1、对万科房地产企业 2010 年财务报告的分析基于成本核算与管理的视角年财务报告的分析与管理的视角荆:在技术壁圭相对匮王的行业且具有投资大周期长凤险、时万科房地严企业 2010 年财务报告的分析本立对万科房地严企业的财岳报告的分析，目的是高项目地域性政菌性强等特点基于以上特点，有效、 。研究房地严企业且本核算和管理的问题实施房地严开垂成本管理便成为岳房地严企业在竞争从且体来看，公司萤严增长额为 780 亿元，年末为中取得比较优势，形成核心竞争力，实现可持续提醒的重要保障 2156 亿元;从血债和股东扭盖来看，血债增长额为 688 亿。(一)房地严企业成本核算的内害元，年末为 1610 亿元，所有
2、者扭盖增长额为 92 亿元，年末开在严晶戚本是指房地严开提企业在开挂过程中为 546 亿元，其中圄存收益增长额为 64 亿元。这章睐蕾，屑地严企业债务仍甜锢菌，投资者的资本不但得到了保所提生的各项费用支出，可分为四类:土地开捏成本房值，而且得到了增值屋开草成本配毒性施开在成本代建工程开草成本 U。从面严结构看，公司上年末的资严且额中，流动资上四盘开提严品成本，在企业进行成本桔篝时将其费用分为如下六个成本项目:土地征用血拆迁补惶费 iiIt 批租严占 795.31%说明流动资严所占比重大，资产增值主要悻辑而动贵严增加存货占资产且比重由年韧的地价前期工程费基础设施费盟章主在工程费配茸设施费开在间接
3、费 65.46%下降为 62.83%对利润增加有正面黠响。存货主要包括己完工开提严晶在建开在严晶拟开提严晶(二 3 居地严企业成本核算的程序原材料根据最新市场且销售惰，且，公司对存货也计摆目前房地严开提企业时戚本归集的方法主要有两了存货跌价准备，符合谨慎性原则应付账歌曲比重由种种为栋号核算击，另种是项目桔算击笔者认为，多栋号小区时，丑是多个施工单位承包，还是以栋号年韧的 11.68 号。降到了年末的 10.51%恩曹如此，应忖账融占权益且额的比重比较大，绝对盟额也大幢篝为主如果小区所有栋号都是个施工单位承包，综上所述，世司贵严的且体质量较好，责严的分布则时项目核算。较合理这就在明了，万科房地严
4、企业在成本核算和曹房地严企业果取的成本桔篝程序为:首先根据成本理上建立了比较惶圭的政策幢篝对串的确定原则和理目特点，确定成本核算对 at 立后设置有关成本核算会计科目，核算和归集开在戚本 2010 年利润且额为 119 亿元，较上闸的 86 亿元上升费用按置盖原则和配比原则，确定应分田成本费用在 38%正常营业利润为 118 亿元，占比为 99%其中投资收益为 7 亿元，说明本期盈利主要靠自身经营。各成本核算对象主间的分配方，击标准将归集的开草在收入构成中，收入总额为 507 亿元。JJ.本期企业经成本费用按确定的古;法标准在各成本核算对象主间进营债权增长幅度小于销售收入的增长幅度，说明企业的
5、行分配，接下来搞自 l 项目开阜成本计算茬，计算各成本售货回黠非常好，出现了供不应求的局面姐现收入置桔算对串的开提且成本这里需要注重正确划分己完工。化可 U 看出，企业收入来班主要时营业收入为主，经营和在撞开提严品主间的开阜成本，分别结辑完工开在产正常。营业戚本为 396 亿元，较上期躏尘、 ，主营业务税盘品成本正确划分可售面积不可售面积(由主管部门划。 、分提 f 坤，根据有关规定分别计算可售面积不可售面积及附加为 56 亿元，大幅增加。由分析可以看出，万科在报告期内，公司进一步展应负担的成本，正确结转完工开在严晶的销售成本最开戚本忧化措施，加强标准化规范手段，嚣入开展成本后捕制成本报茬，根
6、据成本核算和曹理要求，且括 E 眠对标，提高集中果购匿水平.充分在挥规模优势各成本桔算对象的戚本情;l!二基于房地严企业的成本核算和营理视角(三 3 居地严企业成本曹理的体系面对房价过高政府轮旦辑的政盟调控，房地房地严企业成本管理是房地严企业管理的核心内严开提企业如何求生存求在展是摆在面前的一个重要容其是通过一系列方法进行戚本预测在革计划核课题房地严企业属于资本密集型严业，相对于其他行算控制分桥考核和评价等的科学雷理工作业来说，它是个进入门槛较低有较好利润空间行业房地严企业的现代戚本管理体系是围绕蕾圭面成 123 本管理建立起来，提高企业员工的成本章识，是房地严于将来的嘀目土地增值税渭篝和企业
7、所得税汇篝仕共企业生存和提展的置要保障，也是投资者实现预期回掘戚本费用分摊适用于 H 谁噩噩谁分摊;的原则。的个强有力的保障 2制定成本控制措施。首先严格控制建安戚本，降低。(回房地严企业成本管理的措施工程造价其出拆迁圭置费用的控制，按政策规定准确掌草一，建立有效的成本管理构架且运营模式恩可握征地 t 阳王各项费用的补偿标准最后贷款利息的控制。 。0 能使班程的关键环节由专业部门专业岗位完成，i 届世 3 强化制度全计监苗。首先建立和健全企业的规章组织构架曹理层组制度，便成本桔篝工作有击可依有章可循其在加大圭。第二，建立圭过程的目标戚本营理制度作为戚本控计租收监管力度对故置不进行工程决算，不按
8、规定核制基线，目标戚本由公司决草屋讨论确定，分解到各职算收入和戚本的房地严企业加大址罚力厘此外强化内。能部门，接开提周期搞市 IJ月掘，通报各部门责任成本审，向审人员要参与工程在算，圭程参与成本核算的监督 0 执行情;Jt 援工后，对成本完成结果及时进行分析考核 4 搭建企业的价值链。联合有竞争力的规划设计机第三，坚持责任扭利相结合的原则制定成本责任构相业管理企业广告宣传机构建材供应商提修企业制和监督考桔机制，将质量工期圭圭等控制指悻写入甚至军电军具企业等组且圭古值多层皮的战略联盟任务书中，而且将成本控制指标也写入其中通过提优四对房地严企业成本营理可持续提匪的建诅罚虫，引人竞争机制，积罩成本定
9、额曹理的资料回到万科房地严企业的财务分析结果，不难看出存草囚，进行圭过程圭方位的成本管理投资开提主货占;昂动资产且量的62.83%仍是万科企业经营凤险的前，为蛊兔主观盲目带来的损失和不良后果，应认真分主要来罩公司惶愤能力喊弱责严负债比率上升速动。 、析政策市场技术经济社会和环境因素，做好成本费比率下降，国导致公司贵盘链的断裂万科拥有盟额巨用估算投资且效益测算，了解盘融税收，由好投资风大的存货量，这既是未来提属的保障，也是万科凤险的险的评估并制定相应的时策主要来噩噩议进步优化存货结构，适度控制存货础三屑地严企业成本核算与管理中存在的问题量对于偿债能力威弱的问题，万科企业应重点加强内。(一)房地严
10、企业成本核算与曹理中存在的问题部控制，提高自身凤险章识 0 l 成本核算对卑不明确。房地严项目的用地面积不公司戚本营理部负责成本相关由程的曹控建立惶等，属于成片开茬，分期进行，严晶形击各不相同到底圭成本营理制度，不断推动戚本优化，实施成本目标管。时哪个项目来作为成本桔算对象，房地严企业的全计制理提高集中罪购厘水平，严格曹控戚本此外各公司财度并未明确说明务部和成本部还应通过定期的戚本清查戚本核对工 2 成本费用的归集和分配方，去不明确。房地严企业作，保障子公司动击戚本盟据准确性，且部通过开展成的开挂过程草杂，提生的直撞费用与间接费用往往不好本检查等工作对于公司戚本信息反盹的且时性和准确分盎，到底
11、在样对间撞开捏成本进行归集和分配，丑按性进行监督 照什么标准来分配，对此，全计制度中仍未明确说明五房地严企业应违章的问题 3 任章虚增噩圭戚本。鉴于应纳所得咀额，房地严 l 房地严项目成本控制工作贯穿整个开握过程。圭企业往往在盟主成本上下工夫，一般在年末吏击虚列井员参与，对开握过程的各个耳节，果取技术与经济相结结算工程成本合的可行措施同时项目戚本控制要与其质量控制目 4 成本核算周期不明确。房地严开提严晶由于开提标进厘控制目标相协调。周期较长，恃到工程瞌工验收立后方可进行幢工结算 2 房地严企业曹理檀式向集的型古向转亚。市场竞但是实际实施时小区配茸世置，诸如花园公共停车场争与国军政策调控，幢房
12、地严企业面临曹 E 力，各开在等，往往延迟延期，进而晌理目结算因此，对确定房企业的利润空间被压缩政查过去粗披型曹理檀式，提。地严开提严品的成本核算期应做个明确说明商企业桔心竞争力，抓好管理是基础，戚本控制是核心(二 3 房地严企业成本核算与曹理问题的解决对革 3 提高低酣睡世技术。明确 f瞄佳宅建设标准，同 l 正确划分成本项目。首先;开草成本;作为组成时整合技术严晶贵盒，推广低碳技术通过技术创新促本核篝科目，其出分剔按照土地征用在拆迁补惶费前进房地产企业提匪模式和对房地产消费模式的辑 E。期工程费建筑圭辑工程费基础世施费公共配喜设施本文为长窑市哲学社会科学项目自然资源的价格和戚本核算的模型构建和吉林省教育厅课匾戚本会计情景教学费开在间接费用等大明明细世立二级科目明细，最后按各二组阴细科目 U 工程项目为单位设立明目辅助酣，改革的理论与实践阶段性成果。(作者单位:吉林财经大学东北师范大嚼形成主 JU?佳方便统计和查询清晰的戚本项目有利 124
