1、12002 年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析考试试题一、问答题(30 分)（一） 、某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。估价目的为抵押。该房地产占地面积为 3500m2，总建筑面积为 4500m2，2002 年 1 月竣工。评估公司的评估结果为 850 元/ m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达 960 元/ m2 ，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？(二)、某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中 1-4 层为商业裙楼，2-20 层为住宅，裙楼部分已
2、完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的各一部分和 5-8 层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。(三)、有一临街商铺要转让，建筑面积 500 m2，土地使用年限 40 年，自 2000 年 10 月 13 日起计。该商铺现已出租，租金为每月 50000 元，租期为 2 年，自 2001 年 10 月 13 日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的 10%，现转让价格为 510 万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为 10%。请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？( 假设估价时点在 2
3、002 年 10 月，编者注)二、选择题(20 分)（一） 、甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的 2%上升至 10%左右。问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（ ） 。A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。C、该部分土地的价值等于该部分土地
4、占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。D、该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价。(二)、卖房者甲与购房者乙于 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同 2） ，合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同 2 进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5 月 25日付清剩余购房款和 60%的装修费， 7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答
5、案：1、估价时点是（ ）A、2002 年 4 月 25 日 B、2002 年 5 月 25 日 C、2002 年 7 月 25 日 D、2002 年 7 月 25 日以后的某一天2、估价的价值范围应是（ ）A、合同 1 规定的房款 B、合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费的 10%C、合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70%D、合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费（三） 、某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于 2002 年 5 月 30 日以收益法为主进行了估价，价值为 1200 万元，后因故未能立即成交。2002 年 8 月商场投资
6、100 万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于 2002 年 8 月 30 日再次为出售商场而进行评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为 1280 万元，问：1、确定商场在 2002 年 8 月 30 日的交易价格的最终依据是（ ）A、1200 万加 100 万 B、1280 万加 100 万 C、200 万 D、1280 万2、设以上最终确定的价格为 P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（ ）A、P B、P 加上商场的土地使用权价格C、P 减去商场的土地使用权价格 D、P 加上商场应补交的土地使用权出让金2（四） 、某工厂有一临街厂房，占地面积 900 m2，用地
7、性质为国有划拨用地，建筑面积为 1800 m2，建筑物成新率为 80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001 年 5 月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650 和 1400 元/m2 ，其中土地使用权出让金为 100 和 450 元/ m2。2001 年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积 4250 元/ m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积 1500 元/ m2 。如果工厂将其厂房改造装修为商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积 750 元/ m2 。问：1、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时
8、点为 2001 年 5 月 9 日，其合理的评估价值约为（ ）万元。A、315.0 B、216.0 C、295.2 D、333.02、假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（ ）万元。A、603 B、522 C、450 D 、549（五） 、回答下列选择题1、下列说法中错误的是（ ）A、在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法B、在同一建筑工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法C、假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法D、在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的2、
9、商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是（ ）A、是否靠近楼梯 B、是否靠近拐角 C、营业额的大小 D、临街面宽窄3、下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是A、房地产转让价格评估 B、房地产资产入股价值评估 C、房地产抵押价格评估 D、房地产拍卖底价评估三、指错题(40 分)封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：有限公司（法定代表、住所略）二、估价方：房地产估价事务所（法定代表、住所略）三、估价对象估价对象为商业城第三层的部分铺位，即 30013009 号商铺，
10、总建筑面积为 547.15m2。商业城位于区路，建筑结构为框架结构，共 6 层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。商业城为综合性百货商场。其中一层经营化妆品及女装，2 层、3 层经营男女装，4 层经营家用电器及床上用品，5 层为儿童乐园，6 层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3 层铺位（30013009 号）经营男女装，业主分别与“”、“”、“”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。五、估价时点2004 年 6 月 20 日3
11、六、定义价值（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。十、估价结果有限公司委托评估的位于路商业城三层的 30013009 号商铺，建筑面积合计为 547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为 398 万港元，折合人民币为 426 万元（港元：人民币=1：1.07）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三
12、、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析商业城位于区路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一） 、运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下：1、交易情况修正可比实例 A、B、C 均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交
13、易情况修正。2、交易日期调整有关统计部门的资料表明，2004 年房地产的市场价格略有下降，但下降幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业 2002 年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期调整。3、房地产状况调整可比实例 A 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例 A；可比实例 B 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例 B；可比实例 C 与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例 C；市场比较法估价
14、计算表物业名称：商业城三层商铺 估价时点：2002 年 6 月 20 日项目名称 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C比较因素 商业城 酒店 购物广场 大厦4交易情况 正常 正常 正常 正常交易时间 2002 年 6 月 2002 年 2 月 2002 年 5 月 2002 年 6 月位置（交通） 区路 大道 大道 大道楼层 3 3 3 3装修 较好 较好 普通 较好繁华程度（临街） 较高 高 一般 高成交价格 7500 6700 7550交易情况修正 100 100/100 100/100 100/100交易日期修正 100 100/100 100/100 100/100区域因
15、素修正 100 100/103 100/98 100/102个别因素修正 100 100/100 100/95 100/100比准价格（港元） 7282 7297 70425、求取比准价格平均比准价格单价=（7282+7197+7402）/3=7294 港元/ m2故采用市场比较法估价商业城三层 30013009 号商铺的公开市场价值总额为：547.15 m27294 港元/ m2=3990912 港元取整为 399 万港元。（二） 、运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年限使用，故采用下列收益法公式：V=a/1-1/（1+） n 资本化率取 9%（1）估算年租金收入
16、经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：物业名称 物业地址 月租金水平（元/月 m2 建筑面积）酒店二层 大道 90大厦二层 大道 85购物城二层 大道 80平均租金:85该物业客观收入水平取人民币 85 元/ m2 建筑面积月（该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85 元/ m212 月=1020 元/ m2（2）计算年出租费用维修费：按年收益率 3%计算，年维修费=1020 元/ m23%=30.6 元/m2房产税：建筑物购建价格70%102%=65.1 元/m2保险费：建筑物投保时的购建价格2.5%=19.4 元/m2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设
17、税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，即：1020 元/ m216.576=169.1 元/ m2（3）估算年收益1020-284=726 元/ m2（4）求取收益价格5剩余使用年限为 34 年，则收益价格单价V=736/9%1-（1+9%）-34 方=7741 港元/ m2（港元：人民币=1：1.07）故采用收益法估价商业城第三层 30013009 号商铺的公开市场价值总额为：7235 港元/ m2547.15 m2=3958465 港元，取整为 396 万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：最终估价价值=（399+396）/2=39
18、8 万港元综上所述，商业城三层 30013009 号商铺于 2002 年 6 月 20 日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件（略）四、改错题：甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层，每层建筑面积 2000m2，其中一层有 600m2 为酒店大堂，900m2 出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280 间，每间建筑面积 40m2，会议室 5 间，建筑面积共500m2，自用办公室 3 间，建筑面积共 300m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积 20000 元
19、/m2，同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积 10000 元/m2，当地同档次的酒店客房每天的平均房价为 250 元，年平均入住率为 60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月收入的 40%，会议室的租金平均每间每日 1000 元，平均每间每月出租 20 天，当地酒店类似房地产的资本化率为 10%，该酒店剩余使用年限 30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：一层餐厅和咖啡厅价格=20000900=1800 万元酒店客房每年总收益=250280365(1-60%）=1022 万元酒店会议室每年总收益=10002012=24 万元酒店年费用=102240%=40
20、9 万元酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637 万元酒店客房及会议室价格=637/10%1-1/（1+10%） 30=6005 万元酒店办公室价格=30010000=300 万元该酒店总价格=1800+6007+300=8107 万元答案：（一）问答题：（1） 、答：1评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格，而实际发生的成本可能超过社会平均成本水平；2估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；3.房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，但由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而
21、成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。1、注重预期风险：房地产抵押价值评估一般估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险；2、分析市场变现能力：抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减；3、考虑抵押期间的耗损：在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。综上所述，在估价时应则重对预期风险加以考虑，采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。（2） 、答
22、：可优先选择假设开发法，同时也可采用成本法，然后进行综合调整。假设开发法的技术路线：6在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。成本法的技术路线：在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成，将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。在计算评估及确定估价结果时须考虑因素有：1可优先采用假设开发法，再采用成本法；2采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时，商业裙房和住宅应根据市场行情分析分别估价；3应按估价时点的市场价值估算，不能按 5 年前的市场价值估算；4应用假设开发法，要合理确定扣除项
23、；5应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。6.还应考虑预期风险(主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析)并分析市场变现能力。（3） 、由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所的结果不应小于转让价格。根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率可采用有限年的计算公式进行测算：（收益年限为 40-2=38 年）V=a/r1-1/(1+r)n=51290%/10%1-(1+10%)38）=525.56 万因为 525.56 万大于转让价格 510 万，因此假设在该商铺目前的租金水平不变、出租率达到或接近 100%的情况下，投资者购买该商铺可
24、以获得所期望的收益。另一种解答：不能决定购买。1现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；2租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；3出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。(给出两种答案，这两种答案都有其合理之处，目的是为了让读者拓展思绪，提醒注意培养从估价实务角度考虑问题的意识。编者注)（二）单项选择题：1（B）2（A）3（A）A (合 同 1 是 买 卖 合 同 ， 合 同 2 是 劳 务 合 同 ， 此 问 是 要 求 买 卖 成 交 价 格 ， 应是 合 同 1 的 价 款 。 ) 4（D） 5（C ） 6（B）( 1500*80%*1800=2160000) 7
25、（C） 8（B ） 9（D）10（C）（应根据商场价格 4250 元乘 1800 平方，得出房地产价格，再减去地价后才乘以成新率（根据给出的商业楼面地价可计算出土地价格） ，得出折旧后的建筑物价值+土地价值-装修改造费用- 土地出让金= 转换用途后的房地产价格）（三） 、指错题1、估价对象描述未说明建筑物建成年月及土地的产权状况。2、未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。3、市场比较法中实例选用酒店不恰当。4、实例 A、B、C 的区域修正错误。5、实例的成交单价未说明是人民币还是港元。6、计算租金收入时不能参照不同楼层的租金。7、计算租金收入时不能参照酒店的租金。8、计算年收益未考虑空置
26、率。9、计算年费用时未计算管理费。10、计算年费用时不能计营业税。11、计算房产税时应按租金收入为基数。12、未说明选用资本化率的依据。13、技术报告中的估价结果未折为人民币。另 一 种 答 案 ：1.估 价 对 象 描 述 中 缺 少 房 地 产 权 利 (权 益 )状 况 的 交 代 描 述 ；2.土 地 实 物 描 述 不 全 面 ；3.建 筑 物 实 物 描 述 不 全 面 ；4.可 比 实 例 A为 酒 店 三 层 ， C为 综 合 楼 三 层 ， 与 估 价 对 象 的 可 比 性 应 加 以 说 明 ；75.可 比 实 例 成 交 价 格 未 说 明 币 种 ；6 市 场 比 较
27、 法 区 域 因 素 修 正 方 向 A、 B、 C均 错 (比 反 )了 ；7 个 别 因 素 有 差 异 ， 但 可 比 实 例 A、 C未 作 修 正 ；8 可 比 实 例 B、 C的 比 准 价 格 计 算 数 错 ；9.现 租 约 情 况 未 交 代 清 楚 (应 考 虑 租 赁 协 议 )， 租 约 期 内 、 期 外 收 益 没 有 区 别 计 算 ， 导 致 租 金 水平 计 算 不 准 确 ；10 收 益 法 中 确 定 租 金 时 ， 选 用 的 均 为 比 较 物 业 第 二 层 租 金 ， 不 妥 ；11 确 定 客 观 租 金 ， 应 通 过 比 较 调 查 物 业
28、与 估 价 对 象 各 因 素 的 差 异 后 确 定 ；12 未 考 虑 正 常 出 租 率 (空 置 率 )因 素 ；13 收 益 法 未 分 析 未 来 收 益 变 化 趋 势 ；14 计 算 年 总 费 用 时 未 说 明 购 建 价 格 的 来 源 及 数 额 ；15 房 产 税 应 按 租 金 收 入 的 12 计 算 ；16 营 业 税 等 费 率 取 16 576 ， 太 高 ；17 收 益 法 可 获 收 益 年 限 取 34年 未 作 说 明 ；18 收 益 法 资 本 化 率 确 定 为 9 未 说 明 求 取 方 法 和 理 由 ；19 采 用 收 益 法 估 价 的
29、结 果 计 算 错 误 ；20 缺 少 确 定 估 价 结 果 的 理 由 说 明 ；21 未 扣 管 理 费 。(特 意 提 供 两 种 版 本 答 案 ， 供 读 者 分 析 比 较 。 所 谓 的 标 准 答 案 是 没 有 的 ， 正 所 谓 仁 者 见 仁 ， 智 者 见 智 ，经 过 自 己 的 思 考 判 断 得 出 的 结 论 ， 只 要 符 合 房 地 产 估 价 客 观 规 律 和 相 关 法 律 法 规 规 定 ， 就 肯 定 是 对的 ， 像 这 类 题 型 所 挑 错 误 只 要 不 犯 明 显 的 错 误 ， 不 会 倒 扣 分 ， 多 多 多 益 善 。 编 者
30、注 )（四） 、改错题1、酒店年总收益=250*280*365*60%=1533 万元2、酒店会议室年总收益=5*1000*20*12=120 万元3、自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内4、计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是 6007 万，应改为 6005 万元。8【真题】2003 年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷及答案一、问答题（共 3 题，每题 10 分）（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。（二）某公司一幢办公综合楼于 1993 年 10 月建成，为钢筋混凝土结构，共 7 层，裙楼 1、2 层为自营商铺
31、，3，层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约 15km。土地面积 7672m2；自用生产车间建筑面积 3300m2；办公楼建筑面积 1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，己出租。商业用房的用地已于 1995 年办理了土地使用权出让手续，出让年限为 40 年，其余自用房屋的用地 为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测 开发效益。请
32、问：房地产估价机构应搜集哪些资料？二、单项选择题（共 4 大题，10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。1. 要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（）。A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B. 选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D.估
33、价方法的选用必须征得委托人的同意2. 估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（），进而确定需要采用的估价方法。A.估价原则 B.价格内涵 C.产权 D.用途（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。3. 在接洽过程中，李某可以承诺（）。A.现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告B. 评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告4.
34、对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（）。A.在抵押期终了时的价值 B.设定抵押权时的价值 C. 现时的市场价值 D.未来拍卖、变现时的价值（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。5. 若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（）评估。A.商业用途 B.工业用途。C.估价师确定的用途 D.商业与工业混合用途6. 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（）评估。（建设工程教育网）A.商业用途 B.工业用途 C.估价师确定的用途 D.委托方确定的用途7. 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未
35、办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（）。A.工业用途 B.商业用途 C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响9D.商业用途，并考虑补地价因素的影响8. 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（）。A 本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B. 本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立；需另行评估D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整（四）有一个大型购物中心，总建筑面积 100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有
36、意整体出售该购物中心，现委托 房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大 型购物中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示：房地产类型 低风险 高风险住宅 3%4% 5%6%商业 5%6% 7%8%工业 4%5% 6%7%9.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（）。A.45 B.56 C.67 D.7810 ，根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（）。A.前若干年内等额或等比
37、增长，剩余经营期内维持在一定水平 B.在全部经营期内持续增长C.在全部经营期内保持不变， D.前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表人：，住所：市 路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表人：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级： 级三、估价对象1.商务楼位于市路号，四
38、至 ，属商贸有限公司所有商贸公司1999 年 4 月 1 日以出让方式获得x 商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月：1 日至 2039 年 3 月 31 日），土地用途为商业。商务楼为 8 层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积 6611m2。总用地面积 2560m2。筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）。四、估价目的评估商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间102003 年 4 月 1 日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据（略）八、估价方法根据估价对象的特点、估
39、价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果。估价对象在 2003 年 4 月 1 目的市场价值为人民币 1682 万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币 2544 元 /m2（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2003 年 3 月 10 日至 2003 年 3 月 20 日。十二、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略
40、）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）收益法估价测算过程1.估算年有效毛收入根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积 6611m2，其中：1 6 层建筑面积各 1000m2，7 层建筑面积 410m2。8 层建筑面积 201m2。12 层、36 层、78 层的建筑面积与使用面积之比分别是：1：0.80、1：0.75 ： 1：0.70。估价人员通过对估价对 象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1 层 100 元，2 层 80 元， 3 层 70 元，4 层 60 元，5 层 40 元，6 层 30 元，7 、8 层 20
41、 元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：13 层 10，4 6 层 15， 78 层 20。根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：（1）1 层年有效毛收入：A=10001000.812=96.00 万元（2）2 层年有效毛收入：B=1000800.81290=69.12 万元（3）3 层年有效毛收入：C=100070X0.7512=63.00 万元（4）4 层年有效毛收入：D=1000600.751285=45.90 万元（5）5 层年有效毛收入：E=1000400.751285=30.60 万元（6）6 层年有效毛收入：F=1000301285=30.60
42、 万元（7）7、8 层年有效毛收入：G= （410+201）200.71280=8.21 万元；年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21=343.43 万元2. 估算年运营费用。（1）年土地使用费：根据 市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年 293 元/m2 的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=2932560=75.01 万元11（2）年管理费：根据 市规定，出租经营物业接年租金的 5计支管理费。则：年管理费=343.435=17.17 万元（3）年维修费：按年租金收入的 8计支维修费。则：年维
43、修费=343.438=27.47 元（4）年保险费：按年租金收入的 2计算。则：年保险费=343.432=0.69 万元（5）年税费：根据 XX 市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的 12，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的 5.5。则：年税费=343.43（12+5.5）=60.10 万元年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+ 年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=18044 万元3. 估算年净收入：年净收入 a=年有效毛收入一年运营费用=343.43-180.44=162.99
44、元4. 确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为 8。5. 选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即 n=40-5=35 年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：a（1+r）n-1P=r （ 1+r） n将上述相关数据：a=162.99，r=8，n=35 代入上述公式，即：162.99（1+8）35-1P=8%（1+8% ）35=1899.58 万元（二）成本法估价测算过程1. 估算土地价格根据市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期 40 年的基准地价为每平方米土地面积 2860 元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日
45、至估价时点已经过5 年，其减价率为 5/40=12.5，则估价对象土地价格为：土地价格=2860（1-12.5）2560=640.64 万元2. 估算建筑物现值：建筑物现值=建筑物重置价格- 建筑物折旧（1）建筑物重置价格。根据 市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为 1290 元/m2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=12906611=852.82 万元。（2）建筑物折旧。根据房地产估价规范的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为 60年，残值率为 0。而估价对象建筑物已使用 2 年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：建筑物
46、折旧费总额=建筑物重置总价（1-残值率）已使用年/使用年限=852.82（1-0.5）2/60=28.43 万元（3）建筑物现值：建筑物现值=852.82-28.43=824.39 万元3. 估算估价对象房地产的价格：估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03 万元（三）估价结果的确定12以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03 ）/2=1682 万元（取整数）估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544 元/m2（取整数）七、估价结果
47、经过评估， 商务楼在 2003 年 4 月 1 日的市场价值为人民币 1682 万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。附件（略）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至 0分）估价对象 实例 A 实例 B 实例 C交易价格/（元/m 2） 待估 6000 6800 6900交易时间 2003.8 2003.5 2003.2 2003.1交易情况 0 0 0配套设施情况 -2 +2 +3地理位置 -3 -1 0交通出行便利状况 -2 +1 +1区
48、域因素环境、社区状况 0 0 0用途 0 0 0容积率 -1 +2 -1建筑形式 -1 0 +2房地产状况因素个别因素房屋内装修情况 +1 +2 +3注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地 2003 年 18 月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046 、1050 、1051比准价格计算：一、交易日期修正系数1.KA=99.72.KB=99.03.KC=99.2。二、求取比准价格1.比准价格 A=600099.7100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/100=6617 元/m22.比准价格 B=680099.0100/100100/102100/99100/101100/100100/100100/102100/100100/100=6344 元/m23.比准价格 C=690099.2100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/101100/102
