1、成本管理精细化管理房地产企业全成本管理责任成本管理体系的实践成本管理精细化管理之-房地产企业全成本管理-责任成本管理体系的实践第一章房地产企业成本管理战略篇宏观形势：外面的世界房地产企业面临着什么？ 新政-土地 金融 预售 自有资金 开发 形势-消费者行业国际资金房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！房地产企业的成本战略高速扩张百年老店赚钱持续发展企业的定位决定了企业的成本策略企业文化直接影响企业的成本策略万科 中海 金地 合生 民企一、从企业战略到成本策略：房地产企业基本的成本策略观一
2、、从企业战略到成本策略：企业发展中调整定位成本策略二、从行业战略焦点看企业成本策略：如何让每一分成本投入更有效？无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！无效增值有效增值土地增值税对我们的要求：标杆企业在关注什么？最大的问题是我们效率低：如果不提升效率，我们将永远没有机会！人均开工面积销售费用率管理费用率人均利润率人均销售收入人均销售面积人均竣工面积某民企与标杆企业的比较业界在比拼什么？国际资本对项目的要求三、资本市场对成本管理的要求-要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！项目盈利目标四、从企业价值链看成本策略五、从地产企业核心竞争
3、力看成本策略房地产企业业绩体现-核心财务指标净资产收益率=杜邦公式资 本土 地项 目国内标杆房地产公司 净资产周转率房地产企业的运营能力房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力聚焦体现土地成本项目建造成本管理成本成本分解资金成本六、从地产项目成本结构变化来看：房地产开发项目成本结构在变化-土地成本建造成本财务成本管理成本开发速度对成本的影响检视一下：您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？思考一下：下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？开发成本土地成本管理成本资金成本钱哪里去了？七、从企业经营结果来看成本管理策略：利润=收入成本企业业绩市
4、场/清晰何时落定？七、从企业经营结果来看成本管理策略：八.、未分配利润七、可供股东分配的利润六、可分配利润五、净利润（亏损以“-”号填列）减：所得税四、利润总额（亏损以“-”号填列）减：营业外支出营业外收入加：投资收益三、营业利润（亏损以“-”号填列）财务费用管理费用减： 营业费用减：其他业务支出加：其他业务收入二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）主营业务税金及附加减：主营业务成本主营业务收入净额减：折扣与折让一、主营业务收入项 目利 润 及 利 润 分 配 表（损益表）触目惊心的案例 1：成本少结合计项目 B 成本差项目 A 成本差成本科目触目惊心的案例 2：企业经营给我们提出什么样的要求
5、？资 产 总 计无形资产及其他资产合计固定资产合计长期投资净额流动资产合计其他流动资产一年内到期的长期债权投资待摊费用存货净额减：存货跌价准备存货预付帐款应收款项净额减：坏帐准备其他应收款应收帐款短期投资净额减：短期投资跌价准备短期投资内部单位贷款结算中心存款货币资金资产类资产负债表存货真实吗？企业生存给我们提出什么样的要求？成本的归集与分摊方式项目总投资期间费用开发间接费配套设施费园林环境费社区管网工程费主体安装工程费主体建筑工程费开发前期准备费土地获得价款开发成本三级/四级二级科目一级配套设施费园林环境工程费社区管网工程费主体安装工程费主体建筑工程费开发前期准备费分摊标准成本项目企业特色
6、项目特点 财务核算 成本分析成本的归集与分摊方式项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用管理费用八、从项目成本构成来看成本管理：如何在地产企业实现系统、有效的成本管理？第二章房地产企业成本管理战术篇形成责任成本管理为核心的-全成本管理体系聚焦：建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路目标成本管理关于目标成本目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成
7、本的实现六、案例关于目标成本一、目标成本的定义目标成本是：关于目标成本二、目标成本定义解读目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则 性价比与专业管理 1、投资决策项目投资可行性报告2、项目策划项目定位：概念性方案设计3、方案设计确定产品标准4、初步设计确定产品各分部、各专业标准4、施工图设计关于目标成本三、目标成本的形成关于目标成本四、目标成本的管理-动态成本管理总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。关于目标成本五、目标成本的实现回顾：目标成本是基于企业目标建立
8、的目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系案例：目标成本的设定形式案例：动态成本信息反馈系统案例：成本数据库的建立目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？案例 1：目标估计不足案例 2：目标刚性不足案例 3：目标与实际脱节案例 1：信息归集不及时案例 2：信息反馈失控责任成本管理内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任成本的评估与考核六、案例责任成本体系是:责任成本体系的目的:关于责任成本一、责任成本的解读方式一：根据成本科目，
9、将目标成本分解成目标成本控制责任书 。 。 。 。方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单 。 。 。关于责任成本二、责任成本的分解方式总经理 项目总投资财务部营销部 期间费用九 开发成本项目部 开发间接费八配套设施费七园林环境费六社区管网工程费五 主体安装工程费四 设计部工程部采购部 主体建筑工程费三发展部 开发前期准备费二投资部 土地获得价款一责任人责任部门金额成本责任成本项目序号方式一：成本科目通风空调设备采购合同发电机采购合同电梯采购安装合同门窗制作安装合同采购部外墙装饰材料采购合同集中采购合同园林景观工程施工合同园林景观合同建筑安装施工总承包合同 单独施工的桩基础工程合同试
10、桩检测合同项目工程部三通一平工程施工合同建安工程合同测绘合同地质勘察合同专业设计合同园林景观设计合同施工图设计合同产品技术部方案设计合同设计合同负责人责任部门考核标的编号合同名称（示意）分类方式二：合同分类各部门各司其职三、责任成本的分解思路1、本部门费用2、本专业端口成本3、时间成本成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量阶段性地确定成本责任设计产品销售投资策划项目运作全过程招标履约签约三、责任成本的分解思路以成本形成主体作为成本责任主体关于责任成本四、责任成本的分解原则关于责任成本五、责任成本的落实责任主体责任内容责任控制要点责任履行评价责任状（书）责任成本指导书关于责任成本六、责任成本的
11、评估与考核评估方式评估指标无效成本考核方式谨慎与全面性量化评估回顾：责任成本的分解是基于责任形成的主体责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 责任成本的管理要引入考核、评估机制责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩案例：责任成本的分解落实案例：责任成本考核的全面性1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？案例 1：设计阶段 责任成本管理案例 2：招投标责任成本管理责任成本管理中经常遇到的问题3、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？案例 1：样板房成本谁来管案例 2：图纸的成本责任案例 3：合同招标与实施责任案例 1：产品品质下降了案例 2：财务数
12、据失真了案例 1：质量问题出现了责任成本管理中经常遇到的问题责任成本控制要点指南的介绍？物业管理成本控制要点应用指南.第九项期间费用的成本控制要点应用指南.第八项工程预决算环节成本控制要点应用指南.第七项销售环节成本控制要点应用指南.第六项材料及设备采购环节成本控制要点应用指南.第五项施工环节成本控制要点应用指南.第四项招投标环节成本控制要点应用指南.第三项规划环节成本控制要点应用指南.第二项立项成本控制要点应用指南.第一项内 容 归 纳建立合理的目标成本-控制标杆将目标成本分解成责任成本-控制依据将成本控制落实到各业务操作环节中责任成本管理量化的控制指标与评估-控制落到实处控制结果考核与绩效
13、考核挂钩-结果为导向 实现系统、有效的成本管理我们需要什么？第三章房地产企业成本管理支持体系之一：清晰的架构与授权体系集团区域 1区域 2区域 3公司 1公司 2公司 1公司 2 公司 3项目 1项目 2项目 3合理的架构、部门设置、详细的部门职责说明、岗位说明书公司授权体系说明之二：完善的制度保障体系企业建多少制度更有效？成本管理需要那些制度、流程？结论：因需致宜！之二：完善的制度保障体系设计管理 采购管理工程管理成本管理分包签证进度质量变更限额 招标合同管理集中采购招投标制度要集成！流程要接轨！之三：专业管理与技术支持体系1、企业标准化体系产品部品作业工序工程做法质量验收 2、专业支持体系
14、产品研发系统采购管理系统成本研究系统基础数据信息之三：专业管理与技术支持体系一句话:房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果体现了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。房地产成本管理是企业行为（策略管理）房地产成本管理需要全员、全过程的努力房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力总 结房地产项目成本管理成为企业未来的生命线成本管理要什么？大家谈均好性科学性专业性管理意识管理责任本课程的回顾总结房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业成本精细化管理的需求房地产企业的成本管理是对全成本、全过程、全方位的管理，需要全员参与责任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支持成本管理是企业未来的生命线第四章房地产企业成本管理案例篇案例 1 项目策划阶段的成本管理成本客户需求市场产品盈利案例 2：强化专业集成控制投资策划阶段的成本控制案例 3：设计工作各阶段与成本的对接案例 4：设计变更的系统化流程管理案例 5 项目实施阶段的成本管理1、前置管理2、三大纪律，八项注意3、图纸审核4、施工方案5、现场布置6、技术标准7、签证管理谢 谢！
