1、为方便大家实际工作，现对指南 “第三十三条扣除项目的认定九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法”中“（二） ”项应如何理解。“（二） ”项讲的是不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明。 一、第三十三条九项（二）款的原文 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用
2、、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目” ，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为 1000 万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积 15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等
3、）6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积 100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售 90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金 600 万元公寓占地面积 6000 平方米（项目支付土地出让金总额 1000 万元项目总占地面积 10000 平方米） 。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积 600
4、0 平方米，其中不可售面积的游泳也占地 100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金 1O 万元不可售占地面积 100 平方米（项目支付土地出让金总额 1000 万元项目总占地面积 10000 平方米） 。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元公寓应分摊的土地出让金 600 万元不可售面积应负担的土地出让金 10 万元。 3.本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金 531 万元公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元已出售比例 90%。 （三）按建筑面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让
5、金为： （1）总建筑面积= 写字楼建筑面积 15000 平方米公寓建筑面积 16000 平方米31000 平方米 （2）公寓应分摊的土地出让金： 516 万元公寓建筑面积 16000 平方米（出让金总额 1000 万元总建筑面积 31000 平方米） 。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金 不可售面积应负担的土地出让金 16 万元不可售建筑面积 500 平方米（项目支付土地出让金总额 1000 万元项目总建筑面积 31000 平方米） 。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金 公寓可售面积应分摊的土地出让金 500 万元公寓应分摊的土地出让金
6、 516 万元不可售面积应负担的土地出让金 16 万元。 3.本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金 450 万元公寓可售面积应分摊的土地出让金 500 万元已出售比例 90%。 三、开发成本分摊、分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为 3450 万元。建筑面积 15000 平方米，可售面积 14600 平方米，不可售面积 400 平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的 200 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售 90%。 （二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本 1.不可售面积应分摊的开发成本： 不可售面积应分摊的
7、开发成本改变用途的游泳池建筑面积（项目支付开 发成本总额项目总建筑面积） 不可售面积应分摊的开发成本 46 万元200 平方米（3450 万元15000 平方米） 。 2.可售面积应分摊的开发成本： 公寓可售面积应分摊的开发成本 3404 万元公寓应分摊的开发成本 3450 万元不可售面积应负担的开发成本 46 万元。 四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法 公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为 0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。
