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类型新建小区物业管理存在的问题和建议的调研报告.doc

  • 上传人:weiwoduzun
  • 文档编号:2820028
  • 上传时间:2018-09-28
  • 格式:DOC
  • 页数:2
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    新建小区物业管理存在的问题和建议的调研报告.doc
    资源描述:

    1、新建小区物业管理存在的问题和建议的调研报告民盟宣武区工委2006 年 9 月 6 日随着住房制度的改革,国内房地产开发取得了巨大的进展,越来越多的居民购买了商品住房。为了适应和调整新形势下新建小区的管理和各方关系,国务院颁布了物业管理条例 (以下简称条例 ) 。 条例颁布和实施二年多来,社会各界对物业管理的认知水平大大提高,新建物业小区的物业管理正在逐渐向职业化、正规化方向发展,业主的自治和维权意识空前高涨。但由于种种原因,业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷并未因此而减少,相反甚至有增加的趋势,个别小区有逐步恶化的情况出现。如依莲轩小区近日出现的业主被打事件、前不久朗琴园业主车堵停车场事件、朝阳

    2、区某小区的物业管理公司把欠费业主告上法庭,有些拒不执行判决的业主遭法院强制执行事件等。一、存在问题1、物业管理公司侵占业主权益,几乎所有的物业管理公司都有利用共用部位和设施牟利现象。如宣武区某小区,物业管理公司擅自将地下室分割后出租,由于业主既没得到利益,居住环境又受到破坏,使业主对物业公司很不满意。宣武区某小区物业管理公司不经与业主协商,擅自在小区内路旁设置停车位,出租给先入住的业主,后入住的业主无处停车,每天傍晚,小区内秩序混乱。业主十分不满。某小区物业管理公司利用地下停车场停车收费标准放开的规定,不与业主协商,擅自单方面提高收费标准。不按新标准交费的,禁止进入地下停车场。新建物业小区地下

    3、停车场开放后,强行要求业主购买地下停车位,如不购买,就不允许车辆进入小区。为此,个别业主就采取了堵停车场甚至堵小区大门的激烈手段。目前,多数物业管理公司服务的专业化、职业化水平不高,片面理解“管理”的概念,以为小区内的所有一切(包括业主)都可以管理,而服务却放在了次要位置。在实际工作中,服务不到位、维修不及时、收费不规范等现象较严重。2、开发商遗留的问题长期得不到解决,物业管理公司背黑锅。如小区已交付入住很久,还是使用施工用水、临时供电,难以保障业主的正常生活。普遍存在的停车问题。如宣武区某小区,2000 年开始入住,2004 年二期入住。可直到现在,开发商承诺的地下停车场还没建成,小区内道路

    4、上、草地上都停满了车,秩序十分混乱。如宣武区某小区二期房屋的落地窗普遍存在双层玻璃漏水、双层玻璃内有脏物现象。业主们多次向物业管理公司反映,可直到今日还没有解决。这里确实有物业管理公司管理不善的责任,但主要还是开发商的责任。由于物业管理公司与开发商有理不清的关系,业主就把责任一股脑算在了物业管理公司头上,而物业管理公司既不能撇清又没能力解决,就只好采取或软或硬的手段,敷衍业主。久而久之,业主与物业管理公司之间的矛盾必然激化。3、少数业主的综合素质偏低。少数业主的综合素质、公众道德水准较低,不管是否有理,随便找个理由就不交物业管理费,直接影响了物业管理公司的运营,间接侵占了其他业主的利益。遇此情

    5、况,多数物业管理公司采取了“冷处理”手段,如加强催缴、答应其一些条件、给其一些“特殊待遇”等;少数物业管理公司不惜与业主“撕破脸” ,将欠费业主告上法庭;有些物业管理公司就采取了一些非法措施,如以停水断电作为“管理手段” 。据调查,在我区的危改小区,普遍存在不交费现象。即使是较高档的商品房住宅小区,物业费收缴率也很少有能达到 90%以上的。有的物业管理公司靠出租经营用房还能维持运营,多数物业管理公司经营很困难。二、原因分析出现这些问题,我们认为既有立法滞后、法律体系不完善、物业管理有关各方不能有效的发挥作用的原因,也有对现有法规宣传不够、大部分业主对物业管理服务的认识普遍肤浅,对有偿服务、交纳

    6、物业管理费,心理上抵触情绪较大、个人利益观念强烈、消费维权意识不完整有关。三、几点建议1、市政府尽快制订出台北京市物业管理实施细则 。首先应注意使之与即将出台的物权法接轨,其次应解决现法规操作性不强的问题。2、房地产行政主管部门完善房地产项目的综合验收规定,将停车场、绿地、各种配套设施的完善列为综合验收的重要内容。对目前存在的开发商遗留问题,应尽快组织调研和论证,尽快予以协调解决。以化解业主与物业管理公司之间的紧张矛盾。3、街道办事处和各区县房地产行政主管部门应加强协调、明确责任,强化对新建物业小区工作的指导和监督,解决业主委员会成立难、运作机制不规范、缺少监督机制,致使业主委员会工作效果不理

    7、想、业主难以维护自己权益的问题。依据条例及北京市有关规定,当住宅小区交付使用达一定的条件后,就可以召开业主大会、选举成立业主委员会。业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业管理实施自治管理的组织,是业主大会的执行机构。据调查,目前,北京市有 4200 多个物业项目(其中新建住宅小区 2900 多个)实行了专业化的物业管理,但由于大多数业主不愿意参与这一近乎公益性质的活动、物业管理企业(开发商)不愿意见到“有能力”与自己对话的组织出现等原因,只有 400 多个新建居住小区成立了业主委员会。由于专业化物业管理还是个新兴事物,参与的主体尚未发育成熟,特别是作为重要参与方的业主大多数尚未形成有效的组织,在目前的市场环境下,很难与物业管理公司或开发商平等对话,为维护自己的权益,个别业主的非理性抗争就会不断的出现,将严重影响社会的和谐和稳定。为此,街道办事处及房地产行政主管部门有责任加强宣传条例的力度,引导广大业主积极参与小区管理,指导所有符合条件的物业小区尽快成立业主委员会,使业主能通过合法的组织有效的管理好自己的社区、维护自己的权益。这是创建和谐社会的现实需要。4、鉴于物业管理是个新兴行业,目前存在的问题较多,房地产行政主管部门应通过行业协会的渠道加强对物业管理企业的管理,使物业管理企业规范运行。

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