 。 当 年 共 销 售 住 宅 42500 套 ， 在 全
17、 国 商 品 住 宅 市 场 的占 有 率 从 2.07%提 升 到 2.34%， 其 中 市 场 占 有 率 在 深 圳 、 上 海 、 天 津 、 佛 山 、厦 门 、 沈 阳 、 武 汉 、 镇 江 、 鞍 山 9 个 城 市 排 名 首 位 。 1991 年 成 为 深 圳 证 券 交 易 所 第 二 家 上 市 公 司 ， 持 续 增 长 的 业 绩 以 及规 范 透 明 的 公 司 治 理 结 构 ， 使 公 司 赢 得 了 投 资 者 的 广 泛 认 可 。 过 去 二 十 年 ，万 科 营 业 收 入 复 合 增 长 率 为 31.4.%， 净 利 润 复 合 增 长 率 为
18、36.2%； 公 司 在发 展 过 程 中 先 后 入 选 福 布 斯 “全 球 200 家 最 佳 中 小 企 业 ”、 “亚 洲 最 佳 小企 业 200 强 ”、 “亚 洲 最 优 50 大 上 市 公 司 ”排 行 榜 ； 多 次 获 得 投 资 者 关 系 等 国 际 权 威 媒 体 评 出 的 最 佳 公 司 治 理 、 最 佳 投 资 者 关 系 等 奖 项 。 万 科 集 团 在 政 策 和 管 理 制 度 上 一 直 都 处 于 优 先 地 位 ， 它 的 所 有 的 权 力都 集 中 在 总 部 ， 总 公 司 与 子 公 司 、 总 公 司 职 能 部 门 与 子 公 司
19、 职 能 部 门 之 间 也并 不 完 全 是 指 挥 与 被 指 挥 、 领 导 与 被 领 导 的 关 系 ， 而 是 根 据 发 展 的 需 要 和 职能 的 种 类 ， 有 些 部 门 总 部 集 权 的 程 度 极 高 ， 比 如 财 务 管 理 部 门 、 资 金 管 理 部门 、 规 划 设 计 部 门 等 ； 而 其 他 职 能 部 门 ， 包 括 营 销 企 划 部 门 、 工 程 管 理 部 。同 时 ， 万 科 内 部 形 成 了 万 科 “忠 实 于 制 度 ”、 “忠 实 于 流 程 ”的 价 值 观 和 企业 文 化 ， 这 些 制 度 和 规 范 得 以 自 觉
20、和 充 分 落 实 。 万 科 在 制 度 和 流 程 管 理 上 有 不 少 创 新 ， 把 很 多 具 体 事 务 性 的 工 作 上 升 到了 制 度 和 流 程 层 面 ， 这 些 标 志 着 企 业 系 统 的 健 全 和 成 熟 。 譬 如 ， 企 业 如 何 对待 媒 体 采 访 ， 如 何 对 待 媒 体 的 负 面 报 道 ， 就 各 有 一 款 专 门 的 制 度 来 指 引 、 来规 范 ， 制 度 内 容 中 涉 及 了 负 面 报 道 的 定 义 、 适 用 范 围 和 接 待 负 面 报 道 的 流 程等 条 款 ， 还 有 “要 避 免 沟 通 内 容 成 为 采
21、 访 内 容 ”的 字 句 。 在 国 内 很 多 企 业还 不 太 会 接 待 媒 体 采 访 时 ， 万 科 已 经 把 应 对 媒 体 不 同 种 类 的 问 题 都 制 度 化 了 。万 科 制 度 之 规 范 、 条 款 之 专 业 、 逻 辑 之 严 密 见 于 字 里 行 间 。 2、 公 司 产 品 分 析经 过 多 年 努 力 ， 万 科 逐 渐 确 立 了 在 住 宅 行 业 的 竞 争 优 势 ： “万 科 ”成5为 行 业 第 一 个 全 国 驰 名 商 标 ， 旗 下 “四 季 花 城 ”、 “城 市 花 园 ”、 “金 色 家 园 ”等 品 牌 得 到 各 地 消
22、费 者 的 接 受 和 喜 爱 ； 公 司 研 发 的 “情 景 花 园 洋 房 ”是 中国 住 宅 行 业 第 一 个 专 利 产 品 和 第 一 项 发 明 专 利 ； 公 司 物 业 服 务 通 过 全 国 首 批ISO9002 质 量 体 系 认 证 ； 公 司 创 立 的 万 客 会 是 住 宅 行 业 的 第 一 个 客 户 关 系 组织 。 同 时 也 是 国 内 第 一 家 聘 请 第 三 方 机 构 ， 每 年 进 行 全 方 位 客 户 满 意 度 调 查的 住 宅 企 业 。3、 公 司 经 理 层 分 析王 石 ， 男 ， 1951 年 出 生 于 广 西 。 1968
23、 年 参 军 ， 1973 年 转 业 。 转 业 后 就职 于 郑 州 铁 路 水 电 段 。 1978 年 毕 业 于 兰州交通大学给 排 水 专 业 ， 本 科 学 历 。毕 业 后 ， 先 后 供 职 于 广 州 铁 路 局 、 广 东 省 外 经 贸 委 、 深 圳 市 特 区 发 展 公 司 。1984 年 组 建 万 科 前 身 深 圳 现 代 科 教 仪 器 展 销 中 心 ， 任 总 经 理 。 1988 年 起 任股 份 化 改 组 之 万 科 董 事 长 兼 总 经 理 ， 1999 年 起 不 再 兼 任 公 司 总 经 理 。 现 任万 科 董 事 会 主 席 。郁
24、亮 ， 男 ， 1965 年 出 生 于 江 苏 。 1988 年 毕 业 于 北 京 大 学 国 际 经 济 学 系 ，获 学 士 学 位 ； 后 于 1997 年 获 北 京 大 学 经 济 学 硕 士 学 位 。 曾 供 职 于 深 圳 外 贸集 团 。 1990 年 加 入 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 。 1993 年 任 深 圳 市 万 科 财 务 顾 问有 限 公 司 总 经 理 ； 1996 年 任 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 副 总 经 理 ； 1999 年 任 公司 常 务 副 总 经 理 兼 财 务 负 责 人 ； 2001 年 起 任 公 司 总
25、经 理 。 1994 年 起 任 万 科董 事 至 今 。 现 任 万 科 总 裁 。也 正 是 因 为 管 理 层 的 高 文 化 、 高 素 质 铸 就 了 万 科 集 团 至 今 的 团 结 一 致 和壮 大 的 组 织 背 景 来 促 使 它 高 速 迅 猛 发 展 。4、 公 司 运 营 状 况 分 析从 2000 年 开 始 ， 万 科 进 入 了 一 个 新 的 发 展 期 ， 年 销 售 额 以 30%左右 的 速 度 增 长 。 现 在 万 科 面 临 的 是 “顺 境 中 求 突 破 ”。 2004 年 初 ， 万 科 总 经 理 郁 亮 在 企 业 发 展 的 顺 境 中
26、 提 出 了 “3+1”的 经 营 管 理 目 标 万 科 的 目 标 是 成 为 最 受 投 资 者 欢 迎 、 最 受 客 户 欢 迎 、 最受 员 工 欢 迎 和 最 受 社 会 尊 敬 的 企 业 ， 万 科 的 经 营 管 理 会 围 绕 这 个 目 标 来 运 作 。郁 亮 认 为 ， 这 “三 个 最 受 欢 迎 、 一 个 最 受 尊 敬 ”是 对 万 科 愿 景 “成 为 中 国房 地 产 行 业 领 跑 者 ”的 具 体 解 释 和 最 新 阐 述 。 把 最 受 社 会 尊 敬 列 为 企 业 经 营管 理 的 目 标 之 一 ， 这 在 国 内 企 业 中 是 少 见
27、的 ， 也 是 领 先 的 。 2008 年 由 世界 权 威 的 品 牌 价 值 研 究 机 构 世 界 品 牌 价 值 实 验 室 举 办 的 2008 世 界 品 牌价 值 实 验 室 年 度 大 奖 评 选 活 动 在 京 展 开 ， 在 住 宅 品 牌 类 的 评 选 项 目 中 ， 万 科地 产 凭 借 优 异 的 品 牌 印 象 和 品 牌 活 力 ， 一 举 囊 括 “2008 年 度 中 国 最 具 竞 争力 品 牌 ”和 “中 国 购 买 者 满 意 度 第 一 品 牌 ”这 两 项 荣 誉 称 号 。 很 多 企 业 对 社 会 责 任 的 承 诺 ， 更 多 地 是 停
28、 留 在 口 头 上 ， 而 万 科 不 是这 样 。 当 拖 欠 民 工 工 资 成 为 政 府 部 门 重 视 、 媒 体 关 注 的 热 点 话 题 时 ， 万 科 这套 系 统 又 开 始 运 转 了 。 这 时 ， 万 科 这 套 系 统 就 不 仅 仅 是 人 们 心 目 中 想 象 的 只对 “利 润 ”、 “经 济 效 益 ”敏 感 的 冷 血 的 赚 钱 机 器 了 ， 而 更 像 是 对 社 会 、 弱 势群 体 充 满 良 知 和 温 暖 的 慈 祥 老 人 了 。 早 在 2003 年 12 月 18 日 ， 万 科 集 团 工 程 管 理 部 和 财 务 部 就 向
29、自 己的 一 线 公 司 发 出 通 知 ， 要 求 防 止 拖 欠 民 工 工 资 的 事 情 在 万 科 的 项 目 上 发 生 。2004 年 1 月 8 日 ， 万 科 集 团 工 程 管 理 部 、 财 务 部 、 审 计 法 务 部 等 四 部 门 又 制定 出 了 防 止 拖 欠 民 工 工 资 的 具 体 措 施 ， 从 而 实 现 未 雨 绸 缪 的 目 的 。 6增 加 相 应 的 内 容 ， 对 有 这 方 面 不 良 记 录 的 承 建 商 应 取 消 其 投 标 资 格 。而 对 那 些 已 经 签 订 、 还 未 履 行 完 毕 的 施 工 合 同 ， 应 尽 快
30、要 求 施 工 单 位 出 具 承诺 函 ， 如 果 承 建 商 发 生 拖 欠 、 克 扣 工 人 工 资 行 为 的 ， 万 科 有 权 从 工 程 款 中 扣除 相 应 款 项 ， 直 接 支 付 给 工 人 ， 并 有 权 解 除 承 建 合 同 。有 了 这 套 系 统 ， 使 得 万 科 在 顺 境 时 表 现 为 企 业 肌 体 的 健 康 、 运 转 的正 常 和 发 展 的 稳 健 ； 而 当 市 场 大 势 低 迷 甚 至 险 恶 时 ， 这 套 系 统 又 能 保 障 万 科能 将 风 险 减 小 到 最 低 限 度 ， 缩 短 渡 过 难 关 的 时 间 。 不 过 ，
31、 总 裁 郁 亮 认 为 ， 万 科 的 核 心 能 力 表 现 在 这 套 系 统 、 制 度 和 流 程 上 ，但 制 度 不 是 万 能 的 ， 因 为 制 度 的 执 行 是 有 成 本 的 。 而 以 “七 个 尊 重 ”为 核心 的 人 文 精 神 和 企 业 价 值 观 的 形 成 和 认 可 ， 是 万 科 这 套 系 统 正 常 运 转 、 制 度真 正 执 行 、 指 引 充 分 使 用 的 基 石 ， 这 才 是 万 科 最 珍 贵 的 。5、 公 司 发 展 前 景 分 析万科集团以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三
32、大城市经济圈为重点的 40 个城市。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。万科集团董事局主席王石更被称为中国房产界领军人物。时间项目2010.03.31 2009.12.31 2009.09.30 2009.06.30主营业务收入增长率（%）-8.076 19.2459 31.0618 26.3902净利润增长率（%）32.3465 38.5817 29.916 34.4207净资产增长率（%）19.2819 16.9763 16.1304 16.6986总资产增长率（%）18.8747 15.408 6.6169 12.0779虽然万科
33、房地产的主营业务收入增长率出现了负增长，净利润增长率有较大的下降幅度，但是公司的净资产增长率和总资产增长率缺出现了一定幅度的上涨，说明该公司在其他的非主营业务方面的增长较高，该公司未来的发展存在一定的风险，但是发展潜力较大。该公司的发展前景是非常可观的。7四、公司财务分析1、风险性分析（公司偿债能力）企业的偿债能力是反映企业财务状况大的经营能力的重要标志。企业偿债能力低，不仅说明企业资金紧张，难以支付日常经营支出，而且说明企业资金周转不灵，难以偿还到期应偿付的债务，甚至面临破产危险。能否到期偿债是企业生存的根本问题，偿还能力是决定企业财务状况的重要因素之一下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿
34、债能力万科集团偿债能力分析项目 2010/12/31 占总资的百分比 2009/12/31 占总资产的百分比 同比变动额 同比变动率货币资金 3780000 17.50% 2300000 16.67% 1480000 64.35%应收账款 159000 0.74% 71300 0.52% 87700 123.00%预付账款 1780000 8.24% 874000 6.33% 906000 103.66%其他应收款 1490000 6.90% 779000 5.64% 711000 91.27%存货 13300000 61.57% 9010000 65.29% 4290000 47.61%流动
35、资产合计20600000 95.34% 13000000 94.20% 7600000 58.46%可供出售金融资产 40500 0.19% 16400 0.12% 24100146.95%长期股权投资449000 2.08% 357000 2.59% 92000 25.77%投资性房地产 12900 0.06% 22800 0.17% -9900-43.42%固定资产原值 167000 0.77% 174000 1.26% -7000 -4.02%累计折旧 45500 0.21% 38800 0.28% 6700 17.27%固定资产净值 122000 0.56% 136000 0.99%
36、-14000-10.29%固定资产净额 122000 0.56% 136000 0.99% -14000-10.29%在建工程 76400 0.35% 59300 0.43% 17100 28.84%无形资产 37400 0.17% 8200 0.06% 29200 356.10%长期待摊费用3220 0.01% 3130 0.02% 90 2.88%递延所得税资产164000 0.76% 127000 0.92% 37000 29.13%8其他非流动资产106000 0.49% 0 0 106000 非流动资产合计1010000 4.68% 729000 5.28% 281000 38.55
37、%资产总计 21600000 100.00% 13800000 100.00% 7800000 56.52%单位：万元负债与所有者权益结构项目 2010/12/31占负债合计或负债权益总额的百分比2009/12/31占负债合计或负债权益总额的百分比同比变动额同比变动率流动负债合计13000000 80.75% 6810000 73.86%6190000 90.90%非流动负债合计 3140000 19.50% 2410000 26.14% 730000 30.29%负债合计 16100000 74.54% 9220000 66.81%6880000 74.62%所有者权益合计 5460000
38、25.28% 4540000 32.90% 920000 20.26%负债和所有者权益总计 21600000 100.00% 13800000 100% 7800000 56.52%由营运资本=流动资产-流动负债 得到：2009年末的营运成本=13000000-6810000=61900002010年末的营运成本=20600000-1300000=7600000万科公司2010年期初，期末流动资产抵补流动负债后都有一定的剩余，从营运资本角度来看，说明公司的短期偿债能力有一定的保证，而且期末营运资本比期初有较大的提高，表示短期偿债能力有所增强。万科集团短期债务能力的水平分析2010年12月31日
39、 2009年12月31日流动比率 1.5852 1.9149速动比率 0.5568 0.5912现金比率 29.1683 33.7974根据上表可以看出 2010 年万科公司期初的流动比率为 1.91, 虽然没有达到 2 ，但是短期偿债能力还是有一定的保证，但是这中现象没有上升，反而在2010 年期末有所下降变为 1.58，说明该公司的偿债能力在变弱。该公司本年的流动资产增长了 36.89%，但由于流动负债增长了 47.61%，其增长速度远远大于流动资产的增长速度，所以导致期末流动比率低于期初的水平。以下分析可以对此作出解释：9期初流动比率：1.9149流动负债不变：20600000/6810
40、000=3.02 3.02-1.91=1.11期末流动比率：1.58 1.58-3.02= - 1.44合计： 0.03分析表明，由于期末流动资产增加，使流动比率增加 1.11，由于期末流动负债增加，是流动比率下降-1.44，两者综合作用的结果，使期末流动比率下降0.03。可见，流动负债增加是引起流动比率下降的主要原因。根据上表所提供的万科公司资产负债表的资料，万科公司速动比率计算得到：期初速动比率=0.5912 期末速动比率=0.5568从上面计算的数据可以看出该公司的期末短期偿债能力低于期初。这是因为在该公司的流动资产中，速动资产占有较大的比重，期初的速动资产如果能够及时变现，可以偿还现有
41、流动负债的 59.8%；而且在期末，更能偿还流动负债的 55.68%。根据上表所提供的万科公司的资产负债表，万科公司的现金比率如下：期初现金比率=33.79%期末现金比率=29.16%从计算结果可以看出，万科公司期末现金比率比期初现金比率减少了 4.63%，这种变化表明企业的直接支付能力有所下降。万科集团长期债务能力的水平分析2010年12月31日 2009 年 12 月 31 日资产负债率 74.5% 66.8%股东权益比率 25.5% 33.2%非流动负债营运资金比率242.04% 256.85%资产非流动负债率 14.5% 17.5%资产负债率是综合反映企业偿债能力的重要指标，该指标越大
42、，说明企业的债务负债越重；反之，说明企业的债务负担越轻。对债权人来说，该比率越低越好，因为企业的债务负担越轻，其总体偿债能力越强，债权人的保证程度越高，通过比较可知，万科公司期末资产负债率比期初上升了 7.7%，表明该企业债务负担略有增加，但比率相对较高，其长期偿债能力风险大。资产负债率=负债总额/总资产股东权益比率是表示偿债能力保证程度的重要指标股东权益比率=股东权益/总资产该指标越高，说明企业资产中由投资人投资所形成的资产越多，偿还债务的保证越大有形资产非流动负债率=非流动负债总额/有形资产总额2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日有形资产非流动负债率14.5%
43、 17.6%通过计算结果分析可以看出，万科公司的资产非流动负债率较低，但是该公司有形资产非流动负债率和资产非流动负债率相差不大，说明其长期偿还能10力基本不受无形资产的影响非流动负债营运资金比率=（流动资产-流动负债）/非流动负债通过计算可以看出。万科公司非流动负债营运资金比率较高，营运资金用于偿还非流动负债的保证程度较强，但是 2010 年期末非流动负债营运资金比率只有 242.04%，比年初略有下降。说明其偿债能力略有下降。2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日利息保证倍数 1569.4357 1602.1364万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现
44、金流量比例逐年增高，说明其当期偿债能力逐渐增强。资产负债率高但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。综上所述，万科对债务融资的依赖程度很强；就目前来看，虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平。从长期和短期偿债能力来看，都是在不断减弱，但远不至于丧失偿还能力，加上良好的信用和声誉，万科目前还有较强的偿还能力2、 盈 利 能 力 分 析年分项目2010.03.31 2009.12.31 2009.09.30 2009.06.30销售毛利率（%）36.7204 29.390330.2088 31.1865销售净利率（%）15.669 13.154410.010
45、914.2156投资报酬率（%）1.86 - - -净资产收益率（%）2.4813 15.0151 - 8.3237普通每股收益0.107 0.5848 0.269 0.282普通每股收益0.107 0.5848 0.269 0.282获利能力分析：万科房地产 09-10 年份间，销售毛利率有大幅度增加，销售净利率有小幅提升，但是净资产收益率和普通每股收益下降幅度较大，说明11万科房地产获利能力降低，获得的利润不高。3、 运 营 能 力 分 析时间 项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30应收账款周转率（%）13.402 59.758 41.4855
46、 22.6719存货周转率（%）0.0491 0.3922 0.2389 0.1765流动资产周转率（%）0.0553 0.401 0.2491 0.1878固定资产周转率（%）11.0695 37.2951 - - 17.9413总资产周转率（%）0.0525 0.3806 0.2375 0.1789营运能力分析：万科房地产 09-10 年间，应收账款周转率以及固定资产周转率大幅度降低，说明万科房地产的应收账款和固定资产利用的效果利用不好，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率有一定提升，说明公司的资金周转灵活，资产的利用效果明显变好。 A、应收帐款周转率公司的应收账款在流动资产中具有举足
47、轻重的地位。公司的应收账款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。应收帐款周转率就是反映公司应收帐款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平均次数。用时间表示的应收帐款周转速度为应收帐款周转天数，也称平均应收账款回收期或平均收现期。它表示公司从获得应收帐款的权利到收回款项、变成现金所需要的时间。 其计算公式为： 应收账款周转率（次）=净赊销值（所有销售收入中赊销的那部分）平均应收账款 应收账款周转天数=计算当期天数应收账款周转率 =（平均应收账款计算当期天数）净赊销值 12一般来说，应收帐款周转率越高越好。应收帐款周转率高，表明公司收帐速度快，平均收账期短，坏帐损失少，资
48、产流动快，偿债能力强。与之相对应，应收帐款周转天数则是越短越好。如果公司实际收回帐款的天数越过了公司规定的应收帐款天数，则说明债务人施欠时间长，资信度低，增大了发生坏帐损失的风险；同时也说明公司催收帐款不力，使资产形成了呆帐甚至坏帐，造成了流动资产不流动，这对公司正常的生产经营是很不利的。但从另一方面说，如果公司的应收帐款周转天数太短，则表明公司奉行较紧的信用政策，付款条件过于苛刻，这样会限制企业销售量的扩大，特别是当这种限制的代价（机会收益）大于赊销成本时，会影响企业的盈利水平。 有一些因素会影响应收帐款周转率和周转天数计算的正确性。首先，由于公司生产经营的季节性原因，使应收帐款周转率不能正
49、确反映公司销售的实际情况。其次，某些上市公司在产品销售过程中大量使用分期付款方式。再次，有些公司采取大量收取现金方式进行销售。最后，有些公司年末销售量大量增加或年末销售量大量下降。这些因素都会对应收帐款周转率或周转天数造成很大的影响。投资者在分析这两个指标时应将公司本期指标和公司前期指标、行业平均水平或其他类似公司的指标相比较，判断该指标的高低。B、存货（资产）周转分析2012 年，房企进入信托偿债高峰期，而一、二月份，众多房企已经迎来了还债的第一波高峰。资料显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是在二、三月份。据不完全统计，2012 年房企总到期信托债务规模达 1758 亿元，其中 7 月为年度高峰，达 504 亿元，一季度达 366 亿元。国泰君安发表报告称，万科一、二月份到期的信托资金均高达 10 亿元，成为今年第一波房地产信托兑付高峰期内兑付压力最大的房企。从全年来看，万科 2012 年需到期兑付的信托资金为 43.18 亿元，仅次于中华企业的 43.94 亿元。此外，据万科 2011 年财报显示，万科短期借款和一年内到期的长期借款达到 235.7 亿元，资产负债率达 77.1%，同比增加 2.41 个百分点。尽管截至 2011 年末，万科仍持有货币资金 342.4 亿元，明显高于短期债
