1、 政府与社会资本合作项目某城市健身中心政府与社会资本合作项目投资估算与财务分析目录项目投资估算及财务分析说明1、XX 健身中心是 XX 市首批政府与社会资本合作项目，采用BOT 模式，项目实施机构是 XX 市体育局。该项目位于 XXXXXX，地下两层地上五层，地上总建筑面积 10934 平方米，其中社会资本可以经营一至四层约 8602 平方米。项目地下为人防工程，地上是健身中心，社会投资人只需负责地上一至五层的建设投资。2、此次投资估算及财务分析的目的是为政府合理确定社会资本的经营年限提供参考依据，投资估算及财务分析思路为投资者在一定的期限内以项目给定范围的经营利润覆盖项目总投资和经营成本并取
2、得期望的收益。3、投资估算和财务分析以建设项目经济评价方法(第三版)为依据，根据项目具体情况和最新市场调研数据，依照国家有关规定以及地方税费标准进行编制，每项估算分析依据以及数据来源尽可能在表格中予以说明。4、另据政府和社会资本合作模式操作指南(试行)(财金2014113 号)的有关规定，政府和社会资本合作项目需要通过物有所值评价和财政承受能力论证才可进行项目准备。物有所值评价分定性和定量两方面，定性评价见项目实施方案，定量评价由于尚未出台相关办法或细则，目前还无法进行。另外，由于本项目要求社会资本承担全部的投资，政府除考虑或有风险支出之外，暂不需要进行财政承受能力论证。5、根据项目实际情况并
3、与项目实施机构沟通，本次财务分析主要计算以下 7 个指标供决策参考，即:总投资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款偿还期、正常贷款偿还期、静态投资回收期，其中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的，其计算方法为:还贷时假设投资方项目所有资金(包括资本金)都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。6、为使投资估算和财务分析更加符合实际投资和经营情况，本次以收付实现制为基础计算相关财务指标，而不采用计提固定资产折旧的方法，原因如下:根据当地实际情况，服务业租赁经营一般按核定征收，用折旧摊销的方法计算企业所得税已无必要。投资者在经营期内要回收全部投资，BOT
4、 项目如果经营期小于折旧年限，就会牵扯到折旧残值归属的问题。财务分析最重要的是遵循资金时间价值原则，折旧考虑的只是历史成本而不是时间价值因素。对于本项目而言，由于固定资产投入远大于其后每年的经营收益，用计提折旧的方法势必导致计算出的财务指标严重失真，以至失去参考价值。7、出于保守考虑，本次估算和分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。资本金除能支付建设投资额的 70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会资本出资，资本金之外的资金以债务方式解决。由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会资本自
5、己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。8、为便于项目实施机构参考和权衡，分析中涉及到的主要影响因素如经营年限、租金收入、项目投资、经营成本、贷款利率、租金成本增长率等等，先按常量对待(基准数值)，后按变量分析，以便更加全面地反映各财务指标的变动趋势。9、根据基础设施和公用事业特许经营管理办法(发改委等令201525 号)，由于项目回报周期较长，本次分析经营期基准值按 40 年考虑，最长 50 年。经营期各年出租率都按 100%计算，但第一年考虑三个月的免租期。10、因为项目经营期限比较长，本次财务分析采用时价(Current Price)体系，经营期间租金收入及经营成本和税费考虑了每
6、三年 4%的增长率。项目计算时点为 2016 年初，2016 年为建设期，2017 年及其以后为经营期，财务分析时投资回收期和贷款偿还期都从经营期开始算起。11、由于项目的特殊情况，本次估算和分析所称项目总投资只包括地上一至五层的建设投资及相关费用，还有与之相关的一部分室外工程投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心不相关的室外工程建设投资和相关费用不包括在内。12、估算和分析表格中与价格相关的数据皆为含增值税的价格，由于建设和经营期间没有销项增值税可供抵扣，故此次估算分析并未列举应纳增值税额及其相应的附加税。13、估算和分析中需要项目主体方或投资方缴纳的新型墙体材料专项基金、散装水泥专项
7、基金和农民工工资保证金按全部返退考虑。14、此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表，便于决策时参考。项目实施机构可依据预计的租金情况、期望的收益水平以及其他必要的因素来确定准予社会资本的经营年限。15、本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，决策者在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。项目财务指标概览经估算，本项目总投资为 3978.92 万元，其中建设投资3854.06 万元，建设期利息 64.86 万元，流动资金 60 万元。如总说明所述，出于保守考虑，本
8、次财务分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。假设资本金除能支付建设投资额的 70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会投资人出资，资本金之外的资金以债务方式解决。以此计算，社会投资人需要出资 2822.71 万元作为项目的资本金，占总投资的 70.94%，社会投资人还需要另外筹集债务资金 1156.22万元，占急投资的 29.06%。这里需要说明的是，由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会投资人自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。本次财务分析主要计算 7 个指标供决策参考
9、，在基准平均租金水平 38.35 元/月/建筑平米，经营期间租金和经营成本每三年增长4%，当前贷款利率 5.1%上浮 10%的情况下，暂按经营期 40 年考虑，经财务分析和模拟得出相关指标如下:项目财务指标(经营期 40 年) 基准数值 90%置信区间总投资内部收益率(税后)资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率6. 86%6. 89%8. 51%10. 41%5.97%-7.80%5.98%-7.85%7.49%-9.65%9.02%-11.96%其他:保守贷款偿还期正常贷款偿还期静态投资回收期30. 76 年5. 78 年14. 59 年24.38 年-41.31 年5.88 年-7.
10、36 年13.13 年-16.21 年上表数据中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的指标，其计算方法为:假设投资方项目所有资金(包括资本金)都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。其他几个财务指标都按正常的投资和经营条件计算。静态投资回收期可以基于融资前分析的总投资计算，也可以基于融资后分析的资本金计算，经实际计算比对，发现本项目由这两种方法得到的结果相差不大(见第 29 页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”)，故只列示其中之一，上表中的结果是基于融资后分析的资本金计算的年数，从经营期算起。回收期和偿还期指标其实是和经营年限无关的，但经营年限必须长于这些指标才能计算得出
11、来。表中“总投资收益率”和“资本金净利润率”的计算公式如下:总投资收益率=经营期年平均息税前利润/项目总投资资本金净利润率=经营期年平均净利润/项目资本金结论和建议就本项目而言，政府与社会资本合作，关键是确定合作年限。确定合作年限需要考量的因素很多，但都不能违背“既让社会资本获得合理回报，又要保证公共利益不受损害”这一基本原则。不过从下面的叙述可以看到，由于项目盈利能力不足，做到这一点并不容易。根据最新出台的基础设施和公用事业特许经营管理办法(发改委等令201525 号)第六条，基础设施和公用事业特许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最
12、长不超过 30 年。对于投资规模大、回报周期长的基础设施和公用事业特许经营项目可以由政府或者其授权部门与特许经营者根据项目实际情况，约定超过前款规定的特许经营期限。本项目就属于这样的情况，回报周期很长。由于位于三线城市，又偏离市中心，租金收入上不去，项目先天性盈利能力不足。经试算发现 30 年经营期限的财务指标很不理想，恐难以被社会投资人所接受，故此将经营期基准值改为 40 年。而从前面的“财务指标概览”可以看到，其实这基于 40 年经营期计算的各个财务指标也是不尽如人意的。经与项目实施机构商量，为充分考虑风险，本次估算与分析增加了一个“保守贷款偿还期”指标，就是假设投资方项目所有资金包括资本
13、金都是借债筹集的，以此保守策略来计算贷款偿还期。在基准贷款利率 5. 61%清况下经计算该指标竟然达到了 30.76 年。面对不尽如人意的项目，财政又不给任何补贴，如何找到满意的社会资本并让他们接受短于基准的经营期限，是摆在项目实施机构面前的最大难题。办法第六条明确指出投资回收期是重要的考虑因素。投资回收期有静态和动态两种指标，其中静态投资回收期不考虑资金的时间价值，难以正确地辨识项目的优劣。本项目回报周期很长，采用动态投资回收期才合适，但建设项目经济评价方法(第三版)中只说明了静态投资回收期的计算，并未要求计算动态投资回收期，这是因为计算动态投资回收期需要事先指定折现率，而折现率是主观性很强
14、的数据。折现率对动态投资回收期的影响非常大，经测算，基准租金水平条件下当折现率取 7.3%时，动态投资回收期就已经超过了 50 年(见“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”)。而 7.3%的折现率不仅小于 12%的一般行业基准收益率，甚至还小于8%的社会基准折现率。所有这些，表明只根据投资回收期一个标准来确定经营年限是不合适的。实际上，以上几个财务指标中项目资本金内部收益率才是最重要的，也是按规定唯一必须计算的指标。内部收益率是客观数据，只要现金流量估计的比较合理，计算结果的可信度就比较高，然而计算结果表明这一指标也是比较低的。资本金内部收益率低的主要原因是该项目前期投资大后期经营收入少
15、，回报周期很长;另一个原因是项目要求的资本金比例高，不过对于本项目，正因为回报周期长，所以资本金比例对资本金内部收益率的影响也小，财务杠杆作用不明显。经测算，当资本金比例从 70%降到 30%时，40 年经营期资本金内部收益率仅从 6.89%上升到 6.93%。由于项目特殊性，我们并没有找到相关行业的基准收益率作为比较(只查到了“商业性文化娱乐设施”行业，但与本项目实际经营情况并不相符)。对当前的社会投资人而言，中短期投资项目资本金内部收益率一般应在 12%以上才可接收，单从资本金内部收益率判断，项目并不理想。不过从另外一个角度，由于是政府与社会资本合作项目，项目最大的优势，是经营期间可以获得
16、长期稳定的收益来源。再考虑到项目的公益性质，40 年经营期，项目平均每年资本金净利润率尚可达到 10.41%。还有，正常情况下本项目的需要交纳的房产税太多，几乎占了经营成本和税费 1/3(见“基准年经营成本和税费” ，如果社会投资人有合理的避税措施，或能够争取到一定的税费减免政策，则实际的资本金内部收益率比估算的要高，或许社会投资人是能接受的。以上是我公司对确定社会资本经营期限时如何掂量投资回收期、资本金内部收益率和资本金净利润率三个指标的一点看法，或有不当之处，请项目实施机构酌情考虑。需要说明的是，由于项目盈利能力不足，导致经营初期的现金流量累计盈余资金出现负值，项目投资方还需另外进行必要的
17、短期融资，以保证项目的财务生存能力。短期融资对项目财务指标也有一定的负面影响，这里不再做进一步估算。此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表。由于此次估算和分析是基于模型进行的，将经营期限视为变量，各种数据结果的估算相对而言比较容易，故在基本的数据之外我们还另外提供了五张附表，附表中列有不同经营年限不同租金水平条件下的各个财务指标以供参考。项目实施机构可依据预计的租金情况、预期的收益水平以及其他必要的因素方便地查表以确定准予社会资本的经营年限。另需特别说明的是，本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除
18、通货膨胀因素，由于经营期限较长，项目实施机构在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。为使决策者全面了解项目的建设和运行概况，做到能够随时查询相关数据指标，应要求我们提供的数据比较详尽，不过数据太多也会给决策来难度。由于项目现阶段决策只涉及经营年限一项内容，我们建议项目实施机构参照以上几个财务指标先确定一个最高的经营年限，然后在项目采购过程中以公开招标的方式，通过社会资本的竞争来降低经营年限。另在项目特许经营协议中，视情况补充保底租金收入、超额收益分享以及必要的奖励或救济措施，并在其后经营过程中，加强中期评估，根据实际情况适当调整双方的利益和风险分配方案。总之，只有多方入手，才有可能做到既
19、让社会资本获得合理的回报，又保证公共利益不受损害，从而保证项目的成功实施。项目基本数据名称 数值(m2)备注项目基本数据占地面积总建筑面积其中：一层二层三层四层五层其它附属用房地下室及车库室外工程2240.0010934.002005.042232.242232.242232.242232.24数据取自河北xx 建筑设计有限公司(xx健身中心建筑设计方案2015 年 4 月版暂不考虑暂不考虑说明:项目地下两层地上五层，地下为人防工程，地上是健身中心，社会资本只需负责地上五层的投资建设。项目总投资汇总表名称 基数 单价 金额(万元)一、工程费用 3195. 42二、工程建设其他费用 373. 1
20、5三、预备费 285. 49四、建设期利息 64.86五、流动资金 60.00六、项目总投资 3978. 92一 、 工 程 费 用80.31%二 、 工 程 建 设 其 他 费 用9.38%三 、 预 备 费7.17%四 、 建 设 期 利 息1.63%五 、 流 动 资 金1.51%说明由于项目特殊情况，这里的总投资只包括地上一至五层的建设投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心无关的室外工程建设投资不包括在内。建设期贷款额为项目建设投资的 30%，贷款利率在现行 5.1%的基础上再上浮 10%，贷款期限一年。项目投资估算表名称 基数 单价 金额（万元） 备注3195.42一、 工程费
21、用土建主体工程装饰装修给排水工程热力工程空调强弱电煤气电梯扶梯消防工程其他：室外工程体育经营及服务设施1603.81947.4062.57102.2680.50111.658.9360.0098.30120.00由于项目特殊情况，只考虑+0.000 以上工程费用和部分室外工程费用，见总说明。数据取自 XXX 设计公司XX 健身中心建设设计方案工程项目概算部分，下同。与健身中心有关的一部分室外工程费用，包括硬化、绿化、照明工程等，暂估值暂不考虑项目投资估算表名称 基数 单价 金额（万元）备注373.15二、工程建设其他费用建设用地费建设单位管理费工程建设监理费前期工作咨询费勘察费设计费施工图审查
22、费环境影响评价费招标代理服务费工程保险费城市基础设施配套费办公及生活家具购置费人员培训费电力设施建设费集中供热管网工程建设费燃气管网工程建设费文物勘探费临时水电报装接用其它费用3195.42 万元10934.00m210934.00m210934.00m220 户0.60%19.15 元/m 290 元/m 260 元/m 23200 元/户13.9159.8314.9536.792.632.166.9119.1720.941.801.8098.4165.606.4021.87依据 2004 年建设厅发改委河北省建设项目概算其他费用定额并根据市场收费情况调整划拨土地，不考虑征地拆迁补 1费用依
23、据财政部财建2002394 号、省财政厅冀财建20033 号、财建2003724 号建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格2007670 号依据国家计委计价格19991283 号、省物价局、省计委冀价经费字200010 号由于项目特殊情况，不考虑工程勘察设计收费管理规定计价格200210 号河北省物价局、河北省建设厅冀价经费字2002第 27 号国家计委、国家环保总局计价格2002125 号国家计委计价格20021980 号按工程费用的 0. 6%计算河北省物价局、财政厅冀价经费字200229 号等对各市批复文件国家计委建设银行计标(85)352 号，只考虑项目公司管理经营本项目的办公设施
24、及人员同上河北省设区市市区新建住宅小区电力设施建设费管理暂行办法 冀价经费200839 号XX 市人民政府关于将城市集中供热管网工程建设费纳入价格管理的通知200576 号XX 市物价局关于规范燃气管网工程建设费的通知 2009 年，按折算 20 户考虑由于项目特殊情况，不考虑暂不考虑现场通平、临时围墙道路、城市道路占用挖掘、垃圾清运等不易预知的费用项目投资估算表名称 基数 单价 金额（万元）备注285.49三、预备费基本预备费涨价预备费3569 万元8%285.49 原国家计委建设银行，计标(85)352 号，建标2007164 号暂按零计算，原国家计委，计投资19991340 号64.86
25、四、建设期利息1156.22 万元5.61%64.86本项目也许可以中请政策性银行贷款，但为保守起见仍按商业银行贷款考虑贷款额为项目建设投资的 30%，贷款年利率 5.1%再上浮 10%，贷款期限一年60.00五、流动资金60.00国家计委关于核定大中型基本建设项目总投资的通知 计投资1992382 号暂估流动资金 60 万元，其中铺底流动资金占 30%3978.92六、项目总投资其中建设投资单方建设成本3854.06 万元3524.84 元/m 2一+五一+二+三，按建设项目经济评价方法的规定，建设投资中不含建设期利息项目建设投资/总建筑面积说明:由于项目特殊情况，这里的总投资只包括地上一至
26、五层的建设投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心无关的室外工程建设投资不包括在内。建设期贷款额为项目建设投资的 30%.贷款利率在现行 5.1%的基础上再上浮 10%.贷款期限一年基准年毛租金收入名称 基数（m 2）单价(元/m 2/月)金额（万元）备注395.84七、基准年毛租金收入一层二层三层四层五层地上及地下车位2005.042232.242232.242132.2460 403025144.36107.1580.3663.97假设项目以对外出租方式进行经营，一至四层平均月租金:38.35 元/建筑平米体育用品超市，各层用途见可研报告柔道、摔跤、散打、拳击跆拳道、健美操、武术、举重
27、棋牌类、台球、瑜伽，本层有约 100 平米用于办公，不对外出租经营综合健身场馆，包括篮球、羽毛球、乒乓球，不对外出租经营不考虑说明：以 2016 年租金水平为基准数据，假设经营期间毛租金收入每三年增长一次，增长率为 4%。毛租金收入中，包括租赁区域物业管理费、必要的水电暖空调通讯设施使用费、卫生费排污费，以及其他相关费用。基准年经营成本和税费名称 基数 单价 金额（万元）备注141.11八、经营期税费(年)两税一费房产税土地增值税城镇土地使用税企业所得税人员工资和福利费管理费用修理费用水电暖费用395.84 万元395.84 万元2240.00 万元395.84 万元524.21 万元2186
28、.80m25.6%12.0%9 元/m 22.5%2.0%24 元/m 222.1747.52.029.9028.8015.0010.485.25暂不考虑营改增的情况包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，按毛租金收入的 5.6%计毛租金的 12%无按用地面积每年 9 元/平米按服务业租赁经营考虑，核定征收，税率为毛租金的 10%X25%暂按 6 人每人每月 4000 元考虑，包括个人工资、津贴、奖励和各种劳保福利等包括经营管理费、非经营区物业管理费，车船税、印花税和必要的卫生费排污费等暂按除主体工程以外的工程费用的 2%考虑，主体工程维修计入物业管理费中按 20%非经营区面积
29、每月每平米 2 元计算，经营区域的水电暖燃气费用包括在月租金中说明:以 2016 年为基准数据，假设经营期间经营成本与税费与毛租金同比增长，即每三年增长一次，增长率为 4%。企业所得税根据当地实际情况按服务业租赁经营核定征收考虑。项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元建设期 经营期0 1 2 3 4 5 6 7序号 项目 合计2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年1 总投资（含全额流动资金） 3978.92 3854.06 124.86报批总投资（含铺底流动资金） 3936.92 3854.06 82.861.1 建设投
30、资 3854.06 3854.061.2 建设期利息 64.86 64.861.3 流动资金 60.00 60.00其中：铺底流动资金 18.00 18.002 资金筹措 3978.92 3854.06 124.862.1 项目资本金 2822.71 2697.84 124.862.1.1 用于建设投资 2697.84 2697.842.1.2 用于流动资金 60.00 60.00其中：铺底流动资金 18.00 18.002.1.3 用于建设期利息 64.86 64.862.2 债务资金 1156.22 1156.222.2.1 用于建设投资 1156.22 1156.222.2.2 用于流动
31、资金2.2.3 用于建设期利息说明：资金结构:出于保守考虑，本项目假设权益资金大于债务资金，确定资本金 2822.71 万元，其中用于建设投资 2697.84 万元（占建设投资额的 70%） ，其余用于支付全部的流动资金和建设期利息。建设期利息计算:贷款额按项目建设投资的 30%.贷款利率在现行 5.1%的基础上再上浮 10%.贷款期限一年，建设期利息由项目资本金偿还。项目投资现金流量表及内部收益率估算年 期 租金税费增常系数资金流入租金收入资金流出建设投资流动资金经营成本和税费净现金流量（税后）累计（期末回收流动资金）项目资本金内部收益率2016 1.000 3854 -3854 -3794
32、 #NUM!2017 1 1.000 297 60 141 96 -3698 -95.96%2018 2 1.000 396 141 255 -3444 -70.15%2019 3 1.000 396 141 255 -3189 -50.63%2020 4 1.040 412 147 265 -2924 -36.90%2021 5 1.040 412 147 265 -2659 -27.44%2022 6 1.040 412 147 265 -2394 -20.68%2023 7 1.082 428 153 276 -2119 -15.54%2024 8 1.082 428 153 276 -
33、1843 -11.68%2025 9 1.082 428 153 276 -1568 -8.70%2026 10 1.125 445 159 287 -1281 -6.27%2027 11 1.125 445 159 287 -994 -4.34%2028 12 1.125 445 159 287 -708 -2.78%2029 13 1.170 463 165 298 -410 -1.46%2030 14 1.170 463 165 298 -112 -0.36%2031 15 1.170 463 165 298 186 0.55%2032 16 1.217 482 172 310 496
34、1.35%2033 17 1.217 482 172 310 806 2.03%2034 18 1.217 482 172 310 1116 2.60%2035 19 1.265 501 179 322 1438 3.12%2036 20 1.265 501 179 322 1760 3.56%2037 21 1.265 501 179 322 2083 3.94%2038 22 1.316 521 186 335 2418 4.29%2039 23 1.316 521 186 335 2753 4.60%2040 24 1.316 521 186 335 3088 4.86%2041 25
35、1.369 542 193 349 3437 5.11%2042 26 1.369 542 193 349 3786 5.32%2043 27 1.369 542 193 349 4134 5.51%2044 28 1.423 563 201 363 4497 5.69%2045 29 1.423 563 201 363 4859 5.84%2046 30 1.423 563 201 363 5222 5.98%2047 31 1.480 586 209 377 5599 6.11%2048 32 1.480 586 209 377 5976 6.23%2049 33 1.480 586 20
36、9 377 6353 6.33%2050 34 1.539 609 217 392 6745 6.43%2051 35 1.539 609 217 392 7137 6.52%2052 36 1.539 609 217 392 7529 6.60%2053 37 1.601 634 226 408 7937 6.67%2054 38 1.601 634 226 408 8345 6.74%2055 39 1.601 634 226 408 8753 6.80%2056 40 1.665 659 235 424 9177 6.86%2057 41 1.665 659 235 424 9601 6
37、.91%2058 42 1.665 659 235 424 10025 6.96%2059 43 1.732 685 244 441 10466 7.01%2060 44 1.732 685 244 441 10907 7.05%2061 45 1.732 685 244 441 11349 7.08%2062 46 1.801 713 254 459 11807 7.12%2063 47 1.801 713 254 459 12266 7.15%2064 48 1.801 713 254 459 12725 7.18%2065 49 1.873 741 264 477 13202 7.21%
38、2066 50 1.873 741 264 477 13679 7.24%说明:本次测算计算时点为 2016 年初，2016 年为建设期，2017 年及其以后为经营期。经营期各年出租率都按 100%计算，但第一年考虑三个月免租期。假设经营期间租金和经营成本每三年增长一次，增长率为 4%。计算项目投资内部收益率时在每个计算期末回收流动资金 60 万元。项目总投资偿还计划估算表（保守贷款偿还期估算)年 期 年初借款本息累计 本年借款 本年应付利息 资金流入租金收入 经营成本 和税费 本年可用于 还款资金 本年偿还本 金及利息 年末借款本 息累计2016 0 3854 216 40702017 1
39、4070 60 232 297 141 156 156 42062018 2 4206 236 396 141 255 255 41872019 3 4187 235 396 141 255 255 41682020 4 4168 234 412 147 265 265 41372021 5 4137 232 412 147 265 265 41042022 6 4104 230 412 147 265 265 40692023 7 4069 228 428 153 276 276 40222024 8 4022 226 428 153 276 276 39722025 9 3972 223
40、428 153 276 276 39192026 10 3919 220 445 159 287 287 38522027 11 3852 216 445 159 287 287 37822028 12 3782 212 445 159 287 287 37082029 13 3708 208 463 165 298 298 36182030 14 3618 203 463 165 298 298 35232031 15 3523 198 463 165 298 298 34222032 16 3422 192 482 172 310 310 33042033 17 3304 185 482
41、172 310 310 31802034 18 3180 178 482 172 310 310 30482035 19 3048 171 501 179 322 322 28972036 20 2897 163 501 179 322 322 27372037 21 2737 154 501 179 322 322 25692038 22 2569 144 521 186 335 335 23772039 23 2377 133 521 186 335 335 21762040 24 2176 122 521 186 335 335 19622041 25 1962 110 542 193
42、349 349 17242042 26 1724 97 542 193 349 349 14722043 27 1472 83 542 193 349 349 12062044 28 1206 68 563 201 363 363 9112045 29 911 51 563 201 363 363 6002046 30 600 34 563 201 363 363 2712047 31 271 15 586 209 377 2862048 32 586 209 3772049 33 586 209 3772050 34 609 217 3922051 35 609 217 3922052 36
43、 609 217 3922053 37 634 226 4082054 38 634 226 4082055 39 634 226 4082056 40 659 235 4242057 41 659 235 4242058 42 659 235 4242059 43 685 244 4412060 44 685 244 4412061 45 685 244 4412062 46 713 254 4592063 47 713 254 4592064 48 713 254 4592065 49 741 264 4772066 50 741 264 477说明:“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要
44、求增加的财务指标，计算方法为:还贷时假设投资方项目需要的所有资金(包括资本金)都是借债筹集，利率相同，都是 5.61%。计算得出基准租金水平下保守赞款偿还期为:30.76 年。年 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25租金税费增长系数 1.000
45、 1.000 1.000 1.000 1.040 1.040 1.040 1.082 1.082 1.082 1.125 1.125 1.125 1.170 1.170 1.170 1.217 1.217 1.217 1.265 1.265 1.265 1.316 1.316 1.316 1.369租金流入：租金收入 297 396 396 412 412 412 428 428 428 445 445 445 463 463 463 482 482 482 501 501 501 521 521 521 542资金流出：资本金（建设投资） 2698资本金（支付建设期利息） 65资本金（流动资
46、金） 60建设资金贷款本金偿还 1156经营成本和税费 141 141 141 147 147 147 153 153 153 159 159 159 165 165 165 172 172 172 179 179 179 186 186 186 193净现金流量（税后） -2698 -1125 255 255 265 265 265 276 276 276 287 287 287 298 298 298 310 310 310 322 322 322 335 335 335 349累计（期末回收流动资金） -2638 -3763 -3508 -3254 -2989 -2724 -2459 -
47、2183 -1908 -1632 -1346 -1056 -773 -475 -177 121 431 741 1051 1373 1696 2018 2353 2688 3023 3372项目资本金内部收益率 #NUM! #NUM! -80.74% -56.92% -40.79% -30.03% -22.49% -16.84% -12.64% -9.43% -6.84% -4.79% -3.14% -1.74% -0.59% 0.37% 1.20% 1.91% 2.51% 3.04% 3.50% 3.90% 4.25% 4.57% 4.84% 5.09%年 2042 2043 2044 20
48、45 2046 2047 2048 2049 2050 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 2061 2062 2063 2064 2065 2066期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25租金税费增长系数 1.000 1.000 1.000 1.000 1.040 1.040 1.040 1.082 1.082 1.082 1.125 1.125 1.125 1.170 1.170 1.170 1.217 1.217 1.217 1.2
49、65 1.265 1.265 1.316 1.316 1.316 1.369租金流入：租金收入 297 396 396 412 412 412 428 428 428 445 445 445 463 463 463 482 482 482 501 501 501 521 521 521 542资金流出：资本金（建设投资） 2698资本金（支付建设期利息） 65资本金（流动资金） 60建设资金贷款本金偿还 1156经营成本和税费 141 141 141 147 147 147 153 153 153 159 159 159 165 165 165 172 172 172 179 179 179 186 186 186 193净现金流量（税后） -2698 -1125 255 255 265 265 265 276 276 276 287 287 287 298 298 298 310 310 310 322 322 322 335 335 335 349累计（期末回收流动资金） -2638 -3763 -3508 -3254 -2989 -2724 -2459 -2183 -1908 -1632 -1346 -1056 -773 -475 -177 121
