1、山东省 2017 年上半年房地产估价师 制度与政策：面积误差的处理方式考试试卷山东省 2017 年上半年房地产估价师 制度与政策 ：面积误差的处理方式考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、某宗土地上有一幢 8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为 50，假设该住宅楼的总价为 2000 万元，平均单价为 5000 元，楼面地价为 1200 元 ，则该宗土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格2、下列
2、关于房产分幅图的描述有误的是_。A是测绘分丘图和分户图的基础资料B是绘制房产权证附图的基本图C绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点D是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图3、建筑密度即之比。A：规划地块内各类建筑使用面积与地块面积B：规划地块内各类建筑面积与地块面积C：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积D：规划地块內各类总建筑面积与地块面积E：执行层的组织协调4、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。A：对估价对象范围的描述就是说明其四至B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D：对
3、土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格5、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将_，均衡交易量_。A不变，增加B下降，增加C上升，减少D下降，减少6、某商铺建筑面积为 5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元；运营费用率为和金收入的 25；该类房地产的报酬率为 10。该商铺的价值为万元。 A：521B：533C：695D：711E：工业用地的监测点评估价格7、确定房改 “三改四建 ”基本内容的是。A：1991 年 11 月，国务院办公厅下发的关于全面进行城镇住房制度
4、改革的意见B：1994 年 7 月 18 日国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定 C：1998 年 7 月 3 日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知D：2003 年 8 月 12 日国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知E：房地产估价机构必须加盖公章8、2008 年 1 月 21 日，B 房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金 1000 万元，该土地使用权出让合同规定此项目于 2008 年 3 月 1 日动工开发。后因建设资金未到位，直到 2009 年 10 月 20 日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收
5、回土地使用权B：可以征收 200 万元以下的土地闲置费C：可以对 B 公司处以相当于土地使用权出让金 20的罚款D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：房地产估价机构必须加盖公章9、某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90万元，该部分的建筑面积为 200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（） 。A1%B1.5%C2%D2.5%10、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（） 。A房地产净收益按固定数额逐年递增B房地产净收益按固定数额逐年递减C房地产净收益按固定比
6、率逐年递增D房地产净收益按固定比率逐年递减11、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。A：调查分析待开发房地产状况B：预测待开发房地产的价值C：预测后续开发经营期D：进行具体计算，求出待开发房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格12、关于房地产估价误差的说法，错误的是。A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E：工业用地的监测点评估价格13、某城市居民人均月收入自 2006 年 3 月 1 日至 20
7、06 年 9 月 30 日由 1200 元增加到 1300 元，某类商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20万套则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为 【2006 年考题】A：036B：122C：2 78D：3 25E：工业用地的监测点评估价格14、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A土地利用总体规划B城市规划C土地开发D城市建设15、某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现
8、率为（） 。A3.5%B5.17%C7.75%D8.59%16、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价 【2003年考题】 A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格17、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。 A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格18、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订。 A：县级政府B：省级政府C：人民银行D：住房公积金管理委员会E：执行层的组织协调19、在影响房
9、地产价格的各种因素中， “城市化 ”属于_。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素20、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定21、 注册房地产估价师管理办法 规定，申请人因被吊销注册证书，自被处罚之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调22、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元，2012 年 9月的市场价格为 4654 元 。根据上述
10、数据， 2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。A：107B：111 C：1 20D：1 25E：工业用地的监测点评估价格23、下列关于土地使用权划拨正确的表述为_。A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C只要有政府批准，无须缴纳任何费用D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用24、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。A：上升到下降B：下降到上升C：高于合理空置率到低于合理空置率D：低于合理空置率到高于合理空置率E：
11、借款合同25、地租=市场价格-生产成本- 普通利润( 平均利润) 是提出的。A：亚当斯密B：威廉配第C：大卫李嘉图D：马尔萨斯E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。 A：行政划拨B：无偿无限期使用C：无偿有限期使用D：禁止土地使用者转让E：允许一定范围的土地使用者转让2、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。 A：无差异曲线表达的是消费者对两种消
12、费品效用的主观评价B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系D：每条等产量曲线代表一定数量的产品E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的3、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为 2900 万元，土地增值税规定的扣除项目金额为 1800 万元，土地增值税应纳税额为万元。A：330B：350C：440D：870E：执行层的组织协调4、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从_上把握房地
13、产价格的“数量” 。A货币支付B价值C现象D本质5、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有_。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款6、依据 物权法 的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，_。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前 6 个月申请续期D应于届满前 1 年申请续期7、国有土地上房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋等因素的影响。A：租赁B：抵押C：查封D：拍卖E：变卖8、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或工程监理单位B：
14、建设单位C：工程监理单位D：建设单位和工程监理单位E：执行层的组织协调9、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后_日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A10B20C30D4010、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数11、某宗建筑密度为 50%的土地上建有一幢
15、 8 层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为 5000 元/m2 ，房地产总价为 2000 万元，楼面地价为1200 元/m2。该宗土地的总价为_ 万元。A96B192C240D48012、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用_方法进行测算。A平均增减量法B平均发展速度法C移动平均法D指数修匀法13、某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元，流动负债总额为 1500 万元，存货为 1800 万元。则该项目的速动比率是_。A80%B120%C171%D
16、200%14、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括 【2007 年考题 】 A：土地补偿费B：安置补助费C：地上附着物和青苗的补偿费D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用E：安排被征地农民的社会保障费用15、若某国家在一个时期的消费函数为 C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是_(公式中 C 表示消费，y 表示收入)。A0.8B0.8yC1000D1000+0.8y16、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。A：租户交纳固定的租金B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费D：租户按比例分摊与物业有关的保险费E：所有的经营费
17、用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用17、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升18、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的是第一步。A：需求影响因素分析B：吸纳率分析C：需求预测分析D：市场购买者的产品功能需求E：借款合同19、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有(2009 年试题) A：风险产生的原因分析B：风险发生
18、的概率大小分析C：风险因素检验D：风险变量间的相关性分析E：风险概率分布情况分析20、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。 A：偿还期在 1 年以内的为短期B：1 年以上、5 年以下的为中期C：1 年以上、 10 年以下的为中期D：10 年以上的为长期E：5 年以上的为长期21、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（） 。A基准日期B土地开发程度C基准地价修正体系D土地用途E基准地价公布日期22、下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是。A：实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 B：房屋
19、拆迁裁决应当自收到申请之日起 60 日内作出C：实施强制拆迁必须以裁决为前提D：实施行政强制拆迁，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行E：没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会应予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院应子受理23、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18% 时，其对应的净现值分别为 NPV1=300万元、NPV2=100 万元、NPV3=-50 万元、NPV4=-150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00%24、房地产贷款担保通常有三种形式，其中不包括_。A保证B信誉C抵押D质押25、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。是需要补地价的主要情形。A：出让土地使用权期满后续期B：增加原土地使用权出让时规定的容积率C：转让、出租、抵押土地使用权的房地产D：改变原土地使用权出让时规定的用途E：拍卖土地使用权
