正源冷链物流基地项目_预备性可行性研究报告.doc

1、1廊坊市正源冷链物流有限公司正源冷链物流基地项目预备性可行性研究报告目 录第一章 总 论 错误！未定义书签。1.1 项目背景 错误！未定义书签。1.2 项目概况 错误！未定义书签。1.3 结论及建议 错误！未定义书签。第二章 项目背景及建设必要性 错误！未定义书签。2.1 项目提出的背景 错误！未定义书签。2.2 项目建设的必要性 错误！未定义书签。第三章 市场分析 错误！未定义书签。3.1 在蔚县发展家居建材市场的优势资源 错误！未定义书签。3.2 蔚县家居市场的需求分析 错误！未定义书签。3.3 本项目的 SWOT 分析 错误！未定义书签。3.4 本项目的发展战略 错误！未定义书签。3.5

2、 营销策略 错误！未定义书签。第四章 项目选址及建设条件 错误！未定义书签。4.1 地理位置 错误！未定义书签。4.2 场址建设条件 错误！未定义书签。4.3 场址评价 错误！未定义书签。第五章 建设内容与工程技术方案 错误！未定义书签。5.1 项目建设的指导思想、原则及定位 错误！未定义书签。5.2 项目组成及功能定位 错误！未定义书签。5.3 总图布置方案 错误！未定义书签。5.4 建筑方案 255.5 技术设备方案 275.6 物流管理信息系统建设方案 295.7 公用工程 .错误！未定义书签。2第六章 土地利用情况 错误！未定义书签。第七章 环境保护 错误！未定义书签。7.1 建设地点

3、环境概述 错误！未定义书签。7.2 编制法律法规依据及采用标准 错误！未定义书签。7.3 主要污染源、污染物 错误！未定义书签。7.4 主要防治措施 错误！未定义书签。7.5 绿化 错误！未定义书签。7.6 环境影响评价 错误！未定义书签。第八章 职业安全卫生及消防 错误！未定义书签。8.1 职业安全卫生 错误！未定义书签。8.2 消防 错误！未定义书签。第九章 节能篇 错误！未定义书签。9.1 项目概况 错误！未定义书签。9.2 项目采用的合理用能标准及规范 错误！未定义书签。9.3 技术管理方案 错误！未定义书签。9.4 能耗环节及设备 519.5 项目能源消耗指标 519.6 主要节能措

4、施 529.7 节能管理 52第十章 组织机构与劳动定员 错误！未定义书签。10.1 组织机构 .错误！未定义书签。10.2 劳动定员及工作制度 .错误！未定义书签。10.3 员工培训 错误！未定义书签。第十一章 招投标方案 错误！未定义书签。11.1 招标原则 .错误！未定义书签。11.2 招标范围 .错误！未定义书签。11.3 招投标程序 .错误！未定义书签。第十二章 项目实 施进度 错误！未定义书签。12.1 建设周期 .6212.2 项目实施进度及安排 62312.3 项目实施进度表 错误！未定义书签。第十三章 投资估算与资金筹措 错误！未定义书签。13.1 投资估算 错误！未定义书签

5、。13.2 投资使用计划及资金筹措 75第十四章 财务评价 错误！未定义书签。14.1 财务评价依据 .错误！未定义书签。14.2 财务评价基础数据选取 .6814.3 运营收入估算 .6914.4 成本费用支出预测 .错误！未定义书签。14.5 主要财务评价表 .错误！未定义书签。14.6 财务评价指标 .7614.7 财务评价结论 .76第十五章 结论与建议 错误！未定义书签。附表、附件、附图附表附表 1 投资估算表附表 2 投资使用计划与资金筹措表附表 3 营业收入、营业税及附加估算表附表 4 项目年营业收入表附表 5 人员工资费用表附表 6 燃料动力费用表附表 7 固定资产折旧估算表附

6、表 8 无形资产及其它资产摊销表附表 9 总成本费用估算表附表 10 流动资金估算表附表 11 利润与利润分配表附表 12 项目投资现金流量表附表 13 财务计划现金流量表附表 14 经济指标评价汇总表附件附件 1 承建单位营业执照4附件 2 承建单位组织机构代码证附表 3 承建单位税务登记证附图附图 1 平面示意图附图 2 地理位置图第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称正源国际冷链物流基地项目1.1.2 项目承办单位概况单位名称：廊坊市正源国际冷链物流有限公司住 所：廊坊市安次区安泰家园怡景园 B-1-103法人代表：王子正注册资本：壹亿零陆佰万元公司类型：有限责任公司（自然人投

7、资或控股）公司宗旨及目标：建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖京津冀区域的一体化物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。经营原则及范围：公司将实行标准化经营，通过贮备外部冷链物流资源，构建覆盖京津冀区域的冷链物流配送网络，为跨区域的综合冷链物流提供全链式服务。公司服务经营范围：（1）提供货物搬运、仓储、配送服务；（2）提供第三方物流服务；（3）提供物流电子服务平台服务；（4）提供办公、餐饮

8、、住宿、娱乐等配套服务。1.1.3 可行性研究报告编制依据（1）国家九部委关于促进物流业健康发展政策措施的意见(国办发201138 号)；（2）河北省人民政府关于推进经济结构调整的若干意见冀政（2008）1 号关于促进5现代物流业发展的实施意见 ；（3）国家发改委产业结构调整指导目录 （2011 年版） ；（4） 投资项目可行性研究编制指南（试用版） 国家发改委（2002 年） ；（5）国家物流业调整和振兴规划(国发20098 号) ；（6）国家促进物流业发展的若干政策意见 ；（7）河北省关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的实施意见 ；（8） 河北省现代服务业“十二五”发展规划 ；（9） 建

9、设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；(10)国家发改委农产品冷链物流发展规划(国发20106)；(11)河北省农产品冷链物流“十二五”发展规划 （2008.12） ；(12)工业企业设计暂行卫生标准 ；(13)冷库设计规范 、 果品冷库建设标准 。（14）项目单位提供的有关资料。1.1.4 研究范围依据项目建设单位委托要求及国家有关部门可研报告内容和深度的规定，本报告主要编制内容如下：（1）市场需求预测与建设规模论证；（2）建设条件及厂址方案；（3）建设方案的研究；（4）公用工程设计方案；（5）对环境影响的研究及环保措施；（6）职业安全卫生及消防设计；（7）项目组织与劳动定员；（8）工程进

10、度实施计划的建议；（9）投资估算及经济效益分析。1.1.5 项目提出的背景目前，从世界农副产品冷链物流业发展情况看，发达国家预冷保鲜率为 80%100% ，冷藏运输率为 80%90%，冷藏保温汽车占货运汽车的比率为 1%3%。中国分别为30%，10%20%和 0.30%差距巨大。中国是农业生产和农产品消费大国，目前蔬菜产量约占全球总产量的 59%，水果和肉类产量占 46%，禽蛋和水产品产量占 35%。全国每年仅运输途中腐烂变质的水果、蔬菜等食品价值约为 700 亿元，造成了巨大的经济损失。近年来中国生鲜农产品产量快速增加，每年约有 4 亿吨生鲜农产品进入流通领域，农产品冷链物流需求规模大，特别

11、是随着人民生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮水果等在人们的食品结构中所占的比重也越来越高，这些食品均属于易腐食品，大都需要冷藏物流。6因此随着产销量的快速增长，我国的冷藏物流业也将进入快速增长时期。为促进我国冷链物流事业发展的需要，国家“十二五”规划已将冷链物流配送列为重点发展的产业。廊坊市为促进区域内冷链物流发展及冷链物流布局的需要，在“十二五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性冷链物流中心，推进区域冷链物流中心网络工程，加快冷链物流中心智慧网络工程，加快冷链物流仓储、分拨货场、生鲜食品电子商务及配套设施建设。因此，本项目应运而生。虽然我国冷链物流具有很大的发展潜力，

12、但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后，我国的冷链物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题： 完整独立的食品冷链体系尚未成形：从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约 90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。 食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少：我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，食品冷链的成本和商品损耗也很高。 食品冷链的硬件设施建设不足：原有设施

13、设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。由此产生两个直接后果：一是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的 70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的 50%；二是食品安全方面存在巨大隐患。 食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合：由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。从廊

14、坊市及周边地区情况看，虽然农产品资源丰富、交通便捷、市场需求巨大，但总体看冷链物流行业仍处于产业链条缺失状态。现有的冷库经营方式单一，都采取传统的仓储服务方式，服务手段相近；冷库结构单一；机械化、自动化、信息化程度低；配套设施匮乏远不能适应市场向配送化、高端化、多样化发展的需求。现代农产品冷链物流是一项新兴的复合性产业，涉及运输、仓储、货代、联运、流通加工、交易、金融、信息、检测、保鲜、包装等行业，其运作和物流受理，关联很多经济领域、经济部门、经济地域与行政区域。正源国际冷链物流基地将充分结合本土特点，借鉴发达国家的先进理念、通过对区域“资源与体系的完善整合”，有效整合各类社会资源，旨在搭建国

15、家级国际性功能平台，通过现代农产品流通服务，推动农业增效与科技进步。换言之，正源国际冷链物流基地，是首都地区最具规模和容量的现代化农业国际冷链协力7厂商专业冷链物流聚集区，正源国际冷链物流基地将有效整合与农产品加工、储存配送有关的国际物流、口岸物流、绿色物流、生鲜产品电子商务物流和冷链专业物流等，以现代农业创新发展为己任，全面推进我国农产品绿色物流的发展。预计到 2025 年，本项目将成为中国北方农副产品冷链物流企业的领先者，以果蔬产品、禽肉类、水产品、冷冻或速冻食品、冰淇淋和乳制品、快餐原料、药品（疫苗、血液制品）为主打产品，在中国北方建立起覆盖山东、河南、河北、山西、陕西、新疆“五省两市一

16、区”的农副产品集散中心，并完善指向北京、天津等各特大城市的冷链物流配送网络，形成现代化、科学化的物流企业完整业态。1.1.6 项目建设的必要性及意义11.6.1 拟建项目符合国家产业政策国家发改委颁布的产业结构调整指导目录 （2011 年版）明确指出鼓励现代物流的发展，主要是：（1）第三方物流设施建设及服务；（2）物流信息公共服务平台建设；（3）智能化管理、标准化单元装卸、立体仓储、自动识别和标识、可视化与货物跟踪、货物自动分拣、电子结算等物流系统技术开发及应用等。廊坊市正源国际冷链物流基地项目为国家发改委颁发的产业结构调整指导目录 （2011年版）鼓励发展类建设项目，符合国家产业政策。1.1

17、.6.2 拟建项目符合河北省现代服务业“十二五”发展规划河北省冷链物流业“十二五”发展规划明确表示：现代冷链物流着眼构筑“国内外联通、京津冀一体”的现代冷链物流体系建设。1.1.6.3 拟建项目符合廊坊市产业发展规划的要求廊坊市地处京畿地区重要的交通要道，冷链物流区位优势显著。冷链物流是农业产业化发展的枢纽，要建设大物流。在整合现代物流中心的基础上，积极谋划推进产业物流基地建设，把物流基地建成综合集成、团购分销、仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、电子商务、保税等多种功能，使其成为连通全国各地，覆盖周边数十个市县，快捷、高效、集约、有序的华北地区重要物流配送中心。本项目的建设符

18、合廊坊市产业规划及定位。1.1.6.4 拟建项目符合我国冷链物流业发展的总体趋势拟建项目符合我国冷链物流业发展的总体趋势，可满足新形式下商业竞争对冷链物流平台的迫切要求。1.1.6.5 拟建项目有利于优化当地资源配置、调整经济结构、实现可持续发展战略，有利于带动相关行业的发展。拟建项目能够充分整合当地与附近地区资源，可为当地生产在降低物质消耗、提高劳动生产率的同时，也成为企业降低经营成本、提高市场竞争力的重要途8径。在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。拟建项目将有利于带动相关行业的发展，主要表现在以下几点：（1）可为当地及周边企业节

19、约固定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业的发展提供支持；（2）有利于规范市场经济秩序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，规范市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的生产性服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头

20、的运输、加工、配送产业。综上所述，廊坊市正源国际冷链物流基地项目的建设符合国家产业政策及河北省现代冷链物流业“十二五”发展规划，适应当地的经济发展；项目的建设与调整经济结构、大力发展服务业战略相吻合，能够带动和促进当地其它产业的发展。项目的建设是十分必要的，同时具有重大的现实意义与长远的历史意义。1.1.7 未来发展战略目标1、满足城市群功能服务配套：建立城际销售网络和交易平台；建立区域一体化物流体系，提高企业竞争力；建立电子商务平台，提供网上订单服务，借助信息化手段有效整合内外物流资源，打造集农副产品加工、仓储、交易、物流于一体的智慧、低碳、环保型；全产业链多式联运特大型冷链物流总部基地。2

21、、创建国内冷链物流行业龙头企业：打造京津冀区域物流网络，有效降低冷链物流成本，塑造农副产品物流第一品牌，开发应用冷链物流信息技术，开拓冷链物流行业经营新理念、新模式，建立全国最大，设施最先进、功能最完备的冷链物流平台示范基地。3、建立现代化的第三方物流体系：打造覆盖京津冀区域的一体化物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。4、促进现代农业发展：项目建成后，依托先进的冷藏保鲜技术和物流网络，

22、可有效扩大农副产品的销售半径，延长农副产品销售时限，从而提高销售价格，提高农民收入。物流环节作为现代农业发展的重要一环，冷链物流项目的建设有利于推动传统农业向现代农业发展。按照国际惯例，通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高 30%左右，价格将会提高 15%左右。95、缓解当地就业压力：项目建成运营后预计定员 2155 人，其中行政管理人员 50 人，配送中心职工 200 人，冷库管理员 50 人，展示中心职工 100 人，加工配送区员工 100 人，其它为普通员工（如冷库搬运工、市场搬运工、清洁工、保安等）。酒店、餐饮、娱乐等配套服务人员约 1000 人。整个项目预计会新增就业岗位 21

23、55 个。6、满足新的生活方式：随着经济快速发展和城市化进程的推进，人民的生活模式正发生着巨大变化，简便、西化、冰冻食品消费需求不断扩大，对速食文化也有相当程度的接受。7、减少食品损耗：不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。据有关资料统计，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后的腐损严重，全国每年果品腐损近 1200 万吨、蔬菜 1.3 亿吨，按每公斤 1 元计算，直接经济损失过千亿元。8、保障食品安全：有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控制，使食品从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质污染，可大大减少食品的物理性、化学性和生物性危害，从而保

24、证食品的品质和安全。食品保鲜主要以食品冷藏链为主，通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效保持食品的外观、色泽、营养及风味，达到保质保鲜、延长保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场需求并减少经济损耗的作用。9、增加当地税收：项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，据粗略估算，五年后基地经营规模可达到年销售额 160 亿元。1.2 项目概况1.2.1 拟建地点本项目拟定建于廊坊市南外环与南三通道交汇点。四至为：北临南外环（城郊快速路） 、东临南三通道（即东杨线） 、南临祝马房村，西临普照营村边界。1.2.2 建设规模和内容正源冷链物流基地项目预计占地 836.85 亩约合 5

25、5.79 公顷，其中：建筑物基底占地面积为 295.5 亩约合 19.7 公顷，绿化用地面积 109.35 亩约合 7.3 公顷， 道路及停车场用地面积为 337.05 亩约合 22.47 公顷，基地内总建筑面积 53.8 万平方米，项目总投资估算为 21亿元人民币。项目主要建设内容包括：其中温层覆盖包括7至 0的冷藏立体储存区、30至18的冷冻立体储存区，以及专门为精致水产品提供服务的55的超低温深度冷冻立体储存区。低温冷冻冷藏库、超低温冷冻冷藏库、恒温冷藏库、分拣配送车间、农产品展示交易中心、行政办公及产品检验检疫中心、智慧物联网与云计算数据管理中心、生鲜宅配体验店、酒店餐饮娱乐建筑、员工

26、公寓、食堂、公厕、辅助用房及动力站、门卫等。项目主要设备为西克氟制冷机组、蒸发式冷凝器、直通式过滤器、直通式节流阀、直通式截止阀、载重 2T、5T、8T、10T、20T 的箱形车和冷藏车以及 20 英呎、40 英呎的附有升降尾门的集装箱拖柜车、全自动包装设备、等共计 6150 台套，设备购置费为 56139 万元。101.2.3 生产规模本项目仓容可达 58.7 万立方米、按年周转五次周期计算，年总存储周转量可达到 146万吨，完全可以满足京津冀城市圈范围内 1.1 亿城市人口对冷冻、速冻食品的需求。为此正源国际冷链物流中心准备率先在国内采用 Radio Shuttle 无录穿梭车高效率节约型

27、存储系统，以满足涉农类的多品类与快响应的运营需求，包括 36 个确保冷链不间断的卸货作业平台。1.2.4 主要建设条件1.生产工艺本项目将采用国际先进成熟的冷链物流工艺和制冷技术。2.节能项目达产后，正常年用电、水、天然气、燃油等能源折合标准煤为 8198.71 吨，本项目单位产值能耗为 0.106tce/万元，万元工业增加值能耗为 0.134tce/万元，均低于河北省和廊坊市万元现行能耗标准。3.职工定员项目建成运营后预计定员 2155 人，其中行政管理人员 50 人，智能控制与电子信息操作人员 100 人，配送中心职工 315 人，冷库管理员 75 人，展示中心职工 60 人，中央厨房及分

28、拣配送加工区员工 420 人，其它为普通员工 135（如冷库搬运工、维修工、清洁工、保安等）。酒店、餐饮、娱乐等配套服务人员约 1000 人。整个项目预计会新增就业岗位2155 个， 同时将带动 3000 个左右冷链销售点和直营店的建设，间接提供就业岗位约 6500个。4.项目建设周期本项目建设周期拟定为 5 年，2015 年 12 月-2020 年 12 月.1.2.5 项目投入资金及效益情况本项目总投资估算为 202042 万元。其中：固定资产投资 2000553.8 万元，铺底流动资金 1488.92 万元。资金筹措：本项目总投资估算为 202042 万元，全部由企业自筹解决。项目效益：

29、本项目税后财务内部收益率为 17.09%，财务净现值（ic=8%）105796.99 万元，静态投资回收期为 7 年。项目计算期正常年利润总额可达 45292.79 万元，正常年缴纳所得税 11323.19 万元。说明项目有较强的盈利能力。1.2.6 主要技术经济指标本项目主要经济技术指标详见表：主要经济技术指标表序号 名称 单位 数量 备注1 营业收入（冷库自营部分） 万元 296638.63 出租收入 万元 配送收入 万元 其中网路交易及其他服务费用 万元 2 场区占地面积 557908.86 113 总建筑面积 537627.83 4 工作制度 小时 8 年工作日 天 365 工作班次

30、班 3 每班工作小时 时 8 5 职工定员 人 2155 6 总投资 万元 其中：固定资产投资 万元 铺底流动资金 万元 7 资金筹措 企业自筹资金 万元 8 正常年营业收入 万元 9 正常年销售税金附加 万元 10 正常年营业税 万元 11 正常年总成本 万元 12 正常年利润总额 万元 13 正常年所得税 万元 14 正常年税后利润 万元 15 税后投资回收期 年 16 税后财务内部收益率（税后） 17 税后财务净现值 万元 18 税后投资利润率 19 盈亏平衡点（运营能力利用率） 第二章 市场分析2.1 市场现状随着“一带一路” 、 “京津冀一体化”等项国家宏观经济政策的颁布与实施，冷链

31、物流业也迎来了重大发展机遇。冷链物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性产业。我国物流总费用占 GDP 比率在 18%左右，按2014 年我国 GDP63.6 万亿元测算，社会物流总费用高达 11.4 万亿元。新一届政府对食品安全的重视进一步升级，中产阶级人口数量不断增加，对速冻、冷藏食品和冷链物流的需求越来越大，政府和消费者对冷链物流理念的认识越来越深，冷链市场规模持续扩大。2014 年无论是国务院、发改委、商务部，或是地方等各级政府部门，都出台了冷链相关政策规划，从这一点上释放出明显的信号：国家自上而下重视冷链发展，公平的冷链物流竞争环境会越来越好

32、。此外，2015 年将是农产品冷链物流发展规划落地实施的最后一年，下一个五年规划将在冷链基础设施建设、冷链标准化、公平的冷链环境、冷链税费减免等方面将会加强。总之，2015 年冷链物流行业无论是宏观环境还是客观形势，都将持续向好。12生鲜电商 2014 年市场规模达 260 亿，2015 年预计达到 520 亿，增长势头十分迅猛。生鲜电商的发展关键在于产品的冷链物流能力，最先一公里和最后一公里配送的综合性差异化服务体验将是生鲜电子商务模块的竞争核心，而目前的冷链物流企业服务还未形成产品化，因此，可以预见 2015 年冷链零担和宅配服务市场规模会进一步扩大。2014 年进口果蔬、海鲜走红国内，为

33、何出现如此现象？国外进口果蔬反倒比国内价格低、品质高、物流快，这又是为何？究其原因就是农产品冷链“最先一公里”问题没有得到重视和解决。国内往往放弃农产品产地加工，把初加工和精加工一股脑地压在综合成本居高的北上广沿海地区，反而使得农产品果蔬的整个冷链物流变成高成本的“长物流” ，积重难返，销地又有多少物流商能够做得起或愿意做这样的“长物流” ，更何况又岂是一家企业能够为之。反观境外果蔬入境中国，因为“最先一公里”做得好，看似漫长的跨境物流却变得非常惬意，所以它就成了“短物流” 。由此可见， “最先一公里”在整个供销链条中的地位是极其重要的，在全面质量管理的理念下，事前控制无论在控制效果还是控制成

34、本上都是最优的，重视“最先一公里”才能根本解决产品品质差、损耗高的难题。2014 年，随着我国冷链政策环境和市场前景的利好，以及互联网崛起和金融创新，将会有更多搅局者和传统物流进入冷链领域，一方面将会为冷链行业注入新的血液和基因，另一方面对于传统冷链格局将带来巨大的冲击和挑战。目前，除了阿里、京东、一号店这些互联网大鳄已经将触角延伸到冷链行业之外，在传统物流领域像顺丰已经依托“顺丰冷运、 顺丰优选、 顺丰嘿客”完成冷链一体化的初步设想，在航空领域像海航、东航已经通过不同方式打造航空冷链物流体系，在金融、融资租赁领域像平安、民生、狮桥也都凭借各自优势提供不同的冷链金融解决方案，而在物流地产领域像

35、普洛斯、复星、宇培、平安不动产等也各自开始冷链物流网络的布局。2.2 政策分析国家发改委 2013 年 11 月发布蔬菜市场预测及 2014 年工作重点 。 重点提出，2014年将继续支持农产品批发市场、农产品冷链物流等农产品流通基础设施建设，特别是加大对北方城市蔬菜流通设施的扶持力度，改善蔬菜存储流通条件。 农产品冷链物流发展规划提出，到 2015 年，全国冷库总容量在现有 880 万吨的基础上将增加 1000 万吨，并建成一批效率高、规模大、技术新的跨区域冷链物流配送中心。果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到 20%、30%、36%以上，冷藏运输率分别提高到30%、50%、65%左右，流通

36、环节产品腐损率分别降至 15%、8%、10%以下。2015 年 5 月 25 日，商务部等 10 部门联合印发全国流通节点城市布局规划(2015-2020 年) ，目的是加快构建全国骨干流通网络，努力提升流通节点城市功能，更好发挥流通产业的基础性和先导性作用，进一步释放消费潜力。 规划根据国家区域发展总体战略13及“一带一路”、京津冀协同发展等战略部署，结合国家新型城镇化规划、全国主体功能区规划等，确定 2015-2020 年“3 纵 5 横”全国骨干流通大通道体系，明确划分国家级、区域级和地区级流通节点城市，并提出完善流通大通道基础设施、建设公益性流通设施、提升流通节点城市信息化水平、建设商

37、贸物流园区、完善城市共同配送网络、发展国家电子商务示范基地、提升沿边节点城市口岸功能、促进城市商业适度集聚发展、强化流通领域标准实施和推广等九项重点任务。2.3 市场发展 肉制品冷藏物流市场分析据预测，国内肉类消费将由 2013 年的 8707 万吨增长到 2020 年的 10000 万吨左右，继续保持稳步上升趋势。国内肉制品消费将由目前的 250 万吨增长到 2015 年的 1300 万吨左右，未来增长空间巨大。中国肉制品加工业已经经历市场启动阶段，目前正值成长期。此阶段的特点是消费群体迅速壮大，产量与销售额持续增长。主要肉类人均占有量处在世界先进水平，肉类制品人均占有量远低于发达国家。在未

38、来 10 年内，肉类加工业将进入一个新的高速发展时期。 肉类食品的消费除在城市仍有扩展的余地外，在农村有着更大的增长潜力。随着中国农村城市化进程的加快和农民收入水平的提高，肉类食品消费数量会在较长时期内持续增长。到 2010 年，国内肉制品人均年消费量将达 10 公斤，肉制品占肉类总产量比重将上升到 13%左右，但也只达到目前发达国家肉类转化率 1/3 的水平。 速冻食品冷藏物流市场分析速冻食品是利用现代速冻技术，在零下 25 摄氏度迅速冻结，然后在零下 18 摄氏度或更低温条件下贮藏并远距离的运输、长期保存的一种新兴食品，常见的有速冻水饺、速冻汤圆、速冻馒头等。从 1995 年起，中国速冻食

39、品的年产量每年已 20%的幅度递增，年产量接近1000 万吨。据不完全统计，近年来，中国现有各类速冻食品生产厂家近 2000 家，年销售额达 100 亿元。自 1999 年起的连续 3 年，全国连锁超市中销售的食品日用品中，速冻食品销售额均名列第一。 速冻食品对贮藏运输要求十分严格，必须保证在零下 18 摄氏度以下。目前，专业化、社会化、并能不断适应市场变化的速冻食品冷链配送体系尚未形成。 乳制品冷藏物流市场分析自 1990 年以来，中国以牛奶为主的乳制品进入快速发展期。1990-2000 的 10 年平均增长率为 12.1%，位居世界第一。 2014 年产量达到 2652 万吨，人均占有量达

40、到 10.4 公斤/人。 一般情况下，生产的鲜奶都需要运至乳品厂进行加工，属于鲜度要求严格的商品，天天都要配送。如果运输不当，会导致鲜奶变质，造成重大损失。为保证质量，鲜奶运输有特殊的要求：为防止鲜奶在运输中温度升高，尤其在夏季运输，一般选择在早晚或夜间进行；运输工具一般都是专用的奶罐车；为缩短运输时间，严禁中途停留；运输容量要严格消毒，避免在运输过程中污染，容器内必须装满盖严，以防止在运输过程中因震荡而升温或溅出。14正因为如此，为了能保证质量，专业奶类企业大都是希望自己运输，外包物流的意愿不是很高。即使外包，大多也是部分区域短途配送和路线运输外包，而且对技术和质量的要求比较高。 生鲜宅配冷

41、藏物流市场分析据粗略统计，2012 年，生鲜电商市场规模约 250 亿元，占生鲜产品零售额的 1%。我们认为，习惯网购的年轻一代的收入水平随年龄增长会逐渐提高，他们的购物理念将持续推动生鲜类产品的电子商务的高速发展，按照生鲜电商未来达到中国电子商务预期渗透率10%来估算，生鲜电商的潜在市场空间将达到 2500 亿元。理想情况下，冷链宅配的成本约占销售额的 15%，因此，可以测算出，仅生鲜宅配这一块的冷链物流（包括仓储和运输）市场规模，将达到 375 亿。 果蔬冷藏物流市场分析据有关媒体报道，全国每年仅运输途中腐烂变质的水果、蔬菜等食品价值约为 700 亿元，造成了巨大的经济浪费。 这一损失正是

42、由于采用不恰当的运输方式所产生，如能在果蔬运输过程中引入一站式冷链物流服务，才可最大限度减少果蔬运输过程中的损耗，因此果蔬冷链物流增长空间巨大，未来五年内社会投资将新增 2000 亿元。 进口水产品冷藏物流市场分析从区域看，中国进口水产品 80%以上来自欧洲、北美、大洋洲、东盟四大区域，其中北美和大洋洲的份额未来有望进一步扩大。阿拉斯加海鲜销售活动：首次大规模高端海鲜零售，尝试将过去直供酒店的海鲜直接向终端消费者零售。销售 50 吨阿拉斯加海鲜，总价值 600 万，其中黑鳕鱼 10 吨相当于全国沃尔玛山姆会员店 2 个月销量。新西兰活海鲜销售活动：全国第一次进口活海鲜预售，建立“不活包赔”行业

43、服务标杆。本次生蚝成交约 5 万只，7 天卖掉新西兰出口中国全年总量的 50%。（1）相比传统食品进口模式，电商企业已开始跳过国内分销商及批发商，采用“海外直采”方式拿货，节省成本的同时也保障了产品质量。传统的冷链物流主要以区域分拨模式为主，部分高价值货品采用了空运直送的方式，而在电商物流模式下，宅配的能力显得尤为重。 冷饮物流市场分析中国冷饮物流市场的消费总量从 1990 年 55 万吨增长到 2002 年的 147 万吨。消费的季节性差异逐步消失，目前国内人均消费量已达到 1.1kg，但与世界平均水平和发达国家相比，差距仍然很大，市场潜力也很大。据相关食品研究所预测，2005 年全国冷饮产

44、量计划达 200万吨，2010 年达到 260 万吨，人均消费量可达到 2 公斤/年；2015 年产量将达到 310 万吨，人均消费量可达到 2.4 公斤/年。随着人们冷饮消费习惯的改变、人均收入增加、消费群体不断扩大以及中国城市化的发展，一段时间内，冷饮的生产销售仍将呈上升趋势。 中国冷饮物流生产企业主要集中在较为发达的华东、华北和中南三大地区，广东、北京、上海、15东北是目前产销量最集中的四大地区。2002 年，冷饮行业销售量超亿元的大型企业只有 9家，中型企业也不过 18 家，其中内蒙古伊利全国产销量超过 10 万吨，实现销售额近 9 亿元，为全行业第一，伊利、蒙牛等品牌在主流市场的占有

45、率超过 80%，已初步形成寡头垄断局面。虽然国内冷饮产销稳步上升，但是由于市场竞争十分激烈，冷饮生产进入微利时代，统计资料显示，食品工业年平均销售利润率最低就是冷冻饮品行业，目前行业整体处于亏损状态。在物流行业向精细化迈进的过程中，冷链物流登上了物流发展这个大舞台，引起各方关注。但有一套冷链物流的信息系统更是势在必行的事。配套设施像公路，信息系统像车，两者缺一不可。优秀的系统可以达到事半功倍的效果。到 2015 年，我国将初步建成农产品冷链物流网络服务体系，使果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到 20%、30%、36%以上，流通环节产品腐损率分别降至 15%、8% 、10%以下。目前，我国果蔬

46、、肉类、水产品进入冷链系统的比重只有 5%、15% 、23%。在欧美日本等发达国家，农产品进入冷链流通在 95%以上。2.4 市场风险目前尚不发达的冷链物流运输在消费升级和政策推动的双重作用下，国内食品冷链物流将在“十三五”期间获得长足的发展。但随着中韩、中澳自贸协定的签署，贸易自由化、便利化的趋势会更加明显，竞争也会更加激烈，本项目的市场风险主要来自于竞争对手的及时进步、企业管理模式创新、冷链物流业态组合、冷链物流设备的及时升级与更新。项目承办单位应进一步巩固和发展自身已有的核心竞争力优势，并采取必要的风险防范措施。第三章 建设规模与产品方案3.1 建设规模廊坊市正源国际冷链物流基地由正源公

47、司投资 21 亿元兴建，项目建成后将成为华北地区规模最大、标准最高、技术最先进的冷链物流基地。廊坊正源冷链物流基地是正源公司全球产业链联盟合作的重要平台，也是华北冷链物流的重要节点，围绕产业链将规划设立冷链企业综合服务区、冷链产品低温加工区、食品生鲜加工配送作业（含中央厨房） 、冷链商流展示交易区。主要建设内容包括单体多温层可调式冷库、生鲜农产品加工、分拣配送中心、会议中心、场馆式展示交易中心、理货作业、交易及商务洽谈、电子交易信息系统、物联网智能管理、运输系统和品质检测中心等多个项目。在冷链物流基地内还将配套形成冷链产品集货转运基地，连锁零售、餐饮终端专卖店的生鲜食品加工配送基地，首都区域冷

48、链运输整合基地，冷链电子商务首都区域交割中心和北京国际空运、天津海运中心进出口冷链产品的分拨转运中心。在管理中将引进世界先进的冷链物流技术和运营模式，建立先进的品质管理体系、信息体系和供应链管理体系。项目建成达产后，总建筑面积可达 53.76 万平方米，仓容可达 58.7 万吨，预计年冷链物流16周转量可达到 146 万吨，年交易额 1200 亿元，成为大北京地区规模最大、标准化程度最高、影响力最大的冷链物流枢纽之一。3.2 产品方案本项目建设运营规模为：年储藏、周转配送 141 万吨农副产品。项目正常年出租收入为 60809 万元，配送收入为 73000 万元，网络交易及其他服务费用 766

49、5 万元。则正常年总营业收入为 76999 万元。第四章土地利用及场址选择4.1 土地利用根据国土资源部颁布实施的建设项目用地预审管理办法和河北省国土资源厅冀国土规字【2001】348 号文件通知精神，本项目建设因需要新征土地，报告增列土地利用章节。4.1.1 用地规划选址情况本项目拟定建于廊坊市安次区仇庄乡，厂区内地势平坦，无拆迁物。该厂址无国家明文规定的自然保护区、风景旅游区和濒危动植物保护名录。4.1.2 用地规模及用地性质本项目占地 557908.86m2 （约合 836.45 亩） ，建筑面积 537627.83 m2。土地性质为规划建设用地。4.1.3 项目功能分区和土地利用指标情况4.1.3.1 项目功能分布情况本项目总占地面积 557908.86m2 （约合 836.45 亩） 。其中：建筑物占地为 197005.43 m2，绿化用地面积 72974.19 m2，道路及