1、民院路房地产开发项目可行性研究报告I核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！9JWKffwvG#tYM*JgB 区建四栋 17 层纯住宅楼,总建筑面积 53333 平方米,地下停车位 228 个。根据武汉市及开发区城市规划要求和市场分析的结果，本项目拟定的规划设计方案技术经济指标如下表：表 11 项目总体规划设计方案技术经济指标序号 项 目 单位 数量 备注1 用地面积 平方米 22000 A 地块 平方米 8667 B 地块 平方米 13333 2 建筑占地面积 平方米 6333 A 地块 平方米 3000 B 地块 平方米 3333 3 总建筑面积（
2、不含地下室） 平方米 90000 A 地块 平方米 36667 其中 商住两用： 平方米 29667 商业： 平方米 7000 B 地块 平方米 53333 其中 住宅： 平方米 50196 架空层停车位： 个 120 4 地下室建筑面积 平方米 11200 A 地块 平方米 5200 B 地块 平方米 6000 5 地下停车位 个 228 6 人防建面 平方米 5500 7 容积率 4.09 A 地块 4.23 B 地块 4.00 8 建筑覆盖率 28.79% A 地块 34.62% B 地块 25.00% 9 绿地率 41.06% 民院路房地产开发项目可行性研究报告12A 地块 35.00
3、% B 地块 45.00% 5、项目价格定位A 地块：住宅 3200 元/平方米商业物业：7000 元/平方米B 地块：住宅 3000 元/平方米6、项目投入总资金和主要经济效果在 2 年的开发建设经营期内：项目投入总资金为 25085.34 万元；其中自有资金为 8945.47 万元；税前净利润为 5724.31 万元；税后净利润为 3990.70 万元；自有资金税前投资回报率为 63.99%；自有资金税后投资回报率为 44.61%。表 1-2 项目投入总资金和主要技术经济指标表序号 项 目 单位 数量 备注主要经济结果和数据一 项目投入总资金 万元 25085.34 1 建设投资（不含建设
4、期利息） 万元 24790.14 2 建设期利息 万元 295.20 其中自有资金 万元 8945.47 二 销售收入 万元 34672.16 项目总销售收入三 销售成本 万元 1560.25 项目总销售成本四 销售税金 万元 2302.26 项目总销售税金五 销售利润 万元 30809.65 项目总销售利润开发利润 万元 5724.31 项目总利润六 所得税 万元 1733.61 七 税后利润 万元 3990.70 民院路房地产开发项目可行性研究报告13经 济 评 价 指 标一 项目财务内部收益率% 38.42% 基准收益率 Ic=10%税后项目财务内部收益率% 27.44% 基准收益率 I
5、c=10%二 资本金收益率 30.86% 税前资本金收益率 44.76% 三 财务净现值（税后） 万元 2259.79 财务净现值（税前） 万元 3714.55 五 税后投资回收期 年 1.83 税前投资回收期 年 1.78 四 税前投资回报率 22.82% 税后投资回报率 15.91% 六 税前自有资金投资回报率 63.99% 税后自有资金投资回报率 44.61% 七 借款偿还期 年 1.67 八 单位建筑面积投资 2787.26 不含地下层建筑面积单位建筑面积投资 2478.79 含地下层建筑面积九 单位建筑面积工程造价 1452.83 不含地下层建筑面积单位建筑面积工程造价 1292.0
6、4 含地下层建筑面积四、项目建设存在的主要问题和实施建议1. 项目建设存在的主要问题本项目建设存在的主要问题有：（1）项目用地因规划原因被分割为几个较小的地块，需要统筹规划，合理衔接。（2）项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中，项目工期尚不能最后确定。（3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，要规避其风险。（4）项目开发的主体是高层住宅，其市场认同、市场消化速度和能力会对项目构成重大影响。（5）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的民院路房地产开发项目可行性研究报告14培育。2、项目的实施建议针对上述问题及项目风险
7、分析（见本报告第十二部分） ，对本项目开发经营主要问题建议如下：（1）以高品质特色亮丽的建筑外形耸立于鲁广商务中心高层建筑之林。A地块紧邻民院路，要建设鲁巷广场繁华商务中心相协调的亮丽建筑群，建筑轮廓线、天际线、外立面等都要有突出的特色风格。（2）尽快完成权属明确和规划报批工作。集中精力尽快取得该土地使用权及规划条件，明确该地块区域内多条支路、规划路的建与舍，留与扩，使得项目决策有确定的权属依据和规划控制依据。（3）规避“住宅禁商” 、 “禁止底商”的政策风险。抓紧进行项目前期论证工作与办理项目前期报批手续，机会性的规避“禁止底商” 、 “住宅禁商”的政策风险。（4）抓住鲁广商务中心从初始状态
8、到繁华中心市场加速上升期的良好机会。在总体上，加快项目开发经营运作，以充分利用上升期的房价快涨的良好机会。（5） “先环境，后建筑” ，树立开发商资金实力形象，并以令人刮目的工程形象推进营销。（6）以优质工程作为竞争优势点与光谷区域现有多数楼盘施工质量差、投诉众多、交房困难形成企业形象反差。（7）追随“鲁广商务中心”楼盘，研究并避免其缺陷，取针对性的营销策略，竞争中处于有利地位。（8）B 地块以对 717 所定向开发为上策。（9）特别注意做好开发区政府公关工作，为项目正常运作创造良好的外部环境，并争取到政策优惠。当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告15第二部分 项目的市场态势分析一、武汉房地产
9、市场分析见当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告 。二、项目供需圈区域房地产市场态势分析见当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告 。三、鲁巷广场地段房地产市场分析在当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告关于光谷区域房地产市场分析的基础上，对鲁巷广场地段的房地产市场需注意以下特点： 光谷区域鲁巷广场周边商贸中心的地位已经确定，将越来越兴旺，越来越成熟。武汉市长江以南商贸中心发展的历史，沿珞瑜路逐步形成付家坡中心、中南路中心、街道口中心、续而延伸到鲁巷广场商贸中心。东湖开发区曾拟以“地理中心”原则在光谷大道和南湖大道交汇处的曙光软件园规划商务中心，因其远离现实人口聚居区而不可能实现。 鲁巷广
10、场周边楼盘领导该区域楼盘价格。该地段楼盘价格已经远高于其他地段价格。 鲁巷广场以珞瑜路、珞瑜东路、民院路、鲁磨路、卓豹路放射展开，将主干道珞瑜路、雄楚大道、关山大道、光谷大道、南湖大道、珞狮路、东湖路连成一体，因而，它的经济影响力也广泛辐射，影响到光谷区域各处。 鲁巷广场地段房地产市场正处于从初始阶段到繁华商贸中心的快速上升期。当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告16四、光谷片区区域重点竞争项目分析1、主要竞争物业分布概况本 案洪福家园 紫菘枫林上城名都花园枫桥泊岸学雅芳邻 卧龙剑桥春天光谷商务中心狮城风华新都 光谷国际巴黎豪庭现代森林花园宇峰家园陆景苑汉盛关山春晓汉盛关山春晓金地阳光城保利花
11、园江南家园 2 期柒零社区当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告172、主要竞争物业价格分析3100 元/ 3100 元/3500 元/3300 元/3250 元/3100 元 / 2580 元/ 3300 元/3100 元/汉盛关山春晓3200 元/3800 元 /2900 元/ 2900 元/3300 元/3100 元 /3100 元/3338 元/武昌核心区武昌核心区均价3300-3800鲁巷核心区鲁巷核心区均价3100-3800光谷核心区光谷核心区均价2900-3300本 案当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告183、主要竞争物业调查结果楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积率 绿化
12、率 建筑形式 物业形态 总户数 停车位 均价 销售速度光谷商务中心湖北东盛房地产有限公司鲁磨路和珞瑜路的交叉口占地51.133 亩；建面约30.3 万4.3 35% 高层（在 建）大型购物中心、写字楼、高层住宅1900（一期800）（写字楼）4800；（住宅）3680 起租售部筹建阶段，即将开始客户登记卧龙剑桥春天武汉卧龙房地产开发有限公司 东湖高新技术开发区珞瑜路叶麻店占地 180亩；建面约 25 万2.08 35% 多层、小 高层 住宅、商业、 办公 1216 户 3250 元/ 销售速度一般巴黎豪庭南益置业（武汉）有限公司珞瑜路与关山二路交汇处占地 178亩；建面共 30 万2.40 4
13、0% 小高层，高层（筹建） 高尚住宅 2362 户 2100 个 3338 元/2005 年 11 月 6日开盘，当日170 套售出现代森林花园湖北现代城市建设发展集团有限公司洪山马鞍山森林公园对面占地 135亩；建面约 27 万2.0 39%小高层,多层,叠加别墅普通住宅 1320 户 700 个 3300 元/销售速度一般，推出 300 套 4 个月销售一半柒零社区武汉市洪华房地产开发有限公司 洪山民院路当代学生公寓南面占地 42 亩；建面约 5万1.8 35% 多层 普通住宅 428 户 210 个 3100 元/ 销售一般江南家园 2 期武汉佳境房地产开发有限责任公司洪山民院路武汉科技
14、学院旁共占地204 亩；二期建面约 11.7 万1.45 45% 多层 小高层 普通住宅768 户（一期1200 户） 3100 元/ 销售较好当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告19楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积率 绿化率 建筑形式 物业形态 总户数 停车位 均价 销售速度保利花园二期保利（武汉）房地产开发有限公司洪山关山一路 74 号共占地235 亩；二期建面约 11.7 万（总 36 万）2.2 42% 高层，小高 层，多层 普通住宅 3000 户 1960 个2900 元/（近期下调，前期为 3100元/）于 2005-8 开盘仅推出一栋，待售金地阳光城武汉市洪华房地产开发
15、公司 洪山民族大道与新竹路交汇处占地 210亩；建面约 14 万（共 23.2万）1.66 41 % 多层、庭院 洋房 普通住宅 1100 户 330 个 3200 元/ 于 2005-11-5 开盘陆景苑二期湖北海陆景置业发展有限公司洪山关山二路与楚雄大道交汇处占地 120亩；建面约 9.8 万1.51 33 % 多层、小高层 住宅 646 户 调价中（11 月 16号前均价3000 元/）全现房，销售一般光谷国际武汉政和实业有限公司光谷华光大道珞瑜路路口占地 37.7亩；建面约 10 万3.98 高层（30层） 住宅、商业、 办公 1080 户 3100 元/2005-6 月底开盘，底层
16、13 为中商超市，销售缓慢汉盛关山春晓二期武汉汉盛地产有限公司洪山关山一路特一号占地172.5 亩；建面约1.57 36% 多层、小高 层 普通住宅 1328 户 740 个 2900 元/ 2005-9-10 开盘，销售一般当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告2018 万名都花园 3期枫桥泊岸武汉城投房地产开发公司洪山雄楚大街 450 号占地共1000 亩，三期建面约 9 万1.13 42% 小高层 普通住宅 总套数4000 户 3500 元/ 2005-4-2 开盘，销售较好楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积率 绿化率 建筑形式 物业形态 总户数 停车位 均价 销售速度紫菘枫林上城
17、二期武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司洪山雄楚大街与民院路交汇处东侧占地约 70亩，建面约 8 万3.19 49% 高层，小高 层 普通住宅 500 户 360 个 3100 元/2005.11.19 二期开盘，一期 6 万方售罄学雅芳邻二期武汉市洪华房地产开发有限公司 洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面占地约 85亩，建面约 16 万2.67 40% 小高层，高 层住宅楼、办公、超市、临街商铺835 户 300 个 3300 元/ 2005-6-8 二期开盘，销售缓慢狮城风华新都武汉洪发物业发展有限公司武昌洪山区珞师路 447号占地 150亩；建面约 16 万1.6 30% 小高层 普通住宅
18、700 户 3300 元/ 2005-7-17 开盘，销售缓慢洪福家园武汉洪顺房地产开发有限公司洪山东湖新技术开发区雄楚大街156 号占地 30 亩；建面约 10万5 40% 高层、小高 层 商住楼 700 户 3100 元/ 2005 年 1 月开盘，销售缓慢宇峰家园湖北宇峰房地产开发公司洪山关山二路 19 号占地约 35亩，建面约 4 万1.5 43% 多层、小高 层 普通住宅 432 户 2580 元/ 2004-10-1 开盘，销售缓慢当代国际花园武汉当代科技产业集团洪山关山二路与城市中占地 825亩；建面 1.10 45%小高层、多层、花园洋住宅及办公楼 3030 户 3100 个
19、3500 元/2005.11.19 开盘，销售一般当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告21股份有限公司环线交汇处 约 59.4 万房光谷坐标城湖北长城建设实业有限公司 关山大道与南湖南路交汇处占地 437亩；建面约 40 万1.3 43% 多层、小高 层、高层 居住、商业 一体化 3600 户 3600 个 3500 元/ 于 2005-11-19 开盘，销售一般楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积率 绿化率 建筑形式 物业形态 总户数 停车位 均价 销售速度万科城市花园武汉万科房地产开发有限公司洪山东湖高新技术开发区关山一路南端占地约540 亩；建面约 39万0.97 40% 多层、小
20、高 层 普通住宅 700 户 3800 元/厨卫装修交房，2005-6-19 开盘，销售一般4、主要竞争项目的高层物业分析序号 楼盘名称 地理位置 楼层栋数 价格 营销推广主题 主力户型 销售进度1光谷商务中心鲁巷广场西北角2 栋 25 层（裙楼15 层为底商，625 层为写字楼、住宅）写字楼 4800 元/；住宅 3680 元/起（层差40 元/） ；均价 4300 元/；商铺整体招租住宅“入住景观住宅，品味梦想人生” ；商铺“拥有黄金店铺，三代生活无忧” ；写字楼“投资高级写字楼，身份地位都显赫” 客户登记阶段2 巴黎豪庭 原鼓风机 厂厂址2005.11.26 只推出7、8、9 号楼，都是
21、 11 层小高层；高层还在筹建阶段，规划 28 层住宅 3200 元/起价，3338 元/均价（底商未做）“东湖光谷、生活大师、大众豪庭”1*1：55.4、55.342*2：96.8、96.023*2：130137（主力户型）4*2：1401552005.11.6 开盘，推出 170 套，已发出 400 张 VIP卡客户当天购房90 套，销售速度当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告22一般3 保利花园原湖北电机厂厂址 18 层住宅 2900 元/均价；底商 12000 元/（面积6080）“原生态新人文数字化”2*2：7992 （83左右主力户型）3*2：117143 （120左右主力户型）4
22、*2：152 60左右4 光谷国际华中科技大学东校区南侧3 层底商裙楼和 2栋 27 层的塔楼住宅均价 3100 元/；整体招商（13 楼） ，中商已签合同“缔造光谷精神堡垒；创新科技孵化基地；构筑城市生态物业；多维空间建筑集群”1*1：54、722*2：81、92（面积在80左右主力户型，可办公可居住）小户型销售较好5 学雅芳邻二期洪山雄楚大道卓刀泉路交汇处东南面三栋小高层，七栋高层，一栋高层综合楼组成，点式、条式布置；共 6 万方商铺，已售罄住宅 3300 元/均价；底商 7000 元/，面积60100“人居商业”多功能 小户型 6580 销售速度较慢6 洪福家园长江职业学院东侧 2 栋高
23、层 21 层住宅 3100 元/，层差40 元/；整体招商（13 楼） ，未定“光谷腹地、新加坡风情、十万平方米小高层社区” ；“五福盈门有福盈门、有禄盈门、有寿盈门、有财盈门、有喜盈门”三房二厅，面积在 138左右 70%左右14 层以上滞销7 紫菘枫林上城二期 717 研究所对面 18 层；16 层；32 层住宅 3100 元/均价；整体招商（7500共三层，未定）“公园上、庭院中、至高生活”1*1：482*2：1083*2：134160（140左右主力户型）复式：188刚开盘8 光谷坐标城关山大道与南湖南6 栋高层；共有 15万的商业区住宅 3500 元/均价；4#，5#楼商业内街，价“
24、4C 打造光谷核心区” （ CLD中心居住区、CCD中心商业 2*2： 93 刚开盘当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告23路交汇处 格未出 区、CBD中心商务区、CRD中心休闲区） ；“核心之城、皇者之城、空间之城、居住之城、思想之城”3*2：1304*2：133当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告24a、光谷商务中心 配套设施裙楼的商场超市、金融机构（底商“家乐福”中标，中国农业银行整体购置三层）； 区域环境鲁巷广场，科研中心，高校聚集地； 交通动线市内近 20 余条公交线路直达武汉三镇； 主要顾客群项目住宅目标顾客群定位于光谷区域内以及其辐射区域内的教师、科研人员、高科技企业员工、私营业
25、主等。 综合评价优点：地理位置佳，交通较为方便，使得目标顾客群的区域范围更广；周边自然环境良好，近山望水，适宜于居住；各种设施配套完善，商业氛围逐渐形成，有很大升值空间；该项目供应产品的综合性强，有商场超市、金融机构、办公、居住等，填补了一定的市场空白；近一年该区域的写字楼市场形势发展良好，可借势运作；缺点：该项目开发总体规模较大，总建面约 20 万方，市场消化速度和能力会对项目构成重大影响；价格远高于该区域同类物业，难被认可。b、巴黎豪庭 配套设施住宅底商配套；当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告25 区域环境周边生活设施配套成熟；与规划待建的轻轨站点及中德医院比邻；区域人文氛围浓郁，自然环
26、境良好； 交通动线近 10 余条公交线路途径，武昌区内可达性较高； 主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资者等。 综合评价优点：项目周边自然环境优美、配套完善、交通便利，人文气息浓厚；项目自身品质良好；该项目 11 月初给出定价，11月 12 号开始内部认购，举办免费 VIP 领取房号等促销活动聚集了一定人气；采用围合式布局，形成中心绿化，强调环境的“均好性”；入口广场花园为视觉中心组成部分，小区整体景观营造品质较高。缺点：户型偏大，222 为 90，322 为135，多数在140以上，人们普遍希望的 222 的 80左右，322 的 120左右的户型断档；总价高，在 45
27、万左右，市场承受能力有待考验；策划工作委托新鸿泰代理公司而销售自理，二者之间协调量大易出现脱节；管理人员由香港南益集团总部直派，不熟悉本地文化和房地产开发运作技巧。c、保利花园二期 配套设施住宅底商配套； 区域环境与关山超市相邻，商业配套有待完善；区域人文氛围浓郁，与华中科技大学相邻； 交通动线9 条公交线路途径，便利程度一般； 主要顾客群教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资者等。当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告26 综合评价优点：项目周边人文气息浓厚，有一定优势；项目自身品质良好，采用香樟作为景观重要组成部分，得到顾客群的普遍认可；该项目价格采取高开低走的策略，接受程度较高；该
28、项目注重了在小高层、高层的得房率、窗景、物业管理细节方面的处理，使得这些传统劣势因素变为优势推动因素；户型比较合理，总价控制在 35 万左右，市场比较容易承受；缺点：建筑密度高，大多数单元采光、通风差，可视景观差；开发商屡遭投诉，市场信誉度大受影响。d、光谷国际 配套设施底商裙楼； 区域环境与光谷行政中心高科大厦隔街相望相邻，商业配套较为完善；区域人文氛围浓郁，与华中科技大学相邻； 交通动线3 条公交线路途径，便利程度一般； 主要顾客群创业者、高科技企业员工、投资者等。 综合评价优点：项目周边人文气息浓厚，自然景观优美；项目周边写字楼物业销售状况良好，逐渐形成了东湖高新的办公中心；该项目主力户
29、型以小户型为主，功能灵活，填补了该片区相对薄弱的小户型市场供给；该项目所在区域生活配套较为完善，商业氛围逐渐形成。缺点：标准层 6 梯 32 户，电梯少，运量不足；标准层四面围合，太似“筒子楼”；部分单元采光通风差。 e、学雅芳邻二期当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告27 配套设施住宅底商、办公综合配套； 区域环境商业等配套设施有待完善； 交通动线15 条公交线路途径，交通较为便利； 主要顾客群个体经营户、周边企业普通职员等。 综合评价优点：项目主力户型为小户型，首付 5 万 6 万，销售压力小；小区的交通线路可达性较强，弥补了其地理区位的不足；缺点：该项目一期延期交房且建筑质量差、渗水严重
30、，规划改动比较大，曾被勒令停工，在现有业主中口碑甚差，小区品质在消费者心中大打折扣；一梯四户，运量不足；方位差，使北面户型采光、通风条件差。f、洪福家园 配套设施住宅底商配套； 区域环境生活配套设施比较完善；处于鲁巷商务圈服务区域范围之内，商业氛围较为浓厚；与长江职业学院、当代学生公寓、核动力研究所相邻，人文氛围良好；人流量较大； 交通动线10 余条公交线路途径，便利程度较好； 主要顾客群教师、私营业主、投资者等。当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告28 综合评价优点：项目周边人文气息浓厚；项目地理区位良好，位于民院路和雄楚大道的交汇处的东南角，延展了鲁巷广场的商业氛围；该项目其中一款户型，可
31、灵活改动，或一室一厅，或二室一厅，面积65，比较畅销；缺点：建筑密度大，“密密麻麻”，6 层以下采光、通风条件差；户型偏大，总价偏高；销售进入瓶颈阶段，14 层以下单价在 3480 元/以下的单元基本售罄，15 至 21 层总价在 47 万元左右的单元呈现滞销现象。g、紫菘枫林上城二期 配套设施住宅底商配套； 区域环境生活配套设施比较完善；与核动力研究所对望，紧邻洪福家园，人文氛围良好；有一定人流量；处于鲁巷商务圈服务区域范围之内，商业氛围与洪福家园相比较差一些； 交通动线4 条公交线路途径，便利程度较差； 主要顾客群教师、企业管理层员工、私营业主、投资者等。 综合评价优点：该项目户型设计 9
32、0%以上的户型均有入户花园和空中合院，有一定吸引力；建筑设计比较注重窗景的营造和单元采光通风； 缺点：户型偏大，造成总价偏高；项目邻城市干道，交通繁忙，噪音污染和灰尘污染都较为严重。当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告29h、光谷坐标城 配套设施超五星级酒店、5A 商务办公、大型连锁超市、高档文化型休闲娱乐设施等配置； 区域环境该项目处于武汉市二环线内，地理区位优势一般； 交通动线6 条公交线路途径，交通较为便利； 主要顾客群教师、科研人员、周边企业员工、投资者等。 综合评价优点：项目户型采用超大尺度的入户花园和露台设计，配合采用“庭院式”园林主题，在产品自身品质打造细节方面比较注重；定位明确
33、，二环线内高品质楼盘；与规划待建的地铁出口相邻，有一定升值潜力；产品自身功能综合配套性强，弥补了周围配套设施不完善的不足；举办 1000 元 VIP 卡抵 10000 元房款活动，相当于每平方米打折扣便宜 70 元左右，虽然意义不大，但仍触动了消费者的价格感觉。缺点：项目远离商务中心和人流密集区；项目定价较高。5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议（1）长期以来，光谷片区区域是郊区“单位经济” ，每一个单位追求“大而全” 、 “小而全” ，商业物业以“单位自我配套”为基本形式。各“单位”围墙以内，自有不同规模的商业物业去满足人们日常生活必须品的需要。人们购买家用大件、高价值
34、商品则奔“中商” 、 “亚贸”或汉口。2002 年，鲁巷广场商贸超市开业，才开始改变上述状况。调查表明：光谷片区区域商业配套设施相当不完善，缺大型商贸中心、缺高水平医院、缺电子产品市场、缺茶馆咖啡厅等。（2）光谷片区区域人口构成与消费需求特点分析。当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告30光谷片区区域的常住人口在 810 万人之间，主要是高校、科研、汽发等企业、开发区内各类公司从业人员。光谷片区域高校学生（不计常住入口）数量约在 20 万人左右。上述两类人群形成消费需求的时尚性、文化性、价格敏感性、服务质量高标准、服务内容多样化、服务时间对应性的特点。（3）小型超市入社区和单位自办商业市场并存，
35、是目前光谷片区区域商业物业的基本格局。（4）未来 12 年将有一批大型商场入市，形成商业竞争局面。据不完全统计，数量相当大。物业名称 面积 业态售价（元/m2）光谷 CBD 5 万 m2 大型综合超市 待定剑桥春天（临街底商）1.8 万 m2 （含小区内部底商）大型综合超市 待定巴黎豪庭（临街底商） 1.5 万 m2 大型综合超市 待定光谷国际（临街底商） 1.5 万 m2 中商连锁综合商场 待定光谷步行街 20 万 m2 大型超市与电子市场 待定洪福家园（临街底商） 整体招商，未定6000 元/ m2紫菘枫林上城（临街底商）7500 m2，共三层 整体招商，未定 当代光谷智慧城建成部分（临街底商）2000 多 m2 底商分散经营6000 元/ m2（12 层均价）保利花园（临街底商） 底商分散经营 12000 元/m 2（5）本项目底商物业的市场建议。
