1、,,If you see this text, you must copy the swish graphic from a pre-builtCOVER slide and onto this slide.This text will no longer be visible if done correctly.,PRIVATE & CONFIDENTIAL PRIVATE & CONFIDENTIAL COVER SLIDE:,济南恒大城市综合体项目初步定位DTZ戴德梁行策略发展顾问部（北京）2014年4月月福利活动（年月日至月日）赢商币不够用？来参加月奖币活动吧！上传好资料，速得倍赢商
2、币大礼活动详情：,COVER SLIDE: If you see this text, you must copy the swish graphic from a pre-builtCOVER slide and onto this slide.,This text will no longer be visible if done correctly.,目录,PRIVATE & CONFIDENTIAL ,一、整体定位策划建议,二、优质标准办公楼部分开发定位建议 三、高星级酒店部分开发定位建议 四、销售型公寓部分开发定位建议,2,整体定位策划建议 项目条件区域规划 决定本项目发展的两个重要
3、因素包含：1、高铁枢纽对本项目带来的影响，2、地标性建筑对本项目的影响,总部商务区,文化商业区,商务金融区,西客站枢纽中心,文化艺术会展中心,商业商务中心,本案,区域规划以商务办公功能为主，围绕 核心轴线，以商业娱乐混合功能为主 ，区域未来将发展成以商务办公功能 为主，结合休闲娱乐功能的济南西部 的城市核心区； 从建筑限高角度来看，本项目未来将 是CBD核心区中央绿轴上的重要地标 性建筑。,西客站片区核心区空间结构 为“两轴三心三区”,两轴：东西公共服务发展轴,、腊山河生态休闲景观轴 三心：综合枢纽中心、文化,艺术交易会展中心、商业商 务中心 三区：总部商务区、文化商 业区、商务金融区,区域最
4、高点,整体定位策划建议 项目条件高铁枢纽 济南依赖高铁对周边城市形成两小时城市圈的辐射特征,出 行 感 受,汽车火车 飞机,400km/h 300km/h,200km/h出行距离（km),250km,500km,1000km,2小时,两小时都市圈高速铁路的核心竞争距离根据对出行距离与出行感受的研究发现，当出行距离在500- ,北京天津,济南,徐州,蚌埠,南京上海,495km 2h347km 1.5h,319km 1h,483km 1.5h,667km 2.5h968km 3.5h,环渤海都市圈,长三角都市圈,“同城效应”,“当天往返”,“当天往返”,600公里或者时间在2小时左右，高速铁路比私
5、人汽车和航空 运输更具有竞争优质，会促进两小时都市圈的形成于发展。从2小都市圈角度出发，济南与周边城市天津、徐州、蚌埠可 以形成“同城效应”，更远则能与北京、南京、上海形成“,当天往返”的格局，大大增加了济南城市的辐射范围；3,4,整体定位策划建议 项目条件高铁枢纽 济南高铁站将直接带动周边区域的房地产业、信息、金融等服务类产业的发展速度,交通枢纽的产业发展,城市人口增长 就业机会扩大,仓储业发展商贸活动增加,熟练劳动力增多技术人才集中,资本增多 产业扩大 技术进步,基础设施改善,相关配套产业与集聚效应加工工业布局,年平均增长,指标人口,A1 有站点 城市 2.64,新干线建设之前B1无站点城
6、市3.39,C1 A1/B10.78,新干线建设之后 A2 B2 有站点城 无站点 市 城市 1.88 1.55,C2 A2/B21.22,零售额 批发 建筑业 工业,10.1 12.9 13.8 13.7,13.5 20.8 14.9 14.2,0.75 0.62 0.93 0.97,9.96 11.63 8.01 9.48,8.85 8.7 6.37 7.81,1.16 1.34 1.26 1.21,有新干线和高速公路（%）,只有高速公路（%）,商业服务 信息、金融、咨询服 务业 研发与高等教育,4212527,126321,行政办公 银行服务 房地产 总计,20 27 21 22,11
7、2837,日本新干线东海道沿线主要城市人口 与经济指标变化,日本有新干线城市与没有新干线城市的产业增长比较,高铁站交通枢纽直接带动城市人口、商,贸活动、仓储业和加工业的发展，间接 促进服务业等产业的繁荣和社会财富等 增加，最终促进人才和产业的聚集以及 配套设施的发展；,从案例角度来看，高速铁路对有站点城 市的影响非常明显，尤其是对房地产、,商业、金融、信息等服务的带动效应明 显；,服务业与其他产业繁荣直接带动,社会财富扩大间接带动,地方收入增加反馈效应,5,整体定位策划建议 项目条件高铁枢纽 对外，高铁站扩大了本项目客群辐射范围；对内，带动了项目周边信息、金融、配套等产业的发展,第一圈层直接联
8、系,第二圈层间接联系,第三圈层间接联系,进出高铁站的可达性区位潜力建设密度发展动力,5-10分钟步行布置高等级贸易功能非常高非常高,10-15分钟通过多种交通方式高等级贸易功能的被选区，依赖特殊区位的特殊功能高高,15分钟以上通过多种交通方式依赖特殊区位的多样化功能依赖于特殊功能湿度,结合高铁站点周边地区开发的案例研究，总结出了“三个圈层”的,结构模型。在三个圈层中，对第一和第二圈层的影响最大，直接影 响的地区约5平方公里。为高速铁路站点周边地区的开发提供了清 晰的结构轮廓层次。,本项目距离济南西客站交通枢纽距离约两公里，基本属于第一与第 二圈层范围之间，对项目的带动影响力较强；发展区域与高铁
9、站可达性的相互关系,2公里,随着世界建筑不断发展，对建筑高度的不断追求，截止到 目前为止，世界上已有的超过400米超高层建筑14个，其中 迪拜塔居首，总高828米，其次是台北101大楼，总高508 米，其余超高层均未超过500米。从分布来看，主要集中在亚洲，其中大陆拥有的超高层数 量最多，有7个，上海环球金融中心居首，高492米。,序号 项目,位置,高度,楼层 数量,建成 时间,业态,1 2 3 4,迪拜塔 台北101 环球金融中心 ICC,迪拜 台北 上海 香港,828 508 492 484,163 101 101 108,2010 2004 2008 2010,Office/reside
10、ntial/ hotel Office Hotel/office Hotel/office,5 5,双子塔 双子塔,马来西亚 452 马来西亚 452,88 88,1998 1998,Office Office,7 8 9,紫峰大厦 西尔斯塔 京基金融中心,南京 芝加哥 深圳,450 442 442,66 108 100,2010 1974 2011,Hotel/office Office Hotel/office,10 广州国际金融中心 广州,439,103,2010,Hotel/office,11 Trump国际大厦 12 金茂大厦,芝加哥 上海,423 421,98 88,2009 19
11、99,Residential/hotel Hotel/office,13 Al Hamra Firdous 科威特,413,77,2011,office,14 IFC,香港,412,88,2003,office,整体定位策划建议 案例研究 世界现有超高层分布以亚洲为主，其中中国尤其占据了较高的比重世界现有超高层分布,国内项目6,国内400米以上超高层分布 国内代表城市形象的超高层对高度不断突破，截止到目前，全国或将出现超过400米的超高层建筑30个，其中包括计划、在建、已建成以及暂停状态。 从分布来看，基本集中在二线城市，占比50%，但在已建成的超高层项目中，仍以一线城市为主，包括上海环球金融
12、中心、香港ICC、广州国际金融中心、深圳京基金融中心。,序号12345678910111213141516,项目 天空城市 武汉绿地中心 王家墩JH0309020地块项目 白鹅潭钻石大厦 华西中国龙大厦 平安国际金融中心 上海中心大厦 高银117大厦 天津罗斯洛克国际金融中心 中天未来方舟兰花塔 周大福中心 广州珠江新城 周大福滨海中心 中国尊 大连绿地中心 台北101大厦,位置 长沙 武汉 武汉 广州 江阴 深圳 上海 天津 天津 贵阳 广州 广州 天津 北京 大连 台北,高度（米）838666660650650646632597588540539.2530530528518509,现状 规
13、划 在建 规划 规划 规划 在建 封顶 在建 在建 规划 在建 在建 预备 在建 预备 建成,17 苏州中心 18 上海环球金融中心 19 香港ICC 20 嘉陵帆影国际经贸中心 21 成都绿地中心 22 长沙国际金融中心 23 九龙仓国际金融中心 24 绿地广场紫峰大厦 25 京基金融中心 26 广州国际金融中心 27 沈阳国际金融中心 28 上海金茂大厦 29 香港IFC 30 长沙红星国际财富中心,苏州 上海 香港 重庆 成都 长沙 苏州 南京 深圳 广州 沈阳 上海 香港 长沙,500492484468468452450450441.8 441.75427 420.53412400,在
14、建建成建成在建在建预备在建建成建成建成 施工停止建成建成规划,整体定位策划建议 案例研究 国内未来超高层项目主要向二线城市发展，但在已建成的项目中，基本仍均分布于一线城市,已建成7,一线城市 二线城市 三线城市 港、台城市,国内超高层项目分布10%7%33%50%,已建成超高层项目分布38%50%12%,序号1234567,项目 天空城市 武汉绿地中心 王家墩JH0309020地块项目 白鹅潭钻石大厦 华西中国龙大厦 平安国际金融中心 上海中心大厦,建成时间838666660650650646632,业态组合 residential-hotel-office hotel-residential
15、-office residential-hotel-office lhotel-office residential-hotel-office office hotel-office,89 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20,高银117大厦 天津罗斯洛克国际金融中心 中天未来方舟兰花塔 周大福中心 广州珠江新城 周大福滨海中心 中国尊 大连绿地中心 台北101大厦 苏州中心 上海环球金融中心 香港ICC 嘉陵帆影国际经贸中心,597588540 539.2530530528518509500492484468,hotel-office hotel-office H
16、otel-office Hotel-office Hotel-office residential-hotel-office hotel-residential-office hotel-residential-office Hotel/office hotel-residential-office Hotel-office Hotel-office hotel-residential-office,21 22 23 24 25,成都绿地中心 长沙国际金融中心 九龙仓国际金融中心 绿地广场紫峰大厦 京基金融中心,468452450450 441.8,hotel-residential-offi
17、ce Hotel-office Hotel-office Hotel/office Hotel/office,26 27 28 29 30,广州国际金融中心 沈阳国际金融中心 上海金茂大厦 香港IFC 长沙红星国际财富中心,441.75427 420.53412400,Hotel/office hotel-residential-office Hotel/office office hotel-residential-office,整体定位策划建议 案例研究 在所有超高层项目中，办公和酒店业态基本属于必备业态，公寓属于可选业态，商业基本没有,400米以上超高层业态分布特征 400米以上的超高层
18、大多将成为所在城市的地标建筑，因此大多以办公功能为核心，30个400米以上超高层几乎所有项目均涉及办公业态，其次是酒店业态，居住业态涉及较少；,办公+居住酒店+办公,酒店+办公+公 寓 办公,从超高层功能角度来看，400米以上的超高层在业态分布 上以办公、酒店和居住物业三大业态为核心，商业基本不 设置在主塔部分或设置的很少。综合来看，目前国内超高层项目在业态组合上相对单一， 与居住功能业态结合的尚不完善，未来存在可发展及突破 的空间。国内超高层项目业态组合特征,53%,40%,7%,已建成8,9,整体定位策划建议 案例研究综合案例研究 通过对不同综合体案例的研究，办公业态占比基本在40%-60
19、%之间,银泰中心,财富中心,国贸,华贸中心,东方广场,区位条件整体规模（sqm)物业组合O：H：S：A办公物业比例,城市CBD3,600,000 C=OAH&S6:2:1.5:0.50.6,城市CBD720,000 C=OAH&S4:3:2:10.4,城市CBD860,000 C=OAH&S5:2:1:10.5,城市核心区640,000 C=OAH&S3:3:1:30.3,城市核心区520,000 C=OAH&S4:2:2:20.4,北京国贸,北京华贸,北京东方广场,财富中心,银泰中心,6,1,4,3,2,1,5,1,2,1,3,3,1,3,4,2,2,2,办公 公寓 酒店 商业,2,1.5,
20、10,整体定位策划建议 案例研究地标建筑案例研究 在不同地标案例的研究中，办公业态占比超过50%，公寓和商业类业态较少出现,上海金茂,广州中信广场,国贸三期,南京绿地中心,上海金茂,广州中信广场,深圳地王大厦,区位条件整体规模（sqm)物业组合O：H：S：A办公物业比例,北京CBD280,000C=OH&S6:2:20.6,城市核心区260,000C=OH&24.5:3.5:20.45,城市核心区280,000C=OH&S6:3:10.6,城市金融区290,000C=OA&S6:3:10.6,城市核心区267,000C=OA&S6:2:20.6,深圳地王大厦,南京绿地中心,国贸三期,- -,-
21、,-,-,6,2,2,5,5,6,3,1,6,3,1,6,2,2,办公 公寓 酒店 商业,整体定位策划建议 功能论证案例层面 本项目为以写字楼办公物业为核心的综合体,外 部 条 件内 部 条 件,四种物业均衡发展C=OAHS,管理团队：物业管理/经营管理,以写字楼为核心C=O（主）AH&S,以商业为核心C=S（主）A&H&O,特色：建筑形式/业态/服务,位置：商业区/大型居住片区交通：主干道沿线/地铁口市场：流量大、商业气氛浓厚/区域功能缺乏、需求旺盛定位：大规模、综合性商业功能体系：商业的绝对核心规划设计：经验丰富的专业公司,管理团队：经营管理,以酒店为核心C=H（主）AO&S,位置：不远离
22、城市核心区交通：主干道沿线客户支持：高端商务客户定位：通过提供顶级服务而非直面竞争建立其核心地位 功能体系：酒店决定其他物业功能、定位与档次配套：顶级商场开发商：强大的经济实力,管理团队：国际品牌酒店,位置：城市核心区中心交通：主干道沿线/地铁口规模：500,000 +视觉冲击：超高层/建筑群功能体系：各业态的独立定位规划设计：高水准、经验丰富 配套：周边与自身均具备完善的配套开 发 商：实力强劲/经验丰富,未来商务核心区引入核心客户带来相关簇群300,000 +视觉冲击：超高层/建筑群功能体系：写字楼决定其他物业功能、定位与档次 规划设计：高水准、经验丰富配套：商业、公寓、酒店开 发 商：实
23、力强劲/经验丰富,特 征 案 例,O：H：S：A=2：1：2：2北京华贸中心,5：2：1：2广州中信广场,1：1：4：4深圳万象城,1：5：1：3上海波特曼酒店,注：C综合体，0写字楼，H酒店，S商业，A公寓11,单位：平方米,12,项目名绿地中央广场西元大厦绿地中心黄金时代广场鲁商国奥城 天业龙奥天街银座好望角龙奥金座平均,售价（万元/m2） 入市时间8600 2013.38500 2013.326000 2012.1014000 2012.911000 2010.1012000 2013.113000 2014.114000 2012.1213387,销售率80%90%50%96% 1年1
24、栋96%40%95%78%,月均去化（m2）411435365882272826133360256836103551,0,1200000 1000000800000600000400000200000,高新区,历下区,市中区,天桥区,槐荫区,目前济南在售高档写字楼分布情况,核心城区,0,4321,5,0,120000 10000080000600004000020000,140000,市中区 槐荫区 历下区 天桥区 历城区 高新区,整体定位策划建议 功能论证市场层面 济南整体办公物业价格实现更多，同时销售率和销售速度也相对优于公寓在售中高端公寓供应量,当期公寓面积,数量,开盘时间2014/3/
25、162013/5/262014/2/1 2013/12/292013/11/12013/5/252013/8/12013/9/102013/6/12014/3/162012/12/12012/10/1 2012/10/20 2013/10/312013/4/202012/5/12013/4/20,名称和信SOHO（平层）泉景天沅LOFT天业龙奥天街连城国际华创观礼中心杰正山山山世茂国际广场济南华强广场保利中心华府和信SOHO（LOFT） 海信龙奥九号（平层）南益 名泉春晓祥泰广场（LOFT） 海信龙奥九号（LOFT ） 天阶泓都国际（平层）金桥国际 天阶泓都国际（LOFT ）平均,价格 120
26、00 13000 11000 13500 11500 13000 21000 140009100 130009200 10000 11000 12000 11000 12000 11400 12200,销售率60%95%40%81%26%97%60%95%85%60%70%98%95%30%70%60%70%70%,月消化面积937837673300326423402205209119631955187616471135111710008968271392288,13,整体定位策划建议 功能论证需求层面 从客群需求来看，对办公物业的接受价格更高，同时对西客站区域抗性也更小,30.4%,47.8
27、%,17.4%,4.3%,购买写字楼能够承受的价格,10000元/平米以下,30%,40%,23%,3%4%,6000-7999元/平米 8000-9999元/平米,10000-12000元/平米,12000-15000元/平米,15000-20000元/平米 20000-22000元/平米 22000元/平米以上,10000-15000元/平米15000-20000元/平米20000-25000元/平米购买公寓能够承受的价格,1%,13%,28%,34%,24%,非常有可能,比较有可能,一般,不太可能完全不可能,23.5%,受访企业目前搬迁是否考虑西客站CBD区域,是 否76.5%受访客群对
28、西客站区域公寓的购买意向,14,整体定位策划建议 功能关系梳理 围绕商务功能为核心展开,商务功能是项目的核心功能，因此，写字楼仍旧是最主 要的业态。它不仅承担商务功能，也是项目内部主要的 人员吸引点和聚集点。,公寓和酒店提供长期、短期的居住功能。不仅满足商务 配套功能，彼此之间也建立了功能互补和转化机制。同时公寓又作为办公功能的补充功能出现，从产品与价 格上与写字楼产品形成互补；商业是重要的配套，保证其他物业的档次和人员需求。从开发策略来看，办公体现项目的商务功能，酒店往往 代表了一个项目的档次，公寓作为可销售物业承担平衡,自己的作用，商业是不可或缺的配套。,办公 体现商务功能,酒店 代表项目
29、档次,公寓 平衡资金,商业 提供配套,酒店 短期居住功能,518米主塔地标形象,公寓 办公补充功能/长期居住功能,功能互补与转化,差异化补充 与提升品位,补充,商业配套功能配套写字楼 承担商务功能,配套,15,整体定位策划建议 整体和主塔功能配比 首期考虑适当缩减公寓体量，提升办公与商业体量,办公 50%,酒店 10%,公寓 20%,76万平米,本项目整体配比参考,本项目主塔配比参考酒店15-20%,28万平米办公 50-60%公寓 20-30%,商业20%（浮动范围：13%）,30%,40%50%,20%,10%,25%,20%,20%,30%,20%,20%,30%,30% 10%10%
30、15%,5%,0%,80%,100%,北京东方广场,北京华茂中心,北京财富中心北京国贸,北京银泰中心,40%20% 办公,40% 酒店 公寓,60%商业,本项目以办公 功能为主导方 向；,大型城市综合体的物业比例60% 15%,考虑项目总体 量，建议取较 低的保守数值,考虑本项目情 况，建议取中 间值,从本项目区域 配套情况出 发，建议取中 间较高值,20%35%20%35%30%,20%20%20%10%10%,0%,80%,100%,深圳地王大厦南京绿地紫峰大厦国贸三期上海金茂大厦广州中信广场,20% 办公酒店,40%公寓,60% 商业,超高侧的物业比例60%45%60%55%60%,35
31、00平米,2300平米,16,整体定位策划建议 项目首期功能产品论证 从销售情况与建筑成本两方面综合考虑，写字楼和商业产品均要优于公寓产品,写字楼,公寓,商业,结构 机电外装,1600元/平米2400/平米800/平米,1700/平米 2100/平米600/平米,1400/平米 1500/平米900/平米,内装 Total,600/平米 5400/平米,800/平米 5200/平米,1000/平米 4800/平米,写字楼,公寓,商业,现状售 14000元/平 9000元/平价 米 米月均销售,30000元/平米2500平米,写字楼、商业的建安成本与公寓成本相差并不大,通过市场分析，写字楼的销售
32、速度要快于公寓,本项目初期已经具备发展为以写字楼或公寓为核心的外部条件,通过市场与需求的综合较分析，写字楼现状销售均价14000元/，商业30000元/，高于公寓产品,区域特性,本项目所在的区域， 将成为济南市重点打 造的交通枢纽和商务 核心区；,市场销售条件,问 题 点：在市场接受程度以及成本的双重控制下，如何选择首期开发产品？ 借助区域的商务氛围，有计划地引入核心客户，建议提升首期写字楼和商业 产品体量，同时相对降低公寓产品体量,建筑成本条件,17,整体定位策划建议 首期功能产品配比 首期考虑适当缩减公寓体量，提升办公与商业体量,办公 58%,商业12%,公寓30%,24.2万平米,本项目
33、一期配比参考,从产品角度出发，针对一期 业态配比，在原有功能比例 的基础上，建议适当降低公,寓业态占比，同时提升商业,和办公功能物业占比；,办公 55%,商业7%,公寓38%,24.2万平米,本项目一期原有配比,6.35,7.65,3,6,7.24,1.82,8.19,7.26,在保持建筑高度 不变的情况下， 可以考虑适当减 少标准层面积,18,整体定位策划建议 整体功能配比 首期考虑适当缩减公寓体量，提升办公与商业体量,办公 50%,酒店 10%,商业20%,公寓 20%,76万平米,本项目整体配比参考,办公 58%,商业12%,公寓30%,24.2万平米,本项目一期配比参考,酒店15-20
34、%,50-60%公寓 20-30%,本项目主塔配比参考,28 万平米办公,6.35,7.65 7.263,1416.8,565.68.4,4.76,6.571012,本项目功能配比（万平米）一期,针对一期业态配比,，在原有功能比例 的基础上，建议降,低公寓业态占比，,同时提升商业和办 公功能物业占比；,初步方案,（浮动范围：13%）,酒店规模400-450间客房，建筑面积5-6万平米。 主塔公寓实现价值较高考虑投入一定体量的公寓产品。,本项目总建面积76万平米，主塔建筑面积28万平米，规模均较大。在参考其他项目比例同时还要考虑绝对值与市场的关系。,19,办公,一期考虑提高办公、商业等高回报产品
35、， 提升资金回笼水平； 公寓以办公的补充功能为主，在产品上实 现差异化，可考虑少量居住功能产品；,办公,周边居住及工作人口增多，10万平米的集 中商业入市，提升区域配套水平，实现其,他产品的价值提升；,项目整体形成，确立区域的商务地位。,办公,市场日趋成熟，商务氛围日渐浓郁， 高品质办公楼的市场接受度提高； 五星级酒店入市，超高层竣工，项目 的地标性确立； 高档公寓产品接受度提高，考虑设置 部分服务式公寓和高档居住型公寓；,公寓,公寓,酒店,一期,二期,三期,公寓,商业,商业,6.35,7.653,7.26,1012,4.76,6.57,5.68.41416.8,4.25.6,整体定位策划建议
36、 项目分期开发建议 首期开发左侧办公、公寓物业回笼资金，中期开发右侧商业，提升区域配套，后期开发主塔，树立地标24.2,23.7,28,（单位：万平米）,20,整体定位策划建议 档次定位 本项目整体档次为顶级城市地标性综合体本项目功能配比及档次示意,物业功能写字楼（附塔）写字楼（主塔）公寓（附塔）公寓（主塔）（未定）酒店,面积（平方米）210,000140,000168,000120,000132,60056,00084,00060,000,档次济南高端写字楼国际顶级5A写字楼济南中高端城市公寓顶级城市公寓豪宅国际顶级五星级酒店,档次示意中海广场、绿地中央广场上海金茂大厦、南京绿地紫峰大厦、广
37、州环球金融中心 三里屯village、介于万达与中大国际之间 北京银泰中心柏悦居、北京财富中心御金台、JW万豪、希尔顿、洲际皇冠假日、威斯汀,21,整体定位策划建议 整体风格建议 原则一：突出现代都市风格。,迎合区域商务区的属性，利用玻璃幕墙营造商务中心 的特点，整体呈现公建的外立面；线条上更硬朗，突出项目时代前瞻性，提升项目在锦 业路的整体档次，赢得更多印象分；强调本项目楼宇外立面的统一性，通过楼宇数量形成 规模效应；强调标杆性，在整体统一下实现地标的带动，使标杆 物业更具有展示性和差异性，实现物业售价的提升。,22,整体定位策划建议 整体风格建议 原则二：玻璃幕墙体现现代都市风格，巧用石材
38、提高物业档次，通过钢结构表达前卫理念,集中型商业“石材+钢结构+玻璃幕墙”,5、6集中型商业,1、2办公、酒店物业3、4公寓 业,物,办公、酒店物业“玻璃幕墙”,公寓物业玻璃幕墙+局部石材, ,COVER SLIDE: If you see this text, you must copy the swish graphic from a pre-builtCOVER slide and onto this slide.,This text will no longer be visible if done correctly.,目录,PRIVATE & CONFIDENTIAL ,一、整体定
39、位策划建议,二、优质标准办公楼部分开发定位建议,三、高星级酒店部分开发定位建议 四、销售型公寓部分开发定位建议,1、物业主题定位,2、目标客户及档次定位 3、需求特点定位,4、办公物业产品定位,5、办公硬件设施设计调整建议 6、办公楼物业服务建议,优质标准办公楼部分开发定位建议 办公物业研究思路研究思路本部分我们将通过对本项目的办公物业供应市场以及需求市场的研究，基于初步定位，进一步对本项目办公物业进行详细定位，并通过产品面积、装修设计、配套设施、硬件配套等研究，为项目设计提供依据。办公物业主题档次定位办公物业目标客户定位产品及户型定位,标准层定位,标准层分割,装修标准定位,硬件设施定位,配套
40、功能定位,办公物业价格定位24,优质标准办公楼部分开发定位建议 档次定位 档次定位为济南城市高档写字楼，与主塔形成区分，打造品质和复合功能概念,济南高档优质办公产品,山东超甲级地标办公项目,首期主题概念：,后期主题概念：,优质写字楼,产品,地标写字楼,配套商业,大型集中商业 优质写字楼,超五星酒店,市场地标,主题内涵：,品质地标,功能地标,形象地标, 从需求角度出发，短期内客群以济南高档写字楼需求为主，但 同时存在一定的对国际级超高档写字楼的潜在需求，后期可针对,本项目主塔产品打造；,在档次上，应该与本项目后期主塔产品形成区分，前期打造品,质和功能，后期依托主塔产品打造项目形象；,形象概念：2
41、5,国际顶级高档写字楼,济南高档写字楼 济南中高档写字楼 济南普通写字楼,50%,10%,30%,10%,客群对办公产品档次需求,26,区域,项目名,济南本地投资,自用,济南周边地市投资 自用,银座中心万达广场,70%65%,30%30%,5%,核心区及奥体CBD西客站 CBD区域,龙奥金座鲁商国奥城绿地中心绿地中央广场西元大厦,50%40%5%25%20%,50%40%20%,20%40%,35%75%80%, 从市场角度来看，济南核心区置业客户以投资为主， 高端辐射范围由济南本地扩大至济南周边城市；而西客,站CBD区域置业客户则以自用为主，这些自用客户均来 自济南周边城市；,优质标准办公楼
42、部分开发定位建议 目标客户定位 本项目主要客群以济南本地的投资型客群和济南周边城市的投资兼自用型客户为主,25%,52%, 从需求角度来看，济南本地和周边城市受访企业在远 期或近期均有考虑搬迁至西客站区域办公的可能。受访企业是否考虑搬迁至西客站区域,23%近期/目前（13年）,远期（35年）不考虑,27,优质标准办公楼部分开发定位建议 标准层及户型建议 案例标准层面积基本保持在1500平米以上，同时分割面积最小在100平米左右，少量能达到70平米,办公 空间,标准层面积楼层高度 标准层净高,1500平米3.9米2.8米,1900平米4米2.9米,1493平米3.7米2.7米,开间数量进深最小分
43、割面积户型分割区间户型是否可自由分割或打通楼层使用率柱距 消防通道数量 消防通道宽度,128.3-10.3米110平米 110-150平米是65%9米2条3米,174.510米67.91平米 68-158平米是73%7.5米2条3米,79-11米90平米 90、130、500平米是66%11米2条3米,3m,电梯间,卫生间,小开间 小开间,小开间 小开间,33m,45m9m,卫 生 间,总裁卫生间 卫生间,500m2,参考案例,绿地中央广场,世茂国际广场,鲁商国奥城,28,优质标准办公楼部分开发定位建议 标准层及户型建议,办公 空间,标准层面积楼层高度 标准层净高,1400平米3.5米2.78
44、米,2050平米4米3米,开间数量进深最小分割面积平均分割面积区间户型是否可自由分割或打通楼层使用率柱距 消防通道宽度,8 7.6-10.9米312平米175平米是75%7.8X9米1.8米,22 11.2-11.6米61平米93平米是75%8.4米2.5米,参考案例,132,144,132,144,180,143,267,267,济南银座中心,济南万达广场A座,29,参考案例主力户型区间主力户型占比其余户型及占比,绿地中央广场110平米50%120平米-17%150平米-33%,鲁商国奥城90平米57% 130平米-14% 500平米-29%,绿地中心116.8120.3平米43% 1802
45、00平米-10% 200220平米-20%272.23平米-14%,世茂国际广场120140平米30%6080平米-23%80100平米-12% 100120平米-24%,395平米-13%,140160平米-11%,优质标准办公楼部分开发定位建议 标准层及户型建议参考案例办公项目中，,标准层面积在15001900平米之间；层高均在3.7米以上；主力户型基本集中在110140平米之间；户型分割较为灵活，可自由组合、隔断或打通。,从需求来看，受访企业多数预计办公需求在300平米以内，但也存在不少大面积需求客户。,30,优质标准办公楼部分开发定位建议 标准层及户型建议 建议标准层面积在1600-1
46、700平米，以300平米以下面积分割作为项目主力户型,综合考虑案例项目和企业需求访谈，建议本项目标准层及户型设计如下：,核心筒中置。,考虑到项目存在整层销售的可能，建议保留部分无柱空间设计。,户型配比,户型区间,占比,主力户型其他户型,100150平米 150300平米300-800平米 800平米以上,45%40%10%5%,标准层面积（平米）,柱距（米）,进深（米）,开间分割（间）,最小开间面积（平米）,使用率,绿地中央广场世茂国际广场鲁商国奥城济南银座中心 万达广场 A座本项目,15001900149314002050 1600-1700,97.51198.4 9-10米,8.3-10.
47、34.5-109-117.6-10.911.2-11.6 不小于7米,12177822 4-12间,110689031261 不小于100平米,65%73%66%75%75% 70%左右,35.3%,19.6%,21.6%,5.9%9.8%7.8%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,30.0%,35.0%,40.0%,300以内,300-500,1500-20001000-1500800-1000500-800,受访企业预计未来办公面积需求,31,优质标准办公楼部分开发定位建议 售价建议 建议本项目写字楼产品在14000元/平米左右,目前西客站CBD区域项目均价为 8700元/平米，而核心区和奥体 CBD区域项目均价均在13000元/平 米以上；受访企业可以承受的写字楼购买价 格多在10000元/平米以下，但仍有 接近30%的企业能够承受写字楼价 格在10000-15000元/平米。,
