1、构建新准则下房地产业会计核算体系探析金?融?财?会?构?建?新?准?则?下?房?2 地?产?止?会?计?核?2 算?体?条?探?析?唐?冬?梅?2?(?重?庆?长?安?2 房?地?产开?发?有?限?公?司?，?重?庆 4?0?0?0?2?3?)?【?摘要?】?笔?者?作?为?重?庆?长安?2 房?地产?开?发?有?限?公?司?的?一?名?2?会?计?工?作?人?员?2，?通?过?日?常?的?会?计?工?作?，?深?刻?的?意?识?到?，?新会?计?准?则?的?颁?布?与?实? 施?，?使?得 ?2 房?地?产?企?业?的会?计?核?2 算?体?系?建 ?设?显?得?非 ?常?重?要?.?2 事
2、?实?上?，?目?2?前?的?2 房地?产?企?业 ?会?计?核?2 算?体?系?的?现?状?不?容?乐?观 ?2，?尤?其? 是?体?系?中?的?成?本?管?理?2 史?是?重?中 ?之?重?.?2 本 ?文?将?就?此?问?题?展?开?详?细?的?探?讨?，?以?期?为?房?2 地?产?企?业?更?好?的?适?应?新?会?计? 准?则?的?原? 则?与?妥?求?，?构?建?出?一?套?2 史?为?科?学?可?行?的?房?2 地?产?企?业?的?会?计?核?2 算?体?系?.?2?【?关?键 ?词?】?新?会?计?准?则?;?2 房?地?产?企?业 ;?会?计?2 核?算体?系?笔?者?所?
3、在?的?重?庆?长?安?房?2 地?产?开?发?有?限?公?司?，?其?注?册?资?本?总?提?2 出?了?2?较?高?较?新?的?要?求?。?2?我?2?2 们?要构?建?出?一?2 套?2 符合?新?会?计?准?则?要?额?为?3?3?1?14?万?元?，?是?长?安?工?业?集?团?发?展?2 房?地?产?业?务的?全?资?于?公?求?与?原?则?，?并?以?税?收?为?导?向?的?会?计?2 核?算?体?系?2 。这?里谈?下?房?2 地?产?司?，?是?一?家 ?集?多?种?经 ?营于?一?体?的?综?2 合?性?房?2 地?产?开?发?企?业?。?2 目?2?前?，?企?业?的?所
4、?得?税?在?新?会?计?准?则?下?发?生?的?变?化?，?2 换?句?话说?2 就?是?新?会?我?国?的?中?小?2?企?业已?2 经?在?整?2?个国?家?经?济?社?会?发?展?中?占?据?着?重?要?计?准?则?对?房?2 地?产?企?业?的?所?得?税?产?生?了?2?较?大?的?影?响?。?2 这?是?因?为?新?的地?位，?2 已?经?做?出?2?了?较?大?的贡?献?。?2?但是?，?笔?者?所?在?的?2 房?地?产企?业?颁?布?与?实?施?的?企?业?会?计?准?则?对?企?业?所?得?税?的?影?响?最?大?。?2 一?般?来?日?2?前已?2?经?成为?我国?经济
5、?发?展?的?主?导?型?产?业?，?其?发?展的?结?2 果?将直?说?2，?我?国?企?业?现?行?的税?收?包?括?了?2?应?税?收?入?:?视?同?销?售?，?投?资收?益?接?关?系?到?我?国?整?2 体?经?济?的?稳?定?与?否?2。?2?以?及?政?府?补?助?:?成?本?费?用?:?资?产?计?量?2?2，?存?货?计?价?，?固?定?资?产?折?旧?，?-、?中?2 小?2 房?地?产?企?业?会?计?2 核?算?体?系现?状?无?形?资?产?摊?2 销?，?资?产减?值?，?职?工?薪?酬?，?预?计?负?债?以?及?借?款?费?用等?(I?)?大?多?数?的中?2?
6、2 小房?地?产?企?业?会?计?机?构?设置?2 层?次?不?清?晰?、?方?面?2?。?2 事?实?上?，?新?会?计?准?则?对?企?业?所?得?税?的?相?关?规?定?包含?了?2?企?分工?不?明?2?确?、?办?公?2 条?件?较?差，?导?致?2?了?中?2 小?2 房?地?产?企?业的?会?计?机?业?所?得?税?的?确?认?与?计?量?2?2，?企?业?所?得?税?的?2 核?算?方?法以?及?可?抵扣?的?构设?置?2 不?太?符?2 合?规?范?，?很?多?中?2 小?2 房?地?产?企?业?的?会?计?人?2 员?属于?兼?亏损?确?认?相?应的?递?延?所?得?税?资
7、?产?。?2?新?会?计?准?则?对?于企?业?所得?税?职工?作?，?甚?至?出?现?2?了?无?证?上岗?现?象?，?这?直?接?影?响?2?了?企业?的?会?计?的?影响?主?要?包?含?了?2?:?真?正?确?2?立?2?了?会?计?利?润?与?应?税?所?得的?适当?分?核?2 算?水?平?;?(?2?)?由?于?2 中?2 小房?地?产?企?业?自?身?的?特?点，?使?得?企?业的?会?离?，?2?明?确?2?了?所?得?税?会?计?的?2 核?算方?法?，?递?延?所?得?税?资?产的?确?认充?计?2 核算?主?体?界?限?不?够?清?晰?，?容?易?造?成?企?业?财?产?
8、与?个?人财?产?之?间?分?体现?谨?慎?性?原?则的?要?求?以?及?对?会?计人?员?2 的?素?质?提?2 出?更?高?的?的?相互?占?用?现?象?，?使?得?中?2小?2 房?地?产?企?业?的?会?计?人?2 员?会计?核?2 算?工?要求?，?使?得?所?得?税?会?计?处?2 理?方法?不?同?，?所?得?税?费?用?与?应?交?所?得?作?面?2?临?2?着?更?多?的?困?2 难?2?;?(3)?由?于?中?2 小?2 房?地?产?企?业?的?2?内?2部?控?制制?税差?额?的?含?义?2 不?同?，?所?得?税?项?2?目?在?财?务?报?2 表中?的?2?列?报?和
9、披?2?露?2?内?2?度?等基?本?制?度?在?制?定?之?初?2 就?存?在?着?不?少?的?问?题?，?也?有的?中?小?2 房?2?容不?同?。?2?地?产?企?业?虽?然?制?定?了?2?相?关?的?内?2?部?2 控?制?制?度?，?但?是?在?真?正?执行?的?2?那?2?么，?我?2?2 们?中?2 小?2 房?地?产?企?业?要?真?正?构?建?出?一?2 套?适?应?新会?计?过?程?中?却困?2 难?2?重?重?亦?或?没?2?有?真?正?执?行?到?位?，?从?而?使?得?企?业内?2?部?2?准?则?要?求?的?会?计?核?2 算?体?系?的?话?，?就?要?从?以?
10、下?儿?个?方?面?2?来?入?手?:?会?计?监?督?职?能?2?没?2?有?真?正?发?挥?出?来?;?(?4)?很?多?中?小?2 房?2 地?产?企?业?由?(?I?)?2中?2 小房?地?产?企?业?应?2 该?进?一?步?2 加?强?会?计?人?2 员?从?业?资?格的?管?于?过?于?考虑?2?成?本?开?支?费?用?，?常?常?不?2?能?妥?善?保?管?好?相?关的?会?计档?理?2，?建?2?立?健?全?会?计?机?构，?2 提?高?会?计?人?2员?的?素?质，?使?得?会?计?人?2 员具?案?资?料?2?，?也?有?些?2 房?地?产?企?业由?于?自?身?条?2 件
11、?的?限?制?，?2?没?有?设?2 置?专?备?较?好?的?综?2 合?素?质?来?应?对?各?种?不?同?的?形?势?要?求?;?(?2)?在?社?会?主?门?2?的?地方?和?安?2?2 排专?门?2?的?人?员?2 进?行?负?责?和?保?管?。?2 总?而?言?之?，?我?国?义?2 市?场?经?济?条?2 件?下?，?我?国?中?2 小?2 房?地?产?企?业?应?2 该?更?好?的?规?范会?计?中?2 小房?2?地产?企?业的?会?计?核?2 算?体?系?中?的?核?2 算?方?法?不?够?规?范?，?比?如?基?础?工?作?，?2 提?高?会?计?工作?水?平?，?使?得?会
12、?计?信息?尽?量?2?2 满?2?足?投?资?者?、?说?2 建?账?不?规?范?或?不?依?法?建?账?，?以?虚?假?原?始?凭?证?入?账?，?成?本?计算?债?权?人?及?国?家?宏?观?2 管?理?2 部?2 门?2?等?的?多?方?面?2?需?要;?(?3?)?由?于?我国?中?对?象?不?规范?以?及?财?务?报?告?编?制?率?2?低?。?2 此?外?，?中?2 小?2房?地?产企?业?的?2 小?2 房地?产?企?业?的?内?2?部?2 控?制?制?度?建?设?不?够?完?善?，?因?而?，?我们?2?2 必?须?会?计核?2?算流?2?程?还?较?为?狭?隘?，?不?利?
13、于?发?挥?会?计?参?与?决?策?及?2?培养?综?2?尽?快完?善?企?业?内?2?部?2 控?制?制?度?，?2 加强?外部?2 监?管?，?保?证?会?计?2 核?算?及?合?型?企?业管?理?2 人?才?的?作?用?，?不?利?于?企?业?长?远?战?2?略?发?展?2。?这种?较?2时、?有?效?、?准?确?，?从?而?帮?助?中?2 小?2 房?地?产?企?业?实现?会?计?规?范?化?;?(?4?) ?为?薄弱?的?会?计?基?础?，?2?没?有?2?能?够真?正?发?挥?好?应?有?的?作?用?，?导?致?外?中?2 小?2 房?地?产企?业?还?应?该?2 努?2?力?2?
14、加?2 强?会?计?档?案?保?管?，?严?格?档?案销?毁?2?2 部监?督?困?2 难?2?重?重?。?2?手?续，?建?2?立?完?善?的?2 房?地?产?行?业的?会计?规?范?体?系?，?相?关?会?计?准则?二?、?构?建?新?准?则?下?2 房?地?产?企?业?的?会?计?2 核算?体?系?应?全?2?面与?国?际?会?计?准则?接?轨，?2 加?强?2 房地?产?开?发企?业?的?企?业管?我国?新?会计?准?则?颁?布?于?20?06?2?年，?2 并?与?次?2?年宣?2 布?于?上?市?公?2 理，?完?善?会?计?信?息?的?形?成?基础?，?完?善?企?业?的内?2?
15、控?体?系?，?增?强?2 风险?司?正式?实?施?以?来?，?2 已?经?给?我?国?中?2 小?2 房?地?产?企?业?的?会?计?管?2 理工?作?控?制?环节?，?政?府?2 加?强?相?关?的?法?2?律法?规?的?建?设?和?执?行?，?2 加?强?社会?9?2? ?企业?导报?20?1?2?年?2?第?01?期?一一二二二一一一一-金融财会试?j 抢?2?强?化?房?2 地?产?企?业?公?计?2 核?算?的?具?体柑?施?李?晓?凤?(?重?庆 瀚?登?地?产?顾问?有?限?公?司?，?重庆?4?0?0?02?0)? E?摘?要?】?作?为?我?国?国?2?民?经?济?中?的?
16、第?二?产?业的?重?要?组?成?部?2 分?的?房?2 地?产?行?业?来?说?2，?其对?于?我?国?经?济?发?展?的?作?用?日?2?益?凸?显?出?来?.?2 自?从?上?个?世?纪?九?十?年?2?代?初?2执?行?分?行?的?会?计?制?度?以?来?，?我?国?的?2 房?地?产?企?止向?着?更?为?规?范?化?的?方?向?发?展?.?2 但?是?，?其?高?速?发?展?的时?2?代已?2 使?其?逐?步?进?入?了?2?调?整?2 时?2 期?，?会?计?2 核算?方?面?2?已?2 经?出?现?了?2?不?少?问?题?，?使?得?其?会计?业?务?的?开?展?不?够?顺?利
17、?.?2 本?文?将?针?对?此?类?问?题?，?并?2 结?合房?2 地?产?企?业?的?独?有?特?征?，?2 提出?了?2?一?些?强?化?房?2 地?产?企?业?会?计?核?2 算?的?应?对?措?施?.?2?【?关?键?词?】?2 房?地?产?企?业;?会?计?2核?算;?问?题?与?对策?臼?从?上个?世?纪?九?十?年?2?代?初?2 执?行?分?行?的?会?计?制?度?以?来?，?我?国?会?计?核?2 算?产?品?的?种?类?繁?多?，?核?2 算?方?法?不?同?:?产?品?成?本的?核?2 算?复?的?房?2 地?产?企?业?向?着?更?为?规?范?化?的?方?向?发?展
18、?。?2 但?是?，?其高?速发?展?杂?以?及经?营?收?入?及?其?相?关?税?金?的?核?2 算?也?不?同?。?2 目?2?前的?房?2 地?产?企?的时?2 代?己?2 使?其?逐?步?进?入?了?2?调?整?2 时?2 期?，?会?计?2核?算?方?2?面己?2 经?出?现?了?2?业?会?计?核?2 算?现?状?不?容?乐?观?2，?因?为?2 房?地?产?企?业?在?近?些?2?年国?家?宏?观?2?不?少?问?题?，?使?得?其?会?计?业?务的?开?展?不?够?顺?利?，?这?是?非?常?值得?我?调?控?政?策?日?益?加?2 强?的?背?景?之?下?，?2?面?2?临?
19、的?生?存?环?2境日?益严?峻?。?2 一?们?2?2?注意?的?问?题?。?2?作为?从?事?特?殊?商?品开?发?和?经?营的?房?2 地?产?企?业?来?方?面?2?，?政?府?2?垄断?2 的?土?地?价?格?不?断?2 攀?2?升?2:?另?2?一?方?面?2?，?金?融?、?税?收也?说?2，?其?涉?及?的?会?计?业?务具?有?非?常?重?要?的?意?义?2，?一?旦?处?理?2 不?好?，?就?不?断?2 向?2 房地?产?业?施?压?2，?使?得?房?2?地产?企?业?的?生?存环?境?2 越?来?越?严?会?产?生?严?重?的?后?2 果?。?2?酷?。?2?而?作?为
20、?2 房?地?产?企?业的?会计?业?务中?的?主要?方?2?面的?会?计?核?2 算?工?一、?2 房?地?产?企?业?会?计?2 核?算?的?现?状?及?存在?的?问?题?作?，?也?存?在着?不?少?的?问?题?。?2 具?体?来说?，?2 问?题?如下?，?(?1?)?2 房?地?产?企?业?房?2 地?产?企?业?的?经?营?活?动?和?商?品?都?比?较?特?殊?，?不同?于?一?般?的?的?开?发?产?品?单?位?价?值?高?、?建?设?周?期?长?、?负?债?经营?程?度?高?，?我们?2?2在?企?业?，?因?而?其?会?计?2 核?算?也?存?在一?定?的?特?殊?性?，?
21、即?2 房?地?产?企业?的?进?行?会?计?核?2算?的?时?2 候?，?一?定?要?注?意?会?计核?2?算?方?法的?特?殊?性?。?2 目?2?、 ， 、-、 ，叫监?督?，?形?成?有?利?于?中?2 小?2 房地?产?企?业?发?展?的?外?部?2 大?环?境?2。?2总?之?，?中?控?制?，?对?于?其?他?2 成?本?控?制?较?为?认?识?不?足?或?者?做?得?不?够?到?位?:?成?小?2 房?2?地?产?企业?要?真?正?构?建出?一?套?2?新?会计?准?则?下?的?会?计?核?2 算?体?本?管?理?2 方?法?较?为?落?2?后?2:?管?理?2 松?2 懈?、
22、?成?本?放?任自?流?2?:?成?本?管?2 理?责?任?系?，?就?要?设?2 置?完?善?的?会计?机?构?，?改?进?中?2 小企?业?会?计?核?2 算?方?法?，?优?不?明?2?:?成?本?考核?2 不?严?:?2 核?算?虚假?，?2?乱?挤?2?乱?2 摊?成?本。?2 那?2?么?2?，?我?国?2 房?地?化?会?计?核?2 算?流?2?程?，?从?而?实?现?对?企?业?财?务?业?务?的?一?体?化?管?理?2，?实?产?企?业?应?2 该如?何?构?建?出?一?套?2符?2 合?新会?计?准?则?要求?的?会?计?核?2 算?现?企?业?会?计?、?经?营价?值?的
23、?最?大?化?日?2?标?。?2?体?系?，?并?很?好?的?做?好?成?本管?理?2 工?作?。?2?具体?来?说?2，?可?以?从?以?下?几个?三?、?强?化?新?准?则?下?2 房?地?产?企?业?会?计?2 核?算?体系?中?的成?本?管?理?2?方?面?2?来?着?手?，?(I?)?首先?要?认?清?2 房?地?产?企?业?成?本?管?2 理?与?企?业?经济?笔?者?所?在?的?企?业?属?于?中?小?2 型?房?2 地?产?企?业?，?在?经?济?学?上?，?房?2?效?益?之?间?的?关?联?2?性?，?合?理?2 利?用?人?力?2?、?物?2?力?和?财力?2?，?不?2
24、 断?2 提?高?经济?地产?属?于?较?为?特?殊?的?企?业?，?其?具?有?位?2 置?的?固?定?性?和?不?可?移?动性?效?益?，?树?2 立?2?强?烈?2?的?成?本?意?识?，?尽?可?能?2?的?降?低?企?业?的?生?产?成?本?:?等?区?别?于?其?他?2 企?业?和?行?业?的?特?征?，?因?而?，?又?2 被?称之?为?不?动?产?。?2 由?(?2?2)?房?地?产?企?业要?抓?好?成?本?管?2 理?的?源?头?所在?，?做?到?全面?2?考?虑?2?，?制?于?2 房?地产?企?业?涉?及?的?资?金?量?2?2 较?大?，?并?且?在?国?家?宏?2
25、观调?控?政?策?日?定?一?个?较?为?先?进?合?理?2 的?目标?2?，?以?期?实现?设计?方?案?的?最?优?化?;?(?3?)益?严?厉?2 以?及?房?2 地?产?行?业?越?来?越?不?够?景?气?的?情?况?之?下?，?2 房?地?产?企?房?2 地?产?企?业?要?大?力?2?引?进?竞?争?机?制?，?加?2 强?成?本?管?理?2 工?作?，?保证?管?业?尤其?是?中?小?2 型?房?2 地?产?企?业?去?要?想?真?正?获?得?盈?利?，?在?激?2?烈的?市?理?2 工?作?的?先?进?性?、?合理?2 性?和?准?确?性?，?并能?2?够?结?2 合?现?代?
26、企?业?制?度?，?场?竞争?中?求?得?生?存?和?发?展?之?地?，?并?且?应?对?严?酷?的?外?2 部?政?策?和市?建?2?立一?套?2 科?学?的?激?励?机?制?和?约?束?机?制?，?加?2 强?成?本?预?测?和?决?策?，?场?环境?2，?就?必?须?做?好?会?计?2 核?算?体?系?中?的?成?本?管?2 理?工?作。?2?一般?来?做?好?事?前?成?本?控?制?，?加?2 强?内?2?部?2 审?2 计?，?充?分?发挥?其?评?价?职?能?2?，?使?得?2 说，?企?业?的?成?本?管?2 理?指?的?就?是产?品?的?研?发?，?生?产?和?经营?过?程?中
27、?2?内?2 部?2 审?计?工?作?2?能?够?在会?计?2 核?算?体系?中?真?正?发?挥好?监?督?和审?2 核?2?所?发生?的?一?切?费?用?进?行?管?理?2 和?控?制?的?一?系?列?2?工?作?。?2 成?本?管?理?2 一?的?关?键?性?作?用?，?从?而保?证?会?计?信?息?的?真?实?性?、?完?整?2 性?和?可?靠?性?。?2?般包?括?了?2?成?本?预?测?、?成?本?决?策?、?成?本?计?划?、?成?本?核?2 算?、?成?本?控?制?、?参?考?丈?献?2?2?2?2?2?1?邓?2?宜?春.?关于?中?2 小企?业?会?计?2 核算?问?题?的?
28、探?讨?J?.?企?业?家?天地?下?半成本分析、成本考核等职能。就房地产企业来说，其涉及的成本?2?2?2?2?2?2?2?月刊?(?理?2 论?2?版?)?.?2?0?0?8 ?(1?2?) 类型涵盖了内部后勤，生产经营，外部后勤，市场销售，服务以?2?2?2?2?2?冯?西?伏.?浅?议?2 房?地?产开?发?企?业?会计?2 核?算中?存在?的问?题及?对?策?.?经?及辅助活动等。一般来说，房地产企业的成本主要由三个部分?济与?管?理?2.?2?0?0?3 (?5?) 构成，即土地成本、建筑安装成本和税费，其中的土地成本和建?2?2?3?胡?传?起.?2 房?地产?开?发?中?规划?
29、设?计?管?2 理的?两?2?点?见?2?解一?一?产?品?创?新?和?筑安装成本是房地产企业总成本的决定性因素。?2?2?2?2?成本?控?制?，?现?代?物?业(?中?旬?刊)?.?2?0?1?0(?1?1?)? 我们要认真分析房地产企业成本管理中存在的问题，即未?2?2?2?2?2?4?张颖?梅?2?.?小?2 议?中?小?2 企?业?的?会?计?核?2 算问?题?1?.?中?2 小?企?业?管?2 理?与?科?能形成有效的成本管理机制，很多员工和部门都缺乏自我控制?2?2?2?2?技.?2?0?0?9? 意识。具体来说，问题表现在:有些房地产企业只注重生产成本?企?业导?报?2?01?2?2?年第?01?期?9?3? ?
