1、漫谈当前中国房地产市场的问题当前的中国房地产市场最不缺少的就是问题，确实毫无夸张之处。如房价的否绑架了中国的问题；到底是要稳房价还是要降房价的问题；政府调控的“新政”是否有效的问题；还有就是中国房地产市场供需不平衡的问题。我认为房价绑架了中国。当前的中国房地产市场最根本的就是房价，如果没有房价绑架中国是好事，那么就坚定不移的去调控，但是现在从美国的次贷危机以后又出现了动态调节、微调，这时候就哟偶打退堂鼓的肯能性，这就是说明了中国的经济经不住外面的任何风吹草动，再加上中国房价为什么不直接降下来。在“十二五”期间说过中国的房地产市场不再是中国的唯一支柱性产业。中国的房地产市场 GDP 所占百分比将
2、下降，将提高农业产品的 GDP 总值。可是几乎每个城市的财政收入大多都是土地出让金，那么房地产GDP 又能下降几个百分点，农产品又能提高多少个百分点呢！政府一直在出台各种“新政”就是因为不能直接打压房价。它还关系着整个中国的经济水平，是好还是坏，所以我认为房价绑架了中国。中国的房价的降中求稳。现在说要降房价，那么真要降的话，降到什么点才可以呢？在任志强的一篇文章中说道：为了抑制通货膨胀，政府通常会用货币政策来调控，但担心内外经济的恶化，不能用货币政策或市场化政策调节时吗，政府就不得不用行政的手段进行控制。中国的房地产市场大约就面临着这种紧急戒严的状态。为了通货膨胀而不得不牺牲的资产价格。现在中
3、国的 CPI（消费者物价指数）与 PPI（生产者物价指数）都在高涨，因此当前的房价环比 0.2%的速度，这个低于 CPI 与 PPI 的增长速度爬行时，实际就是在缩水与降低,其低于其他生产的要素的涨价部分正反应的是名义价格的增长部分。但市场似乎宁愿接受负利率，也不愿意用名义价格与实际价格之差去看待房价的下跌。这对于开发商来说都是降低房价，但政府并不是一定要降低到什么人都可以买的条件。所以说降房价其实就是要降到平稳。最终是要稳定房价。政府是希望房价同 CPI、PPI 或一个正比平稳涨跌。政府的“新政”其实就我个人的角度认为是效果不大。政府的调控政策作用主要有五点： 第一，政府的职责在于制定科学的
4、能够有效保护竞争的规则。房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特征，又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性，以及受地理位置影响等特殊性。此外，我国房地产进入市场交易的时间较短，不到 20 年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，又防止过度竞争；既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。 第二，由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。我国目前房地产市场表现的不
5、成熟性和诸多幼稚性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育，而不能将它一棍子打死。当然，政府保护和引导房地产市场的发育，并不意味着政府要直接参与或代替市场，而是要保持政府的独立性。如果政府直接参与市场，就难以保持其公正的“裁判员”身份，就难以制定公正客观的规则和制度。近年来，不少地方政府热衷于搞经营城市。经营城市本身无可厚非，但一些政府借经营城市之名，实则行开发房地产之实，或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地，再加上长期以来，我国的土地实行批租制，没有采取公开的竞价招标制度，导致土地市场的混乱，因此，也需要转变政府职能。 第三，充分运用经济手段调节
6、房地产市场的供给和需求。在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。从我国房地产市场的供给和需求总量来看，价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下，即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段，如提高房贷利率，课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看，目前我国存在着结构性失衡
7、。一方面，有大量住宅卖不出去，空置率越来越高。据统计，我国积压 1 年以上的商品房面积超过了 1 亿平方米。另一方面，经济适用房严重供不应求。房地产开发商为了获得丰厚的利润回报，对开发大面积的高档商品房乐此不疲，对小面积的经济适用房则不感兴趣。要解决结构性失衡，就需要增加开发商开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。因此，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。第四，将对经济适用房的“暗补”改为“明补”。目前，我国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖
8、给中低收入家庭的方式开发经济适用房。其结果，要么是开发商不执行政府的规定，私自抬高价格，以普通商品房的价格卖给需求者；要么富人跻身其中，享受不该享受的优惠政策，不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。要解决经济适用房的错位现象，就需要将“暗补”改为“明补”，由补给开发商转变为直接补给中低收入者群体，中低收入者家庭可以完全按照市场价格购买住宅。第五，要及时准确地发布房地产市场信息，推进国有房地产企业改革，以避免盲目投资。在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时发布信息，以便企业能够准确掌握信息，作出决策。
9、同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。目前，我国的房地产投资中相当多属于国有企业，而国有企业由于产权改革不到位，法人治理结构不健全，激励和约束机制缺失，对于盲目投资所产生的损失可以不负责任，因而必然对市场信号反应迟钝或没有反应。从民营投资主体来看，他们往往更多地注重短期利益，缺乏长远的眼光，在一定程度上产生了盲从行为。因此，要建立房地产投资主体对政府信号的灵敏反应机制，就需要深化国有和民营房地产企业的改革，建立现代企业制度。这些作用都是好的，都是为了房地产市场更好的更平稳的的发展。但政府出台的政策就不那么有作用了
10、。著名的经济学家茅于轼在一篇文章中国房价高是开发商抬上去的吗？中主要就是说：“我国的房价高，根本上是需求旺盛的缘故，或者说买房的人不怕贵，真贵也照样买。”所以国家出台了房产税，房产税的首次召开是在上海，但还没到一天就夭折了，与其随后的 14 个城市出台了房产税，可是在 2010 年 10 月 30 日，中国经济人士岳富涛也表示，中国房产税只对房屋建筑本身收税，而不涉及土地。土地出让金很长时间内仍是地方政府的主要来源，面对 GDP 指挥棒的地方政府仍然需要大笔财力支持自己的大规模投资，不会因为有了一笔房产税收入就降低土地出让金。而我认为，除此之外，出台了房产税，税率只有 0.5%0.6%，那么对
11、于这些投资、投机者来说也只是小钱，只要有钱几十万、几百万的房子都买了，还差那点税吗？上有政策下有对策对于开发商和投机者来说正合适，无论出什么样的政策他们都会打擦边球。12 月 10 日，国家统计局发布报告显示，11 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格同比增长 7.7%，涨幅比 10 月份缩小 0.9 个百分比，但是环比涨幅度比上个月扩大 0.1 个百分点，达到 0.3%，这已是 9 月份以来房价连续 3 个月出现环比上涨。于此同时，全国商品房销售也一举扭转低迷局面。当月全国商品房销售面积 10113 万平方米，同比增长 14.5%。全国商品房销售额 5286 亿元，同比增长18.6%。并且
12、，房地产投资仍然保持较高增速。11 月全面房地产开发商开发投资 4628 亿元，增长 36.7%。这也说明自 9 月份以来房产新政的连续出台，并没有抑制房价，反而增长了。供需不平衡将持续推动中国房价的上涨。我们这样算一算账。中国目前有 13 亿人口，按一家三口拥有一套 90 平米（人均 30 平米）的房子（小康、富裕水平），中国需要 4.3 亿套房屋，387 亿平米的房屋需求量，当然这些需求量并非都能得到满足，因为，在中国，房地产的需求是不平衡的，刚毕业的大学生、新婚夫妇、农民工、低收入家庭等对房屋具有刚性需求，但他们却买不起房子。有钱人买了一套、二套、三套，依然想把手里钱来买房，一是因为在中
13、国的投资渠道太窄，老百姓资金没有更多的投资渠道；二是房屋具有抵抗通货膨胀的能力；刚性需求的人不见得有钱，弹性需求的人一定有钱，现在中国的城市人口在 6.5 亿人，且呈快速增长过程，预计未来 10 年中国城市人口将增加到 10 亿，这 10 亿人中，我们假设有一半的人住商品房，有 20%的人住简陋房屋，30%住公租、廉住房和租赁房，50%的人就是 5 亿人，按每三人需有一套 90 平米的房子，就需要 1.7 亿间住房 153 亿平米。截止目前，中国现在有多少住房？当前我国的真实住房情况如何？根据中国统计年鉴和2008 年国民经济和社会发展统计公报相关数据，截至 2008年底，中国城镇实有住房建筑
14、面积总量为 124 亿平方米左右，当年城镇常住人口 6.07 亿人（户籍人口加居住半年以上的常住人口）。暂且不说这组数据的真实性，因为，我国的统计数字都是按照投资渠道由基层单位层层报上来的，没有正规呈报单位。而这些房屋数字中，第一、小产权房的数量就相当惊人，北京有人估计大概占了 20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的高达 40%50%。2007 年建设部副部长鹿心社指出，截至 2007 年上半年，全国“小产权房”面积已经达到 66 亿平方米，相当于2007 年地产销售高峰时期的十年销售量。到现在又增加了几亿平方米，至少已超过 70 多亿平方米七八千万套住房。而 19972008年 12
15、 年间，全国开发商建设的商品住宅竣工面积总共不过 69.5 亿平方米；销售面积 38.55 亿平方米，也就是说，小产权房比开发商建设和销售的商品住宅面积还大得多。第二、违章建筑。现在全国有多少违章建筑，没法统计，起码数以十亿计。违章建筑分两种，一种是大量有权有钱的人利用权势占块地私建的房子，大都是豪宅别墅；另一种是其它有些单位建房分给职工的私人自建房的难以统计的也很多。第三、2.3 亿进入城市常住的农民工绝大多数进城已超过半年，很多都已打工十几年 20 几年了，已经列入了城镇人口统计范围。但并没有属于自已的房子，他们的需求量大约在 40 亿平方米。第四、20002009 年我国毕业大学生人数共计 3275 万人，其中至少有一千多万人是漂在城市中租房打工，买不起房，只能租很小的“蜗居”，当“蚁族”。在买了房的居民中，又有几千万人背负着四万亿元房贷，在当“房奴”。第五、中国目前面临 60%以上的房子需要改造。由此看来未来 10 年，中国对住房的刚性需求大约在 216 亿平方米，按 50%的需求计算，也需要房屋 108 亿平方米，而中国每年新建城市住宅 5-6 亿平方米，10 年可建 60 平方米，供给同需求的不平衡在未来将会越来越加剧。因此，供需的不平衡将必然持续推动中国的房价上涨。这些种种都已经成为中国房地产市场的主要问题。
