1、 *生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目1第一章 总论1.1 项目基本情况1.1.1 概要项目名称：*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目。项目地址：*县高*镇重兴镇村东。承建单位：*县*生态观光实业有限公司。法人代表：*建设性质：新建建设期限：2 年。建设规模和内容：项目共占地 2105 亩，分两大区域，一是白家湾树林地休闲度假区，位于*生态岛的南面白家湾树林地，总占地约 70000 平米，包含有房车露营地、休闲木屋、树屋区、宿营区、环湖环林休闲步道、音乐广场的露营休闲度假区；有拓展训练基地、户外游乐区、攀岩运动区的户外拓展训练基地及四季林下花海景观区；另一是*湿地生态公园，
2、也位于*生态岛南，总占地约 2000 亩，计划利用该处独特的湿地环境优势，拟建设湿地主题生态公园，包含山西首家水上灯光秀，湿地科普观赏教育区、荷花大观园、水上摩托艇表演、冬季冰雪世界、冬捕大会、举办承办大型赛事场地等项目。投资估算：项目总投资估算 8000 万元，其中白家湾树林地休闲度假区投资 5000 万元，*湿地生态公园投资 3000 万*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目2元。资金筹措：本项目总投资 8000 万元，全部由建设单位自筹解决。1.1.2 项目提要*县*生态观光实业有限公司自 2009 年开始建设以来，始终按照“高起点、高标准、高品位”的建设方针，以农业产业化建设和
3、休闲旅游业开发为中心，先后投资 3.5 亿元，建设了集生态观光、休闲度假、健身娱乐等多项功能的综合生态园，使其成为大同市的“生态旅游观光名片”和“城市生态后花园”。该公司充分利用水库、农林生态资源、地热温泉资源和乡村文化资源，把“村”、“园”、“情”、“绿”、“水”资源有机地组合在一起。充分发挥园区的生态集聚效应、产业聚集效应，发掘园区旅游资源，构造复合多元的旅游产品体系，建设具有浓郁文化底蕴的休闲旅游度假目的地，是项目提高开发质量、把握更广泛市场的必由之路。*县*生态观光实业有限公司总体定位于创意农业休闲、温泉养生度假、快乐健身运动体验和航天国防科普教育密切协同的乡村全景产业链园区、旅游、养
4、生、健身、农林推进乡村现代化示范区。项目建成后，必将为我国振兴乡村、转变经济发展方式、调整经济结构走出一条新路，成为*县和山西省的一个养生符号。1.2 项目承建单位*县*生态观光实业有限公司成立于 2009 年，地处*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目3县*镇重兴镇村东，是一家以生产销售绿色无公害农（水）产品、提供旅游观光度假服务为一体的复合型企业。总占地1000 亩，其中水域面积约 360 亩，总投资 2 亿元。公司现有员工 300 名，其中生产人员 180 名，管理人员 35 名，业务人员 85 名，大专以上学历人员 50 名。到目前已成为山西省渔业（养殖、观光）、旅游服务业示范
5、产业，山西省绿色无公害基地。现在，通过广泛深入地考察学习，通过与政府主管部门、养老服务机构、工程咨询机构、规划设计机构等单位领导、专家的交流商议，对*生态观光园项目有系统的思考和明确的开发战略及经营理念，并编制完成了项目规划和经营战略方案。1.3 研究工作范围1.通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；2.对市场调查和需求预测，确定本项目的建设规模；3.对项目区条件和工程方案进行可行性论证；4.对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；5.对工程技术及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；6.根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生
6、等内容进行论证；7.对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目48.对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；8.得出可行性研究结论。1.4 本项目研究的主要依据1.国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2.建设项目环境保护管理条例（国家环境保护委员会、国家计委）。3.2015 年关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见等中央政府 2001 年以来出台的养老相关政策。4.国家有关部门关于项目可行性研究报告编制规范和要求；5.*县国民经济和社会发展第“十三个”五年规划；6.建筑设计常用数
7、据汇编；7.投资项目可行性研究指南；8.山西省建筑工程预算定额估价表和大同市大宗材料市场价格信息；8.建筑抗震设计规范(GB50011-2012)；10.大同市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；10.项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案、基础材料及*县地热分布图。1.5 主要技术经济指标表表 1-1 项目主要经济指标表*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目5序号 科目 单位 指标 备注1 规模总投资 万元 8000.001.1 建设投资 万元 6228.001.2 建设期利息 万元 0.001.3 流动资金 万元 500.002 年均销售收入 万元 9247.503
8、 年均总成本 万元 6766.513.1 年均固定成本 万元 1148.793.2 年均可变成本 万元 5617.724 年均经营成本 万元 6443.365 年均利税总额 万元 2480.595.1 年均营业税金及附加 万元 43.005.2 年均利润总额 万元 1900.135.3 年均增值税 万元 537.466 财务内部收益率 % 23.85 税后7 财务净现值 万元 17502.9 税后8 税后投资回收期 年 6.28 含建设期9 财务内部收益率 % 27.57 税前10 财务净现值 万元 17554.5 税前11 总投资收益率 % 31.0012 投资利税率 % 22.5813 项
9、目资本金净利润率 % 28.5014 盈亏平衡点 % 32.03在投资实践中，边建设边为建成运营筹备资源，随之边运营边建设，前期工程项目的经营收益用于补充后续项目的建设资金和运营流动资金，将缓解后续建设和运营的资金缺口，承*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目6建单位总体上可顺利实现滚动投资。*生态园区项目具有较为可靠的盈利能力和抗风险能力。承建单位能够比较稳定地获得充足的资金维持正常经营活动，而且有扩展服务和延伸产品的资金实力。项目从财务角度分析是可行的。第二章 项目的建设背景及提出理由2.1 建设背景2.1.1 国家及地方政策背景1、产业结构调整指导目录（2011）项目的建设符合该
10、指导目录中的第一类鼓励类第三十四项旅游业第 2 条乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。2、十八大报告精神建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。党的十八大报告把生态文明建设放在突出地位，纳入社会主义现代化建设总体布局，进一步强调了生态文明建设的地位和作用，进一步昭示了我们党加强生态文明建设的意志和决心。党的十八大报告明确了大力推进生态文明建设的总体要求着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，这是推进生态文明建设的基本途径和方式，也是转变经济发展方式的重点任务和重要内涵。在经济发展中，要尽可能减少单位产品的资*生态观光园林
11、地休闲区和湿地生态观光园建设项目7源消耗强度和能源消耗强度，减少污染物排放，减少废弃物产生。积极发展节能产业，推广高效节能产品；加快发展资源循环利用产业，推动矿产资源和固体废弃物综合利用；大力发展环保产业，壮大可再生能源规模。积极发展循环经济，促进生产、流通、消费过程的减量化、再利用、资源化。3、国家相关规划（1）国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国家“十二五”规划明确提出，积极发展旅游业，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度
12、开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。（2）全国休闲农业发展“十二五”规划全国休闲农业发展“十二五”规划指出：到 2015 年，休闲农业成为横跨农村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。产业类型丰富多元。创新农家乐、休闲农庄、农业示范园、农业观光园、民俗文化和农事节庆等模式，新颖性、趣味性、*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目8体验性进一步增强。积极引导符合条件的农户利用农业与生活资源，大力发展以“吃农家饭、住农家
13、院、摘农家果”为主要内容的农家乐。以休闲度假和参与体验为核心，拓展多元功能，发展功能齐全、环境友好、文化浓郁的休闲农庄。突出传统农耕文化与现代科技的结合，拓展教育示范功能，推进现代农业示范园建设。充分利用农业生产过程的时空景观，发展农业观光园，彰显人与自然和谐的丰收景象。挖掘包装民俗文化，强化民族精神，塑造民族品格，推进民俗村发展。全面提升农事节庆活动内涵，实现“以节会友、以节拓市、以节富民”。由上可见，无论是国家规划还是地方规划，都对以旅游业为代表的服务业进行了规划，本项目是以生态旅游产业为主导，融合生态观光、休闲度假、娱乐商贸等元素于一体的综合性生态观光园区建设，其规划定位和内容完全符合国
14、家和地方各项规划所确定的方向，是国家和地方各项规划的具体反映。2.1.2 旅游业发展背景旅游业是 21 世纪的朝阳产业，也是目前我国第三产业中最具活力的行业。旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展和人民生活质量提高的重要标志。旅游业的发展在经济建设、政治建设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要的作用。作为第三产业最主要组成部分之一的旅游业近几十年来在全球范围内获得了突飞猛进的发展，而生态旅游作为生态理念向旅游业渗透的产物也越来越受到人们的重视。*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目92014国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431 号）中指出，要坚持融合发展
15、，推动旅游业发展与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化相结合，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求。既要规范服务流程和服务标准，发展特色医疗、疗养康复、美容保健等医疗旅游，并结合养老服务业、健康服务业发展，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品。又要大力发展乡村旅游，推动乡村旅游与新型城镇化有机结合，合理利用民族村寨、古村古镇，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的旅游小镇，建设一批特色景观旅游名镇名村。现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的休闲农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点
16、。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发迖国家 20 世纪 70 年代就已形成产业规模，进入 90 年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。休闲农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在休闲农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目10采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润
17、和效益是普通种养业的 5 至 10 倍。休闲农业基地不是人们通常所述的与休闲农业、旅游农业、高效农业等同意义上的休闲农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。休闲农业基地是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。休闲农业基地是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多祥，这是休闲农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实
18、行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这祥的景点场所显得相对匮乏，这就为休闲农业基地的快速发展提供了广阔的发展市场。*县位于最适宜生物生长的北纬 39 到 40 度这一黄金维度带。温度宜人、空气清新、阳光充沛是*人健康长寿的主要自然因素。*县有大泉山、千年古刹、桑干河、万亩杏林、温泉、火山群、古长城、古堡、“许家窑”遗址、度假岛、设施农业、美丽乡村、二人台、恒山道乐、晋北鼓吹、鳌石赛戏、*布*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目11艺、皮革制品、剪纸、泥塑、刺绣、杏脯、杂粮等，这些无不为*县休闲农业的
19、发展增添活力和动力。2.2 项目提出理由2016 年 1 月，国家旅游局局长李金早发表了全域旅游大有可为的署名文章，提出了旅游转型的发展之路。在 2016 年全国两会的政府工作报告中，国务院总理李克强，提出“加强自驾车营地建设”的指示。2016 年 7 月初，国务院副总理汪洋前往房车露营公园，进行房车露营相关的实地考察和现场调研。在此形势下，*县认真贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“财政脱困、农民脱贫”两大目标，依托交通区位资源优势，大力实施“大开放、大开发、大招商、大发展”四大富民强县战略，大力推进以文化、生态为代表的旅游产业发展。因此，从 2009 年开始，*县*生态观光实业有限公司抓住机遇决
20、定在*镇邢家堡村兴建一个以生态开发为宗旨，以旅游度假为主题，集温泉、滑雪、会议、餐饮美食、沙滩烧烤、自然观光体验、生态采摘垂钓、游泳、健身、水上游乐为一体的绿色休闲农业综合基地，总面积约为 1000 亩，总投资近 2 亿元。日均接待游客达 1000 人次，旺季时段超 4000 人次，全年可游客量可达 55 万人次。目前，*公司又一次抓住这一大好时机，决心打造*县及至大同市生态旅游产业名牌，到现在已完成两期建设，其中一期工程为*温泉生态岛，二期工程为*欢乐岛。根据政府*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目12相关政策，决定发展林下经济和湿地主题生态公园为主的两大项目。2.3 项目建设必要
21、性2.3.1 项目的建设是加快*旅游产业快速发展的需要*县旅游资源虽然丰富，但开发能力不足。已开发景点的旅游项目和内容也单调古板，在“食、住、行、游、购、娱”等方面不能满足游客的需求，丰富的旅游资源发挥不出应有的经济效益。*县国民经济和社会发展第“十三个”五年规划中提出：要“培育旅游新业态，形成旅游新优势。”；“到2020 年，休闲康养产业比重占全县地区生产总值 6%以上，将我县打造成为“国家级康养产业示范区”、京津冀晋蒙康养知名目的地和晋北旅游强县”。*县康养产业发展规划纲要（20162025 年）中明确指出：“根据*县县域资源和区位特点，将*县康养产业确定“一核引领、一廊联动、四区协同、多
22、点布网、项目驱动”的空间布局和“3+1+X”产业发展体系。”；“四区协同：指*县四大康养产业集聚区。一为罗文皂温泉康养产业集聚区，二为大泉山绿色康养产业集聚区，三为安家皂恋恋乡愁文化康养产业集聚区，四为六棱山山地康养产业集聚区。”；“大泉山绿色康养产业集聚区以*度假岛水上康养、杏泉峪禅修康养、大泉山森林康养三个为项目抓手推进，辐射周边。”。为加快推进旅游业发展，2013 年以来，*县投巨资，倾*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目13力打造百里生态旅游长廊，实现实施农业、旅游、人文等多种资源的整合开发利用，有力推动全县经济快速发展。百里生态旅游长廊全长约 150 公里，贯穿全县 9 个
23、乡镇 84 个村庄。长廊的“一廊四心，四片八景”的空间布局。几乎涵盖了全县人文、自然综合景观。“一廊”，即百里生态旅游长廊；“四心”，即县城一级旅游服务接待中心和罗文皂镇养生小镇、*镇*度假岛、友宰镇二级旅游服务接待中心；“四片”，即北部长城探秘旅游、中部生态功能示范、中东部文化遗址全面提高和南部山岳休闲旅游等四大片区；“八景”，即采凉积雪、长城古堡、杏花烟雨、火山沸泉火山冰洞、云林壁画、大泉碧海、沟壑刘丹、桑干奇刹。而本项目就位于南部山岳休闲旅游片区的核心部位，体现于桑干奇刹之中。有着良好的地利优势。*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目14本项目的建设，将生态农业与休闲旅游充分结合
24、，充分拓展传统农业的就业增收、生态涵养、观光休闲、文化传承等功能，与周边其他景区形成错位发展，形成特色生态观光游的精品产品，必将成为*县景区中的新点和亮点，大大推动整个大同地区的建设步伐。2.3.2 是推动区域经济发展的需要休闲观光农业以农业为依托，以农村为空间，以农民为主体，以城市居民为客源，能够实现“大农业”与“大旅游”的有机结合，使得城乡互为资源、互为市场、互为环境，必将在加快城乡经济文化融合和三次产业联动发展，缩小城乡差别，加快城乡一体化进程方面发挥重要作用。本项目的建设以当地山水景观构造为魂，农业产业、休闲旅游为主体，将农业产业化建设和生态休闲旅游有机的融为一体，达到人与景观和谐共生
25、，具有产业经营、生态观光、休闲度假的功能。本项目的建设不仅可以带动旅游业的发展，同时以园区为核心，有效推进当地现代农业、商贸等相关的现代服务业和第三产业整体发展。同时本项目的综合带动特性必然会给当地乡镇及居民带来多方面效益，其实际利税贡献、就业贡献、产业综合贡献、社会福利贡献也会大幅度增加，项目的建设必将大力推动区域经济的快速发展。2.3.3 是企业多元化发展和可持续成长的需要项目建成后，公司产业链条得到极大的延伸，实现了产品*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目15多元化发展。项目建成后，计算期内年平均可实现收入9247.5 万元，计算期内累计实现利润总额 22801.68 万元，累
26、计净利润 17104.8 万元，项目资本金净利润率 28.5%，盈亏平衡点可以达到 30.03%。由此可以判断项目的建设将给企业带来很好的效益，市场前景广阔且投资风险较低，有利于企业的可持续发展。第三章 项目建设条件分析3.1 区位交通优势*县位于山西省东北部，晋冀蒙三省（区）交界处，是煤都大同的近郊县。区域位置优越，交通方便快捷。东距北京320 公里，西去大同 52 公里，南下省会太原 350 公里，北距内蒙古自治区呼和浩特市 230 公里，距大同飞机场 40 公里，即将开建的大张高铁设有*南站。项目地位于*县*镇南部，重兴镇村村庄东南侧，经S301 省道 2 公里，经 S301 北距*县城
27、 15 公里，南距大同市区 35 公里，距天大高速巨乐出口 17.6 公里。3.2 自然条件3.2.1 地形地貌*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目16*县地处北纬 39414031，东径 113281146之间，位于山西东北部，北隔长城与内蒙相邻，南与浑源、广灵为界，西与大同县相邻，东与天镇、河北相接。向以“山西之肩背，神京之屏障”而著名。境内地形有平川、丘陵、滩地、山地和边山峪口五种自然地形，北、南部有东西走向的阴山余脉云门山、恒山山系六棱山，西有南北走向的彩凉山，最高海拔 2420.5 米，最低海拔 980 米。境内河流有桑干河、吾其河、白登河、黄水河、黑水河，属永定河水系。3
28、.2.2 气候*县属典型的内蒙古大陆性气候，四季分明，冬季寒冷干燥，夏季短，高温多雨，春秋两季凉爽，昼夜温差大。年平均气温 7.2，有效积温 2909。年降水量 420mm，主要集中在 7、8、9 月，年蒸发量 1733mm，十年九旱，年年春旱。平均日照时数为 2747h。年均气温 7.1，夏季（6 月至 8 月）常年平均气温为 20.6 摄氏度，累年 7、8 月平均气温为 20.8摄氏度，舒心惬意、昼不淌汗、夜盖薄被、没有蚊虫、不需空调，有“夏都”之称，极端最高气温 38，极端最低气温-37，无霜期 110135d。年平均风速 3m/s，最大风速达4.34.5m/s，年平均 28 级大风日达
29、 31d，大风日有增无减。3.2.3 土壤、地质*县境内土壤分 5 个土壤类，17 个亚类，42 个土属，79个土种，其中，栗钙土和栗钙性土面积最大，占总面积的74.9%，大部分土填养分含量较低，N、P 比例失调，质地较差。*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目17园区内及周边无工业污染和其他污染源，具备发展生态农林业的条件。根据建筑抗震设计规范（GB 50011-2010），场址所在地区的抗震设防烈度为 7 度。3.2.4 植被*县植被处于暖温地带阔叶林带向温带草原带过渡的区域，即温带草原地带【6-8】，全县有天然草地3.6104h,占总土地面积 20.1%。山地灌丛类草地1.951
30、04h,占草地总面积的 58%,主要分布在大泉山、绿苑山一带，涉及*镇、下深井乡、大白登镇；山地草原类草地0.87104h,占草地总面积的 26%，主要分布在云门山一带，涉及长城乡、罗文皂镇；低湿草甸类草地 0.53104hm,占草地总面积的 16%,分布在北徐屯、*、龙泉镇和狮子屯、大白登及罗文皂的部分河滩区，以白登河沿岸较为集中。3.2.5 水资源*县地表水资源是通过自然降雨所产生的径流和泉水来补给。地表径流总量为 8738.4 万立方米/年，来自境内外流域面积 2184.6 平方公里（境外 481 平方公里），每年泉水的补给量为 3678 万立方米/年。境内有桑干河、吾其河、白登河、黄水
31、河、黑水河五条河流，属永定河水系。水资源位居大同地区之首，全年水资源总量 177 亿立方米，可利用量达 118亿立方米，人均水资源量 625 立方米，比大同市和全省人均水*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目18资源占有量分别高出 308.4 立方米和 244 立方米。*县现有水浇地 37 万亩，大小水利设施 2245 处，其中机井 1942 眼，在册小水库 28 座，其中可蓄水使用的 13 座，总投资 217 亿元的守口堡水电站项目正在兴建当中。3.2.6 地热资源全县地热田面积 2.3 平方公里，热能为 5.742MW。水温2532，热水资源量为 2200m3，山水温 43，热水资
32、源量为 1200m3/d。地热水水质以重碳酸钙型水为主，水质位居全省前列，锂、锶、硒等 28 种微量元素含量居华北地区之首。矿泉水水质优良，1994 年被地矿部评定为锂锶偏硅酸复合型饮用天然优质矿泉水，并获得省级证书。地热温泉是洗浴疗养的理想水源，开发前景广阔。3.2.7 名优特产*盛产谷子、黍子、豆类、莜麦、山药蛋、高粱、玉米、胡麻、白麻和甜菜。境内多山丘陵,林业资源丰富，有木瓜、玫瑰和枸杞等。*镇的槟沙果、京杏、杏脯和罗文皂镇的元白菜驰名国内外，是全国 7 大蔬菜生产基地县之一。*京杏历史悠久，主要产区在*县*乡西部的都司口、恶石、康窑、花窑、胡窑、唐窑等处，属采凉山一带。京杏，品种繁多，
33、有成熟季节早的“土杏”，有外青里黄的“青皮杏”，有形状似鸡蛋的“桃接杏”，亦名“鸡蛋杏”，还有色彩红艳的“红杏”，果实肥厚、酸甜可口的“京杏”。“京杏”中，有核仁不苦与苦仁两种，其中，以杏仁不苦的京杏为上品。*乡产的京*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目19杏个儿大均匀，肉厚味甜，核小杏仁甜，颜色黄里透红，以色、味、香、形俱佳出名，在国内外享有盛名。*杏仁、*京杏，已成为名牌产品走入市场。同时，制成杏脯，包装加工后出口销售。*杏脯，打入市场，在日本及东南亚一些国家和香港地区产生影响，人们称之为“中国名贵小食品”。3.3 社会经济条件*县位于山西省东北部，晋冀蒙三省(区)交界处，是煤都
34、大同的近郊区。全县国土面积 1668 平方公里，耕地面积 92万亩，辖 7 镇 6 乡，256 个行政村，总人口 288 万人，其中农业人 12246 万人。*龙泉工业园区是山西省循环经济试点园区。*县是全国无公害蔬菜生产基地县、山西省瘦肉型猪养殖基地县、山西省著名“杏果之乡”、中国“二人台”艺术之乡，也是新时期国家扶贫开发工作重点县，山西省“两区”(晋西北、太行山革命老区)开发重点县，中国最具投资潜力中心城市百强县。近年来，*县委、县政府认真贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“财政脱困、农民脱贫”两大目标，依托交通区位资源优势，大力实施“大开放、大开发、大招商、大发展”四大富民强县战略，工业经济正
35、在向新型生态工业基地转变，化工、冶金、建材、医药等高新产业发展态势良好；传统农业正在向现代高效农业转变，绿色蔬菜、高效畜牧、特色杏果、优质杂粮四大农业特色产业基地基本形成；人文资源正在向旅游经济*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目20转变，温泉度假、长城采风、塞外观光等旅游服务业蓬勃兴起。*县经济社会呈现出重点突破、整体推进、和谐发展的可喜局面。*镇为晋北闻名的“杏果之乡”，气候、土壤适宜发展杏、果、李等经济林。该镇旅游资源丰富。2013 年，该镇承办了第七届世界养生大会。3.4 休闲旅游业发展的资源组合优势随着*生态园的全面发展，园区旅游资源涵盖自然资源、社会人文资源和产业经济资源
36、，主要分为：情：民俗风情、乡土民情、田园情、农业文化情、爱农怀农之情、感恩之情；园：生态田园、设施农艺园、生态休闲庄园、温泉养生庄园；绿：郊野田园生态环境；水：邢家堡村水库和位于地热温泉带上的地热温泉水。资源分析结论：园区资源组合度良好。围绕“情”、“园”、“绿”、“水”开发特色旅游产品，形成具有丰富游览内容、独特文化色彩和休闲生活意境的农旅综合发展区是*生态园区发展的核心吸引力所在。塑造特色农业产业化核心基地和休闲旅游目的地品牌形象，将农业以及人文资源价值转化为旅游产品价值，延长游客驻留时间，增加人均消费金额，形成大同市重要的旅游目的地。*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目213.
37、5*生态园区的优势条件*县文化底蕴深厚，自然环境宜居，物产丰富，质量上乘，民风淳朴，尊老尽孝。*县大同市老人比例高，2014 年80 岁以上老人有 7500 多人，占全县总人口的 2.6%，远远高出联合国提出的 80 岁以上人口占总人口数 1.4%的期望标准；90岁以上老年人有 1579 人，百岁老人达 19 人，全县预期人均寿命达 76.6 岁，高于全国人均寿命（73.4)3.2 岁。*县素有“四季瓜果乡，养生大同市地，人文荟萃城”的美誉，为国家养生（养老）示范基地。2013 年 9 月，第七届世界养生大会在该地成功举办。来自美国、荷兰、瑞典、韩国等 19 个国家和地区的养生保健专家齐聚*，
38、共同探索养生大同市之道，纵论养生经济、健康产业的发展。*县享受国家扶贫开发和山西省“两区”开发有关优惠政策。大同市享受振兴华北老工业基地政策，大同市*县等6 县（区）享受西部大开发政策，山西省被确定为全国唯一的煤炭工业可持续发展政策措施试点省份、生态省建设试点和发展循环经济试点省份，也为项目建设提供了发展机遇。*生态园区区位条件面临升级，战略地位逐步凸现，市场保障逐渐增强。*生态园区近邻有北京、太原、呼和浩特、大同、张家口等大中城市；交通方面有京大高速、大运高速、张同公路、京包铁路、京大高铁、大同飞机场等与各大中城市相连，可进入性较好。周边有五台山、北岳恒山、悬空寺、云冈石窑、应县木塔等众多国
39、家级的优秀旅游景点区，处于京西*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目22最大的旅游观光带上，未来存在发展“周末两日游”或“小长假三日游”的机会，发展养生休闲游和运动健身的条件更为可观，有更为可靠的市场支撑。第四章 市场分析与预测*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目234.1 客源市场分析4.1.1 现状分析本部分主要从宏观上分析了国内旅游业的发展趋势，围绕建设区的旅游发展现状，对与建设区旅游市场进行分析，为建设区的市场定位提供依据。一、国内生态旅游大势分析随着社会的高速发展，城市化生活和现代节奏对人的压力越来越大，尤其是科学技术的发展，使得人们在现代生活中异化程度越来越高，感
40、觉越来越强。正是这种总体背景，对生态环境的需求，对生态产品的需求以至对生态旅游的需求自然而然也就产生了。从需求角度看，中国的生态旅游的市场需求很强。我国生态旅游虽比世界某些旅游业发达国家起步晚，但发展势头却非常迅猛。生态旅游是从 20 世纪 90 年代以来发展起米的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，而且还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历
41、史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负而影响和为当地人口提供有益的*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目24社会和经济活动的情况下进行。改革开放以来，我国旅游业在入境旅游、国内旅游和出境旅游方面得到了全面发展，形成了吃、住、行、游、购、娱六大要素比较完整的产业链，从经济总量很小的产业发展成为国民经济新的增长点，从单一观光旅游发展到观光、休闲、度假、商务旅游、会展旅游等全方位的现代化旅游产业。2014 年全年国内游客 36.1 亿人次，比上年增长 10.7%，国内旅游收入30312 亿元，增长 15.4%。国际旅游外汇收入 569 亿美元，增长
42、 10.2%。根据国家旅游局预测，2015 年后，中国将成为全球最大的国内旅游市场。二、大同、*县地区旅游状况旅游市场和其它市场一样，都与周边同类市场存在主导与辐射、区域与核心的关系，因而对于项目旅游市场的分析必须基于对周边地区旅游市场、上一层面旅游市场的分析，以大同地区旅游市场现状为背景。（1）大同地区旅游状况随着大同地区旅游基础设施的改善，旅游资源的开发，品牌旅游资源的深入挖掘，大同地区旅游市场在逐年壮大，主要从出入境游客人次、入境游客人次两方面体现。2011 年，大同市接待海内外旅游者 1616.17 万人次，同比增长 16.27%，旅游总收入 136.6 亿元，同比增长 15.5%。其
43、中，16 家重点监测旅游景区（点）累计游客 617.5 万人次，同比增长45.07%。到 2014 年末，全年全市旅游总收入 238.7 亿元，比*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目25上年增长 18.2%。其中，国内旅游收入 236.5 亿元，增长 22.6%。全年全市接待国内游客 2751.8 万人次，比上年增长 18.9%；接待入境海外游客 6.18 万人次，旅游外汇收入 3518.8 万美元。可以看出大同地区的国际旅游市场在逐步打开，并且其增长速度迅猛。（2）*县地区旅游现状为加快推进旅游业发展，2013 年以来，*县投巨资，倾力打造百里生态旅游长廊，百里生态旅游长廊全长约
44、150 公里，贯穿全县 9 个乡镇 84 个村庄。长廊的“一廊四心，四片八景”的空间布局。几乎涵盖了全县人文、自然综合景观。实现实施农业、旅游、人文等多种资源的整合开发利用，有力推动全县经济快速发展。4.2 客源市场细分4.2.1 旅游市场的定位与细分为了提高效率，避免在客源市场上平均用力，必须更加重视对客源市场进行细分并确定其价值，只有分辨出最具吸引力的细分市场目标市场，将有限的营销资源尽量多地集中在目标市场上，才能获得客源市场较高的回报。旅游市场定位原则：规模效益原则：目标市场的规模要大到足够获利的程度。资源与市场良性互动原则：结合资源导向与市场导向，将市场与资源充分结合。*生态观光园林地
45、休闲区和湿地生态观光园建设项目26可达性原则：即信息能有效地到达目标市场，目标市场中的旅游者也能有效到达旅游地。行动可能性原则4.2.2 目标市场定位与划分目前*生态园区的目的地市场细分工作的重点应放在国内旅游客源市场，这部分市场是旅游发展的基础，需要进行准确的细分和定位。而国际旅游客源市场还有待进一步培育。综合以上因素，确定项目旅游市场总体定位为：以大同市为基础，以山西省周边地区市场为依托，积极开拓京津冀市场，同时兼顾其他客源市场。4.3 客源市场发展趋势及预测4.3.1 旅游客源市场发展趋势 随着改革开放的进一步深入，未来几年将是山西省发展较快的时期。人们用于旅游消费的可自由支配收入将会有
46、较快的增加，省内旅游的频率将会加大。城市居民回归自然，求知休闲，娱乐健身，放松身心为目的的休闲旅游会有很大的市场。*生态园区以悠闲、运动、娱乐为底蕴，发展休闲农业观光旅游度假，可实现旅游者潜在需求。因此，可以预见：在近中期，旅游市场辐射范围将会扩大。在旅游产品方面，人们对旅游产品的要求不单单停留在欣赏自然风光的层面，发展文化与自然相和谐的旅游场所将成为趋势。在客源构成方面，周边城市将逐步成为规划区旅游客源市*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目27场的主要构成部分，游客群将主要由散客和家庭出游组成。4.3.2 项目旅游客源市场流量预测近几年，山西省旅游业发展势头强劲，规划区国内游客目前
47、仍处于初级阶段，随着旅游环境和交通条件的改善，国内旅游的发展也会加快。因此，依托*县百里生态旅游长廊的带动效应，我们预测近期*生态园区年游客量为 41.1 万人次左右（1300 人次/日）；中期预测年游客量将达到 62 万人次（2000 人次/日）；远期游客量估计在 69-90 万人次左右（2200-3000 人次/日）。 *生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目28第五章 建设目标与原则5.1 指导思想5.1.1 项目建设总体指导思想为：以资源为基础，以市场为导向，以效益为中心，以文化为升华，构筑*乃至大同区域景观特色鲜明、活动主题明晰的综合型生态观光旅游场所。具体体现在：（1）提高人
48、们的生活质量（2）促进地方经济发展（3）继承传统文化（4）促进康养产业（5）创造良好的旅游环境5.2 建设目标5.2.1 总体目标为实现将山西打造成文化旅游经济强省的目标和落实新时期*县国民经济和社会发展规划要求；项目以市场需求为导向，紧密结合*县城总体规划以及*县旅游发展总体规划；通过充分调查、了解*县基本生态特征和功能改变的基础上，以可持续发展理论、城市生态学、景观生态学、生态经济学和循环经济理论为指导，因地制宜、统筹规划、合理布局、重点突出、分步实施，坚持政府调控、市场调节、公众参与，实现*县社会经济的可持续发展，改善生态环境、展示康养文化、*生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目29建设生态文明，促进我国城乡统筹协调和可持续发展。5.2.2 具体目标*生态园区建设依据*县旅游总体规划理念，按照“高起点、高标准、高品位”的建设方针，以“休闲旅游+康养+文化产业”的模式，集旅游观光、休闲度假、康养娱乐、科普教育、拓展训练、会议培训为一体，结合*秀美的自然风光、优越的气候条件、丰富的旅游资源、深厚的文化底蕴，以恢弘的气势、丰富的内涵、多变的布局、迷人的景观，力争打造国家级文化旅游示范基地、山西科普教育基地、青少
